Interpretacja indywidualna z dnia 14 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.188.2026.3.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek sygnowany datą 9 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia, czy planowana sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek nr A, B, C, D i E będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnili go Państwo pismem sygnowanym datą 9 stycznia 2026 r. (wpływ 11 marca 2026 r.) oraz pismem z 14 kwietnia 2026 r. (wpływ 14 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie i pismem z 12 maja 2026 r. (wpływ 12 maja 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Zdarzenie przyszłe: Małżonkowie (...), zwani dalej Zainteresowanymi, rozważają sprzedaż nieruchomości o powierzchni około (…) ha, składającej się z działek położonych w (...) o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni (...) ha (działka budowlana), nr B o powierzchni (...) ha (działka budowlana), nr C o powierzchni (...) ha (działka budowlana), nr D o pow. (...) ha (działka budowlana), nr E o pow. (...) ha (działka budowlana), nr G o pow. (...) ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (...). Nieruchomość tę chcą sprzedać w ramach jednej umowy sprzedaży, ale jeśli nie będzie zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących tak dużym areałem, to prawdopodobnie sprzedadzą te działki oddzielnie dla kilku różnych nabywców, bo zdaniem agenta nieruchomości łatwiej jest pozyskać klienta na małą działkę.

2.Tytuł prawny i posiadanie ww. nieruchomości:

(...) i (...) są małżeństwem od 1975 r. Po ślubie zamieszkali z matką (...) w (...) przy ul. (...), gdzie wspólnie prowadzili gospodarstwo rolne.

Małżonkowie (...) otrzymali dnia (…) kwietnia 1984 r., w formie darowizny, gospodarstwo rolne, położone w (...) przy ul. (...), o powierzchni (...) ha, składające się z działki rolnej o numerze geodezyjnym X oraz zabudowanej działki nr Y (stodoła i obora pod jednym dachem). Część pomieszczeń gospodarczych zaadoptowali do celów mieszkalnych, gdzie mieszkali wspólnie z synami ((…) urodzony 1976 r., (…) urodzony 1981 r.) i z matką (...).

W 2005 r. wystąpili do Rady Miasta (...) z wnioskiem o zgodę na przekształcenie części ww. działki rolnej nr Y, o powierzchni (…) ha, obręb (...), dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział (...) prowadził księgę wieczystą nr KW (…) na budowlaną, celem budowy domu jednorodzinnego dla własnej rodziny. W 2012 r. Urząd Miejski wydał zgodę. Wybudowali dom rodzinny, który oddano do użytku w 2015 r., gdzie nadal mieszkają.

Prezydent Miasta (...) w 2017 r. przystąpił do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (...) w (...).

Małżonkowie (...) zamierzali przekazać część wyżej wymienionej działki Y dla dwóch dorosłych już synów (…) i (…) z nadzieją, że wybudują swoje domy rodzinne w sąsiedztwie na dotychczasowym rodzinnym gospodarstwie rolnym. Należało z tego powodu podzielić formalnie działkę nr Y tak, by móc po podziale przekazać synom po dwie działki budowlane, zostawić sobie jedną działkę plus dom i część przeznaczyć na drogę.

Decyzją nr (…) z dnia (…) marca 2017 r., Prezydent Miasta (...) orzekł o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w (...), oznaczonej geodezyjnie jako nr Y, o powierzchni (…) ha, obręb (…). W wyniku podziału powstało 7 działek oznaczonych geodezyjnie jako nr A o powierzchni (...) ha, nr B o powierzchni (...) ha, nr C o powierzchni (...), nr D o pow. (...) ha, nr E o pow. (...) ha, nr F o pow. (...) ha (zabudowana budynkiem mieszkalnym), nr G o pow. (...) ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (...).

