Interpretacja indywidualna z dnia 12 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.137.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Państwa Nieruchomości, w sytuacji gdy strony Umowy Warunkowej nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 marca 2026 r. (wpływ 20 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest spółką akcyjną z siedzibą w … . Wnioskodawca podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca jest podmiotem zarządzającym portem morskim w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (dalej: UPM).

Działalność Wnioskodawcy obejmuje przede wszystkim zarządzanie nieruchomościami i infrastrukturą portową. Główne przychody Spółki pochodzą z dzierżawy (najmu) nieruchomości, których jest użytkownikiem wieczystym oraz ze świadczenia usług portowych.

Wnioskodawca powziął informację o zawarciu w dniu .... warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Warunkowa) pomiędzy podmiotem trzecim, występującym w charakterze zbywcy (dalej: Zbywca), a innym przedsiębiorcą, występującym w charakterze pierwotnego nabywcy (dalej: Pierwotny Nabywca). Zarówno Zbywca jak i Pierwotny Nabywca byli w dacie zawarcia Umowy Warunkowej zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Przedmiotem Umowy Warunkowej było prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w granicach portu morskiego w … wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności. W wprawdzie w tytule Umowy Warunkowej wskazano, że jest to umowa warunkowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębny przedmiot własności (bez odniesienia do budowli) a następnie w zasadniczym postanowieniu Umowy Warunkowej zapisano, że Zbywca sprzedaje prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku stanowiącego odrębną nieruchomość (znowu bez odniesienia do budowli), to w dalszej części Umowy Warunkowej wyraźnie wskazano, że także budowle znajdujące się na tym gruncie, w tym w szczególności umocnienie nabrzeża typu ciężkiego, są objęte umową. Pozostałe budowle objęte umową, to:

• linia kablowa,
• sieć wodociągowa oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej,
• plac utwardzony,
• słup oświetleniowy,
• nabrzeże,
• ogrodzenie.

Obiekty te, w świetle przepisów prawa cywilnego, jako trwale związane z gruntem, stanowią (obok budynku) przedmiot odrębnej własności użytkownika wieczystego i ponieważ jest to prawo związane z prawem użytkowania wieczystego, zatem sprzedaż praw do gruntu musi obejmować także prawo własności tych obiektów.

Wskazana wyżej działka gruntu, budynek i budowle zwane są łącznie dalej, dla potrzeb niniejszego wniosku, Nieruchomością.

Działka gruntu, stanowiąca element Nieruchomości, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, posiada przeznaczenie: ....

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, obiekty stanowiące element Nieruchomości wzniesiono w ....

Od momentu poniesienia wskazanych nakładów oraz od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynął okres przekraczający dwa lata. Zbywca, przygotowując Nieruchomość do sprzedaży, wykorzystywał ją do składowania należących do niego ruchomości. Ponadto, część Nieruchomości była od 1 stycznia 2018 r. nieprzerwanie wynajmowana podmiotowi trzeciemu, co potwierdza jej długotrwałe wykorzystanie komercyjne.

Po uzyskaniu odpisu aktu notarialnego obejmującego Umowę Warunkową, w wykonaniu ustawowego prawa pierwokupu, które przysługuje Wnioskodawcy przy sprzedaży nieruchomości położonych w granicach portu morskiego (art. 4 ust. 1 i 2 UPM), Wnioskodawca złożył w dniu.... oświadczenie, w formie aktu notarialnego, o wykonaniu tego prawa, wstępując tym samym do transakcji sprzedaży w miejsce Pierwotnego Nabywcy. Skutkiem realizacji prawa pierwokupu było zatem nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości, której dotyczy Umowa Warunkowa na warunkach wskazanych w tej umowie.

W Umowie Warunkowej zapisano, że Zbywca sprzedaje Pierwotnemu Nabywcy prawo wieczystego użytkowania wskazanej w niej działki gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku (stanowiącego odrębną nieruchomość) za cenę … zł, „która to cena obejmuje należny podatek od towarów i usług”. W Umowie Warunkowej wskazano ponadto, że:

a)przed jej zawarciem Pierwotny Nabywca uiścił na rzecz Zbywcy zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł i że kwota ta „obejmuje należny podatek VAT”,

b)reszta ceny w kwocie … zł zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, który się na nim znajduje i że „powyższa kwota obejmuje cenę netto wraz z należnym podatkiem VAT”,

c)Zbywca w ustawowym terminie „wystawi fakturę VAT dokumentującą płatność reszty ceny sprzedaży”.

Powyżej zacytowane zapisy są jedynymi zapisami Umowy Warunkowej, które dotyczą podatku od towarów i usług od przedmiotu sprzedaży a zatem nie zawarto w niej oświadczenia stron o treści „strony wybierają opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości” lub podobnie sformułowanego oświadczenia.

Według wiedzy posiadanej przez Wnioskodawcę, Zbywca i Pierwotny Nabywca nie złożyli także odrębnego (poza aktem notarialnym) oświadczenia o wyborze opodatkowania / rezygnacji ze zwolnienia wobec naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Pierwotnego Nabywcy. Oświadczenia takiego nie złożył także Wnioskodawca.

W dniu złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu Wnioskodawca dokonał zapłaty ceny sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zbywcy. Następnie, w dniu 30 maja 2025 r., Zbywca wystawił na Wnioskodawcę fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku) na kwotę netto … zł, powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości … zł. Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Wnioskodawcę, podatek ten został przez Zbywcę wykazany jako podatek należny w jego rozliczeniu podatkowym.

