Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.151.2026.3.IK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 7 kwietnia 2026 r. (data wpływu 7 kwietnia 2026 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(Nabywca, Kupujący)

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna

(Zbywca, Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna (dalej jako: Sprzedający) jest spółką funkcjonującą w sektorze nieruchomości komercyjnych. Przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: Kupujący lub Nabywca) jest spółką celową utworzoną w celu zakupu i następnie prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości oraz zarządzania obiektem handlowym.

Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach niniejszego wniosku nazywani są łącznie Wnioskodawcami albo Stronami.

Opis Nieruchomości

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości komercyjnej położonej w (…) (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji, obejmuje prawo własności sześciu działek gruntu położonych w (…) tj. działki nr (…).

Na Nieruchomości znajduje się budynek handlowy, funkcjonujący obecnie pod nazwą (…) (dalej: Budynek). Budynek znajduje się na działkach o nr (…). Działka nr 1 pozostaje niezabudowana.

Grunt zabudowany jest również odrębnymi od Budynku naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), które na dzień transakcji będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem planowanej transakcji (dalej: Budowle). Budowle posadowione na lub istniejące w Gruncie obejmują:

•parkingi, drogi, chodniki,

•oświetlenie,

•instalację wodociągowa,

•instalację kanalizacji deszczowej,

•instalację sanitarną,

•zbiornik retencyjny,

•instalację elektryczno-energetyczną,

•pylon reklamowy.

Grunty położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym Uchwałą Nr (…). Zgodnie z uchwałą poszczególne działki mają następujące przeznaczenie:

-nr (…) – z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych;

-nr (…) – z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych oraz przeznaczeniem podstawowym jako tereny ulic dojazdowych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych oraz przeznaczeniem podstawowym jako tereny ulic dojazdowych;

-nr 1 - z przeznaczeniem podstawowym tereny ulic dojazdowych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych oraz przeznaczeniem podstawowym jako tereny ulic dojazdowych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych oraz przeznaczeniem podstawowym jako tereny ulic dojazdowych;

-nr (…) - z przeznaczeniem podstawowym tereny zabudowy usługowej oraz dopuszczalnym jako tereny obsługi komunikacji samochodowej i tereny stacji transformatorowo rozdzielczych oraz przeznaczeniem podstawowym jako tereny ulic dojazdowych.

W odniesieniu do zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji na terenach o przeznaczeniu obejmującym tereny ulic dojazdowych (dot. działki nr 1) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje:

a)zakaz lokalizacji nowych budynków i urządzeń nie związanych z gospodarką drogową lub potrzebami ruchu drogowego;

b) dopuszczenie:

• lokalizacji zieleni,

• urządzeń komunikacyjnych związanych z obsługą ruchu - szczególności: przystanków komunikacji zbiorowej, zatok postojowych, urządzeń związanych z utrzymaniem i eksploatacją tras,

• urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli warunki techniczne i wymogi bezpieczeństwa na to pozwalają.

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Powierzchnia użytkowa w Budynku stanowi przedmiot umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi na cele handlowe i usługowe.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Wszystkie czynności związane z prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego – odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią główny składnik majątkowy Sprzedającego będący źródłem jego przychodów. Po wykonaniu planowanej transakcji Sprzedający planuje nadal prowadzić działalność gospodarczą – działalność inwestycyjną i nie jest planowana likwidacja spółki Sprzedającej.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.). Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: Ustawa VAT).

Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach kilku transakcji na podstawie umów sprzedaży. Nabycie działek o nr (…), 1, (…) miało miejsce w 2018 r., z kolei nabycie działek o nr (…) zostało dokonane w 2019 r. W odniesieniu do tych transakcji nabycia miały miejsce w ramach umów zawartych z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, które nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT z tytułu dostawy nieruchomości. W konsekwencji, Sprzedający nie był uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z transakcją nabycia wymienionych działek.

