Interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.710.2025.3.MD
Podstawa opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej obejmuje wartość rynkową całej nieruchomości, jako że w prawie polskim naniesienia na gruncie trwale z nim związane stanowią część nieruchomości, a nie odrębny przedmiot własności.
Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych ponownego zawarcia umowy sprzedaży po unieważnieniu wcześniejszej. Uzupełnił go Pan w pismach z 18 lutego 2026 r. i 4 marca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego (pierwotny wniosek dotyczył zdarzenia przyszłego - po uzupełnieniu to stan faktyczny)
W (...) r. nabył Pan umową sprzedaży działkę gruntu. Po nabyciu rozpoczęto prace przyłączeniowe działki do wszelkich mediów oraz budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, finansując inwestycje wyłącznie ze środków własnych.
Budowa budynku rozpoczęta została na początku (...) r. Aktualnie budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym, jest ocieplony, wykonano instalacje wentylacji mechanicznej oraz rozpoczęto rozprowadzanie instalacji elektrycznej. Sprzedający (poprzedni właściciele gruntu) nie uczestniczyli w budowie i nie ponieśli żadnych nakładów na powstanie budynku.
W (...) r. prawomocnym wyrokiem sądu umowa sprzedaży z (...) r. została unieważniona wskutek braku uzyskania zgody na sprzedaż działki od Dyrektora KOWR. Działał Pan w dobrej wierze, nie był świadomy wymogu uzyskania takiej zgody, a notariusz nie poinformowała o tym obowiązku.
Strony zgodziły się co do unieważnienia umowy, aby dostosować sytuację prawną do obowiązujących przepisów. Były właściciel zamierza ponownie sprzedać Panu tę samą działkę. Strony planują zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie wyłącznie grunt. Budynek znajdujący się na działce stanowi Pana nakład poniesiony w czasie posiadania nieruchomości w dobrej wierze. Strony nie przewidują żadnego wynagrodzenia dla sprzedającego z tytułu nakładów ani budynku.
W uzupełnieniach wniosku wskazał Pan, że doszło już do ponownego zawarcia umowy pomiędzy Panem a poprzednim właścicielem gruntu. Mimo, że notariusz nie użyła sformułowania z art. 231 uważa Pan, że sytuacja, która zaistniała z racji anulowania poprzedniego aktu notarialnego, umożliwia Panu skorzystanie z tego artykułu. Według prawa umowa, która została anulowana traktowana jest jakby nigdy transakcja nie miała miejsca. W tym wypadku był Pan samoistnym właścicielem gruntu w dobrej wierze i wzniósł Pan tam budynek, który znacznie przekroczył wartość działki.
Przedmiotowa umowa została sformułowana jako umowa sprzedaży, co stanowiło formę prawną przeniesienia własności gruntu. Jednocześnie należy wskazać, że czynność ta miała na celu realizację Pana roszczenia wynikającego z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.
Przeniesienie własności gruntu nastąpiło na rzecz nabywcy, który jako posiadacz samoistny w dobrej wierze wzniósł na tym gruncie budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Strony zdecydowały się na formę umowy sprzedaży u notariusza, aby polubownie zaspokoić przysługujące roszczenie dotyczące wykupu gruntu.
Należy zauważyć, że przyjęta w nowo wydanym akcie notarialnym cena oraz podstawa opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (2%) odpowiada rynkowej wartości samego gruntu. Wartość naniesień budowlanych (domu) została pominięta przy określaniu podstawy opodatkowania, ponieważ budynek ten został sfinansowany i wybudowany w całości z nakładów nabywcy (który działał w dobrej wierze, przekonany że grunt, na którym dom mieszkalny został wybudowany, należy do niego, nie miał prawa wiedzieć, że notariusz podczas sprzedaży gruntu popełnił błąd i nie dopilnował formalności, co pierwotnie skutkowało nie ziszczeniem się transakcji).
Fakt, iż w akcie notarialnym mowa jest o sprzedaży nieruchomości, działki, bez szczegółowego opisu budynku, potwierdza ujęcie transakcji przez notariusza tj. przedmiotem obrotu był grunt, co do którego zrealizowano roszczenie o wykup w postaci umowy sprzedaży.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie wyłącznie wartość gruntu, pomijając wartość budynku wybudowanego z Pana nakładów, a który nie jest przedmiotem sprzedaży?