Po formalnym przejęciu Nieruchomości od Zbywcy, potwierdzonym protokołem przekazania z dnia 17 czerwca 2025 r., Wnioskodawca prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą, wykorzystując grunt do składowania mienia ruchomego, w szczególności kontenerów, elementów konstrukcyjnych oraz zaplecza socjalnego. Ponadto Wnioskodawca planuje oddać Nieruchomość w najem na rzecz podmiotu lub podmiotów trzecich.

W uzupełnieniu wniosku na pytania Organu Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi:

1)Pytanie: Czy są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada status zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT. Status taki Wnioskodawca posiada zarówno obecnie, jak i posiadał go na dzień złożenia wniosku oraz w dacie zaistnienia stanu faktycznego przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

2)Pytanie: Numer Repertorium A, w związku, z którym doszło do podpisania Umowy Warunkowej sprzedaży Nieruchomości, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Umowa Warunkowa sprzedaży Nieruchomości, o której mowa we wniosku, została sporządzona w formie aktu notarialnego Repertorium A nr … notariusza … , prowadzącego kancelarię notarialną w przy ulicy … .

3)Pytanie: Numer Repertorium A dokumentującego dostawę na Państwa rzecz prawa własności Nieruchomości, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że nabycie Nieruchomości nastąpiło w wykonaniu prawa pierwokupu, co determinuje konstrukcję czynności prawnej oraz odpowiadającej jej dokumentacji notarialnej. W realiach niniejszej sprawy na całość zdarzenia prawnego stanowiącego dostawę na rzecz Wnioskodawcy prawa własności Nieruchomości składały się:

• warunkowa umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Zbywcą a Pierwotnym Nabywcą (umowa zawarta pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot) czyli wskazany wyżej akt notarialny Repertorium A nr … notariusza …, oraz
• złożone przez Wnioskodawcę, w formie aktu notarialnego, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu Repertorium A nr … notariusza … .

Taki sposób nabycia nieruchomości, w toku realizacji prawa pierwokupu, wynika z przepisów prawa i nie może być modyfikowany przez strony.

4)Pytanie: Kiedy doszło do podpisania aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano na Państwa rzecz dostawy Nieruchomości, o której mowa we wniosku? Proszę wskazać dzień, miesiąc i rok.

Odpowiedź:

• Wskazana wyżej warunkowa umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Zbywcą a osobą trzecią czyli wskazany wyżej akt notarialny Repertorium A nr … notariusza … została zawarta w dniu (...),
• Wskazane wyżej oświadczenie Wnioskodawcy o wykonaniu prawa pierwokupu objęte aktem notarialnym Repertorium A nr … notariusza … zostało złożone w dniu 23 maja 2025 r.

Dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy wymagała zatem dokonania obu wskazanych wyżej czynności prawnych i nastąpiła w dniu dokonania późniejszej z nich, czyli 23 maja 2025 r.

5)Pytanie: Czy w dniu podpisania aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano na Państwa rzecz dostawy budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, posiadali Państwo wiedzę, że dostawa tych obiektów może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odpowiedź: W dniu podpisania aktu notarialnego, na podstawie którego dokonano na rzecz Wnioskodawcy dostawy budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości, czyli w dniu podpisania przez Wnioskodawcę oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, objętego aktem notarialnym z dnia 23 maja 2025 r., repertorium A nr … notariusza … , Wnioskodawca nie posiadał wiedzy, że dostawa tych obiektów może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Co w tej sytuacji oczywiste, Wnioskodawca nie posiadał tej wiedzy tym bardziej wcześniej, czyli w dniu podpisania przez Zbywcę i Pierwotnego Nabywcę warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości, objętej aktem notarialnym z dnia (...), Repertorium A nr … notariusza … .

6)Pytanie: W sposób jednoznaczny, czy w akcie notarialnym, do zawarcia, którego doszło w związku z dostawą na Państwa rzecz Nieruchomości, Zbywający oraz Państwo jako Nabywca złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości?

Odpowiedź: Dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy wymagała dokonania dwóch czynności prawnych:

• warunkowej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Zbywcą a Pierwotnym Nabywcą – której Wnioskodawca nie był stroną, oraz
• złożonego następnie przez Wnioskodawcę, w formie aktu notarialnego, oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

W konsekwencji, wobec treści pytania: „czy w akcie notarialnym, do zawarcia, którego doszło w związku z dostawą na Państwa rzecz Nieruchomości, Zbywający oraz Państwo jako Nabywca złożyli zgodne oświadczenie (…)” należy podkreślić, że nie istnieje (bo z prawnego punktu widzenia nie może istnieć) jeden akt notarialny, który obejmowałby oświadczenia zarówno Zbywcy jak i Wnioskodawcy. Zbywca złożył swoje oświadczenia w akcie notarialnym obejmującym wskazaną wyżej warunkową umowę sprzedaży zawartą z osobą trzecią (Pierwotnym Nabywcą) w dniu (...) a Wnioskodawca złożył swoje oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w odrębnym akcie notarialnym z dnia 23 maja 2025 r.

Jeśli chodzi o treść oświadczeń Zbywcy dotyczących kwestii opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, to Wnioskodawca przytoczył je w treści Wniosku. Można zatem powtórzyć, że w Umowie Warunkowej zapisano, że Zbywca sprzedaje Pierwotnemu Nabywcy prawo wieczystego użytkowania wskazanej w niej działki gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku (stanowiącego odrębną nieruchomość) za cenę … zł, „która to cena obejmuje należny podatek od towarów i usług”. W Umowie Warunkowej wskazano ponadto, że:

a)przed jej zawarciem Pierwotny Nabywca uiścił na rzecz Zbywcy zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł i że kwota ta „obejmuje należny podatek VAT”,

b)reszta ceny w kwocie … zł zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, który się na nim znajduje i że „powyższa kwota obejmuje cenę netto wraz z należnym podatkiem VAT”,

c)Zbywca w ustawowym terminie „wystawi fakturę VAT dokumentującą płatność reszty ceny sprzedaży”.

