Interpretacja indywidualna z dnia 6 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.82.2026.6.MR

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika w związku z planowaną transakcją sprzedaży lokalu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 kwietnia 2026 r. (wpływ 1 kwietnia 2026 r.) i pismem z 1 kwietnia 2026 r. (wpływ 16 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z 27 kwietnia 2026 r. (wpływ 27 kwietnia 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Wnioskodawców łączy ustawowa wspólność majątkowa.

Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości (lokalu mieszkalnego), który nabyli w drodze kupna w roku 2014. Lokal do września 2022 r. wykorzystywany był na własne cele mieszkaniowe rodziny Wnioskodawców, a od 1 sierpnia 2024 r. jest przedmiotem najmu prywatnego.

Wnioskodawcy wraz ze znajomym małżeństwem X planują budowę domu jednorodzinnego dwulokalowego. Budowa ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawców oraz rodziny małżeństwa X.

W celu zrealizowania powyższych planów Wnioskodawcy zamierzają dokonać zakupu działki budowlanej. Nieruchomość będzie należeć do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość zostanie nabyta od osób fizycznych. Na tej działce Wnioskodawcy planują wybudować dwulokalowy dom jednorodzinny. Po zakończeniu budowy jeden lokal zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe rodziny Wnioskodawców, natomiast drugi lokal Wnioskodawcy zamierzają sprzedać na rzecz małżeństwa X (dalej jako:”Nabywcy”).

Przyczyną decyzji o samodzielnej budowie dwulokalowego budynku, który w całości zostanie przeznaczony na zaspokajanie potrzeb rodzinnych Wnioskodawcy oraz małżeństwa X jest brak u Nabywców własnych środków finansowych na wspólną budowę. Nabywcy planują zaciągnięcie kredytu na odkupienie lokalu od Wnioskodawców po zakończeniu budowy, co jest rozwiązaniem bardziej racjonalnym niż zaciągnięcie takiego kredytu przed rozpoczęciem budowy. Ponadto Wnioskodawcy nie chcą sprzedawać przyszłym nabywcom udziału w nieruchomości rozpoczęciem budowy, aby uniknąć sytuacji, w której wszyscy współwłaściciele byliby stroną postępowania w sprawie procesu budowlanego, dążą do uproszczenia tego procesu.

Wnioskodawcy obawiając się ustanawiania hipoteki na całej nieruchomości, ze względów ostrożnościowych zdecydowali, aby hipoteka obciążała wyłącznie lokal należący do Nabywców, a jest to możliwe dopiero po wybudowaniu budynku. Ponadto przy obecnych dynamicznych zmianach cen na rynku budowlanym nie wiadomo, jaki byłby finalny koszt budowy i w konsekwencji nie wiadomo, jaką kwotę kredytu musieliby zaciągnąć Nabywcy ani czy zaciągnięty kredyt wystarczyłby na zakończenie wspólnej budowy – co byłoby ryzykiem dla Wnioskodawców jako współbudujących.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy doszli do wniosku, że jedyną racjonalną w tej sytuacji decyzją jest nabycie gruntu, na którym wybudują dwulokalowy dom jednorodzinny, a następnie sprzedaż lokalu na rzecz małżeństwa X. Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że nie traktują lokalu jak towaru handlowego, a decyzja o jego sprzedaży jest konsekwencją przyjętego modelu finansowania kosztów budowy budynku jednorodzinnego mającego w przyszłości zaspokoić potrzeby mieszkaniowe obu rodzin.

