Interpretacja indywidualna z dnia 11 lutego 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.768.2025.1.JO

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 2 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Dłużnika za podatnika podatku VAT, opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży w trybie egzekucji dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami oraz momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu tej sprzedaży.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym przy Sądzie Rejonowym (…) (dalej: „Komornik” lub „Wnioskodawca”), który prowadzi na wniosek wierzyciela przeciwko dłużnikowi - A.B. postępowanie egzekucyjne z:

• prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 1 o powierzchni1,3700 ha, położonej w (…) dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), oraz
• prawa własności 8 budynków magazynowo produkcyjnych i magazynowo biurowych, które posadowione są na powyższej działce gruntu, będące odrębnym od gruntu przedmiotem własności, budynki te nie posiadają odrębnych od prawa wieczystego użytkowania ksiąg wieczystych.

W ramach prowadzonego postępowania Komornik planuje zaspokojenie wierzytelności Wierzyciela poprzez sprzedaż powyższej nieruchomości Dłużnika.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu w granicach działki nr 1 i własności budynków położnych na tej działce, stanowiące odrębne nieruchomości, Dłużnik nabył na podstawie „Umowy sprzedaży i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki” z dnia 5 lipca 2016 r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…).

W powyższym akcie notarialnym Dłużnik oświadczył, że nabywa ww. prawa, będąc stanu wolnego, ze środków pochodzących z majątku osobistego ((…) zł) oraz ze środków udzielonego Dłużnikowi kredytu hipotecznego ((…) zł) wskazując, że prawa te nabywa w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwą C. z siedzibą: (…), REGON: (…), NIP: (…). Transakcja, w ramach której Dłużnik nabył nieruchomość, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie został wówczas naliczony podatek od towarów i usług, notariusz, występujący w charakterze płatnika, pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie (…) zł na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r.

Właścicielem działki nr 1, (…), obręb (…) jest Gmina (…).

Z działu I-O księgi wieczystej nr (…) wynika, że na gruncie w granicach działki nr 1 oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się: budynek magazynowo - biurowy o kubaturze 3445 m³ stanowiący odrębną nieruchomość oraz urządzenie - wiata na opakowania o pow. 612 m² stanowiącą odrębną nieruchomość. W księdze wieczystej nie ujawniono innych budynków.

Z operatu szacunkowego wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości (…), sporządzonego dnia 25 listopada 2024 r. wynika, że:

• na działce nr 1 znajduje się osiem budynków magazynowo produkcyjnych i magazynowo biurowych,
• łączna powierzchnia wszystkich obiektów wynosi 1.744,05 m² z czego:
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (stacja transformatorów) ma powierzchnię 10,80 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (hala magazynowo produkcyjna) ma powierzchnię 516,60 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (hala magazynowa z dwukondygnacyjną częścią biurowo-mieszkalną) oraz budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (przybudówka) mają powierzchnię 582,30 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (hala magazynowa) ma powierzchnię 165,80 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (hala magazynowa) ma powierzchnię 375,60 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (przybudówka) ma powierzchnię 58,65 m²,
• budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) (przybudówka biurowa) ma powierzchnię 34,30 m²,

Budynek oznaczony w wypisie z rejestrów budynków symbolem (…) ze względu na fakt, że w części położony jest poza obrębem działki nr 1 został pominięty w wycenie.

Działka jest:

• ogrodzona,
• kształt działki nieregularny, wielokątny, ale niestanowiący ograniczenia w zagospodarowaniu,
• w pełni uzbrojona, a na jej terenie dostępna jest infrastruktura techniczna w postaci instalacji wodociągowej, kanalizacji ogólnospławnej, elektrycznej, telekomunikacyjnej,
• częściowo utwardzona wewnętrznymi ciągami komunikacyjnymi, południowa część działki jest zadrzewiona i zakrzewiona.

Budynki są:

• wzniesione w technologii tradycyjnej lub jako konstrukcie stalowe szkieletowe z obudowanymi ścianami,
• jednokondygnacyjne (za wyjątkiem jednego, który posiada dwie kondygnacje).

Wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego na kwotę (…) złotych, z czego wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej odrębny od budynków przedmiot własności wynosi (…) złotych.

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określonego Uchwałą Rady Gminy (…), nr (…) z dnia 22 czerwca 2023 r. (Dz. Urzęd. (…); jako „MPZP”) nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako 2P/U - teren zabudowy usługowo - produkcyjnej.

