tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 27 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.179.2026.2.AB

Sprzedaż nieruchomości wraz z przynależnymi składnikami majątkowymi nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, z prawem do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 26 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług wpłynął 27 lutego 2026 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

1. Przedmiot składanego wniosku

(...) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki (...) sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy:

a) prawo własności części zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w, miejscowościach (...) oraz (...) w gminie (...), przy ul. (...), (...), dla których prowadzona jest KW nr (...); nabywana część w/w nieruchomości będzie obejmować nowo wydzielane działki gruntu o numerach 1 oraz 2 o łącznym obszarze wynoszącym (...) hektara (na moment złożenia wniosku nabywana część nieruchomości gruntowej obejmuje obecne działki ewidencyjne o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, część działki 10 oraz część działki 11) (dalej „Grunt”);

b) prawo własności posadowionego na Gruncie jednokondygnacyjnego budynku wielofunkcyjnego biurowo-magazynowego o powierzchni magazynowej (...) m² i powierzchni biurowej (...) m², budynku portierni oraz budynku administracyjno-socjalnego (dalej łącznie „Budynki”);

c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli oraz części budowli i urządzeń technicznych, obejmujące drogi i parking, sieci zewnętrzne, zbiornik retencyjny, ogrodzenie, wiaty, wiaty na rowery i dla palaczy, stację ładowania pojazdów, agregat, szlabany, instalacje fotowoltaiczne, fundamenty pod agregaty, totemy i pylony dalej łącznie „Budowle”);

(dalej Grunt, Budynki oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”);

d) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego,

(dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy, (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

Planowana Transakcja, zgodnie z założeniami Wnioskodawców, zostanie zawarta najwcześniej w maju 2026 r.

2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

Zbywca jest właścicielem Gruntu i posadowionych na nim Budynków oraz Budowli.

Prawo własności Gruntu (wówczas niezabudowanego), zostało nabyte przez Zbywcę w czerwcu 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży od spółki (...) sp. z o.o. (dalej: „Poprzedni Właściciel”). Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywca miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu tej transakcji.

Obecna zabudowa Gruntu, tj. Budynki i Budowle, została wybudowana w całości przez Zbywcę. Infrastruktura zlokalizowana na Gruncie stanowi obiekt wielofunkcyjny, obejmujący magazyn przeładunkowy i powierzchnię biurową wraz z parkingiem. Wspomniana zabudowa została oddana do użytku w kwietniu 2024 r. Po wskazanej dacie na Gruncie nie wzniesiono żadnych nowych obiektów.

Każda z działek ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu jest zabudowana Budynkami, Budowlami lub ich częściami.

Nieruchomość została zagospodarowana przez Zbywcę na potrzeby przyszłego najemcy ((...) Sp. z o.o.) i jest w 100% wynajmowana przez Zbywcę na rzecz tego jednego najemcy na podstawie umowy najmu z października 2022 r. (dalej „Najemca”).

Rozpoczęcie eksploatacji Budynków i infrastruktury towarzyszącej w postaci ogółu Budowli przez Najemcę nastąpiło w kwietniu 2024 r. W tym okresie obiekty te zostały udostępnione do eksploatacji na rzecz Najemcy, zgodnie z zawartą umową najmu.

Poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków oraz Budowli, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę dla celów księgowych jako „długoterminowa inwestycja”, natomiast dla celów podatkowych jako „środki trwałe”. Tym samym Budynki i Budowle były amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”).

Budynki oraz towarzyszące im Budowle od momentu rozpoczęcia eksploatacji nie były przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez Zbywcę, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych, ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Budynki i Budowle od momentu ich oddaniu do użytkowania są wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT – tj. w całości na cele wynajmu, na podstawie umowy najmu Nieruchomości zawartej przez Zbywcę z Najemcą.

Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z nabyciem prawa własności Gruntu, (b) w związku z wybudowaniem/wzniesieniem Budynków oraz Budowli, a także (c) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Nieruchomości – w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę.

