Ustalenie wartości lokalu mieszkalnego na podstawie operatów szacunkowych innych nieruchomości lokalowych

Nieprawidłowość

W urzędzie gminy przyjęto błędną praktykę ustalania wartości szacunkowej przy sprzedaży lokali mieszkalnych wraz ze sprzedażą udziału w gruncie. Zlecano biegłemu rzeczoznawcy jedynie wycenę wartości jednego lokalu w danym budynku wraz z wyceną gruntu związanego z budynkiem. Wartość kolejnych lokali wraz z udziałem w gruncie wyliczano:

• mnożąc powierzchnię tych lokali przez wartość 1m2 z operatu szacunkowego pierwszego lokalu,

• obliczając wartość udziału w gruncie proporcjonalnie w wartości gruntu z operatu szacunkowego pierwszego lokalu.

Tak ustalona wartość stanowiła cenę sprzedaży lokali w trybie bezprzetargowym na rzecz ich najemców lub cenę wywoławczą do pierwszego przetargu przy sprzedaży przetargowej wolnych lokali. Zasadę wyceny stosowano niezależnie od tego, jak daleko w czasie była rozłożona sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych znajdujących się w jednym budynku (od kilku miesięcy do kilku lat).

Wójt stwierdził, że po utrwaleniu się orzecznictwa zabraniającego obciążania nabywców lokali mieszkalnych kosztami sporządzenia operatów szacunkowych gmina musiała poszukać oszczędnych rozwiązań w tym zakresie, bo nie było jej stać na sporządzanie operatu dla każdego lokalu oddzielnie – zwłaszcza w tych przypadkach, w których sprzedawano je z bonifikatą 90%. Według wójta rozwiązanie wpływało korzystnie na obniżenie wydatków gminy i nie powodowało ujemnych konsekwencji finansowych przy pobieraniu dochodów budżetowych, bo praktyka wykazywała, że ceny lokali położonych w jednym budynku zazwyczaj kształtowały się na podobnym poziomie.

Prawidłowe postępowanie

Każdy sprzedawany jako odrębna nieruchomość lokal mieszkalny należy wycenić w wartości nie niższej niż określona przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym dla tego lokalu operacie szacunkowym.

Cenę nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży bezprzetargowej ustala się w wysokości nie niższej od jej wartości (art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami; dalej: u.g.n.). Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargowej cenę nieruchomości do pierwszego przetargu ustala się w wysokości nie niższej od jej wartości. Do kolejnych przetargów można ją obniżyć (art. 67 ust. 2 u.g.n.). Przepisy te stosuje się także dla lokali mieszkalnych, sprzedawanych jako przedmiot odrębnej własności – gdzie cena lokalu obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej budynek i grunt, na którym jest on posadowiony (art. 67 ust. 1a u.g.n.).

Skoro cenę lokalu mieszkalnego sprzedawanego na odrębną wartość ustala się na podstawie wartości tego lokalu, to dla każdego takiego lokalu trzeba sporządzić osobny operat szacunkowy (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zazwyczaj sporządza się go metodą porównawczą – gdzie określa się wartość nieruchomości wycenianej przy założeniu, że odpowiada ona cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podany przepis nie dotyczy jednak możliwości zastosowania operatu sporządzonego dla jednego lokalu mieszkalnego przy ustalaniu ceny innych lokali przeznaczonych do sprzedaży w tym samym budynku przez właściciela nieruchomości. Odnosi się do zasad wyceny stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych przy wycenie nieruchomości przeznaczonych do obrotu – pod warunkiem że nieruchomości lokalowe są podobne, a wartości wyceny zostaną skorygowane o zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (deflacja, inflacja, zmiany popytu i podaży). Ponieważ nawet w jednym bloku mogą być różne mieszkania (o różnej powierzchni czy standardzie wykończenia) – a na dodatek są sprzedawane na wniosek najemców lub w przetargu w różnym czasie – ich wycena może się różnić, a różnice te jest w stanie ocenić i uwzględnić jedynie rzeczoznawca majątkowy.

W sytuacji gdy nie sporządzano operatów dla poszczególnych lokali w budynku – nieuprawnione jest przyjęcie przez wójta, że rozwiązanie nie powodowało ujemnych konsekwencji finansowych dla gminy, bo praktyka wykazywała, że ceny lokali położonych w jednym budynku zazwyczaj kształtowały się na podobnym poziomie. Argument nie wydaje się trafny – chociażby ze względu na to, że w ciągu ostatnich kilku lat, na skutek pandemii i wojny na Ukrainie, ceny na rynku nieruchomości znacznie wzrosły (wskutek przejścia z deflacji w wysoką inflację). Ponadto zaznaczył się trend wzrostu cen lokali o małej powierzchni, jako tańszych w utrzymaniu.

Gospodarowanie nieruchomościami gminnymi – w tym poprzez ich sprzedaż – należy do gminy (art. 45 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Zadania w tym zakresie muszą być wykonywane przez organy gminy zgodnie z obowiązującym prawem – w tym z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli określone w tych przepisach obowiązki generują koszty (tu: wyceny wartości nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży przez rzeczoznawców majątkowych), to organy gminy odpowiadają za zapewnienie na to odpowiednich środków w budżecie (art. 211 ust. 4, art. 212 ust. 1 pkt 2, art. 216 ust. 2, art. 236 ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o finansach publicznych; dalej: uofp). Za zaplanowanie odpowiednich kwot w projekcie uchwały budżetowej, a następnie w uchwale budżetowej, odpowiada wójt gminy (art. 238 ust. 1 uofp). Nie może on szukać oszczędności przez wykonywanie działań niezgodnych w prawem.

Oszacowanie dokładnych skutków finansowych nieprawidłowości, a także jej usunięcie, ze względów praktycznych nie jest możliwe ex post. Aby usunąć nieprawidłowość na przyszłość, wójt musi natychmiast zaprzestać praktyki niezgodnej z prawem.

Wójt powinien:

1) ustalić, ile nieruchomości lokalowych jest przeznaczonych do zbycia w planie na obecny rok i ewentualnie na lata kolejne,

2) na podstawie danych z pkt 1 oszacować, jakie koszty będzie musiała ponieść jednostka na wykonanie operatów szacunkowych oddzielnie dla każdej nieruchomości lokalowej,

3) ustalić źródła pokrycia wydatków na operaty szacunkowe (np. zawnioskować do rady gminy o zmianę uchwały w sprawie bonifikat od cen sprzedaży lokali mieszkalnych, skoro przy wysokich bonifikatach koszty sprzedaży są niższe lub tylko nieznacznie wyższe od wpływów z dochodów ze sprzedaży tego mienia),

4) zawnioskować do rady gminy o wprowadzenie odpowiednich zmian w budżecie na ten rok,

5) przeprowadzić postępowanie o udzielenie zamówienia publicznego na wycenę nieruchomości (w trybie przepisów o zamówieniach publicznych albo procedur kontroli zarządczej I stopnia jednostki, jeśli wartość zamówienia nie obliguje do stosowania zamówień publicznych),

6) uwzględnić odpowiednie kwoty na wydatki w projekcie budżetu w latach kolejnych.

Izabela Motowilczuk