Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDWL.4011.40.2026.1.JK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłoweSzanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 8 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielką jednego mieszkania od 6 lat. Przez kilka lat lokal był miejscem stałego pobytu Wnioskodawczyni z rodziną. Obecnie, w związku z sytuacją życiową, Wnioskodawczyni korzysta również z lokalu partnera, przy czym w mieszkaniu przebywa, pracuje zdalnie oraz korzysta z niego na własne potrzeby. Lokal nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, a jego podstawową funkcją jest pełnienie roli mieszkalnej.

Wnioskodawczyni udostępnia mieszkanie odpłatnie na pobyty krótkoterminowe głównie w weekendy poprzez platformy A i B . Średnia częstotliwość wynajmu wynosi od 4 do 8 pobytów miesięcznie, trwających od jednej do kilku nocy, co daje około 10 dni wynajmu w miesiącu, głównie w weekendy. Wnioskodawczyni wskazuje, że wybór formy najmu krótkoterminowego wynika również z uwarunkowań prawnych związanych z najmem długoterminowym. W ocenie Wnioskodawczyni obowiązujące przepisy w niewystarczającym stopniu chronią właściciela lokalu przed nierzetelnymi najemcami, co wiąże się z istotnym ryzykiem utraty możliwości dysponowania własnym majątkiem. W konsekwencji decyzja o krótkoterminowym udostępnianiu lokalu podyktowana jest potrzebą zachowania kontroli nad własną nieruchomością, a nie prowadzeniem działalności gospodarczej.

W 2025 roku lokal był wynajmowany również w formie najmu długoterminowego przez okres 2,5 miesiąca, co dodatkowo podkreśla charakter prywatny lokalu. Środki pozyskane z najmu służą bieżącemu zaspokojeniu potrzeb finansowych Wnioskodawczyni, utrzymaniu lokalu (czynsz, rata hipoteczna, eksploatacja) oraz drobnym remontom i naprawom. Całość przychodów z najmu stanowi około 10% zarobków netto Wnioskodawczyni z tytułu umowy o pracę, co podkreśla charakter poboczny. Organizacja wynajmu Wnioskodawczyni wynajmem zajmuje się osobiście: przygotowuje mieszkanie, sprząta, przygotowuje pościel i ręczniki. Nie świadczy żadnych dodatkowych usług, w tym: usług gastronomicznych, sprzątania w trakcie pobytu, wymiany ręczników lub pościeli podczas pobytu, usług rekreacyjnych ani innych usług związanych z obsługą najemców. Udostępnianie mieszkania przez platformy A i B umożliwia Wnioskodawczyni: korzystanie z zaufania najemców do renomowanych platform; brak konieczności samodzielnej reklamy; czytelny widok kalendarza i dostępnych terminów; brak konieczności indywidualnego kontaktu z każdym najemcą w celu ustalenia dostępności. Platformy umożliwiają jedynie przyjmowanie rezerwacji i płatności, przy czym Wnioskodawczyni samodzielnie ustala ceny i zgłasza gotowość mieszkania do wynajmu. Pośrednictwo platform nie ma charakteru zarządu ani decyzyjności.

Wnioskodawczyni rozważa możliwość przekazania w przyszłości zarządzania najmem krótkoterminowym firmie zarządzającej, w sytuacji zmiany miejsca stałego zamieszkania. Firma zarządzająca zajmowałaby się kompleksowo usługą najmu a zyski po odjęciu kosztów zostałyby przekazywane co miesiąc do Wnioskodawczyni na pokrycie opłat jak czynsz administracyjny oraz rata hipoteczna. Wnioskodawczyni pozostałaby jedynie właścicielką swojego mieszkania mając możliwość względu do kalendarza rezerwacji i blokowania dat na własny użytek.Pytanie

Wnioskodawczyni wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej potwierdzającej, że przychody uzyskiwane z krótkoterminowego mogą być kwalifikowane jako najem prywatny, opodatkowany ryczałtem, bez obowiązku rejestracji działalności gospodarczej w obliczu zmian przepisów w 2026 roku. (stan faktyczny)

Czy w przypadku powierzenia obsługi najmu podmiotowi zarządzającemu, pozostając właścicielem mieszkania jako osoba fizyczna, prawidłowe jest stosowanie interpretacji, iż przychody uzyskiwane z krótkoterminowego mogą być kwalifikowane jako najem prywatny, opodatkowany ryczałtem, bez obowiązku rejestracji działalności gospodarczej? (zdarzenie przyszłe)Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni podkreśla, że opisany najem nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ:

- lokal jest własnym miejscem zamieszkania i nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą,

- przychody nie są głównym źródłem zarobku, a jedynie służą pokryciu kosztów utrzymania mieszkania,

- nie zatrudnia pracowników ani nie świadczy i nie planuje świadczyć usług dodatkowych (w tym gastronomicznych, sprzątania w trakcie pobytu, wymiany ręczników lub pościeli, usług rekreacyjnych),

- wynajem odbywa się prywatnie, z wykorzystaniem platform jako pośredników, bez przejmowania funkcji zarządu lub prowadzenia działalności profesjonalnej.

