Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1010.2025.2.JP

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 9 grudnia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest … (dalej jako: Wnioskodawca).

Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest wspólnikiem w spółce jawnej oraz udziałowcem w spółce z o.o.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Działki położonej w gminie … (w obrębie ewidencyjnym …) o następującym numerze księgi wieczystej: … (dalej jako: Działka).

Wnioskodawca planuje również sprzedać swój udział (wynoszący ¼) w kamienicy należącej do niego oraz jego braci w …, a także jego wspólnika w spółce z o.o. (każdy posiada udział ¼), jednakże nie jest to przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Udział w kamienicy jest majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Został nabyty na początku roku … jako zabezpieczenie dla dzieci Wnioskodawcy (i pozostałych właścicieli).

Wnioskodawca nabył Działkę w roku … od osoby fizycznej. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nie VAT.

W momencie nabycia Działki znajdowało się już na niej ostateczne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, opracowane jednak w oparciu o przestarzałe standardy architektoniczne, typowe dla lat 90 XX wieku. Budynek według planu posiadał duże podpiwniczenie, co znacznie zwiększało koszt całej inwestycji i okazało się ostatecznie za drogie dla Wnioskodawcy.

Z uwagi na obowiązujący wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym teren ten był oznaczony jako „tereny zielone”, nie było w tamtym czasie możliwości uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę na projekt zamienny.

Aby pozwolenie na budowę nie utraciło ważności, po okresie 3 lat Wnioskodawca przystąpił do realizacji pierwszych podstawowych czynności budowlanych, obejmujących m.in. wytyczenie budynku, odhumusowanie terenu oraz wykonanie prac archeologicznych. Wnioskodawca pełnił przy tym funkcję kierownika budowy.

Wnioskodawca, w związku z planowaną budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wykonał także przyłącze energetyczne przeznaczone na cele budowlane. W tym zakresie Wnioskodawca zawarł z przedsiębiorstwem energetycznym (…) jedynie umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej, nie podpisując jednak przy tym umowy sprzedaży energii elektrycznej.

Wnioskodawca poniósł wyłącznie koszt opłaty za zawarcie umowy przyłączeniowej, której nie zaliczył do kosztów uzyskania przychodu ani nie odliczał przy tym VAT.

Z inicjatywy Wnioskodawcy Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w … (MPWiK) wykonało rozbudowę sieci wodociągowej w rejonie Działki Wnioskodawcy.

Inwestycja ta obejmowała doprowadzenie wodociągu nie tylko do Działki Wnioskodawcy, ale również do sąsiednich nieruchomości. W ramach tej inwestycji mieszkańcy uczestniczyli jedynie w partycypacji kosztów opracowania dokumentacji projektowej, natomiast całość prac budowlanych została sfinansowana przez MPWiK.

Wszystkie powyższe działania podejmowane były w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej przeznaczonej na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Dopiero w … roku Rada Miasta … uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: MPZP), w ramach którego Działka została objęta przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną.

Zmiana ta została wprowadzona z inicjatywy Gminy Miasta … jako dostosowanie obowiązujących ustaleń planistycznych do nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miasta ….

Wnioskodawca nie składał indywidualnego wniosku o zmianę MPZP.

Po wejściu w życie nowego MPZP, Wnioskodawca wystąpił o wygaszenie dotychczasowego pozwolenia na budowę i złożył wniosek o wydanie nowego pozwolenia, obejmującego realizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z aktualnym, współczesnym projektem architektonicznym i bardziej przystającym do jego potrzeb. Nowe pozwolenie na budowę uzyskało status ostatecznego.

Działka nie jest i nie była dotychczas zabudowana.

Pierwotnym zamiarem wnioskodawcy przy jej nabyciu było wykorzystanie nieruchomości na cele prywatne, w szczególności zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W tym celu Wnioskodawca podejmował działania zmierzające do uzyskania finansowania inwestycji ze środków kredytu hipotecznego. Zwracał się w tym zakresie do kilku instytucji bankowych, jednak większość z nich odmówiła udzielenia kredytu z uwagi na wysokie koszty realizacji inwestycji i brak zdolności kredytowej Wnioskodawcy.

Pierwotnie Działka była objęta MPZP, który przewidywał jej przeznaczenie jako teren zielony. Po uchwaleniu w … roku nowego planu miejscowego Działka została objęta przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W związku z tym Wnioskodawca zlecił architektowi opracowanie projektu budowlanego oraz wystąpienie w jego imieniu z wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Po jego uzyskaniu nie były podejmowania żadne prace budowlane.