Małżonkowie, (...), nadal wykorzystują działkę nr F zabudowaną budynkiem mieszkalnym do swoich celów mieszkalnych. Pozostałych ww. działek, powstałych w 2017 r. z podziału działki Y, nie uzbrajali, nie czynili na nich żadnych nakładów budowlanych, na działkach tych są łąki. Czekali aż synowie zdecydują się na budowę dla siebie domów rodzinnych na tych działkach, by mogli całą rodziną mieszkać obok siebie. Sytuacja rodzinna i majątkowa jednak uległa zmianie i synowie nie chcą/nie mogą wybudować domów na tych działkach, by zamieszkać w pobliżu rodziców.

Z uwagi na to, że Zainteresowani mają po 76 lat, potrzebują środków na życie, leczenie, a ich dzieci jednak nie zamieszkają po sąsiedzku, uznali, że najwłaściwszym rozwiązaniem będzie sprzedaż ww. działek, z wyjątkiem działki nr F zabudowanej domem, w którym mieszkają.

Ich wolą jest sprzedaż kilku tych działek jako jednej nieruchomości o powierzchni około 1 ha, w ramach jednej umowy sprzedaży. Z uwagi na swój wiek i brak stosownej wiedzy w zakresie sprzedaży nieruchomości, nie chcą rozdrabniać procesu sprzedaży na kilka umów sprzedaży. Zapytali agenta nieruchomości o możliwość takiej sprzedaży. Agent nieruchomości zaopiniował, że w tej lokalizacji może być trudno pozyskać jednego klienta na zakup tak dużego areału. Agent nieruchomości zaproponował wzięcie pod uwagę sprzedaży tych kilku działek, jako funkcjonalnie jednej dużej nieruchomości o powierzchni około (…) ha, a w przypadku, gdy nie będzie zainteresowania kupujących tak dużym areałem, to zaproponować sprzedaż pojedynczych działek dla różnych nabywców, bo może być łatwiej pozyskać klientów na zakup mniejszych działek.

Małżonkowie, (...), rozważają zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z działek położonych w (...), o geodezyjnym oznaczeniu nr A o powierzchni (...) ha, nr B o powierzchni (...) ha, nr C o powierzchni (...), nr D o pow. (...) ha, nr E o pow. (...) ha, nr G o pow. (...) ha (przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę), obręb (...) jako jednej funkcjonalnie nieruchomości o powierzchni około (…) ha, w ramach jednej transakcji umowy sprzedaży, a w przypadku braku zainteresowania ze strony potencjalnych klientów − zamierzają sprzedać ww. poszczególne działki w kilku umowach sprzedaży dla różnych nabywców.

3.Dodatkowe informacje:

Małżonkowie, (...), są polskimi rezydentami podatkowymi, nigdy nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdy nie nabywali nieruchomości w celu dalszej sprzedaży. W ostatnim czasie podjęli decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, którą przez kilkadziesiąt lat wykorzystywali jako gospodarstwo rolne, służące zarówno do celów mieszkalnych swojej rodziny, jak i częściowo do celów rolniczych. Działek przeznaczonych obecnie do sprzedaży nie uzbrajali, nie prowadzili żadnej działalności marketingowej mającej na celu sprzedaż tych działek. Nie znają się na procesie sprzedaży nieruchomości i z racji swojego stanu zdrowia i wieku (mają po 76 lat), chcą skorzystać z usług biura nieruchomości, tak by agent nieruchomości zajął się sprawami ogłoszenia oferty sprzedaży, reprezentował ich w rozmowach z potencjalnymi kupującymi i pomógł w procesie sprzedaży. Zainteresowani obecnie nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej związanej z profesjonalnym obrotem nieruchomościami i nie zamierzają w zakresie sprzedaży przywołanych wyżej Nieruchomości w takim charakterze występować.