Z kolei w podpisanym przez Wnioskodawcę akcie notarialnym z dnia 23 maja 2025 r., repertorium A nr … notariusza …, obejmującym oświadczenie Wnioskodawcy o skorzystaniu z prawa pierwokupu, Wnioskodawca nie składał żadnych oświadczeń dotyczących wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z prawem treścią takiego dokumentu jest tylko oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu wstępuje w ogół praw i obowiązków podmiotu będącego nabywcą nieruchomości, wynikających z uprzednio zawartej warunkowej umowy sprzedaży (umowy zawartej pomiędzy sprzedającym a kupującym, bez udziału uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu). W analizowanej sytuacji Wnioskodawca, poprzez złożenie swojego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wstąpił zatem w ogół praw i obowiązków Pierwotnego Nabywcy, wynikających z Umowy Warunkowej, co oznacza, że nabył on Nieruchomość za cenę (obejmującą podatek od towarów i usług), wynikającą z Umowy Warunkowej. Dodać należy, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu, składając swoje oświadczenie, nie może w żaden sposób modyfikować umowy zawartej już pomiędzy sprzedawcą a nabywcą a zatem składanie przez Wnioskodawcę w podpisanym przez niego akcie notarialnym jakichkolwiek oświadczeń dotyczących warunków umowy, w tym jej opodatkowania, nie miałoby żadnego skutku prawnego.

Wprawdzie w zadanym pytaniu Organ prosi o wskazanie w sposób jednoznaczny, czy w akcie notarialnym (czyli jak rozumiem - jednym dokumencie) to Zbywca i Wnioskodawca złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, a, jak wskazano wyżej, takiego aktu nie ma (i być nie mogło), to Wnioskodawca z ostrożności chciałby wskazać co następuje.

W umowie warunkowej sprzedaży, zdaniem Wnioskodawcy Zbywca i Pierwotny Nabywca takie zgodne oświadczenia złożyli i takie stanowisko Wnioskodawca wyraził już we wniosku. Przy czym pogląd Wnioskodawcy w tym względzie wynika z całościowej oceny zapisów tej umowy (wskazanych we wniosku i powtórzonych wyżej) oraz innych zachowań jej stron, w tym wystawienia przez Zbywcę faktury z podatkiem od towarów i usług na Wnioskodawcę. Taka całościowa ocena jest uzasadniona, gdyż skoro mamy do czynienia z oceną oświadczeń woli stron, to należy jej dokonywać zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 60 oraz art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego, a więc z uwzględnieniem rzeczywistej woli stron oraz celu dokonanej czynności prawnej. Na te okoliczności Wnioskodawca także zwrócił uwagę we wniosku.

Trzeba tutaj podkreślić, że gdyby strony umowy warunkowej złożyły oświadczenie o treści „strony wybierają opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości” lub podobnie sformułowane oświadczenia, to złożenie niniejszego wniosku o interpretację indywidualną byłoby bezprzedmiotowe. Wnioskodawca dlatego składa niniejszy wniosek, że domaga się od Organu oceny, czy stan faktyczny, który przedstawił a na który składają się zacytowane przez niego zapisy warunkowej umowy sprzedaży oraz opisane zachowania jej stron, wypełniają wynikający z ustawy podatkowej warunek rezygnacji ze zwolnienia w postaci „zgodnego oświadczenia stron, że wybierają opodatkowanie”.

To zatem rolą Organu jest dokonanie subsumpcji przedstawionego we wniosku stanu faktycznego do normy ustawy podatkowej i odpowiedź na pytanie, czy taki stan faktyczny pod tę normę podpada czy nie. Skoro we wniosku Wnioskodawca opisał jaka była treść oświadczeń stron Umowy Warunkowej i jak zachował się Zbywca (wystawił fakturę z podatkiem od towarów i usług), to obowiązkiem Organu jest udzielenie odpowiedzi na zadane pytanie o ocenę prawną tego stanu faktycznego a nie odwracanie sytuacji i pytanie Wnioskodawcy czy „strony złożyły zgodne oświadczenie”. Wnioskodawca wskazał we wniosku co oświadczyły strony umowy i jakie jest jego własne stanowisko w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego i teraz rolą Organu jest dokonanie własnej oceny w świetle przepisów prawa.

7)Pytanie: Ponadto, czy w ww. akcie notarialnym potwierdzającym przeniesienie prawa własności ww. Nieruchomości na Państwa rzecz znajdują się:

a) zapisy, że Zbywający oraz Państwo, tj. Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni?

Odpowiedź: W treści warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia (...), Repertorium A nr … notariusza … Zbywca złożył oświadczenie, że z tytułu umowy sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie był stroną tej umowy, więc nie ma w niej żadnych jego oświadczeń.

W oświadczeniu o wykonaniu prawa pierwokupu, objętym aktem notarialnym z dnia 23 maja 2025 r., repertorium A nr … notariusza … , Wnioskodawca nie składał żadnych oświadczeń o tym, że jest on podatnikiem podatku od towarów i usług – podał natomiast swój numer identyfikacyjny.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 10 i 11) nie wymagają wcale, aby oświadczenie stron transakcji zawierało informację, że są one zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni – strony mają w dniu transakcji spełniać wymóg bycia takimi podatnikami (i ten warunek był spełniony zarówno przez Zbywcę, Pierwotnego Nabywcę i Wnioskodawcę) i mają podać w treści czynności swoje numery identyfikacyjne, ale nie mają obowiązku oświadczać, że są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

b) numery identyfikacji podatkowej Zbywającego oraz Państwa tj. Kupującego?

