Sprawdzenie przez organ operatu biegłego przy opłacie adiacenckiej

Podstawą obciążania właścicieli nieruchomości opłatą adiacencką i kluczowym elementem procedury jest operat szacunkowy. Ingerencja przez gminę albo sąd w ten dokument jest wyjątkiem. W praktyce gminy przyjmują za prawidłowe ustalenia biegłego w operacie. Jest to jednak błąd – gmina w każdym przypadku powinna ocenić operat tak, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym.

Opłata adiacencka jest ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Jest to także opłata ustalana w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami; dalej: u.g.n.).

Operat szacunkowy to jedyny dowód

Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. określenie wartości nieruchomości jest zadaniem rzeczoznawców majątkowych, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości – uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje natomiast rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie).