Interpretacja indywidualna z dnia 16 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.603.2025.2.PS

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 grudnia 2025 r. (wpływ 23 grudnia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.;

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.A.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni wraz z mężem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli 8 grudnia 2006 roku na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Własności Rolnej (aktualnie Agencja Nieruchomości Rolnych) działkę nr 1 o obszarze 2,03 ha, położoną w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…). Na moment nabycia ww. nieruchomość miała charakter nieruchomości rolnej. Działka ta była od momentu jej nabycia wykorzystywana na cele upraw rolnych prowadzonych przez małżonka Wnioskodawczyni, a jej nabycie miało przede wszystkim na celu zachowanie integralności terenu, którego sąsiedztwo należało do rodziny Wnioskodawczyni. Działka 1 o pow. 2,03 ha była przez lata częścią gospodarstwa rolnego prowadzonego przez rodziców Wnioskodawczyni, na podstawie wieloletniej umowy dzierżawy.

Po śmierci rodziców i odziedziczeniu gospodarstwa przez brata Wnioskodawczyni, nie był on w stanie wykupić tej działki w związku z przetargiem ogłoszonym przez Agencję Nieruchomości Rolnych w (…). Te okoliczności oraz fakt położenia działki pomiędzy pozostałymi działkami (w środku) spowodowały, że jako rodzina, Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła tę działkę.

Wnioskodawczyni na podstawie podziału spadku po bracie, nabyła do majątku osobistego w dniu 20 kwietnia 2016 roku:

1)działkę numer 2 w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…) o powierzchni 2,84 ha,

2)działkę numer 3 w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…) o powierzchni 0,5028 ha, powstałą z podziału działki numer 4,

3)działkę numer 5 w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…) o powierzchni 1,1239 ha, powstałą z podziału działki numer 6,

4)działkę numer 7 w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…) o powierzchni 1,8404 ha, powstałą z podziału działki numer 8,

5)działkę numer 9 w województwie (…), powiat (…), gmina (…), obręb (…) o powierzchni 0,3664 ha, powstałą z podziału działki numer 10.

Działki opisane powyżej były wykorzystywane na cele upraw rolnych.

Wnioskodawczyni w dniu 1 lutego 2024 r. sprzedała działkę numer 2 o powierzchni 2,84 ha, która na moment sprzedaży w ewidencji gruntów i budynków posiadała symbol użytku łąki trwałe (1,11 ha), pastwiska (0,85 ha) oraz nieużytki (0,88 ha).

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie była i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem, w związku z osiągniętym wiekiem, postanowili zaprzestać prowadzenia upraw na opisanych powyżej gruntach i dokonać zbycia nieruchomości gruntowych, zapewniając sobie środki pieniężne jako godną emeryturę.

Małżonkowie dokonali podziału działki 1 i działki 7 na działki od 11 do 19 - podział rolny. Następnie Wnioskodawczyni wraz z mężem pozyskają:

1)Warunki zabudowy na działkę 11 na 1 działkę budowlaną i działkę dojazdową.

2)Warunki zabudowy na działkę 12 na 5 budynków jednorodzinnych oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

3)Warunki zabudowy na działkę 13 na 4 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

4)Warunki zabudowy na działkę 14 na 4 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

5)Warunki zabudowy na działkę 15 na 2 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą i działkę dojazdową.

6)Warunki zabudowy na działkę 16 na 4 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

7)Warunki zabudowy na działkę 17 na 3 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

8)Warunki zabudowy na działkę 18 na 4 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

9)Warunki zabudowy na działkę 19 na 3 budynki jednorodzinne oraz budynków garażu z niezbędną infrastrukturą.

Po uzyskaniu warunków zabudowy Wnioskodawczyni wraz z mężem podzielą działki od 11 do 19 na 30 działek budowlanych i dwie działki dojazdowe, a kolejno po podziale na każdą wydzieloną działkę pozyskają warunki zabudowy na jeden budynek jednorodzinny z garażem wraz z niezbędną infrastrukturą.

