Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.189.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

5 stycznia 2021 r. nabył Pan nieruchomość z rynku pierwotnego od spółki Y, położoną przy ul. (...) w A. Następnie mieszkanie wykończył Pan i urządził. 20 października 2021 r. sprzedał Pan tę nieruchomość uzyskując dochód.

Kolejno, 18 stycznia 2024 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną deweloperską z deweloperem X na zakup kolejnego mieszkania w B. Następnie, 12 marca 2024 r., dokonał Pan cesji tej umowy ponownie uzyskując dochód.

Nieruchomości te w Pana zamyśle od początku miały charakter inwestycyjny i były nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży. Sprzedaż nieruchomości w 2024 r. nie nastąpiła w wykonaniu zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego: wyrok z 4 marca 2021 r. (o sygn. akt II FSK 60/21) oraz wyrok z 27 kwietnia 2021 r. (o sygn. akt II FSK 202/21) wskazano, że odsetki i prowizje od zaciągniętego kredytu (pożyczki) na zakup nieruchomości (a także jego wytworzenie i remont) mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z jej zbycia. Jak wynika z sentencji wyroku z 27 kwietnia 2021 r., w przypadku finansowania zakupu mieszkania z kredytu faktyczny koszt będzie niewątpliwie wyższy niż w przypadku finansowania ze środków własnych. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega dochód. Gdy podatnik finansuje nabycie nieruchomości z kredytu i w związku z tym uiszcza odsetki, jego faktyczny dochód ze sprzedaży nieruchomości jest niższy niż podatnika, który nabycie finansował ze środków własnych.

Natomiast w wyroku z 4 marca 2021 r. (o sygn. akt II FSK 60/21) Sąd potwierdził, że odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego nie tylko za zakup, ale i na wytworzenie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia. W powyższym przypadku cenę zakupu nieruchomości stanowi kwota faktycznie poniesiona na zakup nieruchomości lub praw do niej. Owa kwota wskazana jest na umowie kredytowej wraz z innymi kosztami pobocznymi potwierdzonymi płatnościami. Dodatkowo czynności te miały na celu uzyskanie lub zabezpieczanie przyszłych dochodów, co stanowi podstawę do uznania ich jako koszty uzyskania przychodu. W przypadku ich braku (braku finansowania) niemożliwe byłoby dokonanie powyższych transakcji i tym samym uzyskanie z ich zbycia przychodu. Tego typu praktyka jest powszechnie stosowana w inwestycjach nieruchomościowych i określana mianem dźwigni finansowej.

Zakupione nieruchomości nie były przez Pana zamieszkane, ani wynajęte. Po zakupie w stanie deweloperskim pierwszej nieruchomości czas od zakupu do sprzedaży upłynął na wykończeniu tego mieszkania, kolejne zaś zbyte zostało na zasadzie cesji umowy i nie zostało oddane do użytkowania. Ostanie zaś, po zakupie zostało wykończone i jako pustostan czeka na potencjalnego nabywcę. Nie prowadził Pan oraz nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Sprzedaż przez Pana nieruchomości 20 października 2021 r. nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wszystkich przedstawionych przypadkach posiłkował się Pan kredytem hipotecznym na finansowanie zakupionych nieruchomości. Pierwsza nieruchomość to umowa kredytowa z 28 sierpnia 2018 r. zawarta na 240 miesięcy. Kolejna umowa na zakup nieruchomości (po której nastąpiła cesja) to dzień 10 grudnia 2021 r., zawarta na okres 300 miesięcy. Wszystkie kredyty udzielone zostały w polskich złotych. Wszystkie kredyty zaciągał Pan w Banku mającym siedzibę na obszarze Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, nie w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. We wszystkich wskazanych powyżej umowach kredytowych był Pan jedynym kredytobiorcą. Z treści zaciągniętych umów nie wynika cel zakupu nieruchomości, a jedynie informacja, iż jest to kredyt finansujący jej zakup, bez wskazania jej przeznaczenia.

Pytanie

Czy w przypadku inwestycyjnego charakteru tych transakcji odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu? Czy ma Pan prawo do rozliczenia tych odsetek jako kosztów podatkowych z uwagi na inwestycyjny charakter nabycia oraz zamiar dalszej odsprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, wydatki poniesione w związku z finansowaniem zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych oraz opłaty i koszty poboczne z tym związane (umową kredytową) stanowią koszty uzyskania przychodu.

Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia. W powyższym przypadku cenę zakupu nieruchomości stanowi kwota faktycznie poniesiona na zakup nieruchomości lub praw do niej. Owa kwota wskazana jest na umowie kredytowej wraz z innymi kosztami pobocznymi potwierdzonymi płatnościami. Dodatkowo czynności te miały na celu uzyskanie lub zabezpieczanie przyszłych dochodów, co stanowi podstawę do uznania ich jako koszty uzyskania przychodu. W przypadku ich braku (braku finansowania) niemożliwe byłoby dokonanie powyższych transakcji i tym samym uzyskanie z ich zbycia przychodu. Tego typu praktyka jest powszechnie stosowana w inwestycjach nieruchomościowych i określana mianem dźwigni finansowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, powoduje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

·po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

·po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

·po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która:

•jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

•wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

•prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności powodują bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, organizować to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to oznacza ona względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów. Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17.

Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność Pana miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta została przez Pana we własnym imieniu.

Z treści złożonego wniosku wynika, że:

•5 stycznia 2021 r. nabył Pan nieruchomość z rynku pierwotnego. Następnie mieszkanie Pan wykończył i urządził. 20 października 2021 r. sprzedał Pan tę nieruchomość uzyskując dochód;

•18 stycznia 2024 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną deweloperską na zakup kolejnego mieszkania. 12 marca 2024 r. dokonał Pan cesji tej umowy, ponownie uzyskując dochód.

Nieruchomości te od początku miały charakter inwestycyjny i były nabyte z zamiarem dalszej odsprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą prawa do rozliczenia odsetek jako kosztów podatkowych z uwagi na inwestycyjny charakter nabycia oraz zamiar dalszej odsprzedaży. Jednak przed określeniem prawa do kosztów należy najpierw prawidłowo określić źródło przychodów.

Przedstawiona we wniosku Pana aktywność dotycząca nieruchomości oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Na gruncie tej konkretnej sprawy nie mamy do czynienia z aktywnością dotyczącą nieruchomości jedynie incydentalną. Prezentując opis sprawy wyeksponował Pan szereg czynności w zakresie uatrakcyjnienia nieruchomości i ich sprzedaży, tj. np. wykończenie i urządzenie mieszkania. Pana działania wskazują, że miał Pan na celu podniesienie wartości nieruchomości, a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Powyższe czynności noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu Pana działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż następowała w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z 11 czerwca 2015r., sygn. akt I FSK 716/14 i z 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). W Pana przypadku potwierdza Pan, że nabywanie nieruchomości miało cel inwestycyjny.

Mając na uwadze przedstawiony opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzam, przychody uzyskane przez Pana należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ww. przypadku nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z dokonanej sprzedaży powinien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie przychodów lub zabezpieczenie albo zachowanie źródła przychodów, tak aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości.

W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas, gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu powinien w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

•pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

•nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

•być właściwie udokumentowany.

Zatem generalną zasadą prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest ścisłe powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z celem osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, przy czym cel ten musi być widoczny, a poniesione koszty powinny go bezpośrednio realizować lub co najmniej powinny go zakładać jako realny.

Należy przy tym zaznaczyć, iż wykazanie związku poniesionych kosztów z uzyskiwanymi przychodami oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów) obciąża podatnika, bo to on wywodzi skutki prawne w postaci zmniejszenia zobowiązania podatkowego.

Na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że w przedstawionych przypadkach posiłkował się Pan kredytem hipotecznym na finansowanie zakupu nieruchomości. Istnieje zatem związek przyczynowy między odpłatnością na rzecz banku w postaci odsetek a uzyskanym przychodem ze sprzedaży. W związku z tym odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu z tytułu Pana działalności gospodarczej jako spełniające przesłanki, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ma Pan prawo do rozliczenia tych odsetek jako kosztów podatkowych z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej, pomimo że nie dokonał Pan jej rejestracji. Jednocześnie wydatki te stanowią koszt podatkowy pod warunkiem ich faktycznego zapłacenia.

Pomimo więc możliwości ujęcia zapłaconych odsetek jako kosztu uzyskania przychodu Pana stanowisko – w którym opiera Pan swoją argumentację o regulację art. 22 ust. 6c i 6d, dotyczącą kosztów z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c – jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.