Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.670.2020.12.S.PS

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

1)ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 10 grudnia 2020 r. (data wpływu 16 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej - uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1403/21 (data wpływu prawomocnego orzeczenia - 5 marca 2026 r.) i Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 października 2025 r. sygn. akt I FSK 881/22 (data wpływu orzeczenia 16 stycznia 2026 r.) oraz

2)stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2020 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 5 lutego 2021 r. (data wpływu 16 lutego 2021 r.) oraz z 2 marca 2021 r. (data wpływu 9 marca 2021 r.) - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, notariuszem będącym wspólnikiem spółki cywilnej, świadczącej usługi notarialne (PKWiU 69.10.Z). Uzyskiwane z uczestnictwa w tej spółce dochody inwestuje on w różnego rodzaju aktywa.

I tak w 2008 roku Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego grunty rolne o powierzchni ok. 4 ha, które miały służyć jako lokata kapitału. W momencie nabycia nie planował zbycia tego gruntu (chociaż liczył się z tym, że kiedyś, przy sprzyjających warunkach rynkowych taki grunt mógłby zostać spieniężony).

W 2014 roku Wnioskodawca rozpoczął stopniowy podział gruntów na mniejsze działki i, w związku z tym, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został zmuszony do uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (inaczej bowiem taki podział nie byłby możliwy). W 2018 roku Wnioskodawca rozpoczął ich sprzedaż. Wnioskodawca nigdy nie podejmował aktywnych działań w ramach obrotu nieruchomościami, tj. podejmowane przez niego czynności, w praktyce ograniczały się do uzyskania wyżej wymienionych decyzji. Nieregularnie zamieszczał też ogłoszenia w serwisie internetowym.

Od 2018 roku do połowy 2020 roku sprzedanych zostało 14 działek, a ich nabywcami były osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w 2021 roku planuje sprzedaż pozostałych 22 działek, których zakupem jest zainteresowana spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż ta zostanie zrealizowana stopniowo - w ramach 11 umów (każda z nich obejmie dwie działki ewidencyjne).

Wnioskodawca nie planuje nabywania kolejnych działek (niezależnie od ich lokalizacji).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.).

Działki nie były i nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, włączywszy w to wynajmowanie i podobne czynności.

Wnioskodawca nie prowadził i nie planuje prowadzić w stosunku do działek jakichkolwiek działań podnoszących ich wartość. Wydzielenie drogi jako działki ewidencyjnej było wymogiem, a zarazem bezpośrednią konsekwencją decyzji podziałowej, co nie wpłynęło w istotny sposób na wzrost wartości ani atrakcyjności gruntów.

Wnioskodawca udzielił w przeszłości dwóch pełnomocnictw, które obejmowały wyłącznie możliwość dokonania sprzedaży w jego imieniu, tj. podpisanie aktu notarialnego. Było to spowodowane ograniczoną dostępnością Wnioskodawcy (prowadzącego swoją zwykłą działalność zawodową).

Możliwe, że sprzedaż w przyszłości również będzie wymagała zawarcia aktu notarialnego przez osobę pełnomocnika.

Wnioskodawca nieregularnie zamieszczał ogłoszenia w serwisie internetowym.

Obecnie zawarte są dwie umowy przedwstępne sprzedaży:

1.dotyczy niezabudowanych działek nr 1 i nr 2, położonych w (…), gmina (…), powiat (…), w województwie (…), o łącznej powierzchni 2.019 m², wraz z udziałem w drodze wewnętrznej, za łączną cenę 60.000 zł, z terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia 14 stycznia 2022 r.,

2.dotyczy działek nr 3 i nr 4, położonych w (…), gmina (…), powiat (…), w województwie (…), o łącznej powierzchni 2.050 m², wraz z udziałem w drodze wewnętrznej, za łączną cenę 60.000 zł, z terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia 30 marca 2022 r.

Niewykluczone, że będą zawarte kolejne umowy przedwstępne. Będzie to zależeć przede wszystkim od woli przyszłego nabywcy.

Zawierane umowy są w zdecydowanej większości nieuzależnione od spełnienia jakiekolwiek istotnego warunku. Warunkiem w części umów jest jednak:

• geodezyjne wydzielenie działek, o ile jeszcze nie są wydzielone (przeważająca większość już jest wydzielona). Przykładowo: „Strony ustalają, że Umowa przyrzeczona lub Umowy przyrzeczone zostaną zawarte po uzyskaniu przez Sprzedającego ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu podziału przedmiotowych nieruchomości (…)”;
• uzyskanie przez Wnioskodawcę wiążącej interpretacji podatkowej (której dotyczy niniejszy wniosek) - bez określenia tego, czy ma ona potwierdzać, czy nie, stanowisko Wnioskodawcy.