Nabycie działki nr (…) miało miejsce w drodze umowy sprzedaży z 2020 r. od jednostki samorządu terytorialnego, która w odniesieniu do transakcji występowała w charakterze podatnika podatku VAT. W konsekwencji, z tytułu nabycia nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działki o nr (…) zostały one nabyte na podstawie umowy sprzedaży w 2019 r. od spółek prawa handlowego, które w odniesieniu do transakcji występowały w charakterze podatników podatku VAT. W konsekwencji, z tytułu nabycia nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Prawo własności Budynku zostało nabyte przez Sprzedającego w sposób pierwotny, w wyniku realizacji prac budowalnych zakończonych powstaniem Budynku w 2019 r. Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane dnia (...).07.2019 r. Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Sprzedającego w dniu (...).12.2019 r.

Następnie przeprowadzona została rozbudowa budynku, w związku z którą w dniu (...).01.2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…) wydał na rzecz Sprzedającego zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania rozbudowy budynku handlowo-usługowego. Wartość części budynku powstałej w wyniku rozbudowy została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedającego w dniu (...).10.2021 r.

Ponadto, w dniu (...).06.2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (…) wydał na rzecz Sprzedającego zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu rozbudowy budynku handlowo-usługowego wraz z wewnętrznymi i zewnętrznymi instalacjami. W tym zaświadczeniu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego poinformował również, że nie zgłosił sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania obiektu. Wartość części budynku powstałej w wyniku dalszej rozbudowy została ujęta w ewidencji środków trwałych Sprzedającego w dniu (...).09.2022 r.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie powierzchni Budynku podmiotom trzecim. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku z wydatkami poniesionymi w związku z prowadzoną działalnością, tj. w zw. z wybudowaniem i wynajmem Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług (w szczególności Sprzedający nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe).

W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Sprzedający zawierał umowy najmu powierzchni handlowej. Obecnie obowiązujące umowy najmu powierzchni Budynku były zawierane pomiędzy Sprzedającym a najemcami w latach 2017-2020. Lokale w Budynku były po raz pierwszy oddawane do używania najemcom w okresie od 2019 r., przy czym ostatnie powierzchnie Budynku były oddane do używania najemcom w czerwcu 2022 roku.

Poza najmem powierzchni Budynku Sprzedający zawierał również umowy najmu powierzchni pod działalność usługową w zakresie małej gastronomii oraz pod automat paczkowy tj. pod działalność w zakresie usług kurierskich. Powierzchnia będąca przedmiotem najmu pod działalność gastronomiczną i automat paczkowy nie stanowi powierzchni Budynku i stanowi część terenu parkingu znajdującego się na zewnątrz Budynku.

Części Nieruchomości, które stanowią części wspólnego użytku przez każdego z najemców oraz części dostępne zarówno dla najemców oraz klientów najemców, zostały oddane do używania nie później niż w czerwcu 2022 r.

Po oddaniu Nieruchomości do używania pierwszym najemcom Sprzedający nie poniósł (i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie poniesie) wydatków na przebudowę / modernizację Budynku i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b Ustawy VAT, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.

(i)Przedmiot Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, przedmiotem Transakcji będą:

•prawo własności Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i Budowlami;

•prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

•depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

•prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

•prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

•wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

•własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

•podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

•kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

•całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku,

•oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

•podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

•dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

•kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją,

Wymienione powyżej składniki, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m. in. umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynku, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, obsługi technicznej, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami (podmiotami niepowiązanymi).

W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Wnioskodawców nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

•zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji z tytułu umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego w charakterze pożyczkobiorcy oraz z umowy kredytu zawartej w charakterze kredytobiorcy;

•istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

•know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami);

•dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

•prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

•gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

•prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

•należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

•firma stanowiąca własność Sprzedającego.

W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.) ani części zakładu pracy Sprzedającego.

Wnioskodawcy planują złożyć w umowie ostatecznej dokumentującej Transakcję, wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1. Osobno do każdej budowli:

a) Na której działce poszczególne budowle są posadowione?

Budowle wskazane we wniosku znajdują się na wskazanych działkach gruntu wg poniższego zestawienia:

•parkingi, drogi, chodniki są zlokalizowane na działkach (…),

•oświetlenie jest zlokalizowane na działkach (…),

•instalacja wodociągowa jest zlokalizowana na działkach (…),

•instalacja kanalizacji deszczowej i sanitarnej jest zlokalizowana na działkach (…),

•zbiornik retencyjny jest zlokalizowany na działkach (…),

•instalacja elektryczno-energetyczna jest zlokalizowana na działkach (…),

•pylon reklamowy jest zlokalizowany na działce (…).

