Interpretacja indywidualna z dnia 25 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011. 797.2025.2.AO

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłoweSzanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2026 r. (wpływ 26 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą. Od 2003 r. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą: (…) opodatkowaną podatkiem liniowym, a ponadto jest czynnym podatnikiem VAT. Przeważającą działalnością gospodarczą (wg kodu PKD 2007) jest 47.78.Z - sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. W lutym 2020 roku Wnioskodawca dodał PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 41.10.Z - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z - roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

W dniu (…) października 2021 r. (rep. A nr (…)) Wnioskodawca kupił z żoną do majątku wspólnego (…) nieruchomość, (…). Na wyżej wymienionej nieruchomości znajduje się budynek murowany niepodpiwniczony, wolnostojący, (…).

Małżonkowie podjęli decyzję o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy, Wnioskodawca zrobił projekt i wyremontował go. W budynku powstało (…) mieszkań (…) przeznaczonych na sprzedaż.

Wnioskodawca zakupy robił ze środków wspólnych. Faktury są imienne na niego i żonę. Poniesione wydatki nie stanowiły kosztu uzyskania przychodu w firmie oraz Wnioskodawca nie odliczał podatku VAT.

Budynek przeszedł generalny remont: (…). Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż.

W piśmie z 23 stycznia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jego miejscem zamieszkania jest terytorium Polski. W związku z powyższym podlega w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów.

2. Czy zakupu nieruchomości(…) października 2021 r. dokonano do wspólności majątkowej małżeńskiej?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości dokonany w dniu (…) października 2021 r. nastąpił do wspólności majątkowej małżeńskiej istniejącej pomiędzy Wnioskodawcą a jego małżonką. W chwili nabycia nieruchomości pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a nabycie nie było objęte żadnymi wyłączeniami.

3. W jakim celu nieruchomość została przez Państwa nabyta? Jak miała być wykorzystywana?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości miał charakter lokaty kapitału i został dokonany bez sprecyzowanego, konkretnego planu jej wykorzystania. Na moment nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie zakładał jej wykorzystania ani na cele prywatne, ani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie planował jej odpłatnego udostępniania. Zakup nieruchomości był podyktowany wyłącznie chęcią ulokowania posiadanych środków finansowych.

4. Czy z aktu notarialnego rep. A nr (…) wynikało jakie będzie przeznaczenie zakupionej nieruchomości, tj. w szczególności czy zakupu dokonano na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Zakup nieruchomości został dokonany do majątku wspólnego małżonków oraz nie był związany z prowadzoną ani planowaną działalnością gospodarczą. Na moment nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie zakładał jej wykorzystania w ramach działalności gospodarczej ani w celach zarobkowych. Nabycie miało charakter prywatny i służyło ulokowaniu posiadanych środków finansowych. Z aktu notarialnego nie wynikało jakie będzie przeznaczenie zakupionej nieruchomości.

5. W jakim dokładnie stanie była nieruchomość w dniu zakupu i czy była to nieruchomość niezabudowana, zabudowana – jakimi budynkami – proszę precyzyjnie opisać?

Odpowiedź: Nieruchomość w chwili nabycia była zabudowana budynkiem piętrowym, wzniesionym z pustaka. (…).

6. Czy, a jeżeli tak to w jaki sposób zakupiona przez Państwa nieruchomość była wykorzystywana zaraz po jej zakupie? W szczególności, czy była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedź: Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nie była używana ani przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych.

7. Proszę wyjaśnić co oznacza stwierdzenie, że zakupiona nieruchomość (…):

-czy powyższe oznacza, że zakupił Pan wspólnie z żoną budynek, który miał pełnić funkcję (…),

-czy zamierzali Państwo przekazać ten budynek na ww. cele i czerpać z tego tytułu pożytek – proszę wyjaśnić,

-czy poczynione zostały na ww. nieruchomości nakłady w celu budowy świetlicy wiejskiej? Przez kogo?