W związku z Transakcją, umowa najmu z Najemcą nie zostanie rozwiązana i zgodnie z regulacjami obowiązującymi w zakresie prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę.

Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane na lub w Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej – jak sieć średniego napięcia należąca do (...), wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość jest objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (...) na podstawie Uchwały Nr (...) z dnia 29 listopada 2004 r., z przeznaczeniem w dominującej części 1P – tereny przemysłowe, a także, w zakresie wąskiego pasa położonego przy południowej granicy Nieruchomości, RŁ – tereny łąk towarzyszących dolinie cieku (które to przeznaczenie nie uniemożliwia zabudowy pozostałej części Gruntu). Przeznaczenie to umożliwia zatem zabudowę każdej z działek wchodzących w skład Gruntu.

Nieruchomość wchodzi aktualnie w skład większego parku logistycznego należącego do Zbywcy, objętego wspólną księga wieczystą o numerze (...) (dalej: „Park”). Zbywca planuje na ten moment sprzedaż jedynie części Parku obejmującej wyłącznie Nieruchomość (i planuje pozostawić sobie pozostałą część Parku obejmującą drugi budynek magazynowy wraz z infrastrukturą towarzyszącą). W związku z powyższym większa nieruchomość Zbywcy, obejmująca cały Park (w tym Nieruchomość), jest obecnie w toku procesu zmian geodezyjnych. Działki składające się na Park (w tym składające się na Grunt), tj. działki o numerach ewidencyjnych 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17 (obręb (...)) oraz 5, 4, 3, 11, 18, 19 oraz 20 (obręb (...)) są w trakcie procesu scalenia a następnie podziału, w wyniku którego powstaną działki o numerach ewidencyjnych 1, 21, 2, 22 (wszystkie z przeznaczeniem pod zabudowę produkcyjną, magazynowo – składową i handlu hurtowego) oraz 23 (z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną), z których działki 1 oraz 2 stanowią Grunt, natomiast działki 21, 22 oraz 23 pozostaną własnością Zbywcy. W dniu (…) 2026 roku Burmistrz (...) wydał postanowienie pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości (znak postanowienia: (...)) („Podział Geodezyjny”). Powierzchnia działek tworzących Grunt po Podziale Geodezyjnym będzie wynosić, według powyższego postanowienia, (...) hektara, przy czym na tym etapie nie można wykluczyć pewnych zmian w zakresie finalnej powierzchni Gruntu. Po Podziale Geodezyjnym, na moment Transakcji każda z nowopowstałych działek ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu, będzie zabudowana Budynkami, Budowlami lub ich częściami (tj. przedmiotem Transakcji nie będą działki niezabudowane).

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy

Nabywca jest francuskim funduszem nieruchomościowym zarządzanym przez francuską spółkę (...) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, lokale handlowe, lokale użytkowe i magazyny/obiekty logistyczne) położone w (...), w regionie (...) oraz we francuskich i europejskich metropoliach, zlokalizowane w obszarach usługowych uznanych przez Spółkę Zarządzającą za atrakcyjne i cieszących się dużym popytem na wynajem (m.in. w Polsce i na Węgrzech). Nabywca ma na celu tworzenie i zarządzanie portfelem aktywów nieruchomościowych składającym się głównie z biur, lokali handlowych, lokali użytkowych i magazynów/obiektów logistycznych, a jego celem jest wzrost wartości zainwestowanego kapitału, dywersyfikacja geograficzna i sektorowa oraz uzyskanie regularnych dochodów.

Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Po Transakcji Nabywca planuje kontynuowanie wynajmu Nieruchomości na rzecz obecnego Najemcy i ewentualnych przyszłych najemców.

Nabywca jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca jest spółką celową prowadzącą działalność w zakresie najmu nieruchomości.