Odpowiedź: Tak, w treści wskazanych wyżej aktów notarialnych znajdują się numery identyfikacji podatkowej Zbywcy i Wnioskodawcy (a także Pierwotnego Nabywcy).

c) adres budynku i budowli będących przedmiotem dostawy?

Odpowiedź: W treści warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym z dnia (...), Repertorium A nr … notariusza … wskazano adres budynku i budowli będących przedmiotem dostawy (…).

W oświadczeniu o wykonaniu prawa pierwokupu, objętym aktem notarialnym z dnia 23 maja 2025 r., repertorium A nr … notariusza … , Wnioskodawca nie dokonywał wskazania wspomnianego adresu, gdyż, jak podniesiono to wcześniej, oświadczenie takie nie może w żaden sposób modyfikować umowy sprzedaży, której stroną staje się uprawniony z prawa pierwokupu. Składanie zatem przez Wnioskodawcę jakichkolwiek oświadczeń na temat adresu budynku/budowli byłoby bezprzedmiotowe. Z aktu notarialnego, w którym zawarte jest oświadczenie Wnioskodawcy o wykonaniu prawa pierwokupu, wynika jednoznacznie jakiej nieruchomości i jakiej transakcji dotyczy to oświadczenie a zatem jest oczywiste, że dotyczy ono Nieruchomości znajdującej się pod adresem wskazanym wcześniej w warunkowej umowie sprzedaży.

8)Pytanie: Czy kwestia prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Państwa ww. Nieruchomości w dniu złożenia wniosku była/jest przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej oraz czy w tym zakresie sprawa została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego? Jeśli w tym zakresie została wydana decyzja lub postanowienie organu podatkowego, to prosimy o wskazanie daty wydania tego aktu i zakresu rozstrzygnięcia.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że kwestia prawa do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie była i nie jest przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej ani kontroli celno-skarbowej. W tym zakresie nie została również wydana żadna decyzja ani postanowienie organu podatkowego rozstrzygające sprawę co do jej istoty.

9)Pytanie: Czy Nieruchomość, o której mowa we wniosku, jest wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Odpowiedź: Nieruchomość, o której mowa we wniosku, jest wykorzystywana i będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Pytanie

Czy w świetle art. 86 ust. 1 w zw. z art. 88 ust. 3a pkt 2 oraz art. 43 ust. 10 i 11 uVAT Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości, w sytuacji gdy strony w Umowie Warunkowej wskazały, że cena sprzedaży obejmuje należny podatek VAT (i zawarły w niej inne postanowienia dotyczące tego podatku, wskazane w opisie stanu faktycznego powyżej) a Zbywca wystawił na Wnioskodawcę fakturę dotyczącą tej transakcji z wykazanym w niej podatkiem od towarów i usług, jednak strony Umowy Warunkowej nie złożyły odrębnego oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji / rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 uVAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, brak sformułowania w Umowie Warunkowej odrębnego, sformalizowanego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości nie może być rozumiane jako brak rezygnacji przez Zbywcę ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, jeśli jednocześnie Umowa Warunkowa zawiera zapisy (wskazane w opisie stanu faktycznego) wskazujące na to, że strony bez wątpienia chciały opodatkować przedmiot transakcji podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, skoro dostawa Nieruchomości została opodatkowana według właściwej stawki VAT, a nabyta Nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dotyczącej dostawy Nieruchomości, wystawionej przez Zbywcę.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Punktem wyjścia dla analizy skutków podatkowych przedstawionego stanu faktycznego jest treść art. 5 ust. 1 pkt 1 uVAT, zgodnie z którym:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju

Na mocy art. 2 pkt 6 uVAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 uVAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 uVAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W realiach niniejszej sprawy przedmiotem transakcji było przeniesienie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu położonej na terenie morskiego portu … wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności, w tym posterunku wartowniczego, linii kablowej, sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej, placu utwardzonego, słupów oświetleniowych, nabrzeża oraz ogrodzenia. Na podstawie uVAT dostawa obejmująca przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności posadowionych na nim budynków i budowli jest co do zasady traktowana jako jedna dostawa towarów, przy czym sposób opodatkowania gruntu podąża za zasadami właściwymi dla budynków i budowli. Powyższe koresponduje z regułą niewyodrębniania wartości gruntu z podstawy opodatkowania przy dostawie obiektów trwale z nim związanych, o której mowa w art. 29a ust. 8 uVAT.

Jednocześnie, aby dana dostawa towarów podlegała opodatkowaniu VAT, musi zostać dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika. Zgodnie z art. 15 ust. 1 uVAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 uVAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sprzedaż składników majątkowych wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy czym dana czynność może zostać opodatkowana według właściwej stawki podatku albo korzystać ze zwolnienia przewidzianego w przepisach uVAT.