Z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wynika, że Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą C. (NIP: (…)), a jego:

• stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej: (…);
• adres do doręczeń: (…);
• przeważająca działalność gospodarcza: PKD 25.12.Z Produkcja metalowych elementów stolarki budowalnej;
• wykonywana działalność gospodarcza: PKD 25.12.Z Produkcja metalowych elementów stolarki budowalnej, PKD 13.92.Z Produkcja gotowych wyrobów tekstylnych, PKD 14.12.Z Produkcja odzieży roboczej, PKD 14.13.Z Produkcja pozostałej odzieży wierzchniej, PKD 14.14.Z Produkcja bielizny, PKD 14.39.Z Produkcja pozostałej odzieży dzianej, PKD 16.23.Z Produkcja pozostałych wyrobów stolarskich i ciesielskich dla budownictwa, PKD 18.12.Z Pozostałe drukowanie, PKD 22.19.Z Produkcja pozostałych wyrobów z gumy, PKD 23.11.Z Produkcja szkła płaskiego, PKD 23.12.Z Kształtowanie i obróbka szkła płaskiego, PKD 23.13.Z Produkcja szkła gospodarczego, PKD 23.14.Z Produkcja włókien szklanych, PKD 23.19.Z Produkcja i obróbka pozostałego szkła, włączając szkło techniczne, PKD 23.20.Z Produkcja wyrobów ogniotrwałych, PKD 23.31.Z Produkcja ceramicznych kafli i płytek, PKD 23.32.Z Produkcja cegieł, dachówek i materiałów budowalnych z wypalanej gliny, PKD 23.42.Z Produkcja ceramicznych wyrobów sanitarnych, PKD 23.44.Z Produkcja pozostałych technicznych wyrobów ceramicznych, PKD 23.49.Z Produkcja pozostałych wyrobów ceramicznych, PKD 23.64.Z Produkcja zaprawy murarskiej, PKD 23.70.Z Cięcie, formowanie i wykańczanie kamienia, PKD 23.99.Z Produkcja pozostałych wyrobów z mineralnych surowców niemetalicznych, gdzie indziej niesklasyfikowana, PKD 24.41.Z Produkcja metali szlachetnych, PKD 25.11.Z Produkcja konstrukcji metalowych i ich części, PKD 25.62.Z Obróbka mechaniczna elementów metalowych, PKD 25.91.Z Produkcja pojemników metalowych, PKD 25.92.Z Produkcja opakowań z metali, PKD 25.93.Z Produkcja wyrobów z drutu, łańcuchów i sprężyn, PKD 25.94.Z Produkcja złączy i śrub, PKD 25.99.Z Produkcja pozostałych gotowych wyrobów metalowych, gdzie indziej niesklasyfikowana, PKD 28.41.Z Produkcja maszyn do obróbki metalu, PKD 28.49.Z Produkcja pozostałych narzędzi mechanicznych, PKD 31.01.Z Produkcja mebli biurowych i sklepowych, PKD 31.02.Z Produkcja mebli kuchennych, PKD 31.03.Z Produkcja materaców, PKD 31.09.Z Produkcja pozostałych mebli, PKD 41.10.Z Realizacja projektów budowalnych związanych ze wznoszeniem budynków, PKD 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, PKD 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowalnych, PKD 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę, PKD 43.31.Z Tynkowanie, PKD 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej, PKD 43.34.Z Malowanie i szklenie, PKD 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, PKD 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowalne, gdzie indziej niesklasyfikowane, PKD 45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek, PKD 45.19.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, PKD 45.31.Z Sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, PKD 45.32.Z Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, PKD 45.40.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna motocykli, ich naprawa i konserwacja oraz sprzedaż hurtowa i detaliczna części i akcesoriów do nich, PKD 46.19.Z działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju, PKD 46.41.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów tekstylnych, PKD 46.42.Z Sprzedaż hurtowa odzieży i obuwia, PKD 46.43.Z Sprzedaż hurtowa elektrycznych artykułów użytku domowego, PKD 46.44.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów porcelanowych, ceramicznych i szklanych oraz środków czyszczących, PKD 46.45.Z Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków, PKD 46.46.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów farmaceutycznych i medycznych, PKD 46.47.Z Sprzedaż hurtowa mebli, dywanów i sprzętu oświetleniowego, PKD 46.48.Z Sprzedaż hurtowa zegarków, zegarów i biżuterii, PKD 46.49.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych artykułów użytku domowego, PKD 46.51.Z Sprzedaż hurtowa komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania, PKD 46.52.Z Sprzedaż hurtowa sprzętu elektronicznego i telekomunikacyjnego oraz części do niego, PKD 46.62.Z Sprzedaż hurtowa obrabiarek, PKD 46.63.Z Sprzedaż hurtowa maszyn wykorzystywanych w górnictwie, budownictwie oraz inżynierii lądowej i wodnej, PKD 46.64.Z Sprzedaż hurtowa maszyn dla przemysłu tekstylnego oraz maszyn do szycia i maszyn dziewiarskich, PKD 46.65.Z Sprzedaż hurtowa mebli biurowych, PKD 46.66.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych maszyn i urządzeń biurowych, PKD 46.69.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych maszyn i urządzeń, PKD 46.73.Z Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowalnych i wyposażenia sanitarnego, PKD 46.74.Z Sprzedaż hurtowa wyrobów metalowych oraz sprzętu i dodatkowego wyposażenia hydraulicznego i grzejnego, PKD 46.76.Z Sprzedaż hurtowa pozostałych półproduktów, PKD 46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana, PKD 47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.21.Z Sprzedaż detaliczna owoców i warzyw prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.29.Z Sprzedaż detaliczna pozostałej żywności prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.41.Z Sprzedaż detaliczna komputerów, urządzeń peryferyjnych i oprogramowania prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.42.Z Sprzedaż detaliczna sprzętu telekomunikacyjnego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.43.Z Sprzedaż detaliczna sprzętu audiowizualnego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.51.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.52.Z Sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, farb i szkła prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.53.Z Sprzedaż detaliczna dywanów, chodników i innych pokryć podłogowych oraz pokryć ściennych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.54.Z Sprzedaż detaliczna elektrycznego sprzętu gospodarstwa domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.59.Z Sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.65.Z Sprzedaż detaliczna gier i zabawek prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.71.Z Sprzedaż detaliczna odzieży prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.72.Z Sprzedaż detaliczna obuwia i wyrobów skórzanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.73.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów farmaceutycznych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.74.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów medycznych, włączając ortopedyczne, prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.75.Z Sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.77.Z Sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.79.Z Sprzedaż detaliczna artykułów używanych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, PKD 47.82.Z Sprzedaż detaliczna wyrobów tekstylnych, odzieży i obuwia prowadzona na straganach i targowiskach, PKD 47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach, na straganach i targowiskach, PKD 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, PKD 49.41.Z Transport drogowy towarów, PKD 52.10.B Magazynowanie i przechowywanie towarów, PKD 52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, PKD 55.90.Z Pozostałe zakwaterowanie, PKD 63.11.Z Przetwarzanie danych; zarzadzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność, PKD 63.12.Z Działalność portali internetowych, PKD 63.99.Z Pozostała działalność usługowa w zakresie informacji, gdzie indziej niesklasyfikowana, PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, PKD 68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, PKD 70.22.Z Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania, PKD 71.11.Z Działalność w zakresie architektury, PKD 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne, PKD 71.20.B Pozostałe badania i analizy techniczne, PKD 72.11.Z Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie biotechnologii, PKD 72.19.Z Badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk przyrodniczych i technicznych, PKD 74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania, PKD 74.90.Z Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana, PKD 77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek, PKD 77.12.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, PKD 77.32.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych, PKD 77.39.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane, PKD 78.10.Z Działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników, PKD 78.20.Z Działalność agencji pracy tymczasowej, PKD 78.30.Z Pozostała działalność związana z udostępnianiem pracowników.