Pozostałe zapisy, zdaniem Wnioskodawcy, należny uznać za standardowe dla tego typu umów.

W szczególności znajdują się tam:

• określenie ceny i przedmiotu sprzedaży,
• postanowienie, iż umowa może być według wyboru Kupującego (przyszłego nabywcy) wykonywana częściami,
• zobowiązanie Wnioskodawcy (jako sprzedającego), że dostarczy on do Umów przyrzeczonych odpowiednie (do zawarcia umów przeniesienia własności nieruchomości) dokumenty wymagane przepisami prawa,
• poddanie się przez przyszłego nabywcę egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do płatności ceny,
• wynikające z przepisów kodeksu cywilnego zapisy dotyczące odstąpienia od umowy i ewentualnego zwrotu zadatku, według następującej zasady: „Strony ustalają, że w przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Sprzedającego, tj. nieprzystąpienia przez niego do zawarcia danej Umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy w części dotyczącej danej Umowy przyrzeczonej i w przypadku wykonania przez Kupującego tego uprawnienia Sprzedający zobowiązuje się do zwrotu Kupującemu otrzymanego zadatku w podwójnej wysokości. Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania niniejszej umowy przez Kupującego, tj. nieprzystąpienia przez niego do zawarcia danej Umowy przyrzeczonej w terminie przewidzianym niniejszą umową, Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy i w przypadku wykonania tego uprawnienia Sprzedający zatrzyma otrzymany zadatek”,
• zapis dotyczący wydania przyszłemu nabywcy przedmiotu sprzedaży: „Strony oświadczają, że wydanie Kupującemu przez Sprzedającego danej Działki nastąpi w dniu zapłacenia całej ceny za daną Działkę”.

Sprzedający w części umów udzielił Kupującemu prawa do dysponowania sprzedawanymi działkami (oraz drogą wewnętrzną oraz dojazdową) na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane. Miało to na względzie umożliwienie Kupującemu uzyskiwanie odpowiednich zgód i pozwoleń, jednakże Strony zastrzegły, że przed nabyciem własności Działek Kupujący nie podejmie żadnych faktycznych prac budowlanych na działkach (będących przedmiotem sprzedaży), i dlatego pozostanie to bez wpływu na sytuację Wnioskodawcy (również z uwagi na brak warunków, od których miałaby być uzależniona sprzedaż w ramach umowy przyrzeczonej).

Pytanie

Czy w świetle powyższych okoliczności należy uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT, tj. osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca nie występuje w charakterze podatnika VAT, gdyż nieruchomość została zakupiona w celach prywatnych, tj. wyłącznie w tym celu, aby pomóc zachować wartość prywatnego majątku Wnioskodawcy.

Podjęte przez Wnioskodawcę czynności, tj. podział działek i uzyskanie w tym celu decyzji administracyjnych, były konieczne w celu utrzymania majątku prywatnego i ewentualnego doprowadzenia do sprzedaży części nieruchomości i dlatego należą do zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto zakres i charakter takich działań są nieporównywalne w stosunku do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Podmioty takie bowiem podejmują szereg różnych działań (nie tylko związanych z przygotowaniem gruntu, lecz również o charakterze marketingowym) po to, aby realizować transakcje jedna po drugiej, reinwestując dochód uzyskany w jednej sprzedaży w przygotowanie następnej transakcji. Przedsiębiorcy wykształcają przy tym różne specjalizacje (odnoszące się do obszarów geograficznych lub segmentów rynkowych), zdobywają wiedzę (doświadczenie), wynikającą z powtarzalności transakcji oraz tworzą infrastrukturę służącą prowadzeniu działalności (w tym, zawiera umowy z kontrahentami oraz tworzy relacje typu pracodawca-pracownik).

Okazjonalna (sporadyczna) i niezorganizowana sprzedaż działek nabytych w ramach prywatnego majątku, dokonywana poza sferą działalności gospodarczej, nie daje podstaw, aby uznać dany podmiot za podatnika w zakresie tych czynności. W konsekwencji, takie działania nie nadają Wnioskodawcy statusu przedsiębiorcy, tj. osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 Ustawy VAT.

