Interpretacja indywidualna z dnia 17 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.151.2026.2.AA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne/podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 8 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 8 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 6 marca 2026 r. (wpływ 6 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni i jej mąż są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę, uzyskując dochody powyżej minimalnego wynagrodzenia krajowego, żadne z nich nie prowadzi i nie prowadziło działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni wraz z mężem (pozostającym we wspólności majątkowej) posiada nieruchomość lokalową w (…). Nieruchomość ta jest oddana w zarząd zewnętrznemu operatorowi na podstawie umowy (…) (tzw. najem pasywny). Przychody z tego tytułu od 2021 r. są rozliczane jako najem prywatny stawką ryczałtu 8,5%.

W zakresie nieruchomości położonej w (...) Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę o zarządzanie najmem z profesjonalnym operatorem zewnętrznym. Współpraca opiera się na modelu podziału przychodów 70/30. Rola Wnioskodawczyni ogranicza się wyłącznie do udostępnienia lokalu i czerpania korzyści z kapitału (najem pasywny). Wszystkie czynności o charakterze organizacyjnym i operacyjnym, w tym pozyskiwanie gości, ich meldowanie, obsługa techniczna lokalu, sprzątanie po gościach oraz marketing leżą całkowicie po stronie operatora.

Operator zawiera umowę z portalami pośredniczącymi/rezerwacyjnymi i jest zobowiązany do ponoszenia kosztów prowizji.

Wnioskodawczyni i jej mąż nie podejmują żadnych decyzji zarządczych ani operacyjnych w bieżącym funkcjonowaniu najmu tego lokalu, co potwierdza brak cech zorganizowania i profesjonalnego charakteru jej aktywności w rozumieniu definicji działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni wraz z mężem ponosi stałe koszty utrzymania nieruchomości w (…), w tym czynsz administracyjny, media oraz podatki lokalne, niezależnie od poziomu obłożenia lokalu przez operatora.

Ponadto, Wnioskodawczyni zarządza drugim lokalem mieszkalnym położonym w (…), który stanowi majątek osobisty jej męża (nabyty przez niego przed zawarciem związku małżeńskiego).

Zarządzanie tym lokalem odbywa się na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia zawartej między małżonkami w grudniu 2025 r. Wnioskodawczyni, korzystając z umowy użyczenia, zdecydowała się na zawarcie umowy z portalem (…) w celu oferowania go na najem krótkoterminowy (noclegi dla turystów).

Najem polega wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. Dodatkowe usługi, takie jak codzienne sprzątanie, wymiana pościeli i ręczników, ochrona, recepcja, serwowanie posiłków nie są świadczone w ramach najmu. Zdawanie kluczy, weryfikacja lokalu, sprzątanie oraz drobne naprawy są wykonywane we własnym zakresie, przy czym lokal jest sprzątany jedynie w czasie pomiędzy poszczególnymi okresami najmu krótkoterminowego. Charakter wykonywanej pracy Wnioskodawczyni na to pozwala, jednak jeśli nie ma możliwości przygotowania mieszkania na nowych gości, Wnioskodawczyni blokuje jego wynajem. W związku z tym wynajem nie ma charakteru stałego.

Od samego początku z tytułu przychodów z wynajmu Wnioskodawczyni płaci podatek ryczałtowy w wysokości 8,5%. Wnioskodawczyni jednocześnie wykorzystuje w międzyczasie lokal mieszkalny do własnych potrzeb.

Wynajem ten jest prowadzony przez portale (…). Współpraca z tym portalem polega na tym, że goście rezerwują pokój przez portal i opłacają go bezpośrednio do operatora portalu, a Wnioskodawczyni kwoty za wynajem krótkoterminowy otrzymuje za pośrednictwem portalu.

Przelewy za wynajem krótkoterminowy stanowią sumę kwot wpłaconych przez gości, pomniejszonych o prowizję dla portalu. Pośrednik za swoją usługę wystawia fakturę, na której wskazuje kwoty sprzedaży – wynajmu w danym miesiącu, pobraną od tego prowizję i okres, za który jest pobierana. Jako wynajmujący Wnioskodawczyni ma dostęp do raportów z rezerwacji, na których wskazany jest numer rezerwacji, data wyjazdu gościa, data zrealizowania przelewu na jego rachunek oraz kwota prowizji i opłat dodatkowych, którymi obciąży ją portal.

Obie nieruchomości zostały nabyte jako lokata kapitału osobistego i z intencją ich przyszłego przekazania dzieciom (sukcesja majątkowa). Wnioskodawczyni zarządza najmem osobiście, po godzinach pracy etatowej. Nie zatrudnia pracowników, nie posiada biura, nie świadczy usług dodatkowych (typu wyżywienie, room-service, transport). Aktywność ta nie ma charakteru profesjonalnego ani zorganizowanego w sposób biurowy; stanowi jedynie formę pomnażania oszczędności i zabezpieczenia emerytalnego oraz przyszłości dzieci. Dochody pozyskiwane z najmu pozwalają na bieżące utrzymanie lokali (pokrycie opłat do wspólnot mieszkaniowych, prądu, wody i ogrzewania). Przychody pozwalają Wnioskodawczyni i jej mężowi częściowo zrekompensować wydatki poniesione na remont i wyposażenie tych lokali.