Uzupełnili Państwo opis prawy odpowiadając na poniższe pytania:

1)Czy są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to z tytułu prowadzenia jakiej działalności. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie była i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pan (...) nie był i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)W jaki konkretnie sposób pierwotna działka nr Y i działki powstałe po podziale o nr A, B, C, D, E i G były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od chwili wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, tj. do jakich czynności (zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) i Pan (...) wskazują odrębnie, że pierwotna działka nr Y, a następnie działki powstałe po podziale, tj. nr A, B, C, D i E, od chwili wejścia w posiadanie były i są wykorzystywane wyłącznie w sferze majątku prywatnego. W części odpowiadającej obecnym działkom nr A, B, C, D i E grunty te od lat osiemdziesiątych stanowiły łąki i były koszone raz w roku.

W odniesieniu do każdego z Zainteresowanych, tj. zarówno do Pani (...), jak i do Pana (...), działka nr Y oraz następnie działki nr A, B, C, D i E nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, czynności zwolnionych z tego podatku ani czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Jednocześnie doprecyzowuje się, że działka nr G została we wniosku wskazana omyłkowo. Działka ta nie jest objęta zdarzeniem przyszłym ani planowaną sprzedażą, albowiem została przejęta przez Gminę (...) na cel publiczny związany z poszerzeniem drogi publicznej.

3)Czy pierwotna działka nr Y i działki powstałe po podziale o nr A, B, C, D, E i G były/są/będą wykorzystywane przez Państwa przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Tak. Zarówno Pani (...), jak i Pan (...) wykorzystywali i wykorzystują działkę pierwotną nr Y, a następnie działki nr A, B, C, D i E wyłącznie na cele prywatne (osobiste). Cele te polegały na utrzymywaniu gruntów jako łąki związane z rodzinnym siedliskiem przy ul. (...) oraz na zachowaniu gruntów z zamiarem przeznaczenia ich dla synów Zainteresowanych, aby mogli w przyszłości wybudować domy w pobliżu rodziców.

Grunty te nie były wykorzystywane dla celów handlowych, inwestycyjnych ani zarobkowych. Nie służyły zawodowemu obrotowi nieruchomościami, lecz pozostawały elementem majątku osobistego wykorzystywanego w ramach zwykłego wykonywania prawa własności.

4)Czy posiadali/posiadają Państwo status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej „ustawą”), czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pan (...) nie posiadał i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

5)Czy pierwotna działka nr Y i działki powstałe po podziale o nr A, B, C, D, E i G były/są/będą wykorzystywane przez Państwa w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo konkretnie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie prowadziła i nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Pan (...) również nie prowadził i nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu tego przepisu.

Dla jednoznaczności, Zainteresowani doprecyzowują, że użyte w pierwotnym wniosku sformułowanie o „prowadzeniu gospodarstwa rolnego” miało charakter potoczny, odnoszący się do dawnego rodzinnego siedliska i sposobu korzystania z gruntu, a nie do prowadzenia działalności rolniczej, w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zainteresowani nie dokonywali dostaw produktów rolnych ani nie świadczyli usług rolniczych w rozumieniu tej ustawy.

6)Czy z pierwotnej działki nr Y i działek powstałych po podziale o nr A, B, C, D, E i G były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na własne potrzeby? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Z działki nr Y ani z działek nr A, B, C, D i E nie były, nie są i nie będą sprzedawane żadne płody rolne ani produkty rolne, ani przez Panią (...), ani przez Pana (...). Łąki były jedynie utrzymywane przez okresowe koszenie raz w roku. Produkty rolne z tych gruntów nie stanowiły przedmiotu sprzedaży i nie będą stanowić przedmiotu sprzedaży.

7)Czy przedmiotowe działki są zabudowane czy niezabudowane?

Odp.: Działki objęte zakresem wniosku, tj. działki nr A, B, C, D i E, są działkami niezabudowanymi.

8)Czy pierwotna działka nr Y i działki powstałe po podziale o nr A, B, C, D, E i G, które zamierzają Państwo sprzedać, były przedmiotem najmu, dzierżawyitp.? Jeśli tak, to w jakim okresie i jakie pożytki Państwo czerpali z tego tytułu? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Ani pierwotna działka nr Y w części odpowiadającej obecnym działkom nr A, B, C, D i E, ani same działki nr A, B, C, D i E nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Dotyczy to odrębnie zarówno Pani (...), jak i Pana (...) oraz każdej z wyżej wymienionych działek. Zainteresowani nie czerpali z tych gruntów żadnych pożytków cywilnych.