Odpowiedź: Zakupiona nieruchomość (…). Nigdy nie było to Wnioskodawcy zamiarem ani celem nabycia nieruchomości. (…). Kilkanaście lat stał niewykorzystany, następnie odsprzedany został osobie prywatnej, od której finalnie nieruchomość odkupił Wnioskodawca. (…).

8. Z jakiego powodu zrezygnował Pan z planów budowy (…)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nigdy nie miał planów budowy (…). Były to plany wyłącznie (…) - pierwotnego właściciela nieruchomości.

9. Co wpłynęło na Państwa decyzję o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy zawierający (…) mieszkań przeznaczonych na sprzedaż?

Odpowiedź: Koncepcja adaptacji nieruchomości na budynek o funkcji mieszkaniowej, czyli przekształcenia nieruchomości na cele mieszkaniowe miała charakter prywatny i rodzinny. (…). Wnioskodawca podjął decyzję o wystawieniu mieszkań na sprzedaż. (…).

10.Kiedy została podjęta decyzja o przekształceniu budynku? Kiedy został sporządzony projekt oraz kiedy (w jakim okresie) został wykonany remont?

Odpowiedź: Decyzja o przekształceniu budynku podjęta została pod koniec 2022 roku, projekt natomiast sporządzony został (…) czerwca 2023 r, zatwierdzony (…) lipca 2023 r. Remont nieruchomości rozpoczął się pod koniec 2023 r. Trwał cały 2024 r. i 2025 r. i w chwili obecnej nie jest jeszcze zakończony.

11.Czy mieszkania przeznaczone do sprzedaży zostały wyodrębnione i zostały założone dla nich odrębne księgi wieczyste – jeśli tak, to kiedy?

Odpowiedź: Mieszkania przeznaczone do sprzedaży nie zostały wyodrębnione i nie zostały dla nich założone odrębne księgi wieczyste.

12.Czy, a jeżeli tak to w jaki sposób mieszkania były wykorzystywane po ich powstaniu? W szczególności, czy były one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – proszę opisać w jaki sposób?

Odpowiedź: Obecnie lokale mieszkalne nie były ani nie są wykorzystywane w żaden sposób głównie z uwagi na trwające prace remontowe. (…).

13.Kiedy nastąpi sprzedaż ww. (…) mieszkań – proszę podać przybliżoną datę, w szczególności rok planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Przybliżona data sprzedaży wyżej wymienionych mieszkań to lata 2026-2028.

14.Czy poza prowadzoną działalnością gospodarczą dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana,

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)co było przyczyną ich sprzedaży,

e)jakie nieruchomości zostały sprzedane (niezabudowane czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

f)na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Posiadał mieszkanie zakupione (…).

(…). Środki uzyskane ze sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

15.Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeżeli tak, czy są to nieruchomości zabudowane – jakimi budynkami, czy niezabudowane – proszę opisać?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

16.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży (poza działalnością gospodarczą)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza w przyszłości nabywać poza działalnością gospodarczą innych nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca może potraktować jako sprzedaż majątku prywatnego i na podstawie złożonego PIT-39 zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu? Przy czym PIT-39 Wnioskodawca złoży z małżonką oddzielnie i oboje zapłacą podatek dochodowy 19% od swojego udziału w dochodzie wynoszącego po 50% dochodu całkowitego.

2.Czy jeżeli Wnioskodawca nie może potraktować sprzedaży tej nieruchomości jako sprzedaż majątku prywatnego, czy może na potrzeby sprzedaży na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności przenieść 50% wartości nieruchomości jako towar do majątku firmy i 50% poniesionych na remont wydatków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu? (pytanie nr 2 sformułowano w uzupełnieniu wniosku).

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zakupiona przez Wnioskodawcę wraz z małżonką nieruchomość stanowi ich osobisty majątek. Nie został wprowadzony do majątku prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej; Wnioskodawca nie obniżył kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu tego nabycia oraz nie zaliczył wydatków poniesionych na zakup oraz remont do kosztów uzyskania przychodu, a co za tym idzie, będzie dysponował nimi jako osobistym majątkiem.

Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zatem w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nawet nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, uzyskany z tego tytułu przychód będzie kwalifikowany (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT) do źródła odpłatne zbycie nieruchomości i rozliczany poza działalnością gospodarczą.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W celu rozliczenia osiągniętego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy złożyć zeznanie PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Stawka podatku wynosi 19%.

Podstawa opodatkowania.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodu gdzie:

- przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa,

- kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, natomiast wartość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, każdemu z małżonków należy przypisać 50% uzyskanych przychodów. Każdy z małżonków ma także prawo do odliczenia 50% kosztów uzyskania przychodów oraz do odliczenia połowy wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w celu skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Małżonkowie składają wówczas dwa odrębne zeznania PIT-39.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji gdy nieruchomość została zakupiona do majątku prywatnego i nie była rozliczana w ramach działalności gospodarczej, uwzględniając fakt, że w lutym 2020 roku Wnioskodawca dodał PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jej zbycie może zostać rozliczone w ramach sprzedaży prywatnej.

W ramach tego PKD Wnioskodawca nie prowadził żadnej sprzedaży w firmie. W tej sytuacji małżonkowie zapłacić powinni zatem podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu, ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, przy czym PIT-39 powinni złożyć z małżonką oddzielnie i oboje zapłacić podatek dochodowy 19% od swojego udziału w dochodzie, wynoszącego 50% dochodu całkowitego.

Ad. 2 (własne stanowisko do pytania nr 2 sformułowano w uzupełnieniu wniosku)

Składnik majątku firmowego może być kwalifikowany albo jako środek trwały, albo jako towar handlowy. Reguła ta dotyczy również nieruchomości i to zarówno mieszkalnych jak i użytkowych.

W takiej sytuacji odpłatne zbycie wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie ma w tym wypadku znaczenia, czy towarem handlowym jest nieruchomość mieszkalna, czy użytkowa. Jak wynika z treści art. 30e ust. 6 ustawy PIT reguły opodatkowania dotyczące prywatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych nie mają zastosowania, jeżeli budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W konsekwencji jeżeli nieruchomość jest traktowana jako towar handlowy przeznaczony do sprzedaży, wskazane powyżej przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 oraz art. 14 ust. 2c ustawy PIT nie znajdą zastosowania do transakcji sprzedaży nieruchomości.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 5 października 2015 r. znak PPB1/4511-842/15-2/ES, w której organ podatkowy stwierdził, że nabywane nieruchomości mieszkalne, przeznaczone do późniejszej odsprzedaży należy zakwalifikować do towarów handlowych. Skoro prowadzona działalność gospodarcza polega na kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek to sprzedaż nieruchomości stanowiącej towar handlowy uznać trzeba zgodnie z art. 14 ust. 1 za przychód z działalności gospodarczej.

Podobnie też wskazał w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2014 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi IPTPB1/415-291/14-2/KO: przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej będą stanowiły z niej przychód. Pomimo iż przedmiotem zbycia jest nieruchomość mieszkalna to nie znajduje tu zastosowania wyjątek określony w art. 14 ust. 2c ustawy PIT. Sprzedaż towarów handlowych podlega opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę, jeżeli na potrzeby sprzedaży wyżej wymienionych mieszkań na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności Wnioskodawca przeniesie prywatny majątek w postaci 50% wartości wyremontowanego budynku do majątku firmy jako towar, przychód ze sprzedaży będzie stanowił przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami, a takie PKD Wnioskodawca ma w swojej działalności - nie składa deklaracji PIT-39 w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych z uwagi na fakt, iż takie nieruchomości stanowią towar handlowy. Całość przychodu/dochodu podlega opodatkowaniu zgodnie z wybrana formą opodatkowania działalności gospodarczej.

Warto więc zauważyć, że nie każda nieruchomość stanowi środek trwały w działalności gospodarczej podatnika. Niektóre mogą mieć status towarów handlowych. W takim przypadku pojawiają się pytania o możliwość i sposób ujęcia wydatków na nabycie oraz utrzymanie nieruchomości w podatkowej księdze przychodów i rozchodów, rozliczenie kosztów nabycia oraz utrzymania nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość posiada status środka trwałego to rozliczenie kosztów nabycia odbywa się systematycznie poprzez odpisy amortyzacyjne. Zupełnie inaczej kwestia ta prezentuje się w przypadku towarów handlowych.

