Interpretacja indywidualna z dnia 14 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.183.2026.2.MŁ
Wydatek na zakup modułów mieszkalnych do budowy domu jednorodzinnego kwalifikuje się jako wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy moduły te stanowią integralną część budynku mieszkalnego zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego według ustawy Prawo budowlane.
Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
15 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 17 marca 2025 r. (data wpływu 17 marzec 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Poniósł Pan wydatek własne cele mieszkaniowe w postaci zakupu dwóch modułów mieszkalnych wyprodukowanych przez firmę (…), które docelowo zostaną wykorzystane do budowy domu jednorodzinnego na nieruchomości położonej (…). Zakupione moduły mają charakter całoroczny, spełniają funkcję mieszkalną oraz zgodnie z założeniem inwestycyjnym zostaną trwale postawione na przygotowanej ławie fundamentowej i na stałe przymocowane do gruntu. Będą stanowiły integralną część budynku jednorodzinnego przeznaczonego do stałego zamieszkiwania. Inwestycja realizowana jest na działce stanowiącej Pana własność, położonej pod wskazanym wyżej adresem. Docelowo dwa moduły zostaną połączone konstrukcyjnie i funkcjonalnie w jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, przeznaczony do całorocznego użytkowania. Załączył Pan koncept w celu zapoznania się z inwestycją oraz dokument od producenta świadczący i potwierdzający ustalenia.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego
1) Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Tak. Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pana centrum interesów życiowych oraz gospodarczych znajduje się w Polsce i podlega Pan w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.
2) Jak uzyskał Pan pieniądze które przeznaczył na zakup dwóch modułów mieszkalnych które zostaną wykorzystane do budowy domu jednorodzinnego? Proszę wskazać co było przedmiotem sprzedaży, kiedy (proszę podać dokładne daty) i w jaki sposób (proszę o podanie rodzaju czynności cywilnoprawnej lub zdarzenia prawnego, np. umowa kupna, darowizna, spadek, zniesienie współwłasności) zostało nabyte oraz sprzedane?
Środki finansowe przeznaczone na zakup dwóch modułów mieszkalnych pochodziły ze sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż została dokonana w dniu 26 lutego 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Przedmiotem sprzedaży była nieruchomość stanowiąca działkę oraz dom jednorodzinny. Nieruchomość ta została przez Pana nabyta w drodze darowizny w dniu 20.10.2016 r.
Dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości został przeznaczony na realizację własnych celów mieszkaniowych, w tym na zakup dwóch modułów mieszkalnych stanowiących element budowy domu jednorodzinnego.
3) Kiedy i w jaki sposób (proszę o podanie rodzaju czynności cywilnoprawnej lub zdarzenia prawnego, np. umowa kupna, darowizna, spadek, zniesienie współwłasności) nabył Pan nieruchomość na której zostanie wybudowany dom jednorodzinny z wykorzystaniem dwóch modułów (dom modułowy)?
Nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja polegająca na budowie domu jednorodzinnego z wykorzystaniem dwóch modułów mieszkalnych, położona (…), została przez Pana nabyta w drodze umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w dniu 14.12.2023 r.
Nieruchomość stanowi Pana własność i jest przeznaczona pod realizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wykorzystaniem zakupionych modułów mieszkalnych.
4) Proszę o sprecyzowanie w jaki sposób nieruchomość ta jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków tzn. czy jest to nieruchomość budowlana, rolna, użytkowanie wieczyste czy inna?
Nieruchomość położona (…) stanowi działkę budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nieruchomość ta jest ujawniona w ewidencji gruntów i budynków jako grunt przeznaczony pod zabudowę i stanowi Pana własność.
5) Czy wskazany we wniosku dom modułowy mieści się w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w ustawie - Prawo budowlane? Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Tak. Planowany budynek modułowy będzie spełniał definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane. Będzie to budynek wolnostojący, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jednej rodziny. Budynek nie będzie zawierał więcej niż jednego lokalu mieszkalnego oraz nie będzie w nim wydzielony lokal użytkowy przekraczający dopuszczalne parametry określone w przepisach. Będzie trwale połączony z gruntem.
6) Czy dom modułowy posiada obecnie parametry techniczne umożliwiające zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez cały rok, tj. czy spełnia warunki domu całorocznego czyli jest podłączony do sieci np. wodociągowej, energetycznej, kanalizacyjnej, czy jest ocieplony, czy posiada ogrzewanie, itp.?
Zakupione moduły zostały zaprojektowane i wykonane jako elementy budynku mieszkalnego przeznaczonego do całorocznego użytkowania. Moduły posiadają odpowiednią konstrukcję, izolację termiczną oraz rozwiązania techniczne umożliwiające ich wykorzystanie w budynku mieszkalnym przeznaczonym do stałego zamieszkiwania.
Docelowo, po ich trwałym posadowieniu na przygotowanym fundamencie oraz po wykonaniu przyłączy do sieci infrastruktury technicznej (energia elektryczna, woda, kanalizacja lub alternatywne rozwiązania techniczne), budynek będzie posiadał pełną funkcjonalność domu jednorodzinnego umożliwiającego całoroczne zamieszkiwanie.
7) Czy przedmiotowy dom modułowy będzie spełniał warunki techniczne przewidziane w odrębnych przepisach budowlanych dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, związane z przeznaczeniem pomieszczeń na stały pobyt ludzi, bezpieczeństwem użytkowania (w tym bezpieczeństwem przeciwpożarowym), wyposażeniem w niezbędną infrastrukturę i urządzenia techniczne?