9)Czy uchwalenie przez Prezydenta Miasta (...) planu zagospodarowania przestrzennego, nastąpiło bez jakichkolwiek starań z Państwa strony, czy to Państwo wystąpili o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru?

Odp.: Przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (...) w (...) nastąpiło bez inicjatywy Pani (...) i Pana (...). Zainteresowani nie występowali o opracowanie planu miejscowego dla sprzedawanego obszaru.

Prezydent Miasta (...), obwieszczeniem nr (…) z dnia (…) października 2017 r., wydanym na podstawie art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawiadomił o podjęciu przez Radę Miejską (...) uchwały nr (…) z dnia (…) października 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych przy ul. (...) w (...). W obwieszczeniu wskazano, że granice obszaru objętego uchwałą przedstawiają mapy stanowiące załączniki do obwieszczenia oraz że zainteresowani mogą składać wnioski do planu do dnia (…) listopada 2017 r. w Centrum Obsługi Klienta Urzędu Miasta (...) przy ul. (…).

Dopiero w reakcji na pismo z Urzędu Miasta oraz na wszczętą z inicjatywy miasta procedurę planistyczną, Zainteresowani zgłosili, że chcieliby, aby teren uzyskał przeznaczenie budowlane, ponieważ zamierzali przeznaczyć część gruntu dla synów, aby mogli oni wybudować domy w pobliżu rodziców. Nie było to działanie podejmowane w celu handlowym, lecz w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najbliższej rodziny.

10)Czy w stosunku działki pierwotnej nr Y i działek powstałych po podziale o nr A, B, C, D, E i G podejmowali Państwo takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania, których nie opisali Państwo we wniosku, jeśli tak to jakie i w jakim celu?Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: W odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E jedyną istotną czynnością administracyjną dotyczącą nieruchomości był podział dawnej działki nr Y.

Decyzją nr (…) z dnia (…) marca 2017 r., znak (…), Prezydent Miasta (...) zatwierdził podział nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr Y, (...), obręb (…), o powierzchni (…) ha. W wyniku podziału powstały działki nr A o pow. (...) ha, nr B o pow. (...) ha, nr C o pow. (…) ha, nr D o pow. (...) ha, nr E o pow. (...) ha, nr F o pow. (...) ha oraz nr G o pow. (...) ha.

W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że podział jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy (…) w (...) − obszar planistyczny ulica (…), uchwalonego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (...) z dnia (…) listopada 2005 r. oraz że działki nr A-E stanowią działki budowlane, działka nr F jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, natomiast działka nr G została wydzielona pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej.

Poza powyższym podziałem, Pani (...), w odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E, nie występowała i nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie występowała i nie wystąpi o warunki zabudowy, nie występowała i nie wystąpi o pozwolenia na budowę, nie uzbrajała i nie będzie uzbrajać terenu, nie grodziła i nie będzie grodzić działek, ani nie podejmowała i nie będzie podejmować innych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność tych nieruchomości.

Poza powyższym podziałem, Pan (...), w odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E, nie występował i nie wystąpi o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, nie występował i nie wystąpi o warunki zabudowy, nie występował i nie wystąpi o pozwolenia na budowę, nie uzbrajał i nie będzie uzbrajać terenu, nie grodził i nie będzie grodzić działek, ani nie podejmował i nie będzie podejmować innych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność tych nieruchomości.

11)Czy i jakie działania marketingowe Państwo podejmowali/będą podejmować w celu sprzedaży każdej z działek będących przedmiotem wniosku? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) i Pan (...) nie podejmowali i nie będą podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe poszukiwanie nabywcy. Odpowiedź ta dotyczy odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E.