W tych okolicznościach podatnik nie stosuje amortyzacji, lecz ujmuje wydatek na nabycie bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów.

Ogólna zasada ujmowania kosztów uzyskania przychodu została określona w art. 22 ust. 4 ustawy PIT, gdzie wskazano, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust 5, 6 i 10.

W ramach działalności gospodarczej obowiązują dwie metody potrącania kosztów. Pierwsza z nich to metoda memoriałowa, która zakłada, że koszty uzyskania przychodu są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. Druga to metoda kasowa, która zakłada, że koszt jest potrącalny w dniu jego poniesienia, przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy PIT, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów, wydatek na nabycie nieruchomości będą zatem ujmować w kolumnie nr 10, która przeznaczona jest do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu, natomiast wszelkie inne wydatki związane z zakupem, takie jak podatek PCC, czy też wydatek na opłaty dla notariusza podatnik wpisuje w kolumnie nr 11, która jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem.

Wszelkie koszty związane z nabyciem mieszkania, zakupem materiałów i usług remontowych mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przy przyjęciu, że nabyta nieruchomość jest materiałem podstawowym, to nakłady poniesione na remont są częścią kosztu wytworzenia lokalu. Oznacza to, że wszystkie zakupione usługi, które potrzebne są do wytworzenia nieruchomości, księguje się w kolumnie 10 książki przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu. Inne wydatki poniesione na mieszkanie przeznaczone do remontu i odsprzedaży związane z jego zakupem, takie jak przykładowo opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, ujmuje się w kolumnie 11 pkpir „koszty uboczne zakupu”.

Jest to zgodne ze stanowiskiem zajętym przez organy podatkowe. Przykładem może być interpretacja wydana przez Izbę Skarbową w Katowicach z dnia 17 września 2014 r. o sygn. IBPBI/1/415-1036/14/AP. W uzasadnieniu można przeczytać miedzy innymi: „stwierdzić należy, że w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów wnioskodawca zobowiązany jest ująć wydatki poniesione na zakup nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, a także wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości do użytkowania, czyli koszty usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych (wyrobu gotowego), tj. wydatki poniesione na przygotowanie projektów, zakup materiałów remontowych, usług remontowo-budowlanych, energii, gazu, ogrzewania zużytych w trakcie budowy (remontu) oraz wywóz nieczystości powstałych w trakcie realizacji prac remontowo-budowlanych dotyczących nieruchomości na sprzedaż. W kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów należy natomiast ująć koszty uboczne związane z zakupem a więc w przedmiotowej sprawie będą to wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty skarbowe i sądowe, koszty notarialne oraz opłaty wnoszone na rzecz komorników za wydanie nieruchomości”.

W ocenie Wnioskodawcy zatem, przekazując na podstawie oświadczenia 50% wartości nieruchomości jako towar do majątku firmy, Wnioskodawca ma prawo na podstawie faktur 50% poniesionych na koszty usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych wydatków oraz 50% wydatków towarzyszących zakupowi nieruchomości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, a w konsekwencji zapłacić 19% od dochodu, przy czym małżonka złoży PIT-39 i zapłaci podatek dochodowy w wysokości 19% od swojego udziału w dochodzie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawiera art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku.

W pierwszej kolejności, w celu ustalenia źródła przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży przedmiotowych (…) mieszkań, składających się na nieruchomość nosi znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnienia wynika m.in., żeposiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pana miejscem zamieszkania jest terytorium Polski. W związku z powyższym podlega Pan w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów. Jest Pan przedsiębiorcą. Od 2003 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym, a ponadto jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Pana przeważającą działalnością gospodarczą jest 47.78.Z - sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach. W lutym 2020 roku dodał Pan PKD 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 41.10.Z - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, 41.20.Z - roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

(…) października 2021 r. kupił Pan z żoną do majątku wspólnego nieruchomość, która miała być (…). Kilkanaście lat stał niewykorzystany, następnie odsprzedany został osobie prywatnej, od której finalnie nieruchomość odkupił Pan. Nie planował Pan przeznaczenia nieruchomości na (…), nie czerpał i nie zamierzał czerpać z tego tytułu jakichkolwiek korzyści, jak również nie poniósł żadnych nakładów finansowych związanych z budową lub przystosowaniem nieruchomości na potrzeby (…). Zakup nieruchomości nastąpił do wspólności majątkowej małżeńskiej istniejącej pomiędzy Panem a małżonką. W chwili nabycia nieruchomości pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a nabycie nie było objęte żadnymi wyłączeniami.

Na wyżej wymienionej nieruchomości znajduje się budynek murowany niepodpiwniczony, wolnostojący, (…). Nieruchomość w chwili nabycia była zabudowana budynkiem piętrowym, wzniesionym z pustaka. (…). Obiekt znajdował się w stanie surowym, niewykończonym, (…). Po nabyciu nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób, w szczególności nie była używana ani przeznaczona do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych.

Podjęli Państwo decyzję o przekształceniu ww. budynku na mieszkaniowy. Zrobił Pan projekt i wyremontował budynek. W budynku powstało (…) mieszkań (…), przeznaczonych na sprzedaż. Decyzja o przekształceniu budynku podjęta została pod koniec 2022 roku, projekt natomiast sporządzony został (…) czerwca 2023 r, zatwierdzony (…) lipca 2023 r. Remont nieruchomości rozpoczął się pod koniec 2023 r. Trwał cały 2024 r. i 2025 r. i w chwili obecnej nie jest jeszcze zakończony. Mieszkania przeznaczone do sprzedaży nie zostały wyodrębnione i nie zostały dla nich założone odrębne księgi wieczyste. Budynek przeszedł generalny remont: (…). Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż. Zakupy robił Pan ze środków wspólnych. Faktury są imienne na Pana i żonę. Poniesione wydatki nie stanowiły kosztu uzyskania przychodu w Pana firmie, nie odliczał Pan podatku VAT. Obecnie lokale mieszkalne nie były ani nie są wykorzystywane w żaden sposób głównie z uwagi na trwające prace remontowe. (…). Przybliżona data sprzedaży wyżej wymienionych mieszkań to lata 2026-2028.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości, tj. budynku, w którym powstało (…) mieszkań (…), nosi znamiona działalności gospodarczej.

Nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter dokonywanych przez Pana czynności:

·nakładów poczynionych na nieruchomości - budynku murowanym, niepodpiwniczonym, wolnostojącym, (…),

·planowanej sprzedaży ww. mieszkań w latach 2026-2028,

nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania, które Pan podjął i nadal podejmuje celem sprzedaży nieruchomości są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na ścisłe związanie działań, które Pan podjął z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Pana zamiarem towarzyszącym przy planowanym przekształceniu budynku na budynek mieszkalny zawierający (…) mieszkań była ich sprzedaż.

Ponadto zauważyć należy, że posiada Pan profesjonalną wiedzę w zakresie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych – w lutym 2020 roku rozszerzył Pan zakres prowadzonej działalności o kod PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 41.10.Z - Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków i 41.20.Z - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Zaraz po tym (w październiku 2021 roku) zakupił Pan przedmiotowy budynek.

Rok po zakupie nieruchomości postanowił Pan przekształcić zakupiony budynek na mieszkaniowy. Zrobił Pan projekt i wyremontował budynek. W budynku powstało (…) mieszkań (…), przeznaczonych na sprzedaż. Decyzja o przekształceniu budynku podjęta została pod koniec 2022 roku, projekt natomiast sporządzony został (…) czerwca 2023 r, zatwierdzony (…) lipca 2023 r. Remont nieruchomości rozpoczął się pod koniec 2023 r. Trwał cały 2024 r. i 2025 r. i w chwili obecnej nie jest jeszcze zakończony. Budynek przeszedł generalny remont: (…). Powstałe w konsekwencji przeprowadzonego remontu mieszkania przeznaczone są na sprzedaż.

