Interpretacja indywidualna z dnia 8 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.122.2026.4.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

· uznania planowanej umowy dożywocia za nieodpłatną dostawę towarów i braku jej opodatkowania w związku z art. 7 ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest nieprawidłowe;

· zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości na podstawie planowanej umowy dożywocia (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania planowanej umowy dożywocia za nieodpłatną dostawę towarów i braku jej opodatkowania w związku z art. 7 ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości na podstawie planowanej umowy dożywocia (pytanie oznaczone we wniosku nr 4). Uzupełniła go Pani pismem z 10 kwietnia 2026 r. (wpływ 10 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie, oraz pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 24 kwietnia 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B zam. ul. (...) , NIP (...) (dalej jako: Wnioskodawczyni lub Podatniczka), jest polską rezydentką podatkową i w Polsce posiada nieograniczony obowiązek podatkowy. Prowadzi Ona jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach liniowych (zgodnie z art. 30c ustawy o PIT).

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pani środek trwały w postaci nieruchomości – lokal użytkowy położony w (...). Obecnie Wnioskodawczyni planuje dokonać wycofania ww. lokalu z majątku działalności gospodarczej i zawrzeć umowę dożywocia dotyczącą tej nieruchomości ze swoim synem.

Przeniesienie składnika majątku ze środków trwałych działalności gospodarczej do majątku prywatnego oraz spisanie umowy dożywocia nastąpi w roku (…) lub rozłoży się na lata (…) i (…).

Lokal użytkowy został zakupiony w roku (…). Przy tej transakcji nie był naliczony podatek VAT. Lokal został oddany do użytku w roku (…). Obecnie jest on przedmiotem najmu. W rezultacie od pierwszego zasiedlenia minął okres ponad dwóch lat.

W ostatnich 2 latach nie miał miejsca również remont, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej nieruchomości.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.Doprecyzowała Pani, że umowa dożywocia, o której mowa we wniosku, będzie wypełniała definicję zawartą w art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

2.Na pytanie:

„Czy jest Pani/będzie Pani ma moment zawarcia umowy dożywocia czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług; jeżeli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej”,

odpowiedziała Pani:

„Tak, Podatniczka jest i będzie czynnym podatnikiem VAT. Działalność gospodarcza jest prowadzona od (…), a status podatnika VAT czynnego podatniczka posiada również od (…) roku”.

3.Na pytanie:

„Czy nabycie lokalu użytkowego wykorzystywanego w działalności gospodarczej, będącego przedmiotem wniosku, nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej, czy niepodlegającej podatkiem VAT; czy posiada Pani dokument potwierdzający ww. transakcję”,

odpowiedziała Pani:

„Nabycie lokalu użytkowego nastąpiło w wyniku czynności zwolnionej z VAT. Podatniczka posiada stosowną fakturę dokumentującą tą transakcję, gdzie jest stosowna adnotacja o zwolnieniu. Podatniczka posiada również akt notarialny, gdzie jest napisana wysokość PCC”.

4.Nieruchomość została nabyta celem prowadzenia wynajmu.

5.Na pytanie:

„Czy z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu, jeśli tak, to czy odliczenia tego Pani dokonała”,

odpowiedziała Pani:

„Transakcja była zwolniona z VAT, a więc tego rodzaju prawo nie przysługiwało”.

6.Na pytanie:

„Czy lokal użytkowy będący przedmiotem wniosku był wykorzystywany przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku przez cały okres jego posiadania; jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. budynek, wykonywała Pani – należy podać podstawę prawną zwolnienia”,

odpowiedziała Pani:

„Lokal jest wykorzystywany wyłącznie do celów opodatkowanych (najem na cele użytkowe ze stawką 23%)”.

7.Na pytanie:

„Czy lokal użytkowy od dnia przeniesienia do majątku prywatnego do dnia zawarcia umowy dożywocia będzie wykorzystywany przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku przez cały okres jego posiadania; jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany będzie ww. lokal, będzie Pani wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia”,

odpowiedziała Pani:

„Lokal będzie użytkowany na cele działalności opodatkowanej opisanej wyżej”.