Wnioskodawcy planują sfinansować zakup działki oraz budowę domu z własnych oszczędności a także ze środków pochodzących z kredytu oraz ze sprzedaży wspomnianej wyżej nieruchomości – mieszkania, które zostało nabyte w 2014 r. Do sprzedaży mieszkania dojdzie po rozpoczęciu budowy. Wnioskodawcy nie wykluczają ponadto zbycia obecnie zamieszkiwanej nieruchomości, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Wnioskodawcy zamierzają ustalić cenę sprzedaży lokalu na poziomie odpowiadającym sumie kosztów nabycia gruntu oraz kosztów wybudowania budynku, powiększonych o koszty finansowania, przypadających na sprzedawany lokal proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej. Zamiarem Wnioskodawców nie jest wygenerowanie zysku, lecz jedynie pokrycie części kosztów poniesionych przez Wnioskodawców w związku z nabyciem gruntu oraz realizacją inwestycji budowlanej, w tym kosztów finansowania zewnętrznego, przypadających proporcjonalnie na sprzedawany lokal.

Wnioskodawcy planują ukształtować harmonogram płatności wynikających z umowy sprzedaży lokalu w następujący sposób: (i) po dokonaniu nabycia działki uiszczane będą przez Nabywców miesięczne zaliczki na pokrycie części kosztów nabycia gruntu, obejmujących również koszty finansowania, (ii) przy zawarciu przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, sporządzonej w formie aktu notarialnego, Nabywcy uiścić mają zadatek, (iii) na późniejszym etapie budowy Nabywcy uiszczą kolejny zadatek, (iv) pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy sprzedaży lokalu.

Opisany powyżej budynek zostanie wybudowany wyłącznie w celu zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców oraz małżeństwa X. Planowana sprzedaż lokalu nie ma charakteru zarobkowego ani handlowego, nie stanowi przejawu zorganizowanej, ciągłej ani profesjonalnej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania podejmowane przez Wnioskodawców nie wykraczają poza zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności i mieszczą się w granicach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Sprzedaż lokalu będzie miała charakter incydentalny, a jej celem nie jest osiągnięcie zysku, lecz jedynie pokrycie części kosztów poniesionych w związku z realizacją inwestycji. Wnioskodawcy nie podejmują oraz nie planują podejmowania czynności typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak nabywanie nieruchomości z zamiarem dalszej odsprzedaży, podejmowanie działań marketingowych lub powtarzalnych transakcji sprzedaży.

Poza sytuacją opisaną w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawcy nie planują dokonywania sprzedaży nieruchomości stanowiących ich majątek prywatny.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. Na pytanie: Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości, (…).

Udzielono odpowiedzi: W odpowiedzi na powyższe, Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

2. Na pytanie: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Udzielono odpowiedzi: W odpowiedzi na powyższe, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, niż wymienione we wniosku. Wnioskodawca jest w posiadaniu dwóch nieruchomości, pozyskanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, wymienionych we wniosku:

·lokal mieszkalny o powierzchni (…) m² nabyty (…) 2015 r., obecnie wynajmowany. Do sprzedaży lokalu dojdzie w trakcie trwania budowy, w celu jej sfinansowania;

·lokal mieszkalny o powierzchni (…) m² nabyty (…) 2023 r., obecnie zamieszkany przez Wnioskodawcę. Na obecną chwilę nie jest planowana sprzedaż tego lokalu.

Lokal mieszkalny o pow. (…) m² nabyty (…) 2015 r. (dokładna data podpisana aktu notarialnego, określona w uzupełnieniu wniosku) to ta sam lokal, który został wymieniony w pierwotnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jako lokal zakupiony w roku 2014. Druga data została podana omyłkowo (rok zawarcia umowy deweloperskiej).

3. Na pytanie: (…) który lokal jest przedmiotem Pana zapytania.

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca jednoznacznie wskazuje, że przedmiotem zapytania jest lokal będący częścią dwulokalowego domu jednorodzinnego, który Wnioskodawca zamierza wybudować a następnie sprzedać na rzecz małżeństwa X. Przedmiotem niniejszego zapytania nie jest lokal mieszkalny nabyty w drodze kupna w 2014 r.