Wnioskodawczyni wraz z mężem w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem zapytania nie podejmowała i nie będzie podejmowała czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Wnioskodawczyni nie udzielała i nie zamierza udzielać pełnomocnictwa do dokonywania przez osobę trzecią czynności wskazanych w zdaniu poprzednim. Wnioskodawczyni dopuszcza udzielenie pełnomocnictwa geodecie dokonującemu podziału działek w zakresie reprezentowania jej i małżonka w ramach postępowania administracyjnego w zakresie podziału działek oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ze względu na charakter postępowań.

W odniesieniu do zbywanych działek Wnioskodawczyni nie wyklucza zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W przedwstępnych umowach nie będą określane żadne warunki, które muszą zostać spełnione przez Wnioskodawczynię w celu zawarcia ostatecznej umowy zbycia, przenoszącej prawo własności nieruchomości na nabywcę, mogą być jedynie warunki dotyczące sposobu finansowania przez nabywcę.

Wnioskodawczyni i jej małżonek nie będą udzielać żadnych zgód ani pełnomocnictw nabywcy nieruchomości. Wnioskodawczyni i jej małżonek nie będą upoważniać ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planują zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Małżonek Wnioskodawczyni w dniu 9 stycznia 2023 r. odziedziczył po zmarłej matce udział w lokalu mieszkalnym nr (...) w budynku mieszkalnym nr (…), który to lokal wraz z pozostałymi trzema spadkobiercami sprzedał w dniu 11 czerwca 2024 r.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem są właścicielami działki w (…), zabudowanej domem, w którym aktualnie mieszkają.

Poza opisanymi powyżej nieruchomościami Wnioskodawczyni i jej małżonek nie posiadają innych nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Mąż Wnioskodawczyni jest rolnikiem ryczałtowym od momentu zakupu działki 1. Pracował w służbie więziennej, a osiągając wiek 50 lat był już na emeryturze. Zakup tej ziemi był uwarunkowany położeniem w środku gruntów należących do rodziny, co w konsekwencji po śmierci rodziców i brata stało się częścią spadku przysługującego Wnioskodawczyni. Mąż Wnioskodawczyni traktuje uprawę tej działki hobbystycznie, siał głównie zboże (żyto, pszenżyto, raz owies) i je sprzedawał. Nie osiągał dużych plonów z 2 hektarowej działki o słabej klasie ziemi piaszczystej i w okresach notorycznych susz, które są co roku. Do uprawy wykorzystywał częściowo stare maszyny rolnicze odziedziczone przeze mnie w spadku i wynajem, np. kombajnu od innego rolnika w zamian za pomoc. Korzystał z systemu dopłat bezpośrednich dla małych gospodarstw rolnych o areale co najmniej 1 ha, a maksymalnie 5 ha. Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowana jako rolnik, pracowała w firmie ubezpieczeniowej, po 41 latach przeszła na emeryturę. Oboje z mężem nigdy nie prowadzili zarejestrowanej działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Działka 1 nigdy nie była udostępniana osobom trzecim, działka była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze, jak już wskazano powyżej, a mąż Wnioskodawczyni korzystał ze zwolnienia od VAT wyłącznie jako rolnik ryczałtowy.

Płody rolne były sprzedawane, a także wykorzystywane dla własnych celów. Sprzedaż płodów nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z tytułu sprzedaży działki nr 2, żadne z małżonków nie było zobowiązane zarejestrować się jako podatnik VAT. Działka ta była nabyta w spadku przez Wnioskodawczynię. Była to łąka, ziemia rolnicza i sprzedana została rolnikowi.

Interpretacja dotyczyć ma tylko działek powstałych z podziału działki 1. Działki, które powstały z jej podziału, to działki od 15 do 19, które następnie zostaną podzielone:

• działka 15 na dwie działki plus jedna działka dojazdowa;
• działka 16 na cztery działki;
• działka 17 na trzy działki;
• działka 18 na cztery działki;
• działka 19 na trzy działki.

