Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.191.2026.2.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej od 1 kwietnia 2001 r. Dotychczas jej głównym obszarem działalności była sprzedaż hurtowa warzyw i owoców. Natomiast w 2024 r. działalność została wznowiona w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (kod PKD 2025: 68.11.Z) w celu rozliczenia zbywanych nieruchomości. Niemniej na moment składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wskazany obszar nie stanowi przedmiotu działalności Podatniczki, obecnie jest to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod PKD 68.20.Z), a sama działalność została zawieszona.

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem VAT rozliczającym podatek w okresach miesięcznych. Natomiast dla celu podatku dochodowego od osób fizycznych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawczyni wraz z mężem (dalej również: małżonkowie) 16 maja 2008 r. zawarli umowę majątkową małżeńską, mocą której rozszerzyli wspólność ustawową majątkową małżeńską na wszystkie nieruchomości nabyte przez każdą ze stron przed zawarciem związku małżeńskiego, jak i w czasie jego trwania. Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem w ramach rozporządzania wspólnie gromadzonym majątkiem dotychczas zgromadzone środki pieniężne inwestowali w budowę mieszkań w związku z posiadanymi nieruchomościami. Była to jednak inwestycja związana z zabezpieczeniem majątku prywatnego. Jedną z takich nieruchomości jest grunt, który został nabyty wspólnie w 2017 r. (dalej jako: Grunt A).

24 stycznia 2024 r. nastąpił podział majątku spowodowany rozwodem małżonków, w wyniku którego ustalono, że łączny udział części we współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej A pozostaje przedmiotem współwłasności małżonków, w częściach ułamkowych. Odbiór techniczny wykończonych budynków mieszkalnych położonych na Gruncie A nastąpił odpowiednio (dla budynku nr 1) w 2021 r. oraz (dla budynku nr 2) w 2024 r.

Lokale mieszkalne wchodzące w skład Budynku nr 1 zostały w całości sprzedane. Natomiast do chwili złożenia wniosku nastąpiła sprzedaż 11 lokali mieszkalnych z Budynku nr 2 w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawczyni, której przychód był opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Z uwagi na liczne zmiany na rynku nieruchomości, inflację, a także sytuację ekonomiczną i prywatną Wnioskodawczyni zamierza wycofać pozostałe lokale mieszkalne wchodzące w skład budynku mieszkalnego (budynek nr 2) położonego na Gruncie A, będące przedmiotem wniosku, z prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej i przenieść je do majątku prywatnego. Rozważane jest także zamknięcie działalności gospodarczej, na moment złożenia wniosku jest ona już zawieszona.

Wycofane z działalności gospodarczej lokale mieszkalne będą przeznaczone na sprzedaż, przy czym będą służyć wyłącznie celom osobistym Wnioskodawczyni związanych z zabezpieczeniem jej majątku po ustaniu małżeństwa. Tym samym planowana sprzedaż będzie następować w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Pytanie

Czy w analizowanej sytuacji prawidłowe jest stanowisko, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych położonych w Budynku nr 2 na Gruncie A, dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Gruntu A:

a.nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ustawy o PIT,

b.będzie kwalifikowana jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jednak z uwagi na upływ pięcioletniego terminu nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych po stronie Wnioskodawczyni?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem prawidłowe jest stanowisko, że planowana sprzedaż lokali mieszkalnych położonych w Budynku nr 2 na Gruncie A, dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Gruntu A:

a.nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ustawy o PIT,

b.będzie kwalifikowana jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jednak z uwagi na upływ pięcioletniego terminu nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych po stronie Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów są:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

•odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

W przypadku wycofania środka trwałego z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT, przychód powstanie wówczas, gdy sprzedaż przedmiotu wycofanego z działalności gospodarczej nastąpi przed upływem 6 lat. Termin ten liczy się od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w który miało miejsce wycofanie.