12)W jaki sposób pozyskają Państwo nabywców dla sprzedawanych działek? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Zainteresowani mogą zlecić pośrednikowi nieruchomości poszukiwanie potencjalnych nabywców, ponieważ z uwagi na wiek oraz stan zdrowia nie chcą samodzielnie zajmować się oferowaniem sprzedaży i kontaktami z osobami zainteresowanymi nabyciem. Dotyczy to odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E oraz odrębnie każdego z Zainteresowanych.

Skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości będzie miało wyłącznie charakter technicznego wsparcia w znalezieniu klientów i organizacji kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik nie będzie podejmował działań inwestycyjnych ani administracyjnych dotyczących działek.

13)Czy przed dniem sprzedaży działek nr A, B, C, D, E i G, objętych zakresem wniosku, zamierzają Państwo dokonywać jeszcze jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki i odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Przed dniem sprzedaży działek nr A, B, C, D i E ani Pani (...), ani Pan (...) nie zamierzają dokonywać jakichkolwiek czynności ani ponosić nakładów w celu przygotowania tych działek do sprzedaży. Dotyczy to odrębnie każdej z działek oraz odrębnie każdego z Zainteresowanych.

W szczególności Zainteresowani, (...) i (...), nie zamierzają uzbrajać terenu, wykonywać ogrodzenia, budować ani utwardzać dróg, występować o przyłącza, ani podejmować innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

14)Czy przed planowaną sprzedażą dla działek nr A, B, C, D, E i G, zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane i dla których konkretnie działek?

Odp.: Przed planowaną sprzedażą dla działek nr A, B, C, D i E nie zostały i nie zostaną wydane pozwolenia na budowę z inicjatywy Pani (...) ani Pana (...).

15)Czy udzielili/zamierzają Państwo udzielić w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek? Jeśli tak, to komu (np. nabywcy, pośrednikowi)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Państwo tego pełnomocnictwa udzielili/udzielą. Proszę opisać. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie udzieliła i nie zamierza udzielać w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D i E, poza ewentualnym zwykłym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które nie będzie obejmować umocowania do występowania przed organami administracji publicznej ani do uzyskiwania decyzji i pozwoleń.

Pan (...) nie udzielił i nie zamierza udzielać w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D i E, poza ewentualnym zwykłym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które nie będzie obejmować umocowania do występowania przed organami administracji publicznej ani do uzyskiwania decyzji i pozwoleń.

16)Czy pełnomocnik w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku wykonywał/będzie wykonywać czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności.

Odp.: Żaden pełnomocnik nie wykonywał i nie będzie wykonywał w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku czynności w celu ich uatrakcyjnienia, takich jak uzbrojenie działek, ogrodzenie, utwardzenie dróg, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, wystąpienie o warunki zabudowy, przyłącza lub inne działania zwiększające wartość bądź atrakcyjność nieruchomości.

17)Czy dla działek nr A, B, C, D, E i G, na dzień sprzedaży, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie jest/będzie przeznaczenie ww. działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy wynika z niego możliwość zabudowy przedmiotowych działek budynkami/budowlami? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odp.: Na dzień sprzedaży przez Zainteresowanych działek nr A, B, C, D i E będzie obowiązywał dla tych działek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z decyzji podziałowej Prezydenta Miasta (...) nr 8 z dnia 7 marca 2017 r. wynika, że działki nr A, B, C, D i E zostały wydzielone jako działki budowlane. Są to działki niezabudowane. Zainteresowani nie będą jednak występować o pozwolenia na budowę dla tych działek przed sprzedażą.

18)W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym są położone działki nr A, B, C, D, E i G, należy wskazać, czy dla ww. działek, na moment ich sprzedaży, zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.)?Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odp.: Nie dotyczy, ponieważ dla działek nr A, B, C, D i E obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

19)Czy dla przedmiotowych działek jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odp.: Dla przedmiotowych działek nie zostało wydane pozwolenie na budowę i do momentu planowanej sprzedaży pozwolenia takie nie będą wydawane z inicjatywy Pani (...) ani Pana (...). Odpowiedź ta dotyczy odrębnie każdej z działek nr A, B, C, D i E.