4. Na pytanie: Czy był Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać od kiedy/w jakim okresie i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca oświadcza, iż prowadził jednoosobową działalność gospodarczą (…) od (…) 2013 r., efektywnie do (…) 2014 r. (potem działalność zawieszona). Data wykreślenia wpisu z rejestru: (…) 2016 r. Działalność opierała się na świadczeniu usług inżynierskich (…).

5. Na pytanie: W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan udziały w działce/lokalu, w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży? Proszę wskazać dla działki i lokalu odrębnie.

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca oświadcza, że nie będzie wykorzystywał w żaden sposób, w szczególności nie będzie wykorzystywał w celach zarobkowych udziałów w działce ani w lokalu w całym okresie posiadania, tj. od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży. W szczególności udziały w działce oraz lokalu nie będą przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy też innej umowy o podobnym charakterze.

6. Na pytanie: Czy działka/lokal lub jej/jego część były/są/będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać (…).

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca oświadcza, iż ani działka ani lokal lub jej/jego część nie były, nie są i nie będą przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze.

7. Na pytanie: Czy w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności lokalu udzielił Pan lub zamierza Pan udzielić nabywcy/nabywcom lub innym podmiotom (komu?) pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tych pełnomocnictw, w tym wymienić czynności jakie pełnomocnik będzie mógł wykonać w Pana imieniu.

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca oświadcza, że w związku ze sprzedażą udziałów w prawie własności lokalu nie udzielił i nie zamierza udzielić nabywcy/nabywcom lub innym podmiotom pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących ww. nieruchomości.

8. Na pytanie: W jaki sposób pozyska/pozyskał Pan nabywcę/nabywców lokalu? Jakie czynności wykonał/będzie Pan wykonywać w celu zbycia lokalu?

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca oświadcza, iż Nabywcy lokalu są jego znajomymi, z którymi w trakcie rozmowy doszedł do porozumienia o wspólnym zamieszkaniu w dwulokalowym domu jednorodzinnym. W szczególności Wnioskodawca nie wykonywał czynności zmierzających do zbycia lokalu takich jak: podejmowanie działań marketingowych, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, internecie, innych środkach masowego przekazu, nie korzystał z usług agencji pośrednictwa nieruchomości, itp.

9. Na pytanie: Czy z tytułu sprzedaży lokalu zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną? Czy będzie ona zawierać warunki, od spełnienia których będzie zależała ostateczna sprzedaż lokalu (proszę je wymienić), do czego będą zobowiązane Strony – proszę opisać zdarzenie.

Udzielono odpowiedzi: Wnioskodawca planuje zawrzeć umowę przedwstępną z tytułu sprzedaży lokalu. Na moment składania niniejszego wniosku Wnioskodawca nie zna dokładnego brzmienia postanowień umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna będzie zawierać postanowienie o konieczności uiszczenia zadatku przez Nabywców. Ponadto zakłada się, iż umowa przedwstępna będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym zawarcie umowy końcowej będzie uzależnione od uzyskania kredytu hipotecznego przez Nabywców. Sprzedający będzie zobowiązany między innymi do: sprzedaży lokalu w ustalonym terminie i cenie, dostarczenia wymaganych dokumentów, wydania lokalu w określonym stanie i terminie. Ponadto w umowie przedwstępnej strony podejmą zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 kwietnia 2026 r.

Czy w związku z planowaną sprzedażą lokalu, opisaną we wniosku, Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a transakcja ta nie będzie stanowiła czynności wykonywanej w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 1 kwietnia 2026 r.