Jednak, jak chodzi o sprzedaż (odpłatne zbycie) lokali mieszkalnych obowiązują szczególne regulacje w ustawie PIT i powyższy przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT nie znajduje zastosowania.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajduje art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, zgodnie z którym przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe oznacza, że przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w tym przepisie (art. 10 ust. 3 ustawy o PIT) nie są zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej, nawet jeśli były wykorzystywane do jej prowadzenia.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

•nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

•nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o PIT, za przychód z ww. pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przy czym, stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast do przychodów z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o PIT, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, które winny podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy o PIT), stanowią przychód z działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. budynku mieszkalnego, stanowi przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi np. działalność deweloperską, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej (art. 30e ust. 6 ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 30e ust. 6 pkt 1 ustawy o PIT przepisy art. 30e ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Przy czym w wydawanych interpretacjach indywidualnych prezentowane jest stanowisko, zgodnie z którym w przypadku, gdy nieruchomości mieszkalne stanowiące towar handlowy zostaną przekwalifikowane jako środek trwały to przychód z takiej sprzedaży stanowić będzie przychód na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2025 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.465.2025.2.DT czytamy: „w rezultacie planowana sprzedaż (po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w Pani działalności gospodarczej po zmianie ich kwalifikacji z towarów handlowych na środki trwałe nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

W tym miejscu Wnioskodawczyni podkreśla, że przeznaczenie lokali mieszkalnych na sprzedaż nastąpi po wycofaniu ich z działalności gospodarczej. Dodatkowo niewykluczone jest, że sprzedaż nastąpi nawet po całkowitym jej zamknięciu. Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym nie znajdą zastosowania regulacje odnoszące się do prowadzonej działalności deweloperskiej.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Przy czym, w myśl art. 22c pkt 1 oraz pkt 2, amortyzacji nie podlegają:

•grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów (pkt 1)

•budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

•przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),

•przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i

•przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zatem odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Przy czym podkreślić wyraźnie należy, że ustawodawca odróżnia jako odrębne źródło przychodów sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) wymagając jedynie, aby nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej.

Powyższa przesłanka zostaje spełniona w przedstawionym stanie faktycznym będącym przedmiotem wniosku, gdyż jak wskazano nieruchomości objęte wnioskiem zostaną wycofane z działalności gospodarczej i przeniesione do majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano, a nie od dnia wycofania z działalności gospodarczej.

Oznacza to, że jeżeli sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpiłaby przed terminem jak wyżej (odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano), to przy sprzedaży znajdzie zastosowanie z art. 30e ustawy PIT. Źródłem przychodu jest wówczas odpłatne zbycie opodatkowane 19-procentowym podatkiem dochodowym i wykazywane w zeznaniu rocznym PIT-39.

Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej odpowiednio znajdują zastosowanie przepisy art. 10 ust. 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą obliczenia podatku jest wówczas dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego).

W kontekście powyższego Wnioskodawczyni wskazuje, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości.

Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu i odrębnie odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku. Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Jednakże w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, co ma miejsce w sytuacji przedstawionej przez Wnioskodawczynię, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynki mieszkalne.

Jak zostało wskazane we wniosku, Wnioskodawczyni nabyła grunt, na którym został wybudowany Budynek nr 2 będący przedmiotem dalszej sprzedaży, w 2017 r., na podstawie rozszerzenia wspólności ustawowej małżeńskiej. Zatem należy podkreślić, że od momentu nabycia nieruchomości upłynął 5-letni okres, w trakcie którego sprzedaż byłaby obligatoryjnie opodatkowana na mocy art. 30e ustawy o PIT.

Tym samym w ocenie Wnioskodawczyni wycofanie Budynku nr 2 wykorzystywanego uprzednio na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie sprzedaż znajdujących się w nim lokali mieszkalnych (w tym możliwa sprzedaż po zamknięciu działalności) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, ponieważ upłynął okres karencji wynoszący 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 29 stycznia 2025 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.866.2024.1.AG: „Z opisu sprawy wynika, że w marcu 2016 r. podpisał Pan akt notarialny na zakup mieszkania pod działalność gospodarczą - najem dla osób fizycznych. W styczniu 2024 r. wycofał Pan mieszkanie z działalności gospodarczej, a w październiku 2024 r. mieszkanie zostało sprzedane. (…) Podsumowanie: sprzedaż mieszkania nie skutkuje powstaniem u Pana przychodu w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji przychód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu”.