Z wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT czynnych i zwolnionych, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, prowadzonego przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej wynika, że na dzień 24 listopada 2025 r. Dłużnik figuruje w rejestrze VAT i ma status: czynny. Przy czym z wykazu wynika, że data rejestracji jako podatnika VAT to 1 października 2025 r.

Według stanu na dzień 30 września 2025 r. Dłużnik figuruje w rejestrze VAT i ma status: czynny. Przy czym z wykazu wynika, że:

• data rejestracji jako podatnika VAT - 1 sierpnia 2005 r.,
• data wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT - 11 lutego 2025 r. na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca wskazuje, że na podstawie art. 133 § 2 z indeksem 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.), pisma procesowe lub orzeczenia dla przedsiębiorcy wpisanego do Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej doręcza się na adres do doręczeń udostępniony w tej ewidencji, chyba, że przedsiębiorca podał inny adres do doręczeń.

Wnioskodawca podjął udokumentowane działania zmierzające do ustalenia kwestii opodatkowania VAT planowanej sprzedaży nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, w szczególności pismem z dnia 27 listopada 2024 r., w którym wezwał Dłużnika na ww. adres do doręczeń, do udzielenia informacji. W wezwaniu Wnioskodawca zadał Dłużnikowi następujące pytania, na które Dłużnik w dniu 4 stycznia 2025 r. (data wpływu do kancelarii komorniczej 17 stycznia 2025 r.) udzielił odpowiedzi w następujący sposób:

1.Czy Dłużnik jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym? - Tak.

2.Jeżeli Dłużnik nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, to czy wartość sprzedaży realizowanej przez Dłużnika przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwotę 200 000 zł (do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku)? - brak odpowiedzi.

3.Czy Dłużnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje/realizował wyłącznie sprzedaż zwolnioną od podatku VAT? - Nie.

4.Kiedy Dłużnik nabył nieruchomość? Proszę o wskazanie daty. - 2016 r.

5.Z jakim zamiarem i w jakim celu nieruchomość została nabyta przez Dłużnika? - W celu zainwestowania środków prywatnych i na cele prywatne.