Wnioskodawca samodzielnie dbał o utrzymanie Działki w należytym stanie porządkowym. W szczególności dokonywał okresowego usuwania samosiewów i przycinki drzew, aby zapobiec ich nadmiernemu rozrostowi. Ponadto kilkukrotnie zlecał koszenie terenu Działki przy użyciu sprzętu rolniczego (ciągnika).

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży Działki, Wnioskodawca planuje poszukiwać nabywcy poprzez podjęcie pewnych działań marketingowych.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca zamierza zamieścić ogłoszenia sprzedaży na ogólnodostępnych portalach internetowych oraz skorzystać z pomocy znajomych pośredników w obrocie nieruchomościami. W przypadku braku skuteczności powyższych działań, Wnioskodawca rozważy nawiązanie współpracy z większą liczbą biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Środki uzyskane ze sprzedaży Działki, Wnioskodawca planuje przeznaczyć w szczególności na spłatę pozostałej części kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tej Działki.

Pozostała część środków zostanie przeznaczona na inwestycje na rynkach kapitałowych oraz zostanie wniesiona do fundacji rodzinnej Wnioskodawcy w celu nabycia gotowej do wynajmu nieruchomości.

Głównym powodem planowanej sprzedaży Działki przez Wnioskodawcę jest utrata jej przydatności z przyczyn osobistych. Dodatkowo decyzję tę uzasadniają również względy ekonomiczne.

W życiu osobistym Wnioskodawcy zaszły bowiem zmiany — zakończył on związek z ówczesną partnerką, co spowodowało, że budowa dużego domu jednorodzinnego na obszernej Działce przestała odpowiadać jego aktualnym potrzebom mieszkaniowym.

Dodatkowo, długotrwały proces oczekiwania na zmianę MPZP oraz na uzyskanie nowego pozwolenia na budowę znacząco wydłużył realizację planowanej inwestycji. W międzyczasie nastąpił istotny wzrost kosztów budowy, co wpłynęło na zmniejszenie jej opłacalności. Dodatkowo banki odmawiały mu skredytowania tej inwestycji.

Obecnie Wnioskodawca planuje nabycie innej nieruchomości – domu jednorodzinnego położonego w innej lokalizacji, w stanie deweloperskim, od spółki deweloperskiej, której jest właścicielem.

Zakup ten umożliwi mu szybsze zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Uzupełnienie wniosku

Uzupełnił Pan wniosek o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego poprzez udzielenie odpowiedzi na pytania:

1.Czy Działka, o której mowa we wniosku była/jest/będzie przed planowaną sprzedażą wykorzystywana w działalności gospodarczej? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie i w jakim celu.

Odpowiedź na pytanie 1:

Działka nie jest w żaden sposób wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej. Ten stan rzeczy nie ulegnie zmianie w najbliższej przyszłości.

2.Czy w stosunku do Działki objętej zakresem wniosku, przed planowaną sprzedażą, podejmował Pan/będzie podejmował Pan inne niż wskazane we wniosku działania (wytyczenie budynku, odhumusowanie terenu, wykonanie prac archeologicznych, wykonanie przyłącza energetycznego, rozbudowę sieci wodociągowej), takie jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć gazową, itp., ogrodzenie terenu, ponosił Pan/będzie ponosił Pan nakłady na urządzenie dróg dojazdowych? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą działania i kiedy je Pan podejmował/będzie podejmował?

Odpowiedź na pytanie 2:

W stosunku do Działki objętej wnioskiem, nie podejmowano żadnego działania poza tymi wskazanymi we wniosku.

3.Czy udostępniał Pan Działkę objętą zakresem wniosku osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)w jakim okresie (kiedy) Działka była udostępniana osobom trzecim?

b)na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) Działka była udostępniana osobom trzecim?

c)czy udostępnienie Działki było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odpowiedź na pytanie 3:

Działka nie była i w przyszłości również nie będzie udostępniana osobom trzecim.

4.Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tej nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomość ta została nabyta przez Pana?

c)w jaki sposób działka była wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan jej sprzedaży i co było przyczyną jej sprzedaży?

e)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

g)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź na pytanie 4:

We własnym imieniu jako osoba fizyczna, Wnioskodawca nie dokonał nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca był wspólnikiem spółek prawa handlowego bądź był w ich zarządzie, które w przeszłości sprzedawały nieruchomości.

5.Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać, oprócz udziału w kamienicy?

Odpowiedź na pytanie 5:

Wnioskodawca nie posiada innych działek. Posiada natomiast udziały w połowie mieszkania znajdującego się w odrębnej kamienicy którego sprzedaż obecnie rozważa.