20)Czy posiadają Państwo jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, proszę podać ile i jakiego rodzaju. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza działkami objętymi niniejszym wnioskiem.

Pan (...) nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza działkami objętymi niniejszym wnioskiem.

21)Czy wcześniej sprzedawali Państwo nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku), jeżeli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nabyli Państwo te nieruchomości?

c)w jaki sposób były one wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy je Państwo sprzedali i co było przyczyną sprzedaży?

e)ile nieruchomości Państwo sprzedali i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży tych nieruchomości?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego (Pani i Pana (...)).

Odp.: Pani (...) nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości, z zastrzeżeniem, że działka nr G nie była przez nią sprzedana, lecz została przejęta z mocy prawa przez Gminę (...) na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazano wyżej, działka nr G została wydzielona decyzją Prezydenta Miasta (...) nr (…) z dnia (…) marca 2017 r. pod poszerzenie drogi publicznej. Z dniem (…) marca 2017 r. przeszła na własność Gminy (...). Następnie pismem Urzędu Miasta (...) z dnia (…) kwietnia 2018 r., znak (…), poinformowano Państwa (...), że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, w którym wartość rynkową działki nr G oszacowano na kwotę (…) zł. Miasto zaproponowało wypłatę odszkodowania w tej wysokości. W dalszej kolejności zawarte zostało porozumienie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania i warunków jego wypłaty, w którym wskazano, że kwota ta została zaakceptowana pismem z dnia (…) maja 2018 r., a odszkodowanie miało zostać wypłacone przelewem na rachunek bankowy Zainteresowanych. W konsekwencji działka nr G nie stanowi już własności Zainteresowanych i została we wniosku wpisana omyłkowo.

Pan (...) sprzedał natomiast w 2019 r. jedną nieruchomość niezabudowaną położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…), obręb (…), o powierzchni (…) ha. Nieruchomość tę otrzymał w 2012 r. od spółdzielni w wyniku zniesienia współwłasności, co wynika z aktu notarialnego repertorium A nr (…) z dnia (…) kwietnia 2012 r. Sprzedaż nastąpiła aktem notarialnym repertorium A nr (…) z dnia (…) czerwca 2019 r. Środki uzyskane ze sprzedaży Pan (...) przeznaczył na pomoc synowi. Była to sprzedaż incydentalna, niezwiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 kwietnia 2026 r.)

Czy planowana sprzedaż przez Panią (...) i Pana (...), pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej, niezabudowanych działek nr A, B, C, D i E, położonych w (...), obręb (...), stanowiących składnik majątku prywatnego Zainteresowanych, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też pozostanie poza zakresem opodatkowania tym podatkiem z uwagi na to, że Zainteresowani nie będą działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 14 kwietnia 2026 r.)

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż przez Panią (...) i Pana (...) działek nr A, B, C, D i E nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ przy tej czynności Zainteresowani nie będą działać w charakterze podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Działki te stanowią składniki majątku prywatnego Zainteresowanych. Zainteresowani nie są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, nie prowadzą działalności gospodarczej, nie prowadzą działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego, nie sprzedawali płodów rolnych z tych działek, nie oddawali ich w najem ani dzierżawę, nie uzbrajali działek, nie występowali o pozwolenia na budowę i nie podejmowali działań deweloperskich ani innych profesjonalnych działań charakterystycznych dla handlowego obrotu nieruchomościami.

Sama okoliczność podziału nieruchomości oraz ewentualnego skorzystania z usług pośrednika nieruchomości wyłącznie w celu znalezienia nabywcy nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Sprzedaż będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki/działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, są Państwo właścicielami niezabudowanych działek nr A, B, C, D i E. Działki powstały z podzielenia działki nr Y, którą otrzymali Państwo w formie darowizny. Działki były/są wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele prywatne (osobiste). Cele te polegały na utrzymywaniu gruntów jako łąk związanych z rodzinnym siedliskiem oraz na zachowaniu gruntów z zamiarem przeznaczenia ich dla synów, aby mogli w przyszłości wybudować domy w pobliżu rodziców.