6.Czy nieruchomość była wykorzystywana do celów prowadzonej przez Dłużnika działalności gospodarczej (w tym również była wynajmowana bądź wydzierżawiana podmiotom trzecim)? - Tak.

7.Proszę opisać, do jakich celów była wykorzystywana nieruchomość przez Dłużnika ? - Najpierw wykorzystywana do celów prywatnych, w późniejszym czasie w celu najmu do działalności gospodarczej.

8.Czy nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, dojakiej działalności i na jakiej podstawie zwolnionej z VAT? - Nie.

9.Czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu nieruchomości? - Nie.

10.Czy Dłużnik dokonał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu nieruchomości? - Nie.

11.Czy nieruchomość została uwzględniona przez Dłużnika w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej? - Nie pamiętam.

12.Czy nieruchomość jest zabudowana? - Tak.

13.Jeżeli nieruchomość nie jest zabudowana (nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części - tj. stanowią grunt niezabudowany):

a)czy dla nieruchomości został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”)?

b)jeżeli dla nieruchomości został uchwalony MPZP, to czy zgodnie z zapisami MPZP nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę?

c)jeżeli dla nieruchomości nie został uchwalony MPZP, to czy dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

d)jeżeli dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to czy zgodnie z decyzją nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę?

- Brak odpowiedzi.

14.Jeżeli nieruchomość stanowi grunt zabudowany:

a)jaka zabudowa znajduje się na nieruchomości - budynki, budowle? Proszę wymienić wszystkie zabudowania znajdujące się na nieruchomości. - Na terenie są zabudowania w postaci: budynki magazynowe murowane pow. 1508 m², wiaty stalowe obite blachą 174 m², budynek o pow. 156 m², portiernia pow. 10 m².

b)w odniesieniu do poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie - czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich: - wybudowaniu lub - ulepszeniu. - Nie jestem w stanie określić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż nie jestem pierwszym użytkownikiem.

c)jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (tj. przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej? (Jeżeli nie, proszę wskazać, dla których budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia); - Nie jestem w stanie określić wartości poniesionych nakładów.

d)jeżeli doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie, proszę o wskazanie daty pierwszego zasiedlenia (miesiąc i rok) dla każdego z budynków, budowli lub ich części; - Brak odpowiedzi.

e)czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na zabudowania znajdujące się na gruncie? - Tak.

f)jeżeli Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na zabudowania znajdujące się na gruncie, czy Dłużnik dokonywał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, o których mowa we wcześniejszym pytaniu? - Tak.

g)czy na budynki, budowle lub ich części znajdujące się na gruncie, Dłużnik ponosił wydatki na ichulepszenie (chodzi o przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, modernizację)? - Tak.

h)jeżeli Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie, to czy od tych wydatków Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego? - Tak.

i)czy Dłużnik dokonywał odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, o których mowa w poprzednim pytaniu? - Tak.

j)czy wartość poniesionych przez Dłużnika wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów? - Nie jestem w stanie określić.

Kolejnym udokumentowanym działaniem Wnioskodawcy zmierzającym do pozyskania informacji o Dłużniku, było wystąpienie Wnioskodawcy z zapytaniem do organu podatkowego w zakresie podatków i opłat lokalnych - wójta Gminy (…), który poinformował, że Pan A.B. jest płatnikiem podatku od nieruchomości, nie był płatnikiem podatku rolnego ani podatkowego łącznego zobowiązania pieniężnego. Wymiar podatku został naliczony na podstawie złożonej w dniu 19 lipca 2016 r. informacji podatkowej, w której został wykazany grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W informacji podatkowej nie została wskazana informacja o budynkach mieszkalnych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dodatkowo, Wnioskodawca pozyskał w dniu 27 czerwca 2024 r. informację (…) od Szefa Krajowej Informacji Skarbowej w odpowiedzi na wniosek złożony w dniu 27 czerwca 2024 r., z których wynika, że w 05/2024 Dłużnik zachowywał się jak podatnik VAT czynny, składając co miesiąc pliki JPK_V7.

Komornik wyjaśnia, że w myśl przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie: „KPC”) licytacja z nieruchomości odbywa się w ten sposób, że:

1.Komornik ogłasza o licytacji przez publiczne obwieszczenie, obwieszczenie o licytacji doręcza się uczestnikom postępowania, organom gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomościoraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji (art. 953 i art. 954 KPC).

2.Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego.

3.Przystępujący uiszcza rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg (art. 962 KPC).

4.Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 KPC).

5.Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodniu od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potraceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca (art. 967 KPC).

6.Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzających obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę (art. 980 KPC).

7.Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

8.Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość (art. 983 KPC).

9.Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowania egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

10.Jeżeli w toku egzekucji uzyskano sumy, o których mowa w art. 929 § 2 lub art. 941, przed umorzeniem postępowania egzekucyjnego sporządza się plan podziału tych sum, z uwzględnieniem pierwszeństwa przysługującego należnościom zabezpieczonym hipoteką lub zastawem rejestrowym. Przepis art. 10361 stosuje się (art. 985 KPC).