Mieszkanie to składa się z czterech lokali i obecnie związane jest wynajmem krótkoterminowym obsługiwanym przez pośrednika. Mieszkanie wynajmowane jest spółce jawnej, zaś za pośrednictwem operatora wynajmowana jest na rynku krótkoterminowo. Ze względu na wysokie koszty związane z mieszkaniem Wnioskodawca rozważa sprzedaż.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż Działki przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła czynności podlegającej VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Działki przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła czynności podlegającej VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W nawiązaniu do powyższego przepisu – zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż Działki może stanowić jedynie jedną z czynności opodatkowanych VAT, czyli dostawę towaru na terytorium kraju.

Wynika to stąd, że zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się, przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ponadto sprzedaż Działki jest odpłatna.

Mimo powyższych wskazań, dostawa towarów, rozumiana jako czynność podlegająca opodatkowaniu VAT może powstać jedynie wtedy, gdy jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze.

Powyższy wniosek nie wynika sensu „stricte” z przepisów krajowych, lecz z Dyrektywy VAT.

Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

W związku z powyższym – zdaniem Wnioskodawcy – kluczowe w celu ustalenia tego, czy sprzedaż Działki będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT (dostawę towarów), jest określenie tego, czy będzie on działał w ramach jej sprzedaży w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W nawiązaniu do powyższych wniosków – zdaniem Wnioskodawcy – w ramach przyszłej sprzedaży Działki nie będzie on działał w charakterze podatnika VAT.

Tym samym nie sposób uznać, by sprzedaż Działki stanowiła czynność podlegającą VAT, w tym dostawę towarów.

Wynika to stąd, że nabycie Działki miało charakter całkowicie prywatny i było motywowane zamiarem zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy poprzez budowę domu jednorodzinnego.

Działka od momentu zakupu stanowiła składnik majątku osobistego wnioskodawcy, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakiegokolwiek innego odpłatnego wykorzystania.

Wszelkie czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w odniesieniu do tej Działki miały charakter przygotowawczy i prywatny (osobisty), a nie gospodarczy.

Wnioskodawca nie nabył Działki w celu jej dalszej odsprzedaży ani w ramach zorganizowanej działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Działania podjęte po nabyciu nieruchomości – takie jak wystąpienie o nowe pozwolenie na budowę, wykonanie przyłącza prądu na cele budowlane czy doprowadzenie wodociągu przez MPWiK – były konsekwencją pierwotnego zamiaru wybudowania domu na własne potrzeby osobiste, a nie przejawem prowadzenia działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w związku z działką.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności o charakterze profesjonalnym w ramach potencjalnej sprzedaży Działki, takich jak podział działki, uzbrojenie terenu z zamiarem sprzedaży, czy profesjonalne działania marketingowe.

Wnioskodawca zamierza podjąć pewne standardowe działania o charakterze marketingowym (w przypadku sprzedaży Działki), polegające na zamieszczeniu ogłoszeń na popularnych portalach internetowych oraz przekazaniu informacji o zamiarze sprzedaży znajomym pośrednikom w obrocie nieruchomościami.

Jednakże działania te będą miały charakter typowy dla osoby fizycznej zbywającej własną nieruchomość prywatną. Wnioskodawca nie będzie bowiem prowadził szeroko zakrojonych działań promocyjnych, nie będzie korzystał z płatnych kampanii reklamowych ani nie będzie występował jako przedsiębiorca oferujący sprzedaż nieruchomości.

Stąd nie sposób uznać, że działania marketingowe podejmowane przez Wnioskodawcę będą miały charakter profesjonalny, charakterystyczny dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Wszelkie prace na Działce podejmowane przez Wnioskodawcę miały charakter techniczny i przygotowawczy, związany wyłącznie z planowaną budową budynku mieszkalnego na własne potrzeby osobiste.

Obejmowały one czynności typowe dla etapu przygotowania terenu pod budowę, takie jak wykonanie przyłącza energetycznego przeznaczonego na cele budowlane, wytyczenie budynku oraz zdjęcie wierzchniej warstwy gruntu.

Działania te nie miały na celu zwiększenia atrakcyjności Działki w celach sprzedażowych ani nie stanowiły elementu inwestycji o charakterze deweloperskim, lecz były zwykłym i racjonalnym etapem przygotowania Działki do budowy domu jednorodzinnego przeznaczonego na zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie wpływał aktywnie na zmianę przeznaczenia Działki w MPZP.