Działki nr A, B, C, D i E nie były wykorzystywane dla celów handlowych, inwestycyjnych ani zarobkowych. Nie służyły zawodowemu obrotowi nieruchomościami. Z działki nr Y ani z działek nr A, B, C, D i E nie były, nie są i nie będą sprzedawane żadne płody rolne ani produkty rolne.

Ani pierwotna działka nr Y w części odpowiadającej obecnym działkom nr A, B, C, D i E, ani same działki nr A, B, C, D i E nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów. Zainteresowani nie czerpali z tych gruntów żadnych pożytków cywilnych.

Nie występowali Państwo o opracowanie planu miejscowego dla sprzedawanego obszaru. Przystąpienie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów nastąpiło bez Państwa inicjatywy.

W odniesieniu do działek nr A, B, C, D i E jedyną istotną czynnością administracyjną dotyczącą nieruchomości był podział dawnej działki nr Y. Poza powyższym podziałem, w odniesieniu do przedmiotowych działek, nie występowali i nie wystąpią Państwo o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o decyzję o warunkach zabudowy, o pozwolenia na budowę. Nie uzbrajali i nie będą Państwo uzbrajać terenu. Nie grodzili i nie będą Państwo grodzić działek, ani nie podejmowali i nie będą Państwo podejmować innych działań zwiększających wartość lub atrakcyjność przedmiotowych nieruchomości.

Nie podejmowali i nie będą Państwo podejmować działań marketingowych wykraczających poza zwykłe poszukiwanie nabywcy. Mogą Państwo zlecić pośrednikowi nieruchomości poszukiwanie potencjalnych nabywców, ponieważ z uwagi na wiek oraz stan zdrowia nie chcą Państwo samodzielnie zajmować się oferowaniem sprzedaży i kontaktami z osobami zainteresowanymi nabyciem. Skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości będzie miało wyłącznie charakter technicznego wsparcia w znalezieniu klientów i organizacji kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik nie będzie podejmował działań inwestycyjnych ani administracyjnych dotyczących działek.

Przed dniem sprzedaży działek nr A, B, C, D i E nie zamierzają Państwo dokonywać jakichkolwiek czynności ani ponosić nakładów w celu przygotowania ww. działek do sprzedaży. W szczególności nie zamierzają Państwo uzbrajać terenu, wykonywać ogrodzenia, budować ani utwardzać dróg, występować o przyłącza, ani podejmować innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek.

Przed planowaną sprzedażą, dla działek nr A, B, C, D i E, nie zostały i nie zostaną wydane pozwolenia na budowę z Państwa inicjatywy.

Nie udzielili i nie zamierzają Państwo udzielać w przyszłości pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Państwa imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek nr A, B, C, D i E, poza ewentualnym zwykłym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, które nie będzie obejmować umocowania do występowania przed organami administracji publicznej ani do uzyskiwania decyzji i pozwoleń.

Nie są Państwo czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług. Nie posiadają Państwo statusu rolnika ryczałtowego. Nie prowadzili i nie prowadzą Państwo działalności rolniczej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek nr A, B, C, D i E nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z tym, że nie będą Państwa działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr A, B, C, D i E brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Państwa w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek nr A, B, C, D i E wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając ww. działki skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nr A, B, C, D i E nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek a ich dostawy cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działek nr A, B, C, D i E, nie będą Państwo działać w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży działek nr A, B, C, D i E nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii uznania, że planowana sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek nr A, B, C, D i E nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w związku z tym, że nie będą Państwa działać w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W myśl art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działki, objętej przedmiotem wniosku, nie będą Państwo działali w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż tych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo dodatkowych działań w stosunku do tej działki, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.