Zakres oraz zasady zwolnień od podatku od towarów i usług zostały uregulowane m.in. w art. 43 uVAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 tego przepisu:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla zastosowania tego zwolnienia kluczowe jest zatem ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 uVAT, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po wybudowaniu obiektu albo po jego ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazał DKIS w interpretacji z dnia 14 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.400.2023.2.KF:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Co również ważne, zgodnie z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 5 sierpnia 2022 r., sygn. III SA/Wa 2529/21:

(...) obecne brzmienie art. 2 pkt 14 ustawy także nie oddaje precyzyjnie rzeczywistych intencji prawodawcy unijnego (art. 12 ust. 1 lit a dyrektywy 112). Otóż ten przepis prawa krajowego akcentuje raczej „pierwszość” użytkownika, któremu oddaje się budynek do użytkowania („... oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy ...”), podczas gdy istotą pierwszego zasiedlenia jest owo „użytkowanie” rozumiane jako wspomniane „konsumowanie” budynku. Tymczasem nie jest ważne czy pierwszy lub kolejny jest nabywca, gdyż z punktu widzenia istoty pierwszego zasiedlenia liczy się tylko to, kiedy następuje pierwsze użytkowanie budynku, tj. rozpoczęcie jego „konsumowania”. Jeśli zatem pierwszej sprzedaży nie towarzyszy rozpoczęcie procesu konsumpcji budynku, nie należy z tą sprzedażą wiązać pierwszego zasiedlenia.

Dodać również należy (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10), że:

(...) pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też dzierżawę.

W przedstawionych okolicznościach, zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, na Nieruchomość poniesione zostały w przeszłości nakłady dotyczące ulepszenia obiektów, które się na niej znajdują przekraczające 30% ich wartości początkowej, jednak od momentu oddania ich do użytkowania po ulepszeniu upłynęły już ponad dwa lata. W konsekwencji analizowana dostawa spełnia przesłanki zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT, co czyni zbędnym badanie przesłanek wskazanych w pkt 10a tego przepisu, mających charakter wtórny.

Jednocześnie należy wskazać, iż zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 uVAT ma charakter fakultatywny, bowiem (stosownie do art. 43 ust. 10 uVAT) podatnik może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że:

dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 uVAT:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

W praktyce akt notarialny sprzedaży nieruchomości standardowo zawiera identyfikację stron oraz precyzyjny opis przedmiotu transakcji i jego położenia, co oznacza, że funkcja informacyjna art. 43 ust. 11 jest realizowana przez sam akt.

Niniejszy wniosek zmierza zatem do wyjaśnienia, czy brak wyodrębnionej klauzuli sformułowanej wprost jako „oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT”, „oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT” lub podobnej językowo przekreśla skuteczność tej rezygnacji / wyboru opodatkowania w sytuacji, gdy strony w treści aktu notarialnego ustaliły cenę jako kwotę brutto uwzględniającą podatek VAT według stawki 23%, a transakcja została następnie rozliczona fakturą z wykazanym podatkiem należnym, czy też (jak stoi na stanowisku Wnioskodawca) dla zachowania wymogów uVAT wystarczające jest, aby wola stron w tym zakresie wynikała w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości z całokształtu treści umowy (zawartej w formie aktu notarialnego).

Trzeba podkreślić, że ocenę skuteczności oświadczenia woli należy opierać na zasadach ogólnych wynikających z art. 60 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie, które w sposób dostateczny ujawnia jej zamiar. Skoro art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT nie wprowadza szczególnych rygorów co do formy językowej, skuteczność rezygnacji ze zwolnienia zależy wyłącznie od tego, czy z treści aktu notarialnego wynika jednoznaczna i niebudząca wątpliwości intencja opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

W realiach niniejszej sprawy wola stron została wyrażona w sposób jednoznaczny, jasny i niebudzący wątpliwości co do zamiaru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług. W Umowie Warunkowej wskazano, iż Zbywca sprzedaje Pierwotnemu Nabywcy prawo wieczystego użytkowania wskazanej w niej działki gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku (stanowiącego odrębną nieruchomość) za cenę … zł, „która to cena obejmuje należny podatek od towarów i usług”.

Co istotne, powyższe ustalenie nie ograniczało się do pojedynczej klauzuli cenowej, lecz znalazło konsekwentne i spójne odzwierciedlenie w dalszych postanowieniach Umowy Warunkowej, w szczególności dotyczących rozliczeń oraz fakturowania transakcji. W Umowie Warunkowej wskazano bowiem, że:

a)przed jej zawarciem Pierwotny Nabywca uiścił na rzecz Zbywcy zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł i że kwota ta „obejmuje należny podatek VAT”,

b)reszta ceny w kwocie … zł zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, który się na nim znajduje i że „powyższa kwota obejmuje cenę netto wraz z należnym podatkiem VAT”,

c)Zbywca w ustawowym terminie „wystawi fakturę VAT dokumentującą płatność reszty ceny sprzedaży”.

W konsekwencji należy stwierdzić, że zgodny zamiar stron w zakresie opodatkowania VAT został ujawniony w sposób kompleksowy: nie tylko poprzez wskazanie ceny jako kwoty obejmującej VAT, lecz także poprzez konsekwentne ukształtowanie mechanizmu płatności (zaliczka i dopłata), gdzie obie te płatności miały i zawierały podatek od towarów i usług oraz obowiązku fakturowania, właściwych dla transakcji opodatkowanej.

Następnie, składając w formie aktu notarialnego z dnia 23 maja 2025 r. oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, Wnioskodawca tym samym wstąpił w ogół praw i obowiązków Pierwotnego Nabywcy, wynikających z Umowy Warunkowej, co oznacza, że nabył on Nieruchomość za cenę (obejmującą podatek od towarów i usług), wynikającą z Umowy Warunkowej. Dopełnieniem tego procesu było wystawienie przez Zbywcę na Wnioskodawcę dnia 30 maja 2025 r. faktury sprzedaży, w której wskazano kwotę … zł netto plus … zł VAT oraz wykazanie przez Zbywcę tego podatku jako swojego podatku należnego w JPK-VAT. Całokształt tych zdarzeń (od ustalenia ceny brutto, przez brak powołania się na zwolnienie, aż po faktyczne rozliczenie podatku) stanowi spójny i jednoznaczny przejaw zgodnej woli stron.

