Interpretacja indywidualna z dnia 7 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.101.2026.1.BD

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą obywatelstwo polskie i podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Stąd ma on status polskiego rezydenta podatkowego.

W związku z ustaleniami dokonanymi z najbliższymi osobami, Wnioskodawca ma zamiar przyjąć darowiznę od swojego partnera życiowego, a więc od osoby z III grupy podatkowej w świetle przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przedmiotem planowanej umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego ma być udział o wielkości 1/2 w samodzielnym lokalu mieszkalnym, stanowiący odrębną nieruchomość, będący obecnie przedmiotem własności po stronie partnera. Lokal objęty jest zapisami księgi wieczystej nr (…). Wskazany lokal mieszkalny jest obecnie obciążony hipoteką umowną, która przysługuje bankowi, który udzielił kredytu hipotecznego darczyńcy na zakup mieszkania. Wnioskodawca jako nabywca udziału w lokalu w obecnych uwarunkowaniach nie zamierza wstępować w prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy kredyty, czyli nie zamierza zostać współkredytobiorcą. Innymi słowy kredyt pozostaje w dalszym ciągu obciążeniem wyłącznie darczyńcy.

Wnioskodawca wspólnie z partnerem będącym darczyńcą od kilku lat wspólnie zamieszkują i są zameldowani na pobyt stały w przedmiotowym mieszkaniu. Wartość rynkowa nieruchomości na dzień planowanej darowizny to około (…) zł. Obciążająca lokal hipoteka umowna na rzecz banku wynosi (…) zł. Saldo kredytu do spłacenia na dzień 26 lutego 2026 r. to (…) zł.

Pytania

 1. Czy w świetle obowiązujących regulacji z zakresu opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn podstawą opodatkowania z tytułu dokonywanej na Pana rzecz darowizny 1/2 udziału w prawie własności lokalu stanowi „czysta wartość”, tj. wartość rynkowa udziału 1/2 ((…) zł) pomniejszona o wartość ciężaru hipoteki przypadający na ten udział (tj. (…) zł jako 1/2 z (…))?

 2. Czy w przypadku, gdy w rzeczywistości okazałoby się, że wysokość sumy stanowiącej 1/2 hipoteki ((…) zł) będzie równa lub wyższa od wartości rynkowej nabywanego udziału (wynoszącej np. (…) zł), to podstawa opodatkowania w ramach podatku od spadków i darowizn wyniesie 0 zł, a tym samym nie powstanie obowiązek uiszczenia jakiegokolwiek podatku od spadków i darowizn?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Stoi Pan na stanowisku, że w oparciu o obowiązujące unormowania w zakresie podatku od spadków i darowizn podstawą opodatkowania z tytułu dokonywanej na Pana rzecz darowizny 1/2 udziału w prawie własności lokalu stanowi „czysta wartość”, tj. wartość rynkowa udziału 1/2 (ok. (…) zł) pomniejszona o wartość ciężaru hipoteki przypadający na ten udział (tj. (…) zł jako 1/2 z (…) zł).

Uzasadniając powyższe stanowisko przede wszystkim należy zwrócić uwagę na obowiązujące unormowania, które regulują kwestie związane z ustalaniem zakresu i podstawy opodatkowania darowizn.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, m.in. tytułem darowizny.

Jednocześnie w oparciu o art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Jak stanowi przy tym art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje - przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Przechodząc do najistotniejszych - z punktu widzenia przedmiotu złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - przepisów podatkowych, tj. art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Należy zauważyć, że pojęcie „długów” w rozumieniu ww. artykułu 7 ust. 1 obejmuje wszelkie możliwe do wyrażenia w pieniądzu roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności, hipoteki. Należy przy tym zauważyć, że odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Dodatkowo warto zauważyć, że zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Z uwagi na brak uregulowania statusu osoby będącej faktycznie partnerem życiowym darczyńcy uznać należy, że na podstawie art. 14 ust. 3 ww. ustawy nabywca taki zalicza się do III grupy podatkowej (obejmującej „innych nabywców”).

Formułując podstawy prawne stanowiska, nie sposób również nie odwołać się do normy z art. 244 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, zgodnie z którym hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa o księgach wieczystych i hipotece. W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteką).