Żadna z budowli nie znajduje się na niezabudowanej działce o nr 1.

b) Kiedy (w jakim dniu, miesiącu, roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budowli?

W odniesieniu do wszystkich budowli objętych wnioskiem o interpretację pierwsze zajęcie (używanie) wystąpiło w dniu (...).08.2019 r.

c) Czy poszczególne budowle były lub są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak to należy wskazać dokładne daty najmu?

Poszczególne budowle, z wyjątkiem części powierzchni parkingu, nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Część powierzchni parkingu była przedmiotem najmu pod działalność usługową w zakresie małej gastronomii oraz pod automat paczkowy.

Umowa najmu powierzchni pod działalność gastronomiczną została zawarta w dniu (...).01.2025 r. na czas nieoznaczony i do dnia udzielenia niniejszej odpowiedzi nie została rozwiązana. Z kolei umowa najmu powierzchni pod automat paczkowy została zawarta w dniu (...).03.2023 r. na czas nieokreślony i do dnia udzielenia niniejszej odpowiedzi nie została rozwiązana.

d) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budowli, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budowli, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata.

e)  Czy Sprzedający ponosił lub będzie ponosił wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budowli, w stosunku do których Sprzedający miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych budowli.

f) Jeżeli Sprzedający ponosił takie wydatki to były one niższe czy wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli, kiedy zakończono ich ulepszenie, proszę podać dokładną datę?

Sprzedający nie ponosił takich wydatków.

g) Czy po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, w stosunku do których Sprzedający miał/będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budowli należy wskazać czy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług?

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie.

h) Czy od pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji, do dnia dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata?

Sprzedający nie dokonywał ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej budowli, zatem nie doszło do ponownego pierwszego zajęcia, zasiedlenia poszczególnych budowli po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej, w myśl ww. definicji.

i) Czy przy nabyciu, wytworzeniu poszczególnych budowli przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Przy nabyciu, wytworzeniu poszczególnych budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2. Czy Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i będzie nim na dzień transakcji?

Na moment udzielenia niniejszej odpowiedzi Kupujący nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, niemniej Kupujący złoży właściwe zgłoszenie rejestracyjne i będzie czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT na dzień transakcji.

3.Czy Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Kupujący będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

4.Czy przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych o którym mowa we wniosku, umożliwia Nabywcy kontynuację działalności Zbywcy bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę?

Przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych o którym mowa we wniosku, nie umożliwia Nabywcy kontynuacji działalności Zbywcy bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę.

W odniesieniu do wezwania do uzupełnienia opłaty za wniosek o wydanie interpretacji niniejszym wyjaśniam, że wpłacono brakującą kwotę opłaty ((...) zł). W załączeniu zamieszczam potwierdzenie dokonania płatności.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT?

2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT?

3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

- obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy VAT) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, oraz

- zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT w zw. z art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

-obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy VAT) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, oraz

-zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy VAT).

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 1

Uwagi wstępne

W celu ustalenia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy VAT. W dalszej kolejności - w przypadku ustalenia, że Transakcja mieści się w tym katalogu - należy ustalić, czy nie znajdzie zastosowania żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub ZCP nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT - tj. „przedsiębiorstwo” oraz „ZCP” - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu planowanej Transakcji opodatkowaniu VAT bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a związane z tym obciążenie podatkowe w postaci PCC lub kosztu finansowania VAT przed otrzymaniem jego zwrotu będzie miało istotny wpływ na stopień rentowności planowanej inwestycji. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. W konsekwencji, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, ZCP, czy też aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa ani ZCP.

Uprawnienie i zarazem obowiązek organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych m.in. w wyrokach NSA z dnia 05.02.2025 r. (sygn. akt III FSK 1214/23) i z dnia 20.05.2025 r. (sygn. akt I FSK 160/22).

Klasyfikacja Przedmiotu Transakcji

Zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT (tj. jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP), za czym przemawiają przytoczone poniżej argumenty oparte na wykładni przepisów Ustawy VAT, orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, a także wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: Objaśnienia MF).

(1)Kryteria ustawowe

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając fakt, iż definicja „przedsiębiorstwa” nie została uregulowana w innych ustawach podatkowych - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa można interpretować pomocniczo zgodnie z definicją z art. 55¹ KC (co wskazano m.in. również w Objaśnieniach MF).

