Interpretacja indywidualna z dnia 11 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.144.2026.2.DG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami, które wpłynęły 9 kwietnia 2026 r. i 10 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ma na celu uzyskanie informacji o stawce opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym spółdzielni.

Spółdzielnia - osoba prawna, zajmuje się wynajmem lokali użytkowych i obecnie chce sprzedać jedną ze swoich nieruchomości, w której prowadzi wynajem.

W budynku przeznaczonym do sprzedaży, który stanowi środek trwały spółdzielni dokonano wymiany, a po części renowacji stolarki okiennej. Prace te były konieczne ze względu na bardzo duży stopień zużycia okien.

Budynek został wybudowany jeszcze na początku XX wieku, jako mieszkalny. Spółdzielnia zakupiła go wraz z działką, na której jest posadowiony, od prywatnych właścicieli. Nieruchomość wpisano do ewidencji środków trwałych i przyjęto do użytkowania 31 października 1984 r. i przystosowano do celów użytkowych oraz wynajęto Zakładowi (…), który do chwili obecnej go wynajmuje.

Wartość początkowa budynku widniejąca w ewidencji środków trwałych przed wykonaniem naprawy i wymiany okien wynosiła tylko: (…) zł., z tego zostało umorzone: (…) zł. Wartość początkowa działki gruntowej, na której posadowiony jest budynek wyniosła: (…) zł.

W grudniu 2024 r. dokonano w ramach usługi remontowej naprawy (renowacji) części okien w budynku na kwotę: (…) zł netto. W styczniu 2025 r. wymieniono pozostałe okna w budynku na kwotę: (…) zł. netto. Również te prace zostały odniesione jednorazowo w koszty, jako usługa remontowa.

Ustalona cena sprzedaży tego budynku wraz z nieruchomością, określona na podstawie opracowanego operatu szacunkowego jest znacznie wyższa od ceny księgowej nieruchomości.

Dodatkowo budynek jest ujęty w wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, więc wszystkie te roboty wykonano po uzyskaniu zgody od konserwatora zabytków, spełniając wymagane warunki techniczne: zastosowano stolarkę drewnianą, jak to było pierwotnie, zachowano wymiary otworów i podziały, także zastosowano podobną kolorystykę. Dodatkowo zastosowano szyby antywłamaniowe i okucia antywłamaniowe (wcześniej w oknach były kraty metalowe, ale musiały zostać zdemontowane). Obecne okna mają lepsze parametry od poprzednich, zapewniają lepszą szczelność i dźwiękochłonność.

Powyższe wydatki dla celów podatku dochodowego od osób prawnych Wnioskodawca odniósł jednorazowo w koszty remontu, ale uważa, że można je było również uznać jako ulepszenie i amortyzować.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wydatki na usługi remontowe dotyczące naprawy (renowacji) i wymiany okien stanowiły wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku. Założono okna o znacznie lepszych parametrach technicznych (lepsza izolacyjność cieplna i akustyczna, nowoczesne okucia okien, inny rodzaj szklenia-bezpieczna szyba, szyby i zawiasy antywłamaniowe, wyższy standard) co spowodowało wzrost wartości użytkowej budynku. Poniesione jednorazowo wydatki na wymianę okien wyniosły (…) zł. netto, przekraczając wartość początkową budynku, która wynosiła (…) zł.

W stosunku do tych wydatków Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od momentu oddania budynku do użytkowania po poniesieniu nakładów na ulepszenie nie upłynął jeszcze okres 2 lat do planowanej sprzedaży.

Poza naprawą i wymianą okien nie były ponoszone inne wydatki na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Pytanie

Jak w zaistniałej sytuacji należy opodatkować sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem użytkowym, jako zdarzenia przyszłego, biorąc pod uwagę powyższy opis stanu faktycznego. Czy można skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług, czy też należy sprzedaż nieruchomości opodatkować stawką 23%?

Państwa stanowisko w sprawie

Według Wnioskodawcy, przy sprzedaży nieruchomości, ujętej w opisie stanu faktycznego, nie można zastosować zwolnienia z podatku od towarów i usług - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca uważa, że właściwe byłoby opodatkowanie sprzedaży powyższej nieruchomości stawką 23%.

Wnioskodawca bierze pod uwagę fakt, że wymiana okien mogła stanowić ulepszenie budynku, ponieważ zamontowano okna o wyższym standardzie, a poniesione wydatki przekroczyły limit (…) zł, oraz znacznie podwyższyły wartość użytkową budynku (przekroczyły jego wartość początkową).

Nie upłynął również okres 2 lat od momentu poniesienia wydatków do obecnej chwili, kiedy ma być przeprowadzona sprzedaż nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, budynki i budowle, a także grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo osoba prawną i zajmują się Państwo wynajmem lokali użytkowych. Planują Państwo sprzedaż Nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkiem użytkowym. Zakupili Państwo od prywatnych właścicieli działkę wraz z posadowionym na niej budynkiem. Nabytą Nieruchomość wpisali Państwo do ewidencji środków trwałych i przyjęli do użytkowania 31 października 1984 r. Budynek posadowiony na Nieruchomości był i jest do chwili obecnej wynajmowany Zakładowi (…). Zatem ww. Budynek był i jest wykorzystywany w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej.

Tym samym, dokonując sprzedaży Nieruchomości gruntowej zabudowanej ww. Budynkiem będą działali Państwo jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT dla dostawy ww. Nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkiem użytkowym.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkiem użytkowym zajdzie możliwość zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do tego Budynku miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że 31 października 1984 r. wpisali Państwo do ewidencji środków trwałych i przyjęli do użytkowania Nieruchomość zabudowaną przedmiotowym Budynkiem. Ponieśli Państwo wydatki na naprawę (renowację) i wymianę okien w ww. Budynku. Wydatki te stanowiły ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i przekroczyły wartość początkową tego Budynku. W stosunku do tych wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto od momentu oddania ww. Budynku do użytkowania po poniesieniu nakładów na ulepszenie do planowanej sprzedaży nie upłynął jeszcze okres 2 lat.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzić należy, że dostawa ww. Budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, a od pierwszego zasiedlenia ww. Budynku do planowanej sprzedaży upłynie okres krótszy niż 2 lata. Ponadto na przedmiotowy Budynek były ponoszone wydatki na ulepszenie, które były wyższe niż 30 % jego wartości początkowej i od których przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem, w analizowanym przypadku dostawa Budynku użytkowego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż nie zostały spełnione przesłanki zawarte w tych przepisach.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisów, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo przed 31 października 1984 r. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Państwa przedmiotowej nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym, nie można uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, bądź, że takie prawo Państwu przysługiwało, skoro dostawa ww. nieruchomości na Państwa rzecz nie była objęta tym podatkiem.

Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostanie spełniony już jeden z warunków zawartych w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dostawa Budynku użytkowego nie będzie mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Podsumowując sprzedaż Budynku użytkowego będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani pkt 2 ustawy.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak Budynek na nim posadowiony. W związku z powyższym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy Budynek użytkowy również nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkiem użytkowym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 42a ustawy o VAT:

Zatem wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga w zakresie ustalenia stawki podatku VAT właściwej dla opisanej transakcji zbycia Nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.