Opisany we wniosku wynajem krótkoterminowy apartamentu nie spełnia, w ocenie Wnioskodawczyni, przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „PDOF”), które kwalifikowałyby go jako działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza ze wszystkimi tego konsekwencjami, co więcej składnik majątku Wnioskodawczyni (mieszkanie) nie jest związany z działalnością gospodarczą, a tym samym przychód z tego tytułu nie może być rozpoznany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni uważa, że jej najem może być kwalifikowany jako najem prywatny, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% dla przychodów do kwoty 100.000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę, zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Wnioskodawczyni przytacza interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115-KDST2-1.4011.83.2025.1.NC. Z analizy powołanych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany dwojako: jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Jednakże, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki celu zarobkowego, ciągłości oraz zorganizowanego charakteru. Działalność zarobkowa to działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje, co ma miejsce w przypadku Wnioskodawczyni, która dochód z wynajmu przeznacza na zaspokojenie podstawowych potrzeb własnych oraz koszty utrzymania nieruchomości. Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu podejmowanych przez podatnika art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Prowadzony najem prywatnego mieszkania będącego miejscem stałego pobytu Wnioskodawczyni ma charakter ograniczony czasowo i zakończyć się może w sytuacji kiedy Wnioskodawczyni zacznie ponownie systematyczniej korzystać z mieszkania, lub też trwać będzie do momentu decyzji o najmie długoterminowym w przypadku znalezienia wiarygodnych najemców zainteresowanych mieszkaniem. Czynności związane z najmem nie są i nie będą podejmowane w sposób zorganizowany.

Wnioskodawczyni nie zatrudnia pracowników i nie korzysta z obsługi księgowej, ani nie oferuje dodatkowych usług, nie zamierza także czynić tego w przyszłości. Wnioskodawczyni przeznacza własne mieszkanie pod wynajem, w którym jest zameldowana na pobyt stały razem z synem. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu. Mieszkanie nie stanowi składnika majątkowego związanego z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie świadczy i nie zamierza świadczyć na rzecz osób wynajmujących mieszkanie jakichkolwiek innych usług. Przedmiotem najmu jest mieszkanie, a opłata pobierana jest za pobyt. Wnioskodawczyni nie zatrudnia innych osób do obsługi najmu (recepcji, sprzątania), nie korzysta z obsługi księgowej. W związku z tym, że najem mieszkania nie odbywa się w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni przysługuje prawo do kwalifikowania najmu tego mieszkania do odrębnego źródła przychodów, jakim jest najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje na możliwy przyszły stan faktyczny polegający na powierzeniu obsługi najmu wyspecjalizowanej firmie zarządzającej, co wynikałoby wyłącznie z ograniczeń czasowych Wnioskodawczyni, a nie zmiany charakteru najmu. W takim przypadku Wnioskodawczyni nadal pozostawałaby właścicielką lokalu, a firma zarządzająca wykonywałaby czynności techniczne i organizacyjne związane z obsługą najmu. W ocenie Wnioskodawczyni okoliczność ta nie powinna wpływać na kwalifikację przychodów jako najmu prywatnego, gdyż nie dochodziłoby do zmiany charakteru majątku ani do prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię, a jedynie do powierzenia czynności pomocniczych podmiotowi trzeciemu.Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielką jednego mieszkania od 6 lat. Lokal nie stanowi składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, a jego podstawową funkcją jest pełnienie roli mieszkalnej. Udostępnia Pani mieszkanie odpłatnie na pobyty krótkoterminowe głównie w weekendy poprzez platformy A i B . W 2025 roku lokal był wynajmowany również w formie najmu długoterminowego przez okres 2,5 miesiąca, co dodatkowo podkreśla charakter prywatny lokalu. Wynajmem zajmuje się Pani osobiście: przygotowuje mieszkanie, sprząta, przygotowuje pościel i ręczniki. Udostępnianie mieszkania przez platformy A i B umożliwia Pani korzystanie z zaufania najemców do renomowanych platform; brak konieczności samodzielnej reklamy; czytelny widok kalendarza i dostępnych terminów; brak konieczności indywidualnego kontaktu z każdym najemcą w celu ustalenia dostępności. Pośrednictwo platform nie ma charakteru zarządu ani decyzyjności. Rozważa Pani możliwość przekazania w przyszłości zarządzania najmem krótkoterminowym firmie zarządzającej, w sytuacji zmiany miejsca stałego zamieszkania. Firma zarządzająca zajmowałaby się kompleksowo usługą najmu a zyski po odjęciu kosztów zostałyby przekazywane co miesiąc do Pani na pokrycie opłat jak czynsz administracyjny oraz rata hipoteczna.

Zatem uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu stanowią/będą stanowiły źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Tym samym, należy opodatkować je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że przychody uzyskiwane z krótkoterminowego należy kwalifikować jako najem prywatny, opodatkowany ryczałtem.

Również w sytuacji przekazania w przyszłości obsługi najmu podmiotowi zarządzającemu, przychody uzyskiwane z krótkoterminowego będą kwalifikowane jako najem prywatny, opodatkowany ryczałtem. Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacjiPodstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.