W związku z planowaną sprzedażą lokalu, opisaną we wniosku, Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a transakcja ta nie będzie stanowiła czynności wykonywanej w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2025. 775, dalej jako: „ustawa o VAT”), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, przez działalność gospodarczą rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe regulacje stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L 2006 Nr 347, str. 1; zwana dalej: „Dyrektywa 112”), zgodnie z treścią którego „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Z kolei „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że „działalność gospodarczą należy oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniem regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (np. seryjnością produkcji, ciągłością współpracy) i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, wypełniają znamiona działalności gospodarczej” (wyrok WSA w Bydgoszczy z 23 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Bd 37/16).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy ponadto stwierdzić brak po stronie Wnioskodawców aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Tym samym Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT, lecz będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć) z 15 września 2011 r. jednoznacznie wskazał, że osoba fizyczna nie działa jako podatnik VAT, jeżeli dokonuje sprzedaży nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie podejmuje aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalistów. Wnioskodawcy w opisanym przypadku nie podejmują takich aktywnych działań – sprzedaż lokalu jest konsekwencją prywatnej inwestycji mieszkaniowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego planowana sprzedaż lokalu ma charakter jednorazowy, nie jest wykonywana w sposób ciągły, nie służy osiąganiu stałego dochodu, nie jest elementem działalności handlowej. Tym samym nie spełnia definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży lokalu, nie będą działać w charakterze podatników VAT, a czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle przytoczonych przepisów należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Zatem istotne jest, czy zbywający w celu dokonania zbycia nieruchomości podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też zbycie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wraz z małżonką jest Pan właścicielem lokalu, który zakupił Pan w 2015 r. i do września 2022. lokal ten wykorzystywany był na własne cele mieszkaniowe Pana. Od 1 sierpnia 2024 r. jest natomiast przedmiotem najmu prywatnego. Wraz z małżonką zamierza Pan dokonać zakupu działki budowlanej, na której wybuduje Pan wraz z małżonką dwulokalowy dom. Budowa ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pana rodziny i znajomego małżeństwa X. Zakup działki oraz budowę domu planuje Pan wraz z małżonką sfinansować z własnych oszczędności, a także ze środków pochodzących z kredytu oraz ze sprzedaży mieszkania, które zostało nabyte w 2015 r. Do sprzedaży mieszkania dojdzie po rozpoczęciu budowy. Nie wyklucza Pan zbycia również obecnie zamieszkiwanej nieruchomości, jeśli zajdzie taka potrzeba. Po zakończeniu budowy jeden lokal zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe Pana rodziny, natomiast drugi lokal wraz z małżonką zamierza Pan sprzedać na rzecz małżeństwa X. Jak Pan wskazuje przyczyną decyzji o samodzielnej budowie dwulokalowego budynku, który w całości zostanie przeznaczony na zaspokajanie potrzeb Pana rodzinny oraz małżeństwa X jest, to iż małżeństwo X nie dysponuje środkami na wspólną budowę. Małżeństwo X planuje zaciągnięcie kredytu na odkupienie lokalu od Pana i Pana małżonki po zakończeniu budowy. Jak Pan wskazuje cenę sprzedaży lokalu planuje Pan wraz z małżonką ustalić na poziomie odpowiadającym sumie kosztów nabycia gruntu oraz kosztów wybudowania budynku, powiększonych o koszty finansowania, przypadających na sprzedawany lokal proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej. Planuje Pan zawrzeć umowę przedwstępną z tytułu sprzedaży lokalu. Umowa przedwstępna będzie zawierać postanowienie o konieczności uiszczenia zadatku przez nabywców oraz zakłada Pan, że będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym zawarcie umowy końcowej będzie uzależnione od uzyskania kredytu hipotecznego przez Nabywców. Pan natomiast będzie zobowiązany między innymi do: sprzedaży lokalu w ustalonym terminie i cenie, dostarczenia wymaganych dokumentów, wydania lokalu w określonym stanie i terminie. Ponadto w umowie przedwstępnej strony podejmą zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Po nabyciu przez Pana i małżonkę działki małżeństwo X będzie uiszczać miesięczne zaliczki na pokrycie części kosztów nabycia gruntu, obejmujących również koszty finansowania. Przy zawarciu przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, sporządzonej w formie aktu notarialnego małżeństwo X zobowiązane będzie do uiszczenia zadatku. Na późniejszym etapie budowy małżeństwo X uiści kolejny zadatek, natomiast pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Działka ani lokal lub nie były, nie są i nie będą przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania czy planowana sprzedaż lokalu nie będzie stanowiła czynności wykonywanej w ramach działalności gospodarczej, a w związku tym Pan nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Analiza opisanego we wniosku zdarzenia oraz powołanych regulacji, prowadzi do wniosku, że w związku ze sprzedażą wybudowanego lokalu należy Pana uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