W świetle powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że korelacja zapisów umownych z faktycznym sposobem rozliczenia transakcji, przesądza o skutecznym wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT - nawet przy braku złożenia sformalizowanego oświadczenia.

Co również istotne, nadmierny formalizm przy ocenie oświadczenia stałby w sprzeczności z zasadą proporcjonalności (art. 5 ust. 4 TUE) oraz orzecznictwem TSUE. Tezę tę potwierdza wyrok NSA z dnia 8 października 2025 r. (sygn. I FSK 430/22), w którym wskazano:

(...) w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyznacznikiem proporcjonalności jest to, czy środki, które przewiduje się dla osiągnięcia celu odpowiadają jego wadze, a także czy są konieczne do osiągnięcia zamierzonego efektu (J. Maliszewska - Nienartowicz, Rozwój zasady proporcjonalności w europejskim prawie wspólnotowym, Studia Europejskie, Nr 1 z 2006 r., s. 62 - 63 i powoływany przez nią wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 23 lutego 1983 r., sygn. C-66/82, ECR 1983, s. 395). Wskazuje się też na to, że jeżeli istnieją alternatywne sposoby osiągnięcia określonego celu, konieczny jest wybór środka najmniej ingerującego w swobodę działania jednostki (J. Maliszewska - Nienartowicz, op. cit., s. 64 i powoływany przez nią wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z 13 listopada 1990 r., sygn. C-331/88, ECR 1990, s. I - 4023).

Odnosząc te spostrzeżenia do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy nie sposób przyjąć, że spełnia wymogi proporcjonalności krajowa regulacja prawna, z której wynika, że rezygnacja ze zwolnienia podatkowego w podatku od towarów i usług może być uzewnętrzniona wyłącznie w oddzielnym oświadczeniu stron transakcji, złożonym naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy. Kierując się wskazanym pryncypium należy natomiast stanąć na stanowisku, że efekt odstąpienia od stosowania zwolnienia podatkowego wywołuje także zachowanie urzeczywistnione w realiach przedmiotowej sprawy. Rzecz bowiem w tym, że wola rezygnacji ze zwolnienia podatkowego została uzewnętrzniona w akcie notarialnym, sporządzonym w dniu sprzedaży (a zarazem dostawy) towaru. Ten zaś - zgodnie ze wskazanymi wcześniej przepisami prawa podatkowego - trafił do organu podatkowego. Nie był to co prawda naczelnik urzędu skarbowego właściwy dla nabywcy, ale naczelnik urzędu skarbowego właściwy według siedziby notariusza. Negowanie z tego powodu skuteczności wyboru podatkowego dokonanego przez strony transakcji byłoby jednak przejawem nadmiernego rygoryzmu. Wszak organy podatkowe zobowiązane są ze sobą współpracować. W dodatku podmiotem uprawnionym z tytułu podatku od towarów i usług jest państwo, a nie konkretny naczelnik urzędu skarbowego, reprezentujący je w stosunku podatkowo-prawnym.

Co istotne, powyższy pogląd znajduje odzwierciedlenie w ugruntowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Przykładowo, w wyrokach WSA w Łodzi (sygn. I SA/Łd 639/19) oraz WSA w Kielcach (sygn. I SA/Ke 15/20) podkreślono, że nadmierny formalizm nie może przeważać nad rzeczywistą wolą stron oraz faktycznym rozliczeniem podatku w sytuacji, gdy akt notarialny i faktura w pełni dokumentują opodatkowanie transakcji. Stanowisko to potwierdził również WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 16 września 2025 r. (sygn. I SA/Bd 338/25), wskazując, że jeżeli z całokształtu okoliczności, a zwłaszcza z zapisów aktu o cenie brutto oraz faktu wystawienia faktury, wynika bezsprzeczna wola stron co do wyboru opodatkowania, wymogi z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT należy uznać za dopełnione. Wnioskodawca zauważa, że orzecznictwo konsekwentnie ewoluuje w stronę priorytetyzowania substancji ekonomicznej nad formą, odrzucając rygoryzm na rzecz holistycznej analizy transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawca podkreśla, że cel informacyjny, któremu służy oświadczenie z art. 43 ust. 10 uVAT, zostaje w pełni zrealizowany poprzez mechanizm przewidziany w art. 84 § 1 Ordynacji podatkowej. Skoro notariusz przesyła wypis aktu notarialnego do organów podatkowych, administracja skarbowa zostaje de facto skutecznie powiadomiona o sposobie opodatkowania transakcji. W niniejszej sprawie system zapewnił zatem pełny przepływ informacji, a Skarb Państwa nie poniósł żadnego uszczerbku w dochodach budżetowych.

Podsumowując, skoro w akcie notarialnym (zarówno tym z dnia (...) jak i z dnia 23 maja 2025 r.) wartość dostawy określono na … zł brutto (w tym 23% VAT), podatek został wykazany i zapłacony, a organ otrzymał wiedzę o wyborze opodatkowania, należy uznać rezygnację ze zwolnienia za skuteczną, co w konsekwencji otwiera drogę do realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 uVAT:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Choć art. 88 ust. 3a pkt 2 uVAT wyłącza prawo do odliczenia w przypadku transakcji zwolnionych, w niniejszej sprawie ograniczenie to nie znajduje zastosowania. W świetle przedstawionej argumentacji dostawa przestała być zwolniona z opodatkowania w momencie wyrażenia zgodnej woli stron w akcie notarialnym poprzez ustalenie ceny w wymiarze brutto.