Tak. Planowana inwestycja będzie realizowana w sposób zapewniający spełnienie warunków technicznych określonych w przepisach prawa budowlanego oraz w przepisach wykonawczych dotyczących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dotyczy to w szczególności wymagań w zakresie bezpieczeństwa użytkowania, bezpieczeństwa przeciwpożarowego, przeznaczenia pomieszczeń na stały pobyt ludzi oraz wyposażenia budynku w niezbędną infrastrukturę techniczną.
Prace przygotowawcze prowadzone są we współpracy z biurem architektonicznym, a wszystkie rozwiązania projektowe będą dostosowane do obowiązujących przepisów prawa budowlanego.
8) Czy dom modułowy będzie stanowił obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej będzie wykorzystywana do celów mieszkalnych?
Tak. Ponad połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku będzie przeznaczona na cele mieszkalne. W rzeczywistości cały budynek będzie wykorzystywany w całości do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
9) Czy dom modułowy będzie posiadał kuchnię i łazienkę umożliwiające całoroczne zamieszkiwanie?
Tak. Planowany budynek będzie wyposażony w pomieszczenia niezbędne do całorocznego zamieszkiwania, w tym w szczególności w kuchnię oraz łazienkę.
W uzupełnieniu z 12 kwietnia wskazał Pan również, że zakup domów modułowych nastąpił zgodnie z umową tj. był podzielony na transze w następującej kolejności:
1. 2021-05-24 - w kwocie - (…)
2. 2021-07-22 - w kwocie - (…)
3. 2021-08-31 - w kwocie - (…)
4. 2021-11-17 - w kwocie - (…)
5. 2021-12-13 - w kwocie - (…)
6. 2021-12-17 - w kwocie - (…)
Pytanie
Czy można zaliczyć wydatek na domy modułowe, które zostaną użyte do konstrukcji domu jednorodzinnego na działce przy (…), jako wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie poniesiony wydatek jednoznacznie mieści się w katalogu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatek na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zakup modułów stanowi bowiem element procesu budowy domu mieszkalnego, który będzie służył zaspokojeniu Pana i Pana rodziny potrzeb mieszkaniowych. Współpracuje Pan z biurem architektonicznym w zakresie opracowania dokumentacji projektowej oraz doprowadzenia inwestycji do pełnej zgodności formalnej. Jak Pan wskazał procedury administracyjne związane z zakończeniem formalności i inwestycji już się toczą. Załączył Pan PZT w celu potwierdzenia. Na potwierdzenie charakteru inwestycji załączył Pan oświadczenie producenta, z którego wynika, że zakupione moduły: - są przeznaczone do całorocznego użytkowania mieszkalnego, - zostały zaprojektowane jako element budynku mieszkalnego, - przewidziane są do trwałego posadowienia i stałego przymocowania do gruntu.
Mając na uwadze powyższe okoliczności, wskazuje Pan, że poniesiony przez Pana wydatek pozostaje w bezpośrednim związku z realizacją budowy domu jednorodzinnego przeznaczonego do zaspokojenia Pana własnych potrzeb mieszkaniowych i jako taki spełnia przesłanki uznania go za wydatek na cele mieszkaniowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
Z opisu sprawy wynika, że w 2016 roku w drodze darowizny otrzymał Pan zabudowaną nieruchomość.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Zatem za datę nabycia Nieruchomości należy przyjąć datę, w której nastąpiła darowizna, tj. 2016 rok. W dniu 26 lutego 2021 roku dokonał Pan sprzedaży w/w nieruchomości.
Zatem sprzedaż dokonana została przez Pana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości i stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku od osób fizycznych.
Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie dokonanej sprzedaży lokalu mieszkalnego należy wskazać, co następuje:
Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Na mocy natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:
Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
Stosownie zaś do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Treść art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy wskazuje, że:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Ponadto z art. 21 ust. 28 wskazanej ustawy wynika, że:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Wyjaśnienia wymaga, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z tego przepisu jest wydatkowanie (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na „własne cele mieszkaniowe” podatnika określone w art. 21 ust. 25 wskazanej ustawy. W związku z powyższym skoro sprzedaż nieruchomości nastąpiła 26 lutego 2021 r., środki ze sprzedaży na cele mieszkaniowe musiały być poniesione do 31 grudnia 2024 r.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia.
Jako własny cel mieszkaniowy, realizacja którego uprawnia do zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Ponadto ustawodawca w treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał wprost, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Do celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z analizowanego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego i gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, związanych z tym budynkiem oraz budowę budynku mieszkalnego.
Wyjaśnienia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji „budowy”, „budynku” czy „budowy budynku mieszkalnego”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.). I tak, ilekroć w ustawie jest mowa o:
- obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych (art. 3 pkt 1);
- budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2);
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (art. 3 pkt 2a);
- budowie - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6).
Jak wynika z opisu zdarzenia, pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w 2021 r. przeznaczył Pan na zakup dwóch modułów mieszkalnych w 2021 r. Docelowo dwa moduły zostaną połączone konstrukcyjnie i funkcjonalnie w jeden budynek mieszkalny, przeznaczony do całorocznego użytkowania. Planowany budynek będzie spełniał definicję budynku mieszkalnego i będzie obiektem budowlanym stale związanym z gruntem.
Mając zatem na uwadze treść cytowanych przepisów należy uznać, że wydatki poniesione na zakup modułów mieszkalnych wymienionych w opisanym stanie faktycznym mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym stanowisko Pana jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