W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

·oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwę przedsiębiorstwa);

·własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów; oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

·prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

·wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

·koncesje, licencje i zezwolenia;

·patenty i inne prawa własności przemysłowej;

·majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

·tajemnice przedsiębiorstwa;

·księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że umożliwia realizację zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Z tych względów przedsiębiorstwo powinno stanowić funkcjonalnie zorganizowany zespół składników umożliwiający prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa zakłada istnienie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ KC wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Powyższe potwierdzają również organy podatkowe, w szeregu wydawanych interpretacji podatkowych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 05.12.2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.582.2025.3.MW).

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e Ustawy VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

(ii)Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących przedsiębiorstwa

Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, nie można uznać, że sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Niewątpliwie przedmiot planowanej Transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących:

·firmę (nazwę przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

·aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, jako Przedmiot Transakcji;

·praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

·środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z wynajmem powierzchni wchodzącej w skład Nieruchomości (czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją);

·praw i obowiązków z umów pożyczkowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

·zobowiązań związanych z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji z tytułu umowy pożyczki oraz umowy kredytu;

·istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

·know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami);

·dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

·prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

·gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

·prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

·należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

·firma stanowiąca własność Sprzedającego.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nie można wykluczyć, że część z zawartych przez Kupującego umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

W świetle przedstawionych wyżej faktów, należy stwierdzić, iż Przedmiot Transakcji nie będzie wyczerpywał definicji „przedsiębiorstwa” z art. 55¹ KC. W konsekwencji, planowana Transakcja nie powinna zostać zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 6 ust. 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z interpretacją przepisów prawa dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską z dnia 13.06.2003 r., za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jednakże w przekonaniu Wnioskodawców konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku.

Tymczasem, w przypadku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia wszystkich wierzytelności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, jak również nie zostaną przeniesione m.in. umowy dot. obsługi Nieruchomości. Z tego względu, pomimo, iż Przedmiot Transakcji obejmuje Budynek przeznaczony pod wynajem, jego sprzedaż nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa.

(iii) Przedmiot Transakcji jako zbiór składników niestanowiących ZCP

Kryteria ZCP

Na gruncie Ustawy VAT mamy do czynienia z ZCP jeśli spełnione są łącznie następujące warunki:

•istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), który byłby wyodrębniony funkcjonalnie i zdolny do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo - tzn. aby w spółce istniał zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), który byłby przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych i mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze;

•wyodrębnienie organizacyjne i finansowe - tzn. wspomniany zespół jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (w tym z umów dotyczących finansowania Przedmiotu Transakcji czy też z umowy o zarządzanie Nieruchomością) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Zbywana Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem, gdyby teoretycznie Przedmiot Transakcji został przeniesiony do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nieposiadającej żadnego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o Przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe istotne (znaczące) elementy i/lub zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji. Innymi słowy,

Przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Sprzedającego niewchodzących w skład Przedmiotu Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na rzecz zewnętrznych najemców.

Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację działalności w zakresie najmu nieruchomości, po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca będzie musiał zaangażować własne zasoby oraz zapewnić - już we własnym zakresie – szereg usług i czynności faktyczno-prawnych.

W ramach planowanej Transakcji nie zostanie również przeniesione finansowanie Nieruchomości, kluczowe dla funkcjonowania każdego przedsięwzięcia gospodarczego. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż Przedmiot Transakcji nie będzie posiadał zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 16.12.2025 r., sygn. 0111-KDIB3- 3.4012.599.2025.3.AK). Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 21.06.2024 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.141.2024.2.AR).

Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i prowadzona w oparciu o nie działalność Sprzedającego nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Dodatkowo, Przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Przeciwnie, w celu prowadzenia swojej działalności Sprzedający wykorzystuje zarówno składniki wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji, jak i takie, które nie będą podlegały przeniesieniu (np. umowy w zakresie finansowania i obsługi Nieruchomości).