Zmiana planu została dokonana przez Gminę Miasto … w ramach aktualizacji dokumentów planistycznych, bez wniosku Wnioskodawcy. Oznacza to, że zwiększenie potencjału inwestycyjnego Działki nie nastąpiło w wyniku jego działań, lecz z przyczyn niezależnych. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawca angażował środki w sposób typowy dla działalności gospodarczej.

Decyzja o sprzedaży Działki wynika przede wszystkim z przyczyn osobistych oraz dodatkowo – z przyczyn ekonomicznych.

Po zmianach w życiu prywatnym Wnioskodawcy, budowa dużego domu przestała być uzasadniona jego aktualnymi potrzebami osobistymi.

Dodatkowo długotrwałe oczekiwanie na zmianę MPZP oraz na uzyskanie nowego pozwolenia na budowę spowodowało, że planowana inwestycja stała się zbyt kosztowna i rozłożona w czasie.

Sprzedaż Działki będzie zatem miała charakter incydentalny, jednorazowy i osobisty, a nie profesjonalny, charakterystyczny dla handlowców w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wobec powyższego należy uznać, że sprzedaż Działki nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i z przyczyn osobistych.

Dlatego – zdaniem Wnioskodawcy – nie będzie on występował w charakterze podatnika VAT w ramach planowanej sprzedaży Działki.

Z uwagi na to, przyszła sprzedaż Działki przez Wnioskodawcę nie będzie stanowiła żadnej czynności opodatkowanej VAT, co oznacza, że nie będzie podlegała VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w orzecznictwie TSUE, sądów administracyjnych oraz organów podatkowych.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w orzeczeniu w sprawach połączonych z dnia 15 września 2011 r. (sygn. akt: C-180/10, sygn. akt: C-181/10), sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną nie stanowi działalności gospodarczej, jeżeli następuje w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

W nawiązaniu do powyższego należy wskazać fragment powołanego orzeczenia, w którym TSUE uznał, że:

Podobne wnioski wnikają z orzecznictwa sądów administracyjnych.

Sądy administracyjne bowiem wielokrotnie wskazywały, że sama sprzedaż majątku prywatnego w postaci nieruchomości – nawet jeżeli poprzedzona jest uzyskaniem decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, czy wykonaniem przyłączy – nie czyni z osoby fizycznej podatnika VAT, o ile takie działania nie wskazywały na ciąg przyczynowo skutkowy charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnych zajmujących się działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto podkreślane jest w orzecznictwie, że jednorazowa sprzedaż nieruchomości o charakterze incydentalnym nie stanowi czynności wykonywanej w charakterze podatnika VAT.

Na potwierdzenie powyższych wniosków należy wskazać wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r. (sygn. akt: I FSK 1589/18), zgodnie z którym:

Warto również wskazać wyrok NSA z 10 lipca 2024 r. (sygn. akt: I FSK 20/22), zgodnie z którym:

Końcowo należy wskazać wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2023 r. (sygn. akt: I FSK 552/20), zgodnie z którym:

Podobnie sądy administracyjne orzekały w następujących wydanych przez siebie wyrokach:

1)prawomocnym wyroku WSA w Gliwicach z 16 kwietnia 2021 r. (sygn. akt I SA/Gl 1681/20);

2)prawomocnym wyroku WSA w Gliwicach z 18 listopada 2020 r. (sygn. akt I SA/Gl 389/20);

3)nieprawomocnym wyroku WSA w Olsztynie z 22 marca 2023 r. (sygn. akt I SA/Ol 44/23);

4)prawomocnym wyroku WSA w Łodzi z 13 marca 2024 r. (sygn. akt I SA/Łd 40/24).

Należy również wskazać interpretacje indywidualne, które potwierdzają stanowisko oraz argumentację Wnioskodawcy.

Dyrektor KIS bowiem wskazuje, że sprzedaż nieruchomości należących do prywatnego majątku podatnika jest zwykłym zarządzaniem prawa własności i nie wiąże się z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, w szczególności, jeżeli taka sprzedaż ma charakter incydentalny.