Powyższe czynności wskazują na zorganizowany (zakup budynku, przygotowanie projektu, decyzja o przekształceniu, rozpoczęcie remontu), ciągły (prace przekształceniowe budynku trwają od 2023 roku) i zarobkowy charakter (powstałe (…) mieszkań będzie przeznaczone do sprzedaży) podejmowanych przez Pana działań, które wpisują się w zakres działalności gospodarczej. Dodatkowo uwadze nie może umknąć, że pomiędzy zakupem nieruchomości, a rozpoczęciem prac zmierzających do powstania (…) mieszkań przeznaczonych na sprzedaż upłynęło niewiele czasu (rok). Można więc uznać, że zakup i przebudowa budynku od samego początku posiadała cechy swego rodzaju inwestycji.

We wniosku i jego uzupełnieniu wskazał Pan co prawda m.in., że: przedmiotową nieruchomość kupił Pan z żoną do majątku wspólnego, a zakup nieruchomości miał charakter lokaty kapitału oraz, że koncepcja adaptacji nieruchomości na budynek o funkcji mieszkaniowej, czyli przekształcenia nieruchomości na cele mieszkaniowe miała charakter prywatny i rodzinny (…), lecz opisany przez Pana zakres prac wykonanych w krótkim czasie na przedmiotowej nieruchomości oraz ich skala – nie pozwala uznać, że planowana przez Pana sprzedaż (…) mieszkań będzie miała charakter zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Okoliczności faktyczne sprawy wskazują, że Pana zamiarem towarzyszącym dokonywaniu przekształcenia budynku na mieszkalny zawierający (…) lokali mieszkalnych, a następnie ich sprzedaży jest chęć osiągnięcia zysku. Jak bowiem sam Pan wskazał, mieszkania powstają z przeznaczeniem na sprzedaż. (…). W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres, rozmiar i charakter podejmowanych przez Pana czynności nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym).

Zatem działania, które Pan już podjął oraz będzie Pan podejmował nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że sprzedaż powstałych w wyniku Pana działań (…) mieszkań, nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem będzie stanowiło o jego zarobkowym charakterze i determinowało jego wyłączenie z Pana majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż tych mieszkań, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie stanowiła sprzedaż w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje i będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, taką też działalność już Pan formalnie prowadzi od lutego 2020 roku – po dokonanym rozszerzeniu zakresu zarejestrowanej wg PKD działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem planowanej sprzedaży będą składniki Pana majątku osobistego, a sprzedaż (…) mieszkań będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Pana działania są wykonywane w sposób zorganizowany oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży mieszkań. Zatem na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód, który Pan osiągnie z tej sprzedaży należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Podsumowując, przychody, które Pan uzyska ze sprzedaży (…) mieszkań będących przedmiotem wniosku, będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te będą podlegały opodatkowaniu przez Pana zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji, sprzedaży nieruchomości nie może Pan potraktować jako sprzedaży majątku prywatnego i na podstawie złożonego PIT-39 zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu. Dochód ze sprzedaży (…) mieszkań powinien Pan opodatkować zgodnie z wybraną formą opodatkowania prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, tj. 19% podatkiem liniowym (art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z tego powodu, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Powziął Pan wątpliwość, czy w przypadku braku możliwości uznania planowanej sprzedaży za dokonaną w ramach źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, może Pan na potrzeby sprzedaży, na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnych przedmiotów na cele działalności przenieść 50% wartości nieruchomości jako towar do majątku firmy i 50% poniesionych na remont wydatków zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

O tym, czy dany składnik majątku stanowi towar handlowy, czy środek trwały lub wartość niematerialną i prawną, wykorzystywaną na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, decyduje sam podatnik. Znaczenie ma tutaj również rodzaj, przedmiot oraz charakter tej działalności, a także sposób przeznaczenia i wykorzystania składnika majątku w prowadzonej działalności gospodarczej podatnika.

Przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności jest od 2020 roku dodatkowo kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a także robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Zatem charakter prowadzonej przez Pana działalności związany jest z generalnie z obrotem nieruchomościami. Zamierza Pan wprowadzić wyremontowane przez siebie mieszkania jako towary handlowe do swojej działalności.

Planowana sprzedaż powstałych (…) mieszkań, przy jednoczesnym braku ich wykorzystania na cele działalności, w szczególności braku ich wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powoduje, że składniki te mogą zostać ujęte w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jako towary handlowe.

Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego. Dlatego też wykorzystywanie, czy też przesunięcie „majątku prywatnego” do „środków obrotowych” w działalności gospodarczej nie może być rozpatrywane jako przychód dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii samej możliwości „wniesienia” prywatnego majątku do działalności gospodarczej. Należy jednak mieć na uwadze zastrzeżenie zawarte w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiące, że jej przepisów nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Z wniosku wynika, że planuje Pan dokonać sprzedaży powstałych (…) mieszkań, gdzie sprzedaż tą – jak wywiodłem wcześniej – należy rozpatrywać jako dokonaną w zakresie źródła jakim jest działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy).

W związku z powyższym, należy przeanalizować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące opodatkowania sprzedaży składników majątku dotyczących działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy:

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyłączeniem lokali mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Co do zasady też, jeśli lokale mieszkalne, są wyłącznie składnikami majątku obrotowego działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pamiętać trzeba, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych stanowi, co do zasady – przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Z opisu sprawy wynika, że zakup nieruchomości dokonany (…) października 2021 r. nastąpił do wspólności majątkowej małżeńskiej istniejącej pomiędzy Panem a małżonką. W chwili nabycia nieruchomości pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, a nabycie nie było objęte żadnymi wyłączeniami.

Biorąc pod uwagę, że nieruchomość zabudowana została nabyta przez Pana w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 34¹ ww. ustawy:

Zgodnie z art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Art. 36 § 2 ww. Kodeksu stanowi:

Natomiast stosownie do treści art. 37 § 1 tego Kodeksu:

W świetle tych przepisów, wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz to, że żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. Zatem, każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża.

Z wniosku wynika, że wspólnie podjęli Państwo decyzję o przekształceniu nabytego budynku na mieszkaniowy. W budynku powstało (…) mieszkań (…), przeznaczonych na sprzedaż.

O ile z wniosku wynika, że nieruchomość, nabyliście Państwo do majątku wspólnego w celu lokaty kapitału i bez sprecyzowanego, konkretnego planu jej wykorzystania – to z uwagi na kolejne działania/okoliczności opisane we wniosku, uznać należy, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych powstałych w tej nieruchomości powinna w takim przypadku zostać zaliczona (jak już wcześniej wykazano) do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Opisane i planowane przez Pana działania dowodzą, że remont powyższego budynku, a następnie wyodrębnienie opisanych lokali służyć ma przede wszystkim generowaniu przychodów z Pana działalności gospodarczej. Zatem, w przedmiotowej sprawie nastąpi sprzedaż składników majątku obrotowego Pana działalności gospodarczej, tj. towarów handlowych przeznaczonych do sprzedaży.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że przychód, który uzyska Pan ze sprzedaży lokali mieszkalnych powstałych w budynku będącym majątkiem wspólnym małżonków, przy przyzwoleniu małżonki do takiego zagospodarowania majątku wspólnego (decyzję o przekształceniu budynku podjęli Państwo wspólnie), będzie stanowić w całości wyłącznie Pana przychód z prowadzonej działalności gospodarczej, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak bowiem wcześniej wyjaśniłem, nie można w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części majątku należącej do żony i części należącej do męża.