Przedmiot Transakcji nie stanowi również finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie prowadzi pełnej, osobnej rachunkowości dla obiektów będących Przedmiotem Transakcji. Przeciwnie, księgowość prowadzona jest w sposób obejmujący całokształt działalności Sprzedającego tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Przedmiotem Transakcji, jak również m.in. rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji. Innymi słowy, prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Nieruchomości, Sprzedający nie sporządza również bilansu dla Nieruchomości.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć już w ramach przedsiębiorstwa zbywcy, co oznacza, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Wydzielona część majątku już u zbywcy musi posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Przykładowo, w wyroku z 10.08.2023 r. (sygn. akt I SA/Po 304/21), WSA w Poznaniu wskazał jednoznacznie, że dla spełnienia kryterium ZCP kluczowe jest, iż „realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Ponadto, jak wskazał NSA w wyroku z dnia 12.04.2019 r., sygn. akt I FSK 1831/17: „wstąpienie nabywcy w uprzednio zawarte umowy najmu (w realiach niniejszej sprawy także przejęcie kaucji gwarancyjnych uiszczonych przez najemców) nie świadczy o tym, że przedmiotem transakcji była zorganizowana część przedsiębiorstwa. Samo przejęcie z mocy prawa umów najmu, zawartych przez spółkę zbywającą obiekty, nie daje podstaw do przyjęcia, że skarżąca nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Do prowadzenia działalności w zakresie najmu lokali nie jest bowiem wystarczające istnienie umów najmu lokali, konieczna jest obsługa zarówno tych umów jak i obsługa nieruchomości, w której lokale te się znajdują”.

W świetle wymienionych wyżej poglądów prezentowanych w orzecznictwie, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił ZCP, o którym mowa w art. 6 ust. 1 Ustawy VAT. Jak zostało bowiem wskazane wyżej, Nabywca nie przejmie wielu składników materialnych i niematerialnych niezbędnych do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości. Planowana Transakcja nie będzie zatem stanowiła sprzedaży gotowej „struktury” umożliwiającej prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Jak wykazano wyżej, taka „struktura” nie została również wyodrębniona – w sposób organizacyjny i finansowy – w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

(iv)Przedmiot Transakcji w świetle Objaśnień MF

Prezentowane wyżej stanowisko, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z Objaśnień MF. W dokumencie tym przedstawiono bowiem okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP (przy czym - jak Wnioskodawcy wykażą w dalszej części wniosku - w przedmiotowej sprawie warunki te nie będą spełnione).

Jak wskazano w treści Objaśnień MF, mają one służyć „zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w VAT przez organy podatkowe”. Tym samym, Objaśnienia MF powinny - zdaniem Stron – zostać uwzględnione przy wydawaniu interpretacji.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, „co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Równocześnie, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub ZCP, Objaśnienia MF nakazują uwzględnić - w szczególności - następujące okoliczności: zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczną możliwośćkontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują przy tym, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1)Przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

2)nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Jak zostało też wskazane, oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W świetle powyższych uwag ogólnych, w dalszej części wniosku Wnioskodawcy przedstawią bliżej, jakimi kryteriami należy - w świetle Objaśnień MF - kierować się przy ocenie spełnienia powyższych warunków oraz odniosą je do okoliczności planowanej Transakcji.

Okoliczności istotne dla ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności.

Jak wskazano w Objaśnieniach MF, dla dokonania oceny spełnienia powyższego kryterium zweryfikować należy, czy przenoszony zespół składników majątkowych zawiera elementy pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

•angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

•podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności, w celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy - oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (takich jak sam grunt, budynki, budowle czy prawa i obowiązki z umów najmu) - na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b.umowy o zarządzanie nieruchomością;

c.umowy zarządzania aktywami;

d.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Treść Objaśnień MF wskazuje również jednoznacznie, iż za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. W szczególności, sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.).

Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności planowanej Transakcji, podkreślić zatem należy, iż na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt. a - d Objaśnień MF, w szczególności:

•w ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem zakupu Gruntu i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli;

•Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością;

•Przedmiotem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie należności o charakterze pieniężnym (w tym należności przysługujących Sprzedającemu względem najemców, wynikających ze zobowiązania do zapłaty czynszu najmu).

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień MF - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Okoliczności niewpływające na ocenę, czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej stanowi dostawę towaru podlegającą VAT

Podsumowanie

Jak zostało wykazane powyżej, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP, o których mowa w art. 6 ust. 1 Ustawy VAT. W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, o którym mowa w tym przepisie.