Tożsame stanowisko zostało również wyrażone w int. ind. z 27 listopada 2024 r., nr 0112-KDSL1-2.4011.494.2024.2.BR, w której Dyrektor KIS wskazał, że: „w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zatem przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w kwietniu 2024 r. lokalu mieszkalnego nie kwalifikuje się do źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z działalności gospodarczej. Ponadto przychód ze sprzedaży w kwietniu 2024 r. tego lokalu mieszkalnego wybudowanego przez Pana na nieruchomości gruntowej zakupionej w 2017 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jego sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (gruntu). W konsekwencji przychód z tytułu sprzedaży przez Pana lokalu mieszkalnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

–pozarolnicza działalność gospodarcza oraz

–odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane

w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie;

w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Co do zasady do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy

ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c tej ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 30e ust. 6 ustawy, przepisy ust. 1-4 (dotyczące określania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie mają zastosowania, jeżeli:

1)budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że:

•prowadzi Pani działalność gospodarczą od 1 kwietnia 2001 r.;

•w 2024 r. działalność została wznowiona w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (kod PKD 2025: 68.11.Z) w celu rozliczenia zbywanych nieruchomości;

•działalność została zawieszona;

•wspólnie z mężem w 2017 r. nabyła Pani grunt A;

•w 2024 r. nastąpił podział majątku po rozwodzie małżonków (łączny udział we współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej A pozostaje przedmiotem współwłasności małżonków, w częściach ułamkowych);

•lokale mieszkalne wchodzące w skład Budynku nr 1 zostały w całości sprzedane;

•nastąpiła sprzedaż 11 lokali mieszkalnych z Budynku nr 2 w ramach Pani działalności gospodarczej;

•zamierza Pani wycofać pozostałe lokale mieszkalne wchodzące w skład budynku mieszkalnego (budynek nr 2) położonego na gruncie A z prowadzonej działalności gospodarczej i przenieść je do majątku prywatnego;

•rozważane jest także zamknięcie działalności gospodarczej;

•wycofane z działalności gospodarczej lokale mieszkalne będą przeznaczone na sprzedaż.

O klasyfikacji danego składnika majątku do środków trwałych lub towarów handlowych powinien zdecydować sam podatnik. Decyzja w tym zakresie nie może mieć jednak charakteru dowolnego. Decydujące znaczenie dla tej klasyfikacji ma przeznaczenie określonego składnika majątku, tj. na gruncie tej sprawy – lokali mieszkalnych. Ponieważ lokale mieszkalne wchodzące w skład Budynku nr 1 zostały w całości sprzedane, nastąpiła także sprzedaż 11 lokali mieszkalnych z Budynku nr 2 w ramach Pani działalności gospodarczej, zatem sprzedała Pani te lokale jako towary handlowe – budowała je Pani na sprzedaż, a nie stricte wykorzystywała w Pani działalności. Skoro budynek został wybudowany w celu wyodrębnienia w nim lokali mieszkalnych do dalszej odsprzedaży, lokale mieszkalne stanowią towar handlowy. Budowanie nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych do późniejszej odsprzedaży należy kwalifikować do towarów handlowych. Zatem przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania w opisanej przez Panią sytuacji.

Tym samym, skoro przedmiotowe nieruchomości mieszkalne stanowią towar handlowy w prowadzonej przez Panią działalności, a więc składnik majątku przeznaczony do dalszej sprzedaży, która jest planowana w przyszłości, to przychód ze sprzedaży tych nieruchomości jako przychód ze zbycia środków obrotowych stanowić będzie dla Pani przychód ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z tego względu sprzedaż ta nie będzie kwalifikowana jako odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, dotyczą one konkretnych indywidualnych spraw w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w nich są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.