Zatem pytanie prawne dotyczy wszystkich działek powstałych z podziału działki 1.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości - działek powstałych z podziału działki nr 1 - będzie powodowała, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej wystąpią w roli podatnika w zakresie podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Transakcje sprzedaży działek objętych pytaniem prawnym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko to ma oparcie w przepisach i orzecznictwie. Należy przede wszystkim nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej „TSUE”) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE Nr L 347, str. 1 ze zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym. W świetle powołanego wyroku TSUE uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14 - wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: „CBOSA”).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15, publ.: CBOSA).

Mając na uwadze prezentowane rozumienie omówionych regulacji stanowiących materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że aktywności Wnioskodawczyni i jej małżonka w zakresie przedstawionego we wniosku zbycia działek gruntu nie można uznać za aktywność porównywalną do aktywności przedsiębiorcy zajmującego się obrotem nieruchomościami. Opisane transakcje nie mają charakteru działalności stałej i oceny tej nie zmienia wielość transakcji. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierza skorzystać z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku. W zakresie zarządzania majątkiem prywatnym mieści się też aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę. Poza tym Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie planuje podejmowania działań marketingowych, nie uzbrajała i nie zamierza uzbrajać działek, nie utwardzała drogi wewnętrznej.

Nie można zatem upatrywać aktywnych działań o charakterze profesjonalnej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i jej małżonka w przypadku podziału dużej działki na mniejsze.

Z opisu zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku o wydanie interpretacji nie wynika bowiem, aby Wnioskodawczyni i jej małżonek podejmowali wskazane w wyroku TSUE, jako tzw. „minimum”, działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych, pozwalające na ustalenie, że działają jako handlowiec.

Reasumując, zatem ocenić należy planowane transakcje sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1 jako działanie osoby nie mającej statusu podatnika VAT w tym zakresie. Planowane transakcje nie będą podlegały więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży nieruchomości - działek powstałych z podziału działki nr 1 - wystąpią Państwo w roli podatnika podatku od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność związana ze sprzedażą działek, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęli Państwo w związku ze sprzedażą działek ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wskazali Państwo, że nabyli Państwo działkę nr 1 na podstawie umowy sprzedaży od Agencji Własności Rolnej. Działka ta była od momentu jej nabycia wykorzystywana na cele upraw rolnych. Nie prowadzili Państwo zarejestrowanej działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Nie podejmowali i nie będą Państwo podejmowali czynności takich jak uzbrojenie, ogrodzenie terenu, czy budowa drogi. Nie wykluczają Państwo zawierania przedwstępnych umów sprzedaży, przy czym to zależeć będzie od nabywcy i co do zasady jego sytuacji finansowej i sposobu finansowania nabycia nieruchomości. W umowach tych zostanie określony jedynie przedmiot umowy, tj. docelowy numer działki, kwota sprzedaży, kwota wpłaconego zadatku/zaliczki, termin zapłaty za nieruchomość, termin zawarcia umowy przenoszącej własność oraz termin wydania nieruchomości. Poza powyższymi ustaleniami przedwstępne umowy nie będą zawierały innych praw i obowiązków zarówno po stronie Nabywcy jak i Sprzedającego. W umowach przedwstępnych nie zostaną zawarte żadne dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Nie będą Państwo upoważniać ani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy, dlatego nabywca nie będzie podejmował do momentu nabycia nieruchomości żadnych czynności. Planują Państwo zlecić sprzedaż działek do biura nieruchomości. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Nie wykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Działka 1 nigdy nie była udostępniana osobom trzecim, działka była wykorzystywana wyłącznie na cele rolnicze, a Pan korzystał ze zwolnienia od VAT wyłącznie jako rolnik ryczałtowy. Płody rolne były sprzedawane, a także wykorzystywane dla własnych celów. Sprzedaż płodów nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż nieruchomości powstałych z podziału działki nr 1 będzie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i z tytułu sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału działki nr 1 nie wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług, a czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowany będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.