Zakupioną działkę będzie Pan wykorzystywać w sposób, któremu nie można przypisać znamion wykorzystywania majątku w celach prywatnych. Nieruchomość ta w części wybudowanego na sprzedaż lokalu nie będzie zaspokajała Pana potrzeb osobistych, gdyż jak wynika z opisu sprawy na działce ma być wybudowany dwulokalowy dom jednorodzinny przy czym Pana zamiarem jest sprzedaż jednego lokalu na rzecz małżeństwa X. Zatem wybudowanie lokalu w celu jego sprzedaży, stanowi świadome podejmowanie działań mających na celu wykorzystywanie go w celach gospodarczych (zarobkowych), których nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Majątek ten nie będzie bowiem wykorzystywany wyłącznie w celach prywatnych w całym okresie jego posiadania.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomość stanowiła majątek prywatny, to podatnik musi w całym okresie jej posiadania wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Wskazuje Pan, że cenę lokalu będącego przedmiotem sprzedaży planuje Pan wraz z małżonką ustalić na poziomie odpowiadającym sumie kosztów nabycia gruntu oraz kosztów wybudowania budynku, powiększonych o koszty finansowania, przypadających na sprzedawany lokal proporcjonalnie do jego powierzchni użytkowej, zatem zamiarem nie jest wygenerowanie zysku, lecz jedynie pokrycie części kosztów poniesionych przez Pana wraz z małżonką w związku z nabyciem gruntu oraz realizacją inwestycji budowlanej.

W odniesieniu do powyższego wskazać należy, że w myśl zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT, opodatkowaniu tym podatkiem powinien podlegać możliwie każdy obrót towarem i świadczenie usług. Z perspektywy przepisów o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza nie musi być – co do zasady – prowadzona w celu osiągania zysku. Bez znaczenia dla oceny występowania w charakterze podatnika podatku od towarów i usług pozostaje także efekt prowadzonej działalności, w szczególności, czy jest to działalność dochodowa, czy też przynosząca straty.

W konsekwencji stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlega tylko to świadczenie (dostawa towaru lub świadczenie usług) w przypadku, którego istnieje skonkretyzowany konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść i które jest dokonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, w związku z planowanym zamiarem odpłatnego zbycia na rzecz małżeństwa X planuje Pan również zawrzeć umowę przedwstępną z tytułu sprzedaży lokalu, która będzie zawierać postanowienie o konieczności uiszczenia zadatku przez nabywców oraz będzie zawierać postanowienie, zgodnie z którym zawarcie umowy końcowej będzie uzależnione od uzyskania kredytu hipotecznego przez Nabywców. W związku z zwartą umową będzie Pan zobowiązany między innymi do: sprzedaży lokalu w ustalonym terminie i cenie, dostarczenia wymaganych dokumentów oraz wydania lokalu w określonym stanie i terminie. Na mocy zawartej umowy przedwstępnej strony transakcji zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Co istotne, w celu sfinansowania budowy domu dwulokalowego planuje Pan – po rozpoczęciu budowy – sprzedaż mieszkania, nabytego w 2015 r., które służy Panu do świadczenia usług najmu.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz małżeństwa X, transakcja ta będzie stanowiła dostawę dokonywaną w ramach działalności gospodarczej.

Podsumowując stwierdzam, że w związku z planowaną sprzedażą lokalu, opisaną we wniosku, będzie działać Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja ta będzie stanowiła czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

Wskazuję również, że Pana wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.