Organy podatkowe podnoszą również (podobnie jak sądy administracyjne), że sprzedaż majątku prywatnego w postaci nieruchomości – nawet jeżeli poprzedzona jest uzyskaniem decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, czy wykonaniem przyłączy – nie czyni z osoby fizycznej podatnika VAT, o ile takie działania nie wskazywały na ciąg przyczynowo skutkowy charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnych zajmujących się działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

W nawiązaniu do powyższego należy przedstawić przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 26 czerwca 2024 r. (znak: 0113-KDIPT1-3.4012.209.2024.3.OS), zgodnie z którą:

Warto również wskazać interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 13 sierpnia 2025 r. (znak: 0113-KDIPT1-3.4012.634.2025.2.ALN), zgodnie z którą:

Końcowo należy wskazać interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 23 września 2025 r. (znak: 0112- KDIL1-2.4012.438.2025.4.DM), zgodnie z którą:

Powyższych wniosków nie zmienia fakt, że Wnioskodawca rozważa zbycie udziału w kamienicy. Jest to bowiem również majątek prywatny, który posiada razem z braćmi.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania winno zostać uznane za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w … roku nabył Pan od osoby fizycznej, niezabudowaną nieruchomość położoną w gminie … (w obrębie ewidencyjnym …) o numerze księgi wieczystej: …. Nabył Pan nieruchomość w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej przeznaczonej na własne potrzeby mieszkaniowe. W momencie nabycia Działki znajdowało się już na niej ostateczne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego, opracowane w oparciu o przestarzałe standardy architektoniczne, typowe dla lat 90 XX wieku. Aby pozwolenie na budowę nie utraciło ważności po okresie 3 lat przystąpił Pan do realizacji pierwszych podstawowych czynności budowlanych, obejmujących m.in. wytyczenie budynku, odhumusowanie terenu oraz wykonanie prac archeologicznych. W związku z planowaną budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wykonał Pan także przyłącze energetyczne przeznaczone na cele budowlane. W tym zakresie zawarł Pan umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej z przedsiębiorstwem energetycznym. Z Pana inicjatywy Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w … (MPWiK) wykonało rozbudowę sieci wodociągowej w rejonie Działki, poprzez doprowadzenie wodociągu do nieruchomości.

W … roku Rada Miasta … uchwaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w ramach którego Działka została objęta przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Zmiana ta została wprowadzona z inicjatywy Gminy Miasta … jako dostosowanie obowiązujących ustaleń planistycznych do nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta …. Po wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpił Pan o wygaszenie dotychczasowego pozwolenia na budowę i złożył wniosek o wydanie nowego pozwolenia, obejmującego realizację budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z aktualnym, współczesnym projektem architektonicznym i bardziej przystającym do Pana potrzeb. Nowe pozwolenie na budowę uzyskało status ostatecznego.

Zlecił Pan architektowi opracowanie projektu budowlanego oraz wystąpienie w Pana imieniu z wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Po jego uzyskaniu nie były podejmowania żadne prace budowlane.

Samodzielnie dbał Pan o utrzymanie Działki w należytym stanie porządkowym. W szczególności dokonywał Pan okresowego usuwania samosiewów i przycinki drzew, aby zapobiec ich nadmiernemu rozrostowi. Ponadto kilkukrotnie zlecał Pan koszenie terenu Działki przy użyciu sprzętu rolniczego (ciągnika).

W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży Działki, planuje Pan poszukiwać nabywcy poprzez podjęcie działań marketingowych. W pierwszej kolejności zamierza Pan zamieścić ogłoszenia sprzedaży na ogólnodostępnych portalach internetowych oraz skorzystać z pomocy znajomych pośredników w obrocie nieruchomościami. W przypadku braku skuteczności powyższych działań, rozważy Pan nawiązanie współpracy z większą liczbą biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Nie wykorzystywał Pan Działki w ramach działalności gospodarczej.

W stosunku do Działki objętej zakresem wniosku, przed planowaną sprzedażą, nie będzie podejmował Pan innych niż wskazane we wniosku działań, takich jak uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieć gazową, itp., ogrodzenie terenu ani nie będzie Pan ponosił nakładów na urządzenie dróg dojazdowych.

We własnym imieniu jako osoba fizyczna, nie dokonał Pan nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie spełniał Pan przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że sprzedaż nieruchomości gruntowej nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tej nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Należy zauważyć, że podejmowanie działań w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej przeznaczonej na własne potrzeby mieszkaniowe, poprzez wytyczenie budynku, odhumusowanie terenu, wykonanie prac archeologicznych, wykonanie przyłącza energetycznego, doprowadzenie wodociągu, zlecenie opracowania projektu budowlanego, utrzymywanie Działki w należytym stanie porządkowym, nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Działki, jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy podkreślić, że nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Działania podejmowane przez Pana w związku z sprzedażą Działki nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przez Pana nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W tej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Działki wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z tytułu sprzedaży nieruchomości korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skoro w tej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż Działki, nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym uznałem Pana stanowisko za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Odnośnie natomiast powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.

Natomiast powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnegow …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.