Łączna liczba wynajmowanych jednostek jest niewielka i nie wykracza poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Uzupełnienie wniosku

a) Nieruchomość w (…):

Informuję, że w stosunku do nieruchomości lokalowej w (…) ani Wnioskodawczyni, ani jej mąż nie składali oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków. Przychody z najmu tej nieruchomości są rozliczane przez Wnioskodawczynię i jej męża po połowie, zgodnie z ustawowymi zasadami opodatkowania wspólności majątkowej.

b) Lokal w (…):

W związku z zawarciem umowy użyczenia dotyczącej lokalu mieszkalnego w (…) Wnioskodawczyni informuje, że na podstawie tej umowy uzyskała prawo do pobierania pożytków z tytułu najmu tego lokalu. Właściciel nieruchomości wyraził zgodę na oddanie lokalu w podnajem osobom trzecim i czerpanie z tego tytułu korzyści finansowych przez Wnioskodawczynię.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym uzyskiwane przychody z najmu nieruchomości w (…) oraz (…) stanowią źródło przychodu z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) i mogą być opodatkowane ryczałtem 8,5%, bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie – opisana w stanie faktycznym aktywność polegająca na najmie nieruchomości w (…) oraz w (…) stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny). W konsekwencji przychody te mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%, a Wnioskodawczyni nie ma obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej w tym zakresie.

Uzasadnienie stanowiska:

1. Zarządzanie majątkiem osobistym: Nieruchomości stanowią majątek osobisty i małżeński, a ich wynajem służy jedynie racjonalnemu gospodarowaniu tym majątkiem w celu ochrony kapitału przed inflacją. Zostały nabyte z myślą o zabezpieczeniu przyszłości dzieci (sukcesja), a nie w celach handlowych.

2. Brak cech działalności gospodarczej: Aktywność Wnioskodawczyni nie spełnia przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Brakuje jej cech profesjonalnego zorganizowania. Wnioskodawczyni pracuje na pełny etat, a najmem zajmuje się jedynie incydentalnie. W przypadku (…) najem ma charakter całkowicie pasywny (obsługa przez operatora). W przypadku (…), samo korzystanie z portalu (…) służy jedynie znalezieniu klienta i według utrwalonego orzecznictwa (np. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2022 r., II FSK 1993/19) nie czyni z wynajmującego przedsiębiorcy.

3. Brak profesjonalnej struktury: Wnioskodawczyni nie zatrudnia personelu, nie posiada biura, nie świadczy usług okołohotelowych (recepcja, wyżywienie, sprzątanie w trakcie pobytu). Jest to zwykły zarząd mieniem prywatnym.

4. Prawo do wyboru źródła przychodu: Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) to podatnik decyduje, czy dany składnik majątku chce wprowadzić do działalności gospodarczej, czy pozostawić w majątku prywatnym. Składniki te nigdy nie były częścią żadnego przedsiębiorstwa.

Biorąc powyższe pod uwagę, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że ma prawo do rozliczania się ryczałtem jako osoba prywatna.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Pani i Pani mąż – pozostający we wspólności małżeńskiej – posiadają nieruchomość w (..). Nieruchomość ta jest oddana w zarząd zewnętrzny operatorowi. Pani rola ogranicza się wyłącznie do udostępnienia lokalu i czerpania korzyści z kapitału. Wszystkie czynności o charakterze organizacyjnym i operacyjnym, w tym pozyskiwanie gości, ich meldowanie, obsługa techniczna lokalu, sprzątanie po gościach oraz marketing leżą całkowicie po stronie operatora. Operator zawiera umowę z portalami pośredniczącymi/rezerwacyjnymi i jest zobowiązany do ponoszenia kosztów prowizji. Pani i Pani mąż nie podejmują żadnych decyzji zarządczych ani operacyjnych w bieżącym funkcjonowaniu najmu tego lokalu. W stosunku do nieruchomości lokalowej w (…) ani Pani, ani Pani mąż nie składali oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków. Przychody z najmu tej nieruchomości są rozliczane przez Panią i Pani męża po połowie, zgodnie z ustawowymi zasadami opodatkowania wspólności majątkowej. Ponadto zarządza Pani drugim lokalem mieszkalnym położonym w (…), który stanowi majątek osobisty Pani męża. Zarządzanie tym lokalem odbywa się na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia zawartej między Panią i Pani mężem. Na podstawie tej umowy uzyskała Pani prawo do pobierania pożytków z tytułu najmu tego lokalu. Właściciel nieruchomości (Pani mąż) wyraził zgodę na oddanie lokalu w podnajem osobom trzecim i czerpanie z tego tytułu korzyści finansowych przez Panią. Jak Pani wskazała – obie nieruchomości zostały nabyte jako lokata kapitału osobistego. Zarządza Pani najmem osobiście, aktywność nie ma charakteru profesjonalnego ani zorganizowanego, stanowi jednie formę pomnażania oszczędności i zabezpieczenia emerytalnego oraz przyszłości dzieci.

Zatem uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody osiągnięte z tytułu najmu lokali mieszkalnych opisanych we wniosku należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Na zakończenie wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podsumowanie: przychody, które uzyskuje Pani z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu mieszkalnego (w przypadku lokalu w (…) – w wysokości połowy uzyskanych przychodów, a w przypadku lokalu w (…) – w pełnej wysokości przychodów), powinna Pani opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem prywatny, zgodnie z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, a powyżej – stawką 12,5%.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.