11.Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników (art. 987 KPC).

12.Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono skargę, której natychmiastowe rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn.

13.Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia (art. 988 KPC).

14.Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku drugiej licytacji, sąd udziela przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość po wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie (art. 989 KPC).

15.W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia (art. 990 KPC).

16.Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację (art. 992 KPC).

17.Jeżeli nabywca nie uzyska przysądzenia własności, należność przypadająca na niego z tytułu zarządu będzie pokryta z pierwszeństwem przed innymi jego zobowiązaniami z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza rękojmią (art. 994 KPC).

18.Osoba na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysadzenia jej własności nieruchomości.

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca będąc płatnikiem, o którym mowa w art. 18 ustawy o VAT powziął wątpliwość w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży ww. nieruchomości w toku prowadzonego postepowania egzekucyjnego. Nie ulega wątpliwości, że nie zachodzą przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy (Dłużnik nie jest rolnikiem ryczałtowym), tym samym wątpliwości Wnioskodawcy ograniczają do art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT.

Pytania

1.Czy w związku z opisaną w pytaniu nr 2 dostawą Dłużnik będzie występować w charakterze podatnika VAT?

2.Czy planowana przez Komornika dostawa budynków opisanych we wniosku oraz zbycie prawa użytkowania gruntu, na którym są one posadowione będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10austawy o VAT?

3.Czy w związku z dostawą opisaną w pytaniu nr 1 moment obowiązku podatkowego powstanie zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c), tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty przez Wnioskodawcę, niezależnie od tego, kiedy licytujący wyłoniony w toku licytacji jako nabywca dokonał wpłaty rękojmi na poczet licytacji oraz dopłaty ceny ustalonej w toku postępowania egzekucyjnego po zakończeniu licytacji oraz przybiciu własności przez sąd oraz przesądzeniu prawa własności przez sąd?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opisaną w pytaniu nr 2 dostawą Dłużnik będzie występować w charakterze podatnika VAT.

2.Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynków opisanych we wniosku oraz zbycie prawa użytkowania gruntu, na którym są one posadowione nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.

3.Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowaną dostawą opisaną w pytaniu nr 1 obowiązek podatkowy w podatku VAT powstanie zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c), tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty przez Wnioskodawcę, niezależnie od tego, kiedy licytujący wyłoniony w toku licytacji jako nabywca dokonał wpłaty rękojmi na poczet licytacji oraz dopłaty ceny ustalonej w toku postępowania egzekucyjnego po zakończeniu licytacji oraz przybiciu własności przez sąd oraz przesądzeniu prawa własności przez sąd.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle przedstawionych powyższej przepisów, zarówno budynki jaki i prawo do wieczystego użytkowania gruntów, na którym są posadowione, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT oraz art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W związku z powyższym, zaznaczyć należy, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika VAT.

Ustawa o VAT przewiduje dwa rodzaje zwolnień - podmiotowe i przedmiotowe. Stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 200.000 zł. z kolei zgodnie z art. 113 ust. 9, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Jednocześnie stosownie do art. 113 ust. 10a, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z ustaleń dokonanych w ramach udokumentowanych działań Komornika wynika, że przedmioty egzekucji budynki oraz prawo użytkowania wieczystego były wykorzystywane przez Dłużnika w jego działalności gospodarczej oraz Dłużnik nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o VAT. Świadczą o tym zarówno informacji publiczne - wykaz podatników VAT czynnych oraz deklaracja określona w umowie nabycia dla jakich celów nieruchomość będąca przedmiotem licytacji ma być wykorzystana. Nadto odpowiedzi Dłużnika, w szczególności informacja, że jest on podatnikiem VAT czynnym, dokonywał sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT, a także poniósł nakłady na przedmiotowe budynki, od których odliczył podatek VAT naliczony świadczą o tym, że Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, Dłużnik w związku z dostawą budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów występować będzie w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 106c ww. ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1) organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2) komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Powołana regulacja wskazuje na szczególną w przypadku VAT sytuację, kiedy to należny podatek jest pobierany i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika. Art. 18 ustawy o VAT nie czyni komornika podatnikiem tego podatku z tytułu sprzedaży dokonywanych w ramach czynności egzekucyjnych (np. dostawy nieruchomości), a ustanawia go jedynie płatnikiem, tj. osobą zobowiązana do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu (odgrywa jedynie rolę pośrednika). Podatnikiem tego podatku jest w tym przypadku w dalszym ciągu dłużnik. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 1584/10 „jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, wówczas komornik dokonaną sprzedaż egzekucyjną dokumentuje fakturą wystawioną w imieniu i na jego rachunek, a kopię tej faktury przekazuje dłużnikowi. Przepisy prawa podatkowego wskazują więc wyraźnie, iż to na komorniku jako organie egzekucyjnym, na którego ustawodawca nałożył obowiązki płatnika podatku VAT, spoczywa wyłącznie obowiązek naliczenia, poboru i zapłaty podatku oraz obowiązek wystawienia faktury z tytułu dokonanej przez niego dostawy”.