Reasumując, planowana Transakcja powinna być traktowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy VAT w zw. z art. 55¹ KC ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 2

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego na przedmiotową Nieruchomość, będącą przedmiotem Transakcji, składają się działki o nr (…), które stanowią grunty zabudowane Budynkiem. Z kolei działka o nr 1 nie jest zabudowana Budynkiem.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła na gruncie Ustawy VAT byt prawny właściwy dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na gruncie w przypadku działek o nr (…).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zatem opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów, chyba że znajdzie w stosunku do niej zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji w części dotyczącej działek zabudowanych Budynkiem mogłaby (potencjalnie) podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a Ustawy VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT. Z kolei w odniesieniu do działki nr 1 należałoby rozważyć możliwość skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 i ewentualnie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

•dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

•pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części, po ich:

•wybudowaniu lub

•ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

•są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

•złożą

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

W okresie ostatnich 2 lat zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit b Ustawy VAT, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% ich wartości początkowej.

W ocenie Wnioskodawców, momentem pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku lub Budowli, będących przedmiotem najmu, jest moment faktycznego oddania ich do użytkowania pierwszym najemcom. Z kolei w odniesieniu do przestrzeni wspólnych tj. części Nieruchomości, które mogą być wykorzystywane przez każdego z najemców lub zarówno przez najemców oraz klientów, zdaniem Wnioskodawców, momentem pierwszego zasiedlenia będzie moment, w którym dana część została faktycznie oddania do użytkowania po raz pierwszy.

Biorąc pod uwagę powyższe, Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku, obejmująca sprzedaż Nieruchomości w części dot. działek zabudowanych Budynkiem, dokonywana będzie po upływie dwóch lat od jej pierwszego zasiedlenia, bowiem lokale w Budynku były oddawane do używania najemcom w okresie od 2019 r., przy czym ostatnie powierzchnie Budynku były oddane do używania w czerwcu 2022 roku.

Tym samym ta część Transakcji będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W konsekwencji, nie znajdzie do niej zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, które można zastosować jedynie w przypadku, gdy budynki, budowle lub ich części nie mogą być objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Jednakże, zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, w Umowie przyrzeczonej Wnioskodawcy złożą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia VAT i wyborze opodatkowania VAT. W konsekwencji, część Transakcji odnosząca się do sprzedaży działek o nr (…)i zabudowanych Budynkiem i Budowlami będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Na marginesie Wnioskodawca pragnie również wskazać, że w odniesieniu do tej części Transakcji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, gdyż Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W odniesieniu do części Nieruchomości, którą stanowi niezabudowana Budynkiem działka nr 1, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W odniesieniu do działki nr 1 uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym podstawowym przeznaczeniem działki są tereny ulic dojazdowych.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, wynika, że ze zwolnienia może korzystać jedynie dostawa terenów niezabudowanych, które nie zostały przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Wnioskodawcy, działka nr 1 spełnia definicję terenu budowlanego, bowiem zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest możliwa jej zabudowa z uwzględnieniem wymienionych ograniczeń.

Podobne stanowisko w odniesieniu do gruntów o analogicznym przeznaczeniu tj. terenów ulic dojazdowych zostało wyrażone przez Dyrektora KIS w interpretacjach indywidualnych z dnia 14.11.2019 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.572.2019.2.MSO oraz z dnia 13.03.2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.12.2025.2.AB.

Ponadto, nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy VAT, gdyż Nieruchomość wraz z działką nr 1 nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

Reasumując, w wyniku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie do pytania 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy VAT, niezbędne jest ustalenie, czy:

(i)Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy

(ii)jej zbycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Kupujący będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 Ustawy VAT i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Kupujący dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej działalności, opodatkowanej podatkiem VAT, polegającej na wynajmie lokali handlowo-usługowych zlokalizowanych na Nieruchomości.

W konsekwencji, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Sprzedający na dzień Transakcji również będzie podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 Ustawy VAT i zarejestrowany jako podatnik VAT czynny oraz wystawi na rzecz Kupującego fakturę dokumentującą transakcję.

Jednocześnie, jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja:

•nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów Ustawy VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy VAT;

•nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego) w odniesieniu do tej części Transakcji, która mogłaby skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT;

•planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, w przypadku planowanej Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu wystawionej przez Sprzedającego faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy VAT.