8.Na pytanie:

„W związku z informacją, że:

proszę jednoznacznie wskazać:

a)co rozumie Pani pod pojęciem „wycofania ww. lokalu z majątku działalności”;

b)czy ww. czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; jeśli tak, proszę o jednoznaczne wskazanie czy czynność ta będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy będzie korzystała za zwolnienia od podatku (proszę podać dokładną podstawę prawną zwolnienia od podatku);

c)w jaki sposób ww. czynność będzie udokumentowana”,

odpowiedziała Pani:

„Ad. a) Będzie to wycofanie polegające na wykreśleniu lokalu ze środków trwałych przedsiębiorstwa Wnioskodawczyni.

Ad. b) Czynność ta nie będzie opodatkowana VAT-em. W podobnej sprawie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 2023-05-08 o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.144.2023.1.MC w następujący sposób: Z opisu sprawy wynika, że w marcu 2015 r. zakupiła Pani nieruchomość (lokal niemieszkalny). Celem nabycia nieruchomości był zamiar wynajmu tej nieruchomości podmiotowi zewnętrznemu. Nieruchomość ta jest wynajmowana od kwietnia 2015 r. a usługi najmu są opodatkowane VAT. Obecnie zamierza Pani wycofać ww. nieruchomość z działalności gospodarczej na najem prywatny, w ramach którego będzie Pani nadal czynnym podatnikiem VAT i usługi najmu będą nadal opodatkowane VAT. Zatem w analizowanym przypadku nie nastąpi zmiana przeznaczenia nieruchomości (lokalu niemieszkalnego), a tylko taka sytuacja rodzi obowiązek korekty podatku naliczonego.

W opisanej sprawie nieruchomość (lokal niemieszkalny) zarówno przed, jak i po wycofaniu z obecnie prowadzonej działalności gospodarczej będzie wykorzystywana cały czas w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wycofanie nieruchomości (lokalu niemieszkalnego) z obecnie prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie spowoduje obowiązku dokonania przez Panią korekty podatku naliczonego, na podstawie art. 91 ust. 1-8 ustawy.

Ad. c) czynność dokumentowana będzie dowodem wewnętrznym”.

9.Na pytanie:

„W jaki dokładnie sposób lokal będzie, od dnia jego wycofania z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego, wykorzystywany przez Panią; proszę o szczegółowe wyjaśnienie powyższej kwestii”,

odpowiedziała Pani:

„Lokal będzie wykorzystywany do wynajmu, czynności opodatkowanej VAT”.

10.Na pytanie:

„Do jakich czynności będzie Pani wykorzystywała, od dnia wycofania z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego, lokal objęty zakresem postawionych we wniosku pytań:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (jakich konkretnie);

b)zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (jakich konkretnie);

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (jakich konkretnie)”,

odpowiedziała Pani:

„Ad. a) Będzie wykonana tylko do czynności opodatkowanych (wynajem na cele użytkowe z zastosowaniem stawki 23%).

Ad b) i c) – takie czynności nie będą miały miejsca”.

11.Na pytanie:

„Jakie konkretnie Pani cele osobiste nieruchomość będąca przedmiotem wniosku będzie zaspakajała po przekazaniu jej do Pani majątku osobistego do dnia zawarcia umowy dożywocia”,

odpowiedziała Pani:

„Będzie to majątek prywatny, który będzie wykorzystywany do najmu na zasadach opisanych jw”.

12.Na pytanie:

„W jakim okresie czasu nastąpi podpisanie umowy dożywocia po wycofaniu ww. lokalu z majątku działalności gospodarczej?”,

odpowiedziała Pani:

„Czynność nastąpi niezwłocznie, nie później niż do końca roku (…)”.

13.Na pytanie:

„Czy w odniesieniu do ww. lokalu ponosiła Pani nakłady, w związku z poniesieniem których przysługiwało Pani w całości lub w części prawo do odliczenia podatku naliczonego; jeśli tak to jakie były to nakłady i kiedy dokładnie poniesione”,

odpowiedziała Pani:

„W trakcie użytkowania lokalu miały miejsce drobne prace naprawcze”.

14.Na pytanie:

„Czy do dnia zawarcia umowy dożywocia będzie Pani ponosiła nakłady na ulepszenie ww. lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu; jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)kiedy takie wydatki były/będą ponoszone;

b)czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało/będzie Pani przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;

c)czy po dokonaniu tych ulepszeń lokal będzie oddany do użytkowania oraz czy w momencie zawarcia umowy dożywocia minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania lokalu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń;

d)czy ulepszony lokal będzie wykorzystywany przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT”,

odpowiedziała Pani:

„Takie ulepszenie nie miało miejsca”.