Zbywca wykorzystuje i planuje wykorzystywać zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Zbywca pozyskał Grunt i wybudował na nim Budynki wraz z infrastrukturą towarzyszącą (Budowle) zgodnie z potrzebami przyszłego jedynego Najemcy, w celu wynajmu całej Nieruchomości wraz z zabudową na rzecz Najemcy (podlegającego VAT), z opcją zbycia Nieruchomości na rzecz inwestora (w przypadku uzyskania atrakcyjnej oferty).

Dodatkowo należy wskazać, że:

a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;

b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla niej odrębnego bilansu (choć w ramach systemu księgowego Zbywcy możliwe jest przypisanie przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności związanych z Nieruchomością, Zbywca nie prowadzi tego rodzaju odrębnych ewidencji);

c) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami;

d) Nieruchomość nie stanowi jedynego istotnego ekonomicznie aktywa Zbywcy (Zbywca w ramach Parku posiada analogiczną do zbywanej wynajmowaną nieruchomość, która nie będzie przedmiotem Transakcji).

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Jak wskazano powyżej, Zbywca nabył prawo własności niezabudowanego Gruntu w czerwcu 2013 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z tej transakcji.

Po nabyciu prawa własności Gruntu, Zbywca rozpoczął na Gruncie budowę inwestycji magazynowo- biurowej – w postaci Budynków i towarzyszących im Budowli. Inwestycja ta została ukończona i oddana do użytkowania w kwietniu 2024 r. W tym samym miesiącu rozpoczęła się eksploatacja całości Nieruchomości (w tym Budynków i Budowli) przez Najemcę.

Z chwilą zamknięcia Transakcji prawa i obowiązki z umowy najmu z Najemcą przejdą na Nabywcę i umowa te będzie kontynuowana przez Nabywcę jako wynajmującego.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli) – opisana szczegółowo w punkcie 1 powyżej;

2. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości;

3. prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach, w Budowlach lub na Gruncie niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości;

4. prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością w uzgodnionym zakresie, prawa autorskie i zależne do dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami, wraz z własnością wszystkich nośników będących w posiadaniu Zbywcy, na których utrwalono dzieła objęte przenoszonymi prawami własności intelektualnej, jak również licencje do systemu zarządzania Budynkami (BMS) oraz systemów modelowania informacji o Budynkach (BIM);

5. pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa z gwarancji jakości i rękojmi z umów o roboty budowlane oraz umów o prace projektowe związane z Budynkami i Budowlami, oraz ewentualne zabezpieczenia tych praw oraz ewentualne inne pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa i roszczenia wynikające z tych umów;

6. prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z Najemcą, w które Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego;

7. odpowiednia dokumentacja powykonawcza Budynków i Budowli (w tym geodezyjna, inwentaryzacja, powykonawcza), dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynków, podręczniki i licencje, niezależnie od tego, czy są one w formie papierowej, czy elektronicznej;

8. prawa wynikające z zabezpieczeń umowy najmu dostarczone przez Najemcę (np. gwarancje bankowe oraz poręczenie spółki dominującej Najemcy).

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku, zamiarem Nabywcy jest kontynowanie umowy najmu z obecnym Najemcą. Ponadto Strony planują rozwiązać dotychczasowe umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym nie można wykluczyć, że z przyczyn prawnych lub komercyjnych część z tych umów nie zostanie rozwiązana i zostanie utrzymana (przeniesiona na Nabywcę).

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. innych aktywów rzeczowych Zbywcy (w tym nieruchomości wchodzącej w skład Parku w części nie objętej Transakcją);

2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

5. przysługujących Zbywcy środków i praw wynikających z wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, należnych od Najemcy do daty Transakcji;

6. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

7. środków pieniężnych Zbywcy;

8. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

-Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie całym Parkiem (w tym Nieruchomością), która zostanie zmodyfikowana przed Transakcją, w ten sposób że z jej zakresu zostanie wyłączona Nieruchomość (tj. umowa o zarządzanie będzie po zmianie dotyczyć jedynie części nieruchomości wchodzącej w skład Parku, która pozostanie własnością Zbywcy). Strony dopuszczają możliwość, że Nabywca zawrze umowę o zarządzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem co zarządca Nieruchomości, z którą zawartą umowę o zarządzanie będzie posiadał Zbywca, natomiast na odrębnych warunkach prawnych i komercyjnych;

-Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym Strony dopuszczają, z przyczyn prawnych lub komercyjnych, kontynuowanie przez Nabywcę niektórych dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości zawartych przez Zbywcę (ich przeniesienie na Nabywcę). Jednocześnie, Strony nie wykluczają zawarcia w ramach Transakcji trójstronnych porozumień dzięki któremu Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją, a które pozwoliłoby Zbywcy uniknąć negatywnych konsekwencji ekonomicznych z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z dostawcą;

-Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 23¹ kodeksu pracy (z uwagi na brak zatrudnionych pracowników po stronie Zbywcy).

W związku z Transakcją Zbywca i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Zbywca i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku).

Wnioskodawcy wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT. W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie, treści i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym dokumentującym dostawę obiektów zlokalizowanych na Nieruchomości objętej Transakcją).

6. Opis działalności nabywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych – tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżących przychodów z jej wynajmu (czynności opodatkowanej VAT i z uwagi na użytkowy charakter Budynków, nie korzystający potencjalnie ze zwolnienia z VAT).

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

2. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

3. Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;

4. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych),

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością (w tym zakresie zostanie zawarta umowa z profesjonalnym podmiotem zewnętrznym), (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości, (4) ewentualne dodatkowe finansowanie niezbędne dla funkcjonowania Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką – na skutek rezygnacji przez Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

STANOWISKO WNIOSKODAWCÓW

Ad.1

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką –na skutek rezygnacji przez Wnioskodawców z fakultatywnego zwolnienia od opodatkowania VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad.3

Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ewentualne prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ewentualny obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW W ZAKRESIE PYTANIA NR 1

I. Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone wielokrotnie w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 55¹ KC.

Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.”

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że – zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami – przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji; lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

III. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji sama Nieruchomość nie może być uznana za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”. Obejmuje ona bowiem jedynie wąską (choć wartościową) grupę aktywów Zbywcy (prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli wraz z umową najmu z Najemcą, przechodzącą na Nabywcę z mocy prawa oraz zabezpieczeniami wynikającymi z tej umowy, a także przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego niektóre prawa ściśle związane z Nieruchomością, takie jak prawa do dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami, prawa z gwarancji i rękojmi w zakresie robót budowlanych). Ponadto, w kontekście definicji ZCP, przedmiotem Transakcji zasadniczo nie będą zobowiązania ani należności Zbywcy związane z Nieruchomością.

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że:

a) nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości w strukturze organizacyjnej Zbywcy – jest to jedynie istotne wartościowo aktywo kontrolowane przez Zbywcę;

b) nie można mówić o istnieniu pełnego wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w strukturze Zbywcy – m.in. z uwagi na brak odseparowanej ewidencji księgowo-finansowej prowadzonej dla Nieruchomości przez Zbywcę (mimo przynajmniej częściowej możliwości alokacji księgowej przychodów i kosztów oraz zobowiązań i należności związanych z Nieruchomością w ramach systemu księgowego Zbywcy);

c) wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli wraz z umową najmu Nieruchomości), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji): (i) nie realizują samodzielnie żadnej funkcji gospodarczej w strukturze Zbywcy oraz (ii) nie stanowią i nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy – tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Ponadto w świetle przywołanych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z Najemcą oraz zabezpieczenia dotyczące tej umowy, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, przedstawione szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością (ani zasoby kadrowe Zbywcy odpowiedzialne za zarządzanie), (c) umowy zarządzania aktywami (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością (poza czynszami i innymi opłatami od Najemcy przysługującymi Nabywcy dopiero za okres po zawarciu Transakcji).