Skoro w przedstawionej sprawie Dłużnik będzie działał jako podatnik VAT czynny, a sprzedaż budynków oraz prawa wieczystego stanowi dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT, to należy jeszcze rozważyć, czy w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wynika z treści umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, na podstawie którego Dłużnik nabył nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), nieruchomość ta została nabyta przez Dłużnika na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż prawa własności przedmiotowej nieruchomości będzie mieściła się w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z udzielonych przez Dłużnika odpowiedzi w szczególności na pytanie: „Czy nieruchomość była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, do jakiej działalności i na jakiej podstawie zwolnionej z VAT?” Dłużnik udzielił odpowiedzi: „Nie.”

Ponadto z aktu nabycia nieruchomości wynika, że transakcja, w ramach której Dłużnik nabył nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie został wówczas naliczony podatek od towarów i usług, notariusz, występujący w charakterze płatnika, pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 22 000 zł na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r.

Tym samym nie zaszły przesłanki do zastosowania zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2, tj. nie wystąpił podatek VAT, a nabyta nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania.

Przechodząc do następnego tytułu zwolnienia, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowanie pierwszemu najemcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Jednocześnie stosownie do treści art. 43 ust. 21, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Zgodnie z informacją przekazaną przez Dłużnika, nieruchomości początkowo miały być wykorzystywane na cele prywatne - informacja ta nie pokrywa się z informacjami zawartymi w akcie notarialnym zakupu nieruchomości, jak i z informacją podatkową złożoną w Gminie dla celów podatku od nieruchomości. Dodatkowo Dłużnik nie jest w stanie wskazać, kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie nieruchomości oraz czy poniósł on nakłady na ulepszenie nieruchomości o wartości przekraczającej 30% wartości nieruchomości.

Pomimo działań podjętych przez Wnioskodawcę, tj. pozyskania aktu notarialnego zakupu nieruchomości, pozyskania informacji z Gminy na temat płatnika podatku od nieruchomości, pozyskania odpowiedzi od Dłużnika na postawione w tym zakresie pytania dotyczące pierwszego zasiedlenia nieruchomości oraz wartości dokonanych ulepszeń, Wnioskodawca nie uzyskał niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy przedmiotów licytowanych, potwierdzających spełnienie się warunków do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a.

W szczególności Dłużnik na pytania dotyczące zabudowań odpowiedział jak niżej:

Jeżeli nieruchomość stanowi grunt zabudowany:

a)jaka zabudowa znajduje się na nieruchomości - budynki, budowle? Proszę wymienić wszystkie zabudowania znajdujące się na nieruchomości.

Odp. Na terenie są zabudowania w postaci: budynki magazynowe murowane pow. 1508 m², wiaty stalowe obite blachą 174 m²,budynek o pow. 156 m², portiernia pow. 10 m².

b)w odniesieniu do poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie - czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia, tj. oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich: - wybudowaniu lub - ulepszeniu.

Odp. Nie jestem w stanie określić, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia, gdyż nie jestem pierwszym użytkownikiem.

c)jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (tj. przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja, modernizacja) stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej? (Jeżeli nie, proszę wskazać, dla których budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia);

Odp. Nie jestem w stanie określić wartości poniesionych nakładów.

d)jeżeli doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie, proszę o wskazanie daty pierwszego zasiedlenia (miesiąc i rok) dla każdego z budynków, budowli lub ich części;

Odp. Brak odpowiedzi.

e)czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na zabudowania znajdujące się na gruncie?

Odp. Tak.

f)jeżeli Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na zabudowania znajdujące się na gruncie, czy Dłużnik dokonywał obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, o których mowa we wcześniejszym pytaniu?

Odp. Tak.

g)czy na budynki, budowle lub ich części znajdujące się na gruncie, Dłużnik ponosił wydatki na ichulepszenie (chodzi o przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, modernizację)? - Tak.

h)jeżeli Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie, to czy od tych wydatków Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?

Odp. Tak.

i)czy Dłużnik dokonywał odliczenia VAT naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, o których mowa w poprzednim pytaniu?

Odp. - Tak.

j)czy wartość poniesionych przez Dłużnika wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części znajdujących się na gruncie przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów?