Powyższe potwierdza m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 grudnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-3.4012.510.2019.2.AS: „W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Podobne stanowiska znajdziemy w utrwalonej już linii orzeczniczej sądów administracyjnych:

• NSA w wyroku z dnia 27 maja 2014 r. (I FSK 774/13): „(...) zbycie nawet kilkunastu działek, powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Sprzedaż gruntów w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może działać z zamiarem uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży”,
• NSA w wyroku z dnia 17 kwietnia 2019 r. (I FSK 578/17): „(...) nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami”.

Dodatkowo wyrok NSA, wydany w składzie 7 sędziów dnia 29 października 2007 r. (I FPS 3/07), podkreśla znaczenie warunku, jakim jest nabycie nieruchomości do majątku prywatnego: „(...) Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego. Majątek taki bowiem nabywany był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem na działalność handlową, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług”.

Kierunek, wskazany przez powyższy wyrok, został podtrzymany również w orzeczeniach innych sądów administracyjnych, w tym: I FSK 1043 z 27 października 2009 r. (NSA), I SA/Wr 1353/09 z 16 grudnia 2009 r., I FSK 1208/08 z 6 stycznia 2010 r. (NSA), I FSK 45/09 z 25 lutego 2010 r. (NSA).

Reasumując, Wnioskodawca, jako osoba, która jedynie ulokowała środki pochodzące z uczestnictwa w spółce cywilnej, nabywając grunt, a następnie sprzedała ten grunt (po wielu latach od nabycia), nie występuje w tym przypadku jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. Potwierdzeniem tego jest ograniczony zakres czynności, podejmowany przez Wnioskodawcę, związany z planowaną sprzedażą oraz brak zamiaru reinwestowania dochodu w kolejnych transakcjach (jako że takie transakcje nie są planowane).

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek - 31 marca 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP4-1.4012.670.2020.3.PS, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 12 kwietnia 2021 r.

Skarga na interpretację indywidualną

12 maja 2021 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Wniósł Pan o:

• uchylenie Interpretacji w całości,
• zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,
• na podstawie art. 119 pkt 2 PPSA - o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 11 lutego 2022 r. o sygn. akt: III SA/Wa 1403/21 uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną.

20 kwietnia 2022 r. wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 28 października 2025 r. sygn. akt I FSK 881/22 oddalił skargę kasacyjną.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny 28 października 2025 r.

Odpis prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1403/21 wpłynął do mnie 5 marca 2026 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku - wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraziły Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie i Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;
• ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej - stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwe jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadne jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C‑291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C‑180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem takiej aktywności może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyższych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że w 2008 roku nabył Pan do majątku prywatnego grunty rolne o powierzchni ok. 4 ha, które miały służyć jako lokata kapitału. W 2014 roku rozpoczął Pan stopniowy podział gruntów na mniejsze działki i, w związku z tym, z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został Pan zmuszony do uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (inaczej bowiem taki podział nie byłby możliwy). W 2018 roku rozpoczął Pan ich sprzedaż. Nigdy nie podejmował Pan aktywnych działań w ramach obrotu nieruchomościami. Nieregularnie zamieszczał Pan ogłoszenia w serwisie internetowym. Od 2018 roku do połowy 2020 roku sprzedanych zostało 14 działek, a ich nabywcami były osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. W 2021 roku planuje Pan sprzedaż pozostałych 22 działek, których zakupem jest zainteresowana spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż ta zostanie zrealizowana stopniowo - w ramach 11 umów. Nie planuje Pan nabywania kolejnych działek (niezależnie od ich lokalizacji). Działki nie były i nie będą wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej. Nie prowadził Pan i nie planuje prowadzić w stosunku do działek jakichkolwiek działań podnoszących ich wartość. Udzielił Pan w przeszłości dwóch pełnomocnictw, które obejmowały wyłącznie możliwość dokonania sprzedaży w Pana imieniu, tj. podpisanie aktu notarialnego. Zawarł Pan dwie umowy przedwstępne sprzedaży. Zawierane umowy są w zdecydowanej większości nieuzależnione od spełnienia jakiekolwiek istotnego warunku. Warunkiem w części umów jest jednak: geodezyjne wydzielenie działek, o ile jeszcze nie są wydzielone (przeważająca większość już jest wydzielona). W części umów udzielił Pan Kupującemu prawa do dysponowania sprzedawanymi działkami (oraz drogą wewnętrzna oraz dojazdową) na cele budowlane. Miało to na względzie umożliwienie Kupującemu uzyskiwanie odpowiednich zgód i pozwoleń.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii nieuznania Pana za podatnika VAT w związku ze sprzedażą działek.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność związana ze sprzedażą działek, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie nie wystąpił ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem należy uznać, że podejmowane przez Pana czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym, a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. O ile bowiem część powziętych działań, jak np. nabycie działek z zamiarem osiągnięcia zysku, lokaty kapitału, podział, wytyczenie drogi oraz udzielenie prawa do dysponowania działkami, zasadniczo mogą wskazywać na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, to jednak ich zakres z uwzględnieniem całokształtu okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, dokonując sprzedaży działek, korzysta / będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek.