Pytania

1.Czy planowana umowa dożywocia jest nieodpłatną dostawą w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o VAT i w rezultacie na Wnioskodawczyni ciążą obowiązki podatkowe związane z opodatkowaniem niniejszej transakcji? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 10 kwietnia 2026 r.)

2.Jeśli Organ stwierdzi, że planowana transakcja jest nieodpłatną dostawą w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, to czy umowa dożywocia będzie korzystała ze zwolnienia z VAT w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1. (stanowisko ostatecznie wyrażone w piśmie z dnia 10 kwietnia 2026 r.)

Umowa dożywocia nie będzie uznana za nieodpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o VAT, ponieważ Podatniczce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT-u naliczonego, ponieważ go nie było.

Ad 2.

Tak, wynika to z literalnego brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

·uznania planowanej umowy dożywocia za nieodpłatną dostawę towarów i braku jej opodatkowania w związku z art. 7 ust. 2 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) jest nieprawidłowe;

·zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy nieruchomości na podstawie planowanej umowy dożywocia (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Ustawodawca jednakże przewidział od powyższej reguły wyjątki, które zostały zawarte – w przypadku dostawy towarów – w art. 7 ust. 2 ustawy oraz – w przypadku świadczenia usług – w art. 8 ust. 2 ustawy.

I tak, jak stanowi art. 7 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 3 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów (przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel), a także wszelkie inne przekazania oraz darowizny wskazane w art. 7 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy, pod warunkiem, że podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Tym samym, niespełnienie powyższego warunku jest podstawą do traktowania nieodpłatnego przekazania towarów w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – jako wyłączonego spod zakresu działania ustawy, bez względu na cel, na który zostały one przekazane.

Tym samym, w przypadku, gdy podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego, to nieodpłatne przekazanie (w tym także darowizna) tych towarów pozostaje poza zakresem opodatkowania (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania), bez względu na cel, na który zostały one przekazane (darowane).

Omawiany przepis jest odpowiednikiem art. 16 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, poz. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym:

Jak wynika z treści art. 7 ust. 2 ustawy, przesłanka do opodatkowania nieodpłatnego przekazania towaru będącego składnikiem majątku przedsiębiorstwa, wystąpi nie tylko w sytuacji, gdy przy jego nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ale również wówczas, gdy prawo takie przysługiwało w związku z nabyciem lub wytworzeniem części składowych tego towaru.

Przesłanka do opodatkowania wystąpi zatem również w przypadku, gdy w ramach modernizacji nabyte zostaną części składowe towaru, od których przysługuje prawo do odliczenia, a fakt dokonania przez podatnika ulepszeń będzie wywierał wpływ na podwyższenie wartości towaru.

Analizując treść art. 7 ust. 2 ustawy, warto odwołać się również do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który wielokrotnie wypowiadał się w kwestii opodatkowania nieodpłatnych świadczeń. W wyroku z 27 czerwca 1989 r. w sprawie C-50/88 (Heinz Küchne) Trybunał stwierdził, że:

Również w orzeczeniu z 25 maja 1993 r. w sprawie C-193/91 (Gerhard Mohsche) oraz w orzeczeniu z 17 maja 2001 r. w połączonych sprawach C-322/99 (Hans-Georg Fisher) i C-323/99 (Klaus Brandenstein) Trybunał wskazał, że nieodpłatne świadczenia mogą być opodatkowane wyłącznie w takim zakresie, w jakim podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku naliczonego.

Jak wynika z powyższego, kluczowym elementem determinującym opodatkowanie podatkiem od towarów i usług czynności polegającej na nieodpłatnym przekazaniu towarów jest to, czy przy nabyciu (w tym również imporcie lub wytworzeniu) tych towarów lub ich części składowych podatnikowi przysługiwało – w całości lub w części – prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Za prawidłowością takiego rozstrzygnięcia przemawia zarówno treść przywołanych wyżej przepisów, jak i wskazane orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który opowiada się za opodatkowaniem podatkiem VAT nieodpłatnych dostaw tych towarów, przy nabyciu których podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tylko takie rozwiązanie pozwala bowiem zarówno uniknąć podwójnego opodatkowania, jak i braku opodatkowania ostatecznej konsumpcji.

