Interpretacja indywidualna z dnia 13 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.628.2025.5.JS

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 grudnia 2025 r. (wpływ: 11 grudnia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

- Pani A. B. (dalej: Sprzedająca)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- Pan C. D.

dalej łącznie: Zainteresowani, Sprzedający

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana będąca stroną postępowania wraz z mężem C. D. (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) są na zasadach wspólności ustawowej majątkowej właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (…) w X., składającej się z działek ewidencyjnych E. oraz F. z obrębu ewidencyjnego numer (…) o łącznym obszarze (...)2 ha oznaczonej jako „R-grunty orne”, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Nr (…).

Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego w X. sygn. akt (…) Sprzedająca nabyła własność nieruchomości gruntowej w drodze zasiedzenia do majątku wspólnego w trakcie trwania małżeństwa. Nieruchomość ta nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była dzielona na działki, nie była przedmiotem reklamy ani aktywnej sprzedaży. Nie były też czynione na nią nakłady inwestycyjne. Nieruchomość była jedynie przez Sprzedających koszona co jakiś czas.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Nr (…) Rady (…) z (…) r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (…).

Dla nieruchomości nie została także wydana decyzja o warunkach zabudowy ani decyzja o pozwoleniu na budowę.

Zainteresowana będąca stroną postępowania oraz jej mąż są osobami fizycznymi. Nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Mąż Sprzedającej jest podatnikiem podatku od wartości dodanej w ramach prowadzonej działalności rolniczej. Nieruchomość wskazana we wniosku nie stanowiła składnika majątku w ramach prowadzonej działalności rolniczej męża.

Nieruchomość nie jest ogrodzona, nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Na nieruchomości nie znajdują żadne budynki, budowle ani żadne inne naniesienia. Wedle wiedzy Sprzedającej, nieruchomość nie posiada także podziemnych sieci uzbrojenia czy innych elementów infrastruktury znajdujących się pod powierzchnią gruntu.

Sprzedająca wraz z mężem, z którym pozostaje we wspólności ustawowej majątkowej, planuje sprzedaż nieruchomości deweloperowi.

Celem złożenia wniosku wspólnego małżonków jest prawidłowe opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych w ramach zarządu majątkiem wspólnym, gdy jeden z małżonków jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W piśmie uzupełniającym m.in. uzupełnili Państwo samoistnie uzasadnienie stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc jego pozostała treść została pominięta w tej interpretacji.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej deweloperowi w opisanym stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w ramach zarządu majątkiem prywatnym przez oboje małżonków na podstawie art. 4 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (doprecyzowane w uzupełnieniu)

Państwa zdaniem, sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym obojga małżonków.

Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziałów, uzbrojenia, reklamy, działań inwestycyjnych).

W konsekwencji, Państwa zdaniem, sprzedaż podlega u obojga małżonków w całości podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 4 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności i cywilnoprawnych.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że zarząd majątkiem prywatnym małżonków podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość nie jest i nie była związana z prowadzeniem działalności gospodarczej przez żadnego z małżonków. Nie była nabyta w celu odsprzedaży gdyż za takie ciężko uznać zasiedzenie nieruchomości przez wnioskodawcę. Nieruchomość nie była też przedmiotem działań wskazujących na profesjonalny obrót nieruchomościami takich jak uzbrojenie, podział, prowadzenie działań inwestycyjnych, wnioskowanie o WZ/MPZP w celu zwiększenia wartości.

W konsekwencji sprzedaż dokonywana jest w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co - zgodnie z utrwaloną praktyką i orzecznictwem pozostaje czynnością cywilnoprawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności objęte podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem enumeratywnie wskazanych).

Skoro jednak - jak wyjaśniono w pytaniu 2 (w zakresie podatku od towarów i usług) - sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przesłanka wyłączenia nie zostaje spełniona. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości w majątku prywatnym, niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych. Takie stanowisko potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydawane cyklicznie w odniesieniu do sprzedaży gruntów niebędących majątkiem firmowym. Organy uznają konsekwentnie, że obrót majątkiem prywatnym nie powoduje powstania podatku od towarów i usług, a zatem czynność ta pozostaje w reżimie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dlatego Państwa zdaniem - prawidłowo - sprzedaż nieruchomości gruntowej podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi - przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

innych praw majątkowych - 1%;

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

 c) niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Z opisu wniosku wynika, że Państwo jako Sprzedający, planują dokonać sprzedaży niezabudowanej nieruchomości (dwóch niezabudowanych działek).

Państwa zdaniem, sprzedaż podlega u Państwa w całości podatkowi od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 4 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności i cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem nie możemy się zgodzić, bowiem z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Państwo jako strona sprzedająca nie będą zobowiązani z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności - umowy sprzedaży - do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, bez względu na to czy czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też będzie z niej wyłączona.

Skoro z tytułu wskazanej we wniosku czynności obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, a Państwo będą stroną sprzedającą, to zbędna jest analiza możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania, o którym mowa powyżej w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku o czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie jednak od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług), Państwo jako strona Sprzedająca, nie będą w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Państwo zamierzają sprzedać nieruchomość a obowiązek podatkowy - co już wyżej wskazano - przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.