Powyższe potwierdziły zapadłe w niniejszej sprawie wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 lutego 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1403/21 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 października 2025 r. sygn. akt I FSK 881/22.

WSA w ww. wskazał, że:

(…) Skarżący nabył grunty rolne w 2008 r. Okoliczność, czy nabył je z zamiarem osiągnięcia zysku, lokaty kapitału, inwestycji, jest okolicznością subiektywną bez znaczenia dla rozstrzyganej sprawy. Przecież równie dobrze Skarżący odtwarzając po blisko 12 latach przyczynę, dla której zakupił grunty rolne mógł wskazać, że zamierzał zostać rolnikiem lub przekazać je w formie darowizny na cele charytatywne.

(…) Skarżący w roku 2014 rozpoczął stopniowy podział gruntów na mniejsze działki. Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (inaczej bowiem taki podział nie byłby możliwy). W 2018 roku Wnioskodawca rozpoczął ich sprzedaż. Nieregularnie zamieszczał też ogłoszenia w serwisie internetowym. Od 2018 roku do połowy 2020 roku sprzedanych zostało 14 działek, a ich nabywcami były osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej.

Jak wskazuje Skarżący nie prowadził i nie planuje prowadzić w stosunku do działek jakichkolwiek działań podnoszących ich wartość. Wydzielenie drogi jako działki ewidencyjnej było wymogiem, a zarazem bezpośrednią konsekwencją decyzji podziałowej, co nie wpłynęło w istotny sposób na wzrost wartości ani atrakcyjności gruntów. Wnioskodawca udzielił w przeszłości dwóch pełnomocnictw, które obejmowały wyłącznie możliwość dokonania sprzedaży w jego imieniu, tj. podpisanie aktu notarialnego. Było to spowodowane ograniczoną dostępnością Wnioskodawcy (prowadzącego swoją zwykłą działalność zawodową).

Mając na uwadze przedstawione działania Skarżącego Sąd nie dostrzega w nich profesjonalnego charakteru. Są to czynności mieszczące się w ramach „zwykłych” czynności podejmowanych przy sprzedaży gruntów. Sama okoliczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest wyrazem działania profesjonalnego, a w związku z tym nabycia statusu podatnika podatku VAT.

Ponadto NSA w ww. wyroku stwierdził, że:

Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji, ze opisane wyżej działania nie mają charakteru profesjonalnego i mieszczą się w ramach „zwykłych” czynności podejmowanych przy sprzedaży gruntów.

Niezasadne jest wiązanie opodatkowania czynności sprzedaży działek z faktem ich powstania na skutek podziału nieruchomości oraz poprzedzającym ten podział wystąpieniem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydzieleniem drogi. W powołanym wyżej wyroku z dnia 15 września 2011 r. TSUE wprost wskazał, że okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca dla uznania, ze sprzedaż nastąpiła w ramach działalności gospodarczej. Skoro dokonanie podziału gruntu na mniejsze działki, nawet w celu uzyskania lepszej ceny, nie przesądza o zawodowym charakterze działalności, to tak samo należy ocenić ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydzielenie drogi, zwłaszcza w przypadku, gdy - jak w niniejszej sprawie - uzyskanie decyzji w tym zakresie było konieczne do dokonania podziału.

Mając zatem na uwadze rozstrzygnięcia zawarte w orzeczeniu WSA w Warszawie z 11 lutego 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 1403/21 i Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 października 2025 r. sygn. akt I FSK 881/22 oraz uwzględniając całokształt okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie nie wystąpiły/nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania pierwotnej interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.