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo samą Nieruchomość oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego. Zakresem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, ewentualne zapewnienie nowych umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i nabyte wraz z nią prawa. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

IV. Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości wraz z towarzyszącymi jej prawami przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego przez Zbywcę na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW W ZAKRESIE PYTANIA NR 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa własności zabudowanego Gruntu, wraz z prawem własności posadowionych na nim Budynków oraz Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy zabudowanych nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego obiektów znajdujących się na gruncie, w postaci budynków oraz budowli i ich części.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, z tytułu nabycia Gruntu, jak również z tytułu wybudowania Budynków i Budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (tj. wszystkie działki ewidencyjne wchodzące obecnie w jego skład i objęte Transakcją, jak również działki ewidencyjne powstałe po Podziale Geodezyjnym, które ostatecznie będą się składać na Nieruchomość na moment Transakcji) są (i będą) zabudowane Budynkami oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

-wybudowaniu; lub

-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli doszło najpóźniej w momencie ich oddania do użytkowania i rozpoczęcia komercyjnej eksploatacji poprzez wydanie Najemcy do użytkowania - co miało miejsce w kwietniu w 2024 r.

Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca ani Najemca nie będą przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałyby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W związku z powyższym należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

Jak wskazano powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, planowana Transakcja zostanie zawarta najwcześniej w maju 2026 r.

W konsekwencji, skoro w odniesieniu do Budynków oraz wszystkich Budowli, na moment Transakcji upłyną już dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT – w dacie Transakcji będą spełnione przesłanki wymagane dla objęcia ich dostawy zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji przedmiotowe zwolnienie znajdzie zastosowanie do dostawy wszystkich Budynków i Budowli (a w konsekwencji całej Nieruchomości, łącznie z Gruntem).

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli, nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT należy zatem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem fakultatywnym, o którym mowa w omówionym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowane obiekty – tj. Budynki oraz Budowle, nie będą objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak wykazano powyżej, będą w całości objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niezależnie od powyższego, z uwagi na prawo Zbywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia własności Gruntu i wybudowania Budynków i Budowli – w ocenie Wnioskodawców przesłanki do zastosowania analizowanego zwolnienia nie będą spełnione.

Podsumowując, z uwagi na planowaną rezygnację przez Strony z fakultatywnego zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT względem Budynków i Budowli objętych tym zwolnieniem, dostawa Budynków oraz Budowli będzie w całości opodatkowana VAT. W efekcie sprzedaż Nieruchomości – tj. Budynków i Budowli a, także dostawa prawa własności Gruntu (zgodnie z brzemieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT) – w ramach Transakcji, będzie podlegać w całości opodatkowaniu VAT, zgodnie z właściwą stawką tego podatku.

3. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW W ZAKRESIE PYTANIA NR 3

Biorąc pod uwagę, że przedmiot Transakcji (zasadniczo sprzedaż Nieruchomości) nie będzie stanowił zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie. Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości. podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany wyłącznie z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystywana nabyta Nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według właściwej stawki. A zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Ewentualna nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

c) umowy zarządzania aktywami;

d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-44180 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 95112 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-44180 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca zamierza sprzedać prawo własności części zabudowanej nieruchomości gruntowej i będzie obejmować nowo wydzielane działki gruntu o numerach 1 oraz 2 (na moment złożenia wniosku nabywana część nieruchomości gruntowej obejmuje obecne działki ewidencyjne o numerach 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, część działki 10 oraz część działki 11), prawo własności posadowionego na Gruncie jednokondygnacyjnego budynku wielofunkcyjnego biurowo-magazynowego, budynku portierni oraz budynku administracyjno-socjalnego („Budynki”) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie budowli oraz części budowli i urządzeń technicznych, obejmujące drogi i parking, sieci zewnętrzne, zbiornik retencyjny, ogrodzenie, wiaty, wiaty na rowery i dla palaczy, stację ładowania pojazdów, agregat, szlabany, instalacje fotowoltaiczne, fundamenty pod agregaty, totemy i pylony („Budowle”).