tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-1.4011.913.2025.2.HJ

Przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości zakupionej w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, a stanowiącej składnik majątku tej działalności, mogą być opodatkowane według zasad ogólnych skali podatkowej jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, w której podatek rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Wraz z mężem, z którym posiada Pani ustawową wspólność majątkową, nabyła Pani mieszkanie w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Mieszkanie ma status lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a informacja ta jest zawarta w księdze wieczystej o numerze: (…). Mieszkanie nie jest objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i obecnie jest wynajmowane. Z najemcą została zawarta umowa najmu instytucjonalnego. Na podstawie tej umowy, co miesiąc na najemcę jest wystawiana faktura za czynsz najmu za mieszkanie oraz refakturowane są pozostałe koszty związanie z utrzymaniem mieszkania, są to opłaty za czynsz od wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za wodę użytkową, ścieki i wodę deszczową od wodociągów oraz opłaty za wywóz śmieci. Najem mieszkania obywa się w ramach prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi od 2 lipca 2012 r., w zakresie:

·kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

·wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

·pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

W prowadzonej działalności stosuje Pani podatkową księgę przychodów i rozchodów. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej stosuje Pani formę opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Mieszkanie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, mieszkanie zostało nabyte w związku z prowadzoną przez Panią jednoosobową działalnością gospodarczą, która jest zarejestrowana pod adresem tego mieszkania. Wynajmowane jest w ramach prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej.

Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczpospolitej Polski w myśl art. 3 ust.1 ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku od osób fizycznych.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, prowadzony przez Panią najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, może być opodatkowany zgodnie z wybraną dla prowadzonej działalności gospodarczej formą opodatkowania (na zasadach ogólnych wg skali podatkowej)?

Pani stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, najem prowadzony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej i dlatego może być opodatkowany zgodnie z wybraną formą opodatkowania dla prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy:

Źródłami przychodów są:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że od 2 lipca 2012 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą, w której podatek rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terenie Rzeczpospolitej Polski w myśl art. 3 ust.1 ustawy o podatku od osób fizycznych. Wraz z mężem, z którym posiada Pani ustawową wspólność majątkową, nabyła Pani mieszkanie w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Mieszkanie ma status lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Mieszkanie nie jest objęte ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i obecnie jest wynajmowane. Z najemcą została zawarta umowa najmu instytucjonalnego. Na podstawie tej umowy, co miesiąc na najemcę jest wystawiana faktura na czynsz najmu za mieszkanie oraz refakturowane są pozostałe koszty związane z utrzymaniem mieszkania. Mieszkanie jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, zostało nabyte w związku z prowadzoną przez Panią jednoosobową działalnością gospodarczą, która jest zarejestrowana pod adresem tego mieszkania. Najem mieszkania obywa się w ramach prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych może istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatek dochodowy, z zastrzeżeniem art. 29-30f, pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali podatkowej:

Podstawa obliczenia podatku w złotych: 120 000 zł.

Podatek wynosi:

do 120 000 – 12% minus kwota zmniejszająca podatek 3600 zł,

ponad 120 000 – 10 800 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro mieszkanie nabyła Pani w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, która jest zarejestrowana pod adresem tego mieszkania, jest związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, to najem w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, może być opodatkowany zgodnie z wybraną dla prowadzonej działalności gospodarczej formą opodatkowania, czyli na zasadach ogólnych wg skali podatkowej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wskazać należy, że z uwagi na indywidualny charakter, przedmiotowa interpretacja dotyczy tylko Pani indywidualnej sprawy, nie dotyczy natomiast Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).