Reasumując, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu faktury potwierdzającej jej dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:

•obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy VAT) oraz

•zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

-zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)umowy zarządzania aktywami;

d)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest spółką funkcjonującą w sektorze nieruchomości komercyjnych. Przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Natomiast Kupujący jest spółką celową utworzoną w celu zakupu i następnie prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego nieruchomości oraz zarządzania obiektem handlowym.

Zgodnie z zamierzeniami, przedmiotem Transakcji będą:

•prawo własności Gruntu, wraz z posadowionymi na nim Budynkiem i Budowlami;

•prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości (zarówno z tych przechodzących z mocy prawa zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

•depozyty, gwarancje (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej) i kaucje pieniężne założone przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;

•prawa Sprzedającego wobec kontrahentów, w tym wykonawców, z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy o roboty budowlane, umów z wykonawcami lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

•prawa Sprzedającego wobec kontrahentów z tytułu rękojmi lub gwarancji jakości lub wszelkich pozostałych praw lub roszczeń wobec takich kontrahentów wynikających z umowy z architektem (umów z architektami) lub właściwych przepisów, w tym prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących powyżej wskazanych umów (o ile takie występują);

•wszelkie prawa autorskie majątkowe do projektów, na polach eksploatacji w zakresie w jakim zostały one nabyte przez Sprzedającego, wraz z wyłącznym prawem do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych do adaptacji projektów oraz prawem do udzielenia zgody na stworzenie adaptacji projektów;

•własność do wszystkich nośników, takich jak materiały, dane i pliki, na których projekty zostały utrwalone.

Ponadto, Sprzedający przekaże Kupującemu:

•podpisane oryginały wszystkich umów najmu, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń,

•kontrakty budowlane obejmujące również oryginały gwarancji budowlanych oraz inne zabezpieczenia wynikające z kontraktów budowlanych,

•całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości, w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynku,

•oryginały dokumentacji powykonawczej Budynku, w tym wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych,

•podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego oraz dokumentacja utrzymaniowa (m.in. protokoły przeglądów),

•dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych,

•kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją,

Wymienione powyżej składniki, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m. in. umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynku, w tym np. utrzymania czystości, usług ochrony Nieruchomości, obsługi technicznej, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami (podmiotami niepowiązanymi). W odniesieniu do umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, umów serwisowych i umów na dostawę mediów, których stroną jest Sprzedający, intencją Wnioskodawców nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej Nabywca zawrze nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania, przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

•zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji z tytułu umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego w charakterze pożyczkobiorcy oraz z umowy kredytu zawartej w charakterze kredytobiorcy;

•istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

•know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z najemcami);

•dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

•prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

•gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych, z wyłączeniem depozytów, gwarancji i kaucji pieniężnych założonych przez najemców lub spółki z nimi powiązane dotyczące zabezpieczenia umowy najmu Nieruchomości, które zostały wskazane we wcześniejszej części wniosku;

•prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

•należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

•firma stanowiąca własność Sprzedającego.

W wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.) ani części zakładu pracy Sprzedającego.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z innymi prawami oraz składnikami majątkowymi związanymi z funkcjonowaniem Nieruchomości, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi – w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego - odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomości jej części składowe stanowią główny składnik majątkowy Sprzedającego będący źródłem jego przychodów. Po wykonaniu planowanej transakcji Sprzedający planuje nadal prowadzić działalność gospodarczą – działalność inwestycyjną i nie jest planowana likwidacja Spółki Sprzedającej.

Ponadto, jak Państwo wskazali, przenoszony na Nabywcę zespół składników majątkowych o którym mowa we wniosku, nie umożliwia Nabywcy kontynuacji działalności Zbywcy bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę.

Zatem na dzień dokonania opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości, zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem transakcji nie będzie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w takim znaczeniu, że w ramach opisanego we wniosku Zbycia Nieruchomości będącego częścią Transakcji, Nabywca nabędzie jedynie wybrane aktywa Zbywcy w postaci Nieruchomości wraz z Innymi Prawami i Składnikami wskazanymi w ramach opisu zdarzenia przyszłego - tj. w szczególności majątkowymi prawami autorskimi do projektów, dokumentacją techniczną etc.

