Interpretacja indywidualna z dnia 25 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.128.2026.1.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (…) 2025 r. dokonała Pani zakupu nieruchomości w postaci działki nr (…) oznaczonej w ewidencji gruntów jako grunty orne symbol RII. Działka położona jest w obrębie (…), (…), (…), (…). Działka jest niezabudowana, nie jest i nie była wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Nabycia dokonała Pani za fundusze jak i do majątku wspólnego małżeńskiego, celem powiększenia gospodarstwa rodzinnego powierzchni nie większej niż (…) ha, a nabycie nie spowodowało, iż łączny obszar należących do Pani i męża użytków rolnych przekracza (…) ha.

W dniu (…) 2025 r. zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa, w której zawarte są następujące postanowienia: Działka nr (…) zostanie geodezyjnie podzielona na działki oznaczone roboczo nr 1 o pow. (…) na rzecz spółki pod firmą (…) działającą przez pełnomocnik (…).

Strony zobowiązują się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży pod następującymi warunkami zawartymi w akcie notarialnym (jako zastrzeżenia umowne):

1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie możliwość zbudowania nieruchomości opisanej w (…) niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu powstałej z podziału działki nr (…), obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) w tym salą sprzedaży o powierzchni nie mniejszej niż (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…),

2) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Kupującego na zasadzie prawa i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej (…), bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewniania zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

4) potwierdzenia badanami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości budynków, o których mowa powyżej przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5) wydanie przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (…) zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

6) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki numer (…), zgodnie z którymi, Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo usługowy o powierzchni użytkowej (…) w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…),

7) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizacje planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

8) potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

9) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

10) uzyskania prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji dotyczącej zmiany klasyfikacji gruntu działki numer 1 na użytki rolne klasy IV.

Strony zobowiązują się zawrzeć wyżej opisaną w (…) umowę przyrzeczoną, niezwłocznie tj. w terminie 14 dni licząc od dnia łącznego spełnienia się warunków, o których mowa powyżej, ale nie później niż do dnia (…). Ponadto, przez zawarcie umowy przyrzeczonej Strony rozumieją również zawarcie warunkowej umowy sprzedaży.

Strony zobowiązały się do podpisania w dniu zawarcia umowy przedwstępnej umowy dzierżawy przedmiotowej działki i taka umowa została zawarta.

Wszystkich czynności określonych jako zastrzeżenia umowne dokonuje we własnym zakresie kupujący, który obejmuje w posiadanie nieruchomość w dniu podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży, od tego dnia kupujący rozporządza nieruchomością jak właściciel natomiast przedający utracił prawo rozporządzania nieruchomością jak właściciel.

Pytanie

Przyjmując, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta dnia (…) czy w takim przypadku czynność zawarcia umowy przyrzeczonej będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych czy też będzie z tego podatku zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W dniu (…) 2025 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem i pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego. Na podstawie (…) zawartej umowy wydanie w posiadanie nieruchomości nastąpiło w dniu podpisania umowy przyrzeczonej. Na podstawie (…) zawartej umowy w dniu podpisania umowy przedwstępnej została zawarta umowa dzierżawy przedmiotowej nieruchomości. Sprzedający wydał w posiadanie kupującemu nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego w postaci działki stanowiącej grunt orny, niezabudowaną.

Od tego momentu sprzedający nie jest już w posiadaniu nieruchomości, nie ma możliwości rozporządzania nieruchomością jak właściciel oraz nie dokonuje żadnych czynności związanych z tą nieruchomością, wszystkich czynności i ma prawo dokonywać wyłącznie kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, który rozporządza nieruchomością jak właściciel.

Mając na uwadze przedstawione powyżej postanowienie zawarte w akcie notarialnym uważa Pani, że nastąpiło tutaj uzyskanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, spełniające warunki do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z zawartego we wniosku opisu sprawy wynika, że w dniu 6 lutego 2025 roku zakupiła Pani działkę oznaczoną w ewidencji gruntów jako grunty orne, celem powiększenia gospodarstwa rolnego.

Wątpliwości Pani dotyczą skutków podatkowych zbycia działki w 2027 roku.

W świetle powyższego odpłatne zbycie przez Panią działki w 2027 roku tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło jej nabycie będzie stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tejże ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy,

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek wskazany w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344) stanowi, że:

Według natomiast art. 1 przywołanej ustawy:

W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (tj. Dz. U. z 20214 r. poz. 219 ze zm.) oraz załącznika Nr 1 tego rozporządzenia.

Treść § 8 ust. 1 pkt 1 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że:

Natomiast § 9 ust. 1 ww. rozporządzenia stanowi, że:

Powyższe uregulowania prawne wskazują, że zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zostało uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

·zbywane grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

·muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej) lub jego część składową,

·grunty nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

Utrata charakteru rolnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu.

Wyjaśniam również, że utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie dokonania zbycia strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

W przedmiotowej sprawie wskutek zawartej umowy, działka utraci charakter rolny. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod wskazanymi we wniosku warunkami , w tym m. in. potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego. Ponadto, nabywca działki przekazał Pani informacje o zamiarze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki numer 1, zgodnie z którym, Kupujący będzie mógł posadowić na przedmiotowej nieruchomości jednokondygnacyjny obiekt handlowo usługowy.

Zatem, mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzam, że w związku z uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia działki w (…) roku tj. przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany ze sprzedaży dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych wyroków sądowych, wskazuję, że rozstrzygnięcia te nie są wiążące dla organu. Rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnej, indywidualnej sprawy, osadzonej w określonym stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pańska sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.