W konsekwencji Wnioskodawca spełnia wszystkie przesłanki warunkujące realizację prawa do odliczenia:

• Związek z czynnościami opodatkowanymi: nabyty przedmiot transakcji jest wykorzystywany do składowania mienia ruchomego (kontenerów, elementów konstrukcyjnych) oraz planowany jest jego dalszy komercyjny najem;
• Status podatnika: Wnioskodawca działa jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT;
• Dokumentacja: Wnioskodawca posiada fakturę wystawioną przez Zbywcę z wykazanym podatkiem należnym w wysokości … zł;
• Skuteczna rezygnacja ze zwolnienia: wola stron została uzewnętrzniona w akcie notarialnym sporządzonym w dniu dostawy;
• Wymogi formalne: akt notarialny zawiera wszystkie dane identyfikacyjne stron wymagane przez art. 43 ust. 11 uVAT i został przekazany organowi podatkowemu przez notariusza.

Tym samym podatek wykazany na fakturze jest podatkiem naliczonym, który podlega odliczeniu przez Wnioskodawcę.

Reasumując, określenie w akcie notarialnym ceny w kwocie brutto z wyraźnym wskazaniem 23% stawki VAT, w powiązaniu z wystawieniem faktury i odprowadzeniem podatku przez Zbywcę, stanowi skuteczne wykonanie opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 uVAT. Przyjęcie odmiennego stanowiska byłoby przejawem nieuzasadnionego formalizmu, naruszającego zasady neutralności oraz proporcjonalności VAT. Jako podmiot wykorzystujący nabyty majątek do działalności opodatkowanej, Wnioskodawca posiada pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 uVAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na mocy art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Państwa działalność obejmuje przede wszystkim zarządzanie nieruchomościami i infrastrukturą portową. Główne Państwa przychody pochodzą z dzierżawy (najmu) nieruchomości, których jesteście Państwo użytkownikiem wieczystym oraz ze świadczenia usług portowych.

Powzięli Państwo informację o zawarciu (...) warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Repertorium A nr … (dalej: Umowa Warunkowa) pomiędzy podmiotem trzecim, występującym w charakterze zbywcy (dalej: Zbywca), a innym przedsiębiorcą, występującym w charakterze pierwotnego nabywcy (dalej: Pierwotny Nabywca).

Przedmiotem Umowy Warunkowej było prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w granicach portu morskiego w … wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny przedmiot własności. Obiekty te, w świetle przepisów prawa cywilnego, jako trwale związane z gruntem, stanowią (obok budynku) przedmiot odrębnej własności użytkownika wieczystego. Wskazana wyżej działka gruntu, budynek i budowle zwane są łącznie dalej, dla potrzeb niniejszego wniosku, Nieruchomością. Zbywca, przygotowując Nieruchomość do sprzedaży, wykorzystywał ją do składowania należących do niego ruchomości. Ponadto, część Nieruchomości była od 1 stycznia 2018 r. nieprzerwanie wynajmowana podmiotowi trzeciemu, co potwierdza jej długotrwałe wykorzystanie komercyjne.

Po uzyskaniu odpisu aktu notarialnego obejmującego Umowę Warunkową, w wykonaniu ustawowego prawa pierwokupu, które przysługuje Państwu przy sprzedaży nieruchomości położonych w granicach portu morskiego, złożyli Państwo 23 maja 2025 r. oświadczenie, w formie aktu notarialnego, o wykonaniu tego prawa, wstępując tym samym do transakcji sprzedaży w miejsce Pierwotnego Nabywcy. Skutkiem realizacji prawa pierwokupu było zatem nabycie przez Państwa Nieruchomości, której dotyczy Umowa Warunkowa na warunkach wskazanych w tej umowie.

W Umowie Warunkowej zapisano, że Zbywca sprzedaje Pierwotnemu Nabywcy prawo wieczystego użytkowania wskazanej w niej działki gruntu wraz z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku (stanowiącego odrębną nieruchomość) za cenę … zł, „która to cena obejmuje należny podatek od towarów i usług”. W treści warunkowej umowy sprzedaży wskazano adres budynku i budowli będących przedmiotem dostawy. W Umowie Warunkowej wskazano ponadto, że:

a)przed jej zawarciem Pierwotny Nabywca uiścił na rzecz Zbywcy zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł i że kwota ta „obejmuje należny podatek VAT”,

b)reszta ceny w kwocie … zł zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, który się na nim znajduje i że „powyższa kwota obejmuje cenę netto wraz z należnym podatkiem VAT”,

c)Zbywca w ustawowym terminie „wystawi fakturę VAT dokumentującą płatność reszty ceny sprzedaży”.

Podali Państwo, że ww. zapisy są jedynymi zapisami Umowy Warunkowej, które dotyczą podatku od towarów i usług od przedmiotu sprzedaży a zatem nie zawarto w niej oświadczenia stron o treści „strony wybierają opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości” lub podobnie sformułowanego oświadczenia. Zbywca i Pierwotny Nabywca nie złożyli także odrębnego (poza aktem notarialnym) oświadczenia o wyborze opodatkowania / rezygnacji ze zwolnienia wobec naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Pierwotnego Nabywcy. Oświadczenia takiego nie złożyli także Państwo.

W dniu złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu dokonali Państwo zapłaty ceny sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zbywcy. Następnie .... Zbywca wystawił na Państwa fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości na kwotę netto … zł, powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości … zł.