Przedmiot Zbycia Nieruchomości nie będzie wystarczający do kontynuacji działalności Zbywcy. Bez angażowania przez Nabywcę innych składników oraz bez podejmowania dodatkowych działań przez Nabywcę nie będzie możliwa kontynuacja działalności Zbywcy.

Ponadto w ramach planowanej Transakcji Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem zakupu Gruntu i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli. Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego w zakresie zarządzania Nieruchomością.

Przedmiotem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie należności o charakterze pieniężnym (w tym należności przysługujących Sprzedającemu względem najemców, wynikających ze zobowiązania do zapłaty czynszu najmu).

Mając na uwadze powyższe, przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać, że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie Zbycie Nieruchomości, nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 lub 10a ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki wyznaczono linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę, będzie uznany za teren budowlany. Pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiot transakcji obejmuje:

•parkingi, drogi, chodniki są zlokalizowane na działkach (…),

•oświetlenie jest zlokalizowane na działkach (…),

•instalacja wodociągowa jest zlokalizowana na działkach (…),

•instalacja kanalizacji deszczowej i sanitarnej jest zlokalizowana na działkach (…),

•zbiornik retencyjny jest zlokalizowany na działkach (…),

•instalacja elektryczno-energetyczna jest zlokalizowana na działkach (…),

•pylon reklamowy jest zlokalizowany na działce (…).

Jak Państwo wskazali ww. obiekty to budowle.

Ponadto przedmiot transakcji obejmuje

•Budynek handlowy zlokalizowany na działkach (…).

Działka nr 1 jest niezabudowana, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jako tereny ulic dojazdowych.

Pierwsze zasiedlenie budynku nastąpiło nie później niż w czerwcu 2022 r. Natomiast pierwsze zasiedlenie budowli nastąpiło w sierpniu 2019 r. Sprzedający nie ponosił i do dnia przeprowadzenia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku i Budowli.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – Budynek ten i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Budynku i Budowli a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w stosunku do Budynku i Budowli.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynku i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zarówno Nabywca jak i Zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania Budynku i Budowli podatkiem VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynku i budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (działek nr …), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie również niezabudowana działka o nr 1, która z godnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego stanowi tereny ulic dojazdowych.

Na terenach o przeznaczeniu obejmującym tereny ulic dojazdowych (dot. działki nr 1) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje:

a)zakaz lokalizacji nowych budynków i urządzeń nie związanych z gospodarką drogową lub potrzebami ruchu drogowego;

b)dopuszczenie:

•lokalizacji zieleni,

•urządzeń komunikacyjnych związanych z obsługą ruchu - szczególności: przystanków komunikacji zbiorowej, zatok postojowych, urządzeń związanych z utrzymaniem i eksploatacją tras,

•urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli warunki techniczne i wymogi bezpieczeństwa na to pozwalają.

Zatem, z powyższego wynika, że działka nr 1 - zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - stanowi grunt przeznaczone pod zabudowę, gdyż jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta jest położona na terenach ulic dojazdowych. MPZP dopuszcza urządzenia komunikacyjne związane z obsługą ruchu - szczególności: przystanki komunikacji zbiorowej, zatoki postojowe, urządzenia związane z utrzymaniem i eksploatacją tras.

W konsekwencji dostawa działki nr 1 nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. działki nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej działka 1 jest działką przeznaczoną pod zabudowę, czyli stanowi teren budowlany. Zatem dostawa tej działki nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9. Ponadto w przedmiotowej sprawie, nie można mówić, że Sprzedającemu przy nabyciu działki nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ transakcja sprzedaży, w wyniku której Sprzedawca nabył wcześniej działkiem nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem dostawa tej działki również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki 1 przeznaczonej pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Reasumując dostawa całej opisanej we wniosku Nieruchomości tj. Budynku, Budowli, działek zabudowanych tymi obiektami oraz działki niezabudowanej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku i będzie opodatkowana właściwą stawką dla przedmiotu dostawy.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowej z wykorzystaniem Nieruchomości. Taki typ działalności podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, Zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynku i budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynku i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz dostawy niezabudowanej działki opodatkowanej wg właściwej stawki, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Nieruchomości. Tym samym w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.