Odnosząc wszystkie powołane powyżej unormowania do opisanego we wniosku planowanego zdarzenia przyszłego uznać należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy natomiast ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Przede wszystkim istotne znaczenie ma zatem to, że przedmiotowa hipoteka obciążająca nieruchomość stanowi element kategorii „długi i ciężary” w rozumieniu ustawy. Skoro zatem przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze darowizny przez Pana, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

W związku z tym, jeśli w przedmiotowej sprawie wartość nabywanego udziału w nieruchomości będzie wyższa niż wysokość 1/2 części hipoteki ((…) zł), to podstawą opodatkowania będzie różnica pomiędzy wartością tego nabywanego udziału (np. (…) zł) a kwotą połowy hipoteki, co przykładowo oznacza kwotę (…) zł ((…) zł). Taka podstaw opodatkowania będzie stanowiła bazę dla wyliczenia kwoty podatku podlegającego wpłacie do właściwego organu podatkowego.

Należy przy tym zaznaczyć, że w analizowanej sytuacji dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego na zakup darowanego mieszkania pozostała obecnie do spłacenia przez darczyńcę, ponieważ nie stanowi ona długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kredyt i wynikające z niego zobowiązania stanowią osobiste obciążenie kredytobiorcy, a nie przedmiotu darowizny. Nie przystępuje Pan do kredytu, nie staje się Pan również kredytobiorcą w związku z dokonaną darowizną. Wysokość zadłużenia darczyńcy nie może więc wpływać na ustalenie podstawy opodatkowania. Istotna tylko i wyłącznie jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.

Ad. 2

Według Pana stanowiska, w przypadku, gdy w rzeczywistości okazałoby się, że wysokość sumy stanowiącej 1/2 hipoteki ((…) zł) będzie równa lub wyższa od wartości rynkowej nabywanego przez Pana udziału (wynoszącej np. (…) zł), to podstawa opodatkowania w ramach podatku od spadków i darowizn wyniesie 0 zł, a tym samym nie powstanie obowiązek uiszczenia jakiegokolwiek podatku od spadków i darowizn.

Uzasadniając powyższe, należy odwołać się do wszelkich ustaleń zawartych w opisie stanowiska zawartego w ww. pkt 1. Przedmiotowa hipoteka obciążająca nieruchomość stanowi ciężar w rozumieniu ustawy. Skoro zatem przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta przez Pana w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki. W związku z tym, jeśli w przedmiotowej sprawie wartość hipoteki (1/2 jej część) przekroczy wartość rynkową nabywanego w drodze darowizny przez Pana udziału w nieruchomości, wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero, a tym samym nie powstanie po Pana stronie obowiązek jakiegokolwiek uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Tym samym, gdy wartość nabywanego udziału będzie niższa lub równa wysokości obciążenia hipotecznego, to obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.

Powyższe stanowisko znajduje pełne odzwierciedlenie w treści wydawanych interpretacji indywidualnych, w tym np. interpretacji z 21 października 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 478):

Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071, ze zm.).

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak stanowi art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle powyższych przepisów - hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:

Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem darowizny ma zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce darowizna) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Stosownie bowiem do treści art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:

Art. 18 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stanowi, że:

Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego darowizny.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że ma Pan zamiar przyjąć darowiznę od swojego partnera życiowego; od osoby z III grupy podatkowej. Przedmiotem planowanej umowy darowizny, zawartej w formie aktu notarialnego, ma być udział o wielkości 1/2 w samodzielnym lokalu mieszkalnym, stanowiący odrębną nieruchomość, będący obecnie przedmiotem własności partnera. Lokal ten jest obecnie obciążony hipoteką umowną, która przysługuje bankowi, który udzielił kredytu hipotecznego darczyńcy na zakup mieszkania. Pan jako nabywca udziału w lokalu w obecnych uwarunkowaniach nie zamierza wstępować w prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy kredyty, czyli nie zamierza zostać współkredytobiorcą. Wartość rynkowa nieruchomości na dzień planowanej darowizny to około (…) zł. Obciążająca lokal hipoteka umowna na rzecz banku wynosi (…) zł. Saldo kredytu do spłacenia na dzień 26 lutego 2026 r. to (…) zł.

W związku z tym ma Pani wątpliwość, jak należy ustalić podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji, gdy przedmiot darowizny (udział w lokalu mieszkalnym) jest obciążony hipoteką, której wartość będzie równa lub będzie przewyższać wartość rynkową nieruchomości.

Mając na względzie powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony przez Pana opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ww. ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Należy więc zgodzić się z Pana stanowiskiem, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość rynkowa darowanego udziału w lokalu mieszkalnym powinna zostać pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki obciążającej ten lokal. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki (ujawniona w księdze wieczystej), którą został obciążony opisany we wniosku lokal.

Zatem jeśli w przedmiotowej sprawie - jak wynika z wniosku - wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) będzie równa bądź przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. W omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków  i darowizn. Tym samym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków  i darowizn z tytułu opisanego we wniosku nabycia udziału w lokalu mieszkalnym.

W związku z powyższym Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.