Innymi słowy art. 7 ust. 2 ustawy, zrównuje czynności dokonane bez wynagrodzenia z czynnościami odpłatnymi, przy spełnieniu warunków wymienionych w tym przepisie i z zastrzeżeniem płynącym z ust. 3 tego artykułu. W związku z powyższym nieodpłatne przekazanie przez podatnika należących do jego przedsiębiorstwa towarów (o których mowa w art. 2 pkt 6 ustawy), innych niż prezenty o małej wartości i próbki, jeżeli następuje na cele związane z działalnością gospodarczą podatnika, wchodzi w zakres objęty pojęciem „odpłatnej dostawy towarów”, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych czynności, w całości lub w części.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ze względu na to, że ustawa o podatku od towarów i usług zawiera własną definicję dostawy nie istnieją przesłanki by dostawę towarów na gruncie podatku VAT utożsamiać z cywilnoprawną umową dostawy czy sprzedaży. Dostawa w ustawie o podatku od towarów i usług ma szerszy zakres, jej istotą jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Należy podkreślić, że „prawo do rozporządzania towarami jak właściciel”, do której to kategorii odwołał się ustawodawca w art. 7 ust. 1 ustawy, nie może być utożsamiane z prawem własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Z opisu sprawy wynika, że:

-prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą;

-w ramach prowadzonej działalności gospodarczej posiada Pani środek trwały w postaci lokalu użytkowego;

-lokal użytkowy został zakupiony w roku (…), nabycie lokalu użytkowego nastąpiło w wyniku czynności zwolnionej z VAT, posiada Pani stosowną fakturę dokumentującą tą transakcję, gdzie jest stosowna adnotacja o zwolnieniu;

-nieruchomość została nabyta celem prowadzenia wynajmu.

Planuje Pani dokonać wycofania ww. lokalu z majątku działalności gospodarczej. Ww. lokal będzie, od dnia jego wycofania z majątku działalności gospodarczej do majątku prywatnego, wykorzystywany przez Panią do wynajmu – czynności opodatkowanej VAT.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny:

W myśl art. 659 § 2 ww. ustawy:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej rzeczy skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeśli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym najem lokalu użytkowego, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzam, że skoro po wycofaniu lokalu użytkowego z Pani działalności, ten lokal nadal będzie przedmiotem odpłatnego najmu, to tym samym przedmiotowy lokal użytkowy będzie w dalszym ciągu wykorzystywany do działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią. Jednocześnie Pani wynajmując ten lokal, po wycofaniu go z działalności gospodarczej, będzie działać jako podatnik podatku VAT.

Ponadto, z opisu sprawy wynika również, że zamierza Pani zawrzeć umowę dożywocia dotyczącą tej nieruchomości ze swoim synem. Jak Pani wskazała – umowa dożywocia będzie wypełniała definicję zawartą w art. 908 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika, że umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej. Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest przeniesienie własności nieruchomości. Ustawa nie ogranicza przy tym możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości (gruntowej lub lokalowej). W celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz prawa użytkowania wieczystego.