Odp. - Nie jestem w stanie określić.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, przyjmuje się, ze warunki zastosowania zwolnień od podatku określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ustawy o VAT nie są spełnione w planowanej sprzedaży budynków.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, w art. 29a ust. 9 ustawy o VAT czytamy:

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Planowana sprzedaż nie dotyczy oddania w użytkowanie wieczyste, które może być realizowane wyłącznie przez jednostkę samorządu terytorialnego, a jak uprzednio wyjaśniano sprzedaż praw użytkowania wieczystego stanowi czynności dostawy towaru (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT). Oznacza to, że do dostawy prawa użytkowania wieczystego stanowiącego grunt zastosowanie ma art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, tym samym dla tej dostawy stawka opodatkowania określona dla budynków wpływa na stawkę podatkową dla gruntu. stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzystałby ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawcy, w stosunku do planowanej sprzedaży budynków oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których są posadowione, nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT i przedmiotowa czynność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.

Ad 3

W kwestii momentu powstania obowiązku podatkowego należy zauważyć, że ustawodawca w art. 19a ust. 1 wprowadził ogólna zasadę powstania obowiązku podatkowego oraz szereg wyjątków - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Przepis art. 19a ust. 5 ustawy o VAT wprowadza szczególną regulację w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, o której mowa w art. 18.

Z kolei przepis art. 18 ustawy o VAT stanowi, że organy egzekucyjne określone w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Egzekucja z nieruchomości jest wszczynana po sporządzeniu opisu i oszacowania nieruchomości, zaś zgodnie z art. 952 § 1 KPC licytacja może odbyć się dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania oraz spełnieniu przesłanek określonych ustawą. Przeprowadzenie licytacji, choć jest kluczowym elementem procedury, nie prowadzi jeszcze ani do przeniesienia własności, ani do uzyskania jakichkolwiek środków przez komornika. Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przybiciu, o którym mowa w art. 955 KPC, przy czym postanowienie to ma charakter tymczasowy i nie prowadzi do rozliczeń finansowych. Sąd zawiadamia komornika o wydaniu przybicia, natomiast ciężar uiszczania pozostałej części ceny spoczywa na licytancie, który - zgodnie z art. 967 KPC - zobowiązany jest uiścić cenę na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Środki te nie wpływają do komornika i pozostają do wyłącznej dyspozycji sądu, który przechowuje je do czasu prawomocnego zakończenia postępowania oraz do dokonania planu podziału przez komornika.

Po dokonaniu wpłaty ceny, sąd przystępuje do rozpoznania sprawy w przedmiocie przysądzenia własności. Zgodnie z art. 999 § 1 KPC dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Przed uprawomocnieniem strony mają możliwość wniesienia środków zaskarżenia, co dodatkowo wydłuża czas między licytacją a ostatecznym zakończeniem procedury. Dopiero po uprawomocnieniu postanowienia sąd podejmuje czynności związane z przekazaniem środków komornikowi. Należy podkreślić, że przepisy nie przewidują automatycznego przekazania środków po uprawomocnieniu; sąd dokonuje tego w ramach własnego toku czynności, co może generować zwłokę.

W rezultacie od momentu wylicytowania nieruchomości do chwili rzeczywistego otrzymania środków przez komornika upływa zazwyczaj znaczący okres czasu, co wynika z kolejnych etapów proceduralnych oraz czasu potrzebnego sądowi na techniczne dokonanie przelewu środków z rachunku depozytowego. Dopiero w chwili wpływu środków na rachunek komornika powstaje po jego stronie realna możliwość wykonania obowiązków wynikających z art. 18 ustawy o VAT, ponieważ dopiero wtedy komornik uzyskuje środki pieniężne będące podstawą opodatkowania dostawy dokonanej w trybie egzekucji. Wcześniejsze etapy - w szczególności zakończenie licytacji, wydanie przybicia czy wydanie nieprawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności - nie rodzą po stronie komornika obowiązków podatkowych, gdyż środki nie są mu przekazywane i pozostają na rachunku depozytowym sądu.

Tym samym, niezależnie od tego, że w toku postępowania egzekucyjnego, licytacji z nieruchomości przystępujący do licytacji zobowiązani są do wpłaty na konto sądu rejonowego rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, która następnie po przybiciu zaliczana jest na poczet ceny wylicytowanej, oraz niezależnie od tego, że nabywca, który wylicytuje dokonuje wcześniejszej zapłaty to dopiero wpływ środków z wylicytowanej nieruchomości kształtuje obowiązek podatkowy dla komornika.

Ponadto, podnieść należy, że w oficjalnym komentarzu Ministra Finansów opublikowanym w Bazie Wiedzy na portalu BIP w zakładce: „Zmiany w zakresie określania momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT od 1 stycznia 2014 r.”, czytamy na str. 16 i 17:

„W przypadku dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów dokonywanej w trybie egzekucji przez:

• organy egzekucyjne określone w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, lub
• komorników sądowych wykonujących czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego

obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tego tytułu - w odniesieniu do otrzymanej kwoty - niezależnie od tego kiedy ta zapłata nastąpi: przed przeniesieniem własności towaru czy też po tym przeniesieniu.