Po formalnym przejęciu Nieruchomości od Zbywcy, potwierdzonym protokołem przekazania z 17 czerwca 2025 r., prowadzą Państwo na Nieruchomości działalność gospodarczą, wykorzystując grunt do składowania mienia ruchomego, w szczególności kontenerów, elementów konstrukcyjnych oraz zaplecza socjalnego.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło w wykonaniu prawa pierwokupu, co determinuje konstrukcję czynności prawnej oraz odpowiadającej jej dokumentacji notarialnej. W realiach niniejszej sprawy na całość zdarzenia prawnego stanowiącego dostawę na rzecz Państwa prawa własności Nieruchomości składały się:

• warunkowa umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Zbywcą a Pierwotnym Nabywcą (umowa zawarta pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot) czyli wskazany wyżej akt notarialny Repertorium A nr… , oraz
• złożoneprzez Państwa, w formie aktu notarialnego, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu Repertorium A nr … .

W treści wskazanych wyżej aktów notarialnych znajdują się numery identyfikacji podatkowej Zbywcy i Państwa (a także Pierwotnego Nabywcy).

Państwa wątpliwości objęte pytaniem wniosku dotyczą ustalenia czy mają Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, w sytuacji gdy strony Umowy Warunkowej nie złożyły oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

Aby odpowiedzieć na Państwa pytanie odnieść się należy w istocie do tego, w jaki sposób powinna być opodatkowana transakcja dostawy ww. Nieruchomości i czy transakcja ta mogła zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT, wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524), dalej jako: „Prawo budowlane”.

W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego:

Na podstawie art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nieruchomość zabudowana jest budynkiem i budowlami. Wskazali Państwo, że obiekty stanowiące elementy Nieruchomości .... Od momentu poniesienia wskazanych nakładów oraz od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynął okres przekraczający dwa lata.

Z powyższego wynika, że sprzedaż budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomość nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wyżej wskazano, nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku oraz budowli stanowiących Nieruchomość i od momentu poniesienia na nie nakładów po ulepszeniu przekraczających wówczas 30% wartości początkowej upłynął okres przekraczający dwa lata.

Zatem, dla dostawy budynku i budowli stanowiących Nieruchomość zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. budynek i budowle stanowiące Nieruchomość, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa Nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z posadowionymi na niej budynkiem i budowlami jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jak podano wcześniej, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Jak z powyższego wynika, prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem przy spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, strony transakcji mają możliwość rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

Jeśli zatem strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego, zawierają oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1001):

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie:

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1)byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2)złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3)oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4)oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
• adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, w Umowie Warunkowej i oświadczeniu o wykonaniu prawa pierwokupu, na podstawie którego wstąpili Państwo do transakcji sprzedaży w miejsce Pierwotnego Nabywcy, nie zawarto jednoznacznego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług nabycia Nieruchomości.

Samo podanie w Umowie Warunkowej ceny sprzedaży obejmującej należny podatek od towarów i usług, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia stron „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Rozstrzygnięcia tego nie zmienia fakt wskazania w Umowie Warunkowej że:

• przed jej zawarciem Pierwotny Nabywca uiścił na rzecz Zbywcy zaliczkę na poczet ceny w kwocie … zł i że kwota ta „obejmuje należny podatek VAT”,
• reszta ceny w kwocie … zł zostanie zapłacona przy zawarciu umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, który się na nim znajduje i że „powyższa kwota obejmuje cenę netto wraz z należnym podatkiem VAT”,
• Zbywca w ustawowym terminie „wystawi fakturę VAT dokumentującą płatność reszty ceny sprzedaży”,

oraz okoliczność, że 30 maja 2025 r. Zbywca wystawił na Państwa fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości na kwotę netto … zł, powiększoną o podatek od towarów i usług w wysokości … , jak również, że podatek ten został przez Zbywcę wykazany jako podatek należny w jego rozliczeniu podatkowym. Jak Państwo podali ww. zapisy są jedynymi zapisami Umowy Warunkowej, które dotyczą podatku od towarów i usług od przedmiotu sprzedaży a zatem nie zawarto w niej oświadczenia stron o treści „strony wybierają opodatkowanie dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości” lub podobnie sformułowanego oświadczenia.

Takie zapisy w aktach notarialnych nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy podatkiem VAT, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że nabywca miał świadomość ustawowego zwolnienia dostawy z VAT-u i z tego zwolnienia świadomie zrezygnował. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego prezentującą dane takie jak: podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości.

Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie jest także faktura dokumentująca sprzedaż Nieruchomości, jak również okoliczność dokonania zapłaty ceny sprzedaży wraz z podatkiem VAT.

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b ustawy, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części może zostać złożone przez dokonującego dostawy i nabywcę w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Intencją ustawodawcy było to, aby najpóźniej w momencie zawarcia umowy sprzedaży (która w przypadku nieruchomości zawierana jest właśnie w formie aktu notarialnego) jednoznaczne było, że strony wybierają opodatkowanie dostawy.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony przez Państwa opis sprawy, należy stwierdzić, że Sprzedający oraz Kupujący Nieruchomość - tj. Pierwotny Nabywca i Państwo wchodzący w jego miejsce w związku ze złożonym oświadczeniem o wykonaniu prawa pierwokupu, nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli w aktach notarialnych dokumentujących sprzedaż - Umowie warunkowej i oświadczeniu o wykonaniu prawa pierwokupu, że wybierają opodatkowanie tej transakcji. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy Nieruchomości w ww. aktach notarialnych dokumentujących sprzedaż. Tym samym sprzedaż Nieruchomości nie mogła zostać uznana za opodatkowaną według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, skoro Strony transakcji (Nabywca oraz Sprzedawca) nie złożyły skutecznie w ww. aktach notarialnych, do zawarcia których doszło w związku z dostawą Nieruchomości, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia, to w analizowanej sprawie znajduje zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji nie przysługuje Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury w związku z nabyciem Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosują się Państwo do interpretacji.
•  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.