Odnosząc się natomiast do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej wskazać należy, że według art. 22 ust. 1 ustawy:

Zatem, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione następujące warunki:

-został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztów uzyskania przychodów podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

-jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

-został właściwie udokumentowany,

-nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W świetle powyższego – kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów bądź też zabezpieczenie lub zachowanie tego źródła przychodów o ile  w myśl przepisów ww. ustawy nie podlegają wyłączeniu z tych kosztów. Przy czym, związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodu bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Wymaga jednak podkreślenia, że ciężar udowodnienia faktu poniesienia kosztu oraz wykazania związku przyczynowo-skutkowego między jego poniesieniem a uzyskaniem przychodów z danego źródła bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła spoczywa na podatniku, jako odnoszącym ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Wydatki związane z nabyciem nieruchomości i jej przystosowaniem na lokale mieszkalne przeznaczone do odsprzedaży (niebędących środkami trwałymi) będą zatem co do zasady stanowić koszty uzyskania przychodów, ponieważ będą mieć wpływ na wielkość osiąganego przychodu z tytułu ich sprzedaży.

Należy zaakcentować, że tylko wydatek prawidłowo udokumentowany może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Powołany wyżej przepis art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa jednak zasad dokumentowania wydatków zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów. Sposób dokumentowania ponoszonych kosztów jest uzależniony od rodzaju prowadzonych ksiąg podatkowych.

W myśl art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Szczegółowe warunki, jakie musi spełniać dokument, aby mógł stanowić podstawę wpisu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów, określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki z 6 września 2025 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2025 r. poz. 1299).

W myśl § 15 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:

Zatem podatnik prowadzący działalność gospodarczą powinien dokonywać księgowania przychodów i kosztów uzyskania przychodów zgodnie z zasadami określonymi w powołanym rozporządzeniu na podstawie dowodów księgowych przewidzianych tym rozporządzeniem.

Dokumentem będącym podstawą do ujęcia operacji gospodarczych w podatkowej księdze przychodów i rozchodów powinna być – co do zasady – faktura bądź rachunek, o których mowa w § 6 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Podstawą zapisów w księdze mogą być również inne dowody księgowe, jednak pod warunkiem spełnienia wszystkich wymogów zawartych w rozporządzeniu w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. W przypadku wypełnienia warunków zawartych w tych regulacjach, dowód księgowy stanowi podstawę do zaksięgowania zakupu towarów handlowych.

W odniesieniu do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków, które Pan poniósł na zakup nieruchomości oraz na jej remont, wraz z adaptacją na (…) mieszkań, a następnie ich wprowadzeniu do działalności gospodarczej na podstawie oświadczenia o przekazaniu prywatnego majątku na potrzeby działalności gospodarczej – wskazuję, że tak udokumentowane wydatki – prawidłowo wystawionymi fakturami VAT – mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie takiego dokumentu – o ile będą one spełniały wymogi dokumentu będącego podstawą do ujęcia operacji gospodarczych w podatkowej księdze przychodów i rozchodów – zgodnie z ww. rozporządzeniem.

Jeżeli nawet dany dokument nie stanowi dowodu księgowego w rozumieniu przepisów rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, nie oznacza to, że nie może on dokumentować poniesienia kosztu podatkowego. O tym, co stanowi koszt w rozumieniu przepisów podatkowych, nie decydują regulacje zawarte w rozporządzeniu w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

W tym miejscu zaznaczam, że na mocy art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Reasumując, po spełnieniu warunków wynikających z art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy – w tym ich właściwego udokumentowania – całość kosztów związanych z nabyciem, remontem i adaptacją przedmiotowej nieruchomości będzie mogła zostać ujęta w prowadzonej przez Pana działalności.

Wobec powyższego, odpowiadając wprost na drugie pytanie sformułowane we wniosku, uznać należy, że Pana stanowisko dotyczące możliwości przekazania na podstawie oświadczenia tylko 50% wartości nieruchomości jako towar handlowy do majątku firmy oraz prawa do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów tylko 50% poniesionych wydatków dotyczących usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych – jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie skutki prawne.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla Pana żony. W związku z powyższym organ nie odniósł się do kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości przez Pana żonę.

Informuję również, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami – w szczególności ujęcie poniesionych wydatków w odpowiednich kolumnach podatkowej księgi przychodów i rozchodów, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.