Podstawa prawna: art. 19a ust. 5 pkt 1) lit. c), ust. 6 i ust. 8 ustawy o VAT.

Uwaga!

Przez pojęcie „otrzymania zapłaty” należy rozumieć moment otrzymania środków pieniężnych przez komornika (wpływ na jego konto) w przypadku dostawy dokonywanej w trybie egzekucji przez komornika sądowego lub moment otrzymania zapłaty przez inny organ egzekucyjny dokonujący dostawy towarów w trybie egzekucji.

Przykład:

Sprzedaż licytacyjna nieruchomości (opodatkowana VAT) przez komornika miała miejsce w dniu 18 marca. Kwota uzyskana z licytacji została wpłacona na rachunek sądu 25 marca, plan podziału kwoty uzyskanej z egzekucji uprawomocnił się w dniu 18 lipca. Komornik otrzymał z sądu kwotę konieczną do zapłaty VAT 12 sierpnia - obowiązek podatkowy powstaje w dniu 12 sierpnia.”

W przedmiotowej sprawie nie ma wątpliwości, że planowana dostawa budynków oraz zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których zostały posadowione odbędzie się w trybie egzekucji, o której mowa w art. 18 ustawy o VAT, w związku z czym momentem powstania obowiązku podatkowego będzie moment otrzymania przez Komornika całości lub części płatności, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c) ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel nieruchomości - jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan przeciwko Dłużnikowi - Panu A.B. - postępowanie egzekucyjne w odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 1, na której posadowionych jest 8 budynków magazynowo produkcyjnych i magazynowo biurowych. Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą C. oraz figuruje w rejestrze VAT jako czynny podatnik VAT. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło na podstawie „Umowy sprzedaży i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki” z 5 lipca 2016 r. w formie aktu notarialnego. Dłużnik nabył nieruchomość w ramach i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, natomiast pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych. Dłużnik wskazał, że wykorzystywał nieruchomość najpierw do celów prywatnych, a w późniejszym czasie w celu najmu do działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności Pana wątpliwości w sprawie dotyczą tego, czy w związku ze sprzedażą licytacyjną nieruchomości Dłużnika, tj. prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 1, na której znajduje się 8 budynków magazynowo produkcyjnych i magazynowo biurowych będzie Pan zobowiązany do opodatkowania jej podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Z ww. zapisu wynika, że najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Analiza powyższego prowadzi do wniosku, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zatem w przedmiotowej sprawie charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, najem nieruchomości przez Dłużnika stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższy opis należy stwierdzić, że dostawa opisanego we wniosku prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z 8 budynkami magazynowo produkcyjnymi i magazynowo biurowymi nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przedmiotową nieruchomość Dłużnik wykorzystywał do świadczenia odpłatnych usług najmu. Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Dłużnika przez cały okres posiadania. W konsekwencji w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do działalności gospodarczej Dłużnika.

W konsekwencji, dostawa prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 1 wraz z 8 budynkami w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie nieruchomości przez Dłużnika nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a dostawa ta nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości lub, że takie prawo nie przysługiwało, bowiem nie było podatku, który mógłby odliczyć. Ponadto Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do świadczenia usług najmu. Brak zaistnienia choćby jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jednocześnie w rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości będącej przedmiotem wniosku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Z opisu sprawy wynika, że nie posiada Pan w szczególności informacji, wskazujących jaka była wartość ponoszonych ulepszeń na znajdujące się na działce budynki oraz jaki czas minął od rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) budynków po ulepszeniach przez Dłużnika do momentu sprzedaży. Wskazał Pan, że brak tych informacji będzie wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika.

W związku z tym w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia do sprzedaży Działek. Zaznaczyć jednak tu należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, planowana przez Pana transakcja sprzedaży w drodze egzekucji komorniczej prawa wieczystego użytkowania działki gruntu nr 1 wraz z 8 budynkami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Przechodząc natomiast do kwestii powstania obowiązku podatkowego z tytułu egzekucyjnej sprzedaży ww. nieruchomości stwierdzić należy, że zgodnie z generalną zasadą zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

W świetle art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c ustawy:

Zgodnie z art. 19a ust. 6 ustawy:

Z treści powyższych przepisów wynika, że w przypadku dostawy towarów dokonywanej przez komornika sądowego wykonującego czynności egzekucyjne, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tego tytułu - w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Przy czym, przez pojęcie „otrzymanie zapłaty” należy rozumieć moment otrzymania środków pieniężnych przez komornika (wpływ na jego konto).

W przedmiotowej sprawie, obowiązek podatkowy - zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lit. c, ust. 6 ustawy - powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu sprzedaży nieruchomości - w odniesieniu do otrzymanej kwoty, tj. z chwilą otrzymania przez Pana jako Komornika środków pieniężnych na konto.

W konsekwencji Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.