W literaturze cywilistycznej podkreśla się, że podstawową funkcją umowy o dożywocie jest funkcja alimentacyjna. Umowa o dożywocie w praktyce najczęściej służy zabezpieczeniu osób w podeszłym wieku, które nie polega na uzyskaniu określonego przychodu w pieniądzu czy otrzymaniu w zamian innych konkretnych dóbr materialnych, ale na zagwarantowaniu w przyszłości przez czas nieokreślony podstaw egzystencji. W przypadku umowy o dożywocie nie mamy do czynienia z klasycznym przykładem ekwiwalentności świadczeń, jak przy umowie sprzedaży czy zamiany. Nie oznacza to jednak, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje pod tytułem darmym. W zamian za swoje świadczenie zbywca nieruchomości (dożywotnik) uzyskuje określone świadczenia służące zaspakajaniu jego potrzeb w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Świadczenie dożywotnika ma więc swój odpowiednik (równoważnik) w świadczeniach nabywcy nieruchomości. Należy także podkreślić, że losowy charakter umowy o dożywocie nie może zmienić oceny, że ma ona charakter odpłatny. Istotą odpłatności umowy o dożywocie jest to, że zbywca dokonując przysporzenia nie czyni tego kosztem własnego majątku, albowiem uzyskuje świadczenie, posiadające określony wymiar materialny, przejawiający się choćby w zaoszczędzeniu przez zbywcę tych wydatków, które musiałby ponieść w związku z własnym utrzymaniem, gdyby nie doszło do zawarcia umowy o dożywocie. Uzyskiwane przez dożywotnika świadczenia niewątpliwe mają określony walor finansowy, a tym samym przyjąć należy, że po stronie zbywcy nie dochodzi do bezpłatnego przysporzenia kosztem własnego majątku. Ponadto nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy o dożywocie, nie jest ograniczony, mimo zobowiązań jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi jak i może zbyć te nieruchomości osobie trzeciej.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pani zawrzeć umowę dożywocia dotyczącą lokalu użytkowego z Pani synem. Przedmiotowa nieruchomość od dnia przeniesienia do majątku prywatnego do dnia zawarcia umowy dożywocia będzie przedmiotem najmu.

W przedmiotowej sprawie uznać należy, że przy przekazaniu synowi ww. lokalu umową dożywocia, która jest umową zobowiązującą, odpłatną i wzajemną, wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem lokal użytkowy – po wycofaniu do majątku prywatnego, do dnia zawarcia umowy dożywocia – będzie nadal wykorzystywany do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W konsekwencji w świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz powołanych wyżej przepisów prawa stwierdzam, że przekazanie przez Panią w ramach umowy o dożywocie lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, niezasadne jest rozpatrywanie art. 7 ust. 2 ustawy, bowiem przekazanie lokalu na podstawie umowy dożywocia, o której mowa w art. 908 Kodeksu cywilnego, nie będzie czynnością nieodpłatną.

Przy czym wskazuję, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Podkreślić należy, że termin „ulepszenie” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Z kolei na gruncie ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554) do kwestii ulepszenia odnosi się art. 16g ust. 13.

Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest więc pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Jak wynika z powyższych uregulowań zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zauważam także, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, jeżeli przy zbyciu budynków, budowli lub ich części wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazuję, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wskazała Pani, że:

-lokal użytkowy został zakupiony w roku (…); przy tej transakcji nie był naliczony podatek VAT;

-lokal został oddany do użytku w roku (…);

-od pierwszego zasiedlenia minął okres ponad dwóch lat;

-w ostatnich 2 latach nie miał miejsca również remont, którego wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej nieruchomości,

-w trakcie użytkowania lokalu miały miejsce drobne prace naprawcze,

-do dnia zawarcia umowy dożywocia nie będzie miało miejsce ulepszenie lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będzie stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu.

Analiza przedstawionego opisu sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych wskazuje, że przekazanie na podstawie umowy o dożywocie lokalu użytkowego będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie. Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że przekazanie na podstawie umowy o dożywocie ww. lokalu nie będzie dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia. Z przedstawionych w opisie sprawy okoliczności wynika bowiem, że doszło do pierwszego zasiedlenia tego lokalu. Jak Pani wskazała ww. lokal został oddany do użytku w roku (…), a kupiony przez Panią w roku (…). Zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu upłynie okres ponad 2 lat. Ponadto, jak Pani podała, do dnia zawarcia umowy dożywocia nie będzie miało miejsce ulepszenie lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będzie stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej tego lokalu.

Wobec powyższego przekazanie na podstawie umowy o dożywocie ww. lokalu będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z zasadą ogólną, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy:

Zatem obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek jest wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dostarczono towar bądź wykonano usługę i powinien być rozliczony za ten okres.

Podsumowanie

Przekazanie przez Panią w ramach umowy o dożywocie lokalu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. W Pani sytuacji niezasadne jest rozpatrywania art. 7 ust. 2 ustawy, bowiem przekazanie lokalu na podstawie umowy dożywocia, o której mowa w art. 908 Kodeksu cywilnego, nie będzie czynnością nieodpłatną.

Jednocześnie w związku z dostawą lokalu użytkowego na podstawie umowy dożywocia będą na Pani ciążyć obowiązki podatkowe związane z ww. transakcją. Natomiast dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, uznałem za nieprawidłowe. Natomiast Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Pani wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.