Pana stanowisko
Pana zdaniem, planowana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, stanowi wartość rynkowa rzeczy będącej przedmiotem sprzedaży.
Przedmiotem sprzedaży w planowanej czynności będzie jedynie grunt. Budynek znajdujący się na działce nie będzie podmiotem sprzedaży, ponieważ został wzniesiony w całości z Pana nakładów poniesionych w okresie, w którym był Pan prawnym posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze. Sprzedający nie poniósł żadnych nakładów na budowę i nie otrzyma żadnego wynagrodzenia z tytułu budynku.
Zgodnie z art. 226-231 Kodeksu cywilnego, nakłady poniesione przez posiadacza na cudzy grunt nie stanowią odrębnego przedmiotu sprzedaży. Budynek wzniesiony przez posiadacza staje się częścią składową gruntu i nie jest przedmiotem przeniesienia własności w ramach umowy sprzedaży. W konsekwencji czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłącznie od wartości gruntu, z pominięciem wartości budynku wzniesionego przez Pana.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.
Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku wynoszą - przy umowie sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
b) innych praw majątkowych - 1%.
Art. 10 ust. 1, 2 i 3 tej ustawy stanowi, że:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym. W przypadku czynności w formie aktu notarialnego, płatnikiem podatku jest notariusz.
Jak wynika z opisanego zdarzenia, w (...) r. nabył Pan umową sprzedaży działkę gruntu. Po nabyciu rozpoczęto prace przyłączeniowe działki do wszelkich mediów oraz budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, finansując inwestycje wyłącznie ze środków własnych. Sprzedający (poprzedni właściciele gruntu) nie uczestniczyli w budowie i nie ponieśli żadnych nakładów na powstanie budynku. W (...) r. prawomocnym wyrokiem sądu umowa sprzedaży z (...) r. została unieważniona wskutek braku uzyskania zgody na sprzedaż działki od Dyrektora KOWR. Doszło już do ponownego zawarcia umowy pomiędzy Panem a poprzednim właścicielem gruntu. Notariusz nie użyła sformułowania z art. 231 Kodeksu cywilnego. Przedmiotowa umowa została sformułowana jako umowa sprzedaży, co stanowiło formę prawną przeniesienia własności gruntu. Czynność ta miała jednakże na celu realizację Pana roszczenia wynikającego z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.
Chciałby Pan dowiedzieć się, jaka będzie podstawa opodatkowania nowej umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stoi Pan na stanowisku, że podstawą opodatkowania powinna być wyłącznie wartość działki.
Z takim stanowiskiem nie mogę się zgodzić.
Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że została zawarta umowa sprzedaży. Jej przedmiotem jest nieruchomość gruntowa, na której znajduje się budynek, czyli nieruchomość zabudowana.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Zgodnie z tą zasadą, naniesienia wzniesione na gruncie będącym cudzą własnością stanowią własność właściciela gruntu. Sprzedający zatem w umowie sprzedaży przenosi na Pana własność całego przedmiotu (nieruchomości zabudowanej), a zatem gruntu wraz z naniesieniem w postaci domu.
O ile stronom umowy przysługuje dowolność kształtowania umowy pod względem ceny, o tyle ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno precyzuje, co stanowi podstawę opodatkowania umowy sprzedaży. Podstawę tę stanowi wartość rynkowa, ustalona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Przy tak sformułowanej podstawie opodatkowania, jedyną możliwością jest ustalenie wartości rynkowej prawa własności całej nieruchomości zabudowanej według stanu na dzień zawierania umowy sprzedaży, a więc łącznie z posadowionym na niej budynkiem. Ustawa nie dopuszcza odliczenia długów i ciężarów; nie jest możliwe zatem odliczenie od podstawy opodatkowania Pana nakładów poniesionych na wzniesienie budynku.
Od zawieranej umowy sprzedaży był Pan zatem zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej całej nieruchomości, tj. działki gruntu wraz ze wzniesionym budynkiem. Notariusz jako płatnik podatku był zobowiązany taki podatek pobrać.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?