Interpretacja indywidualna z dnia 15 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.101.2026.3.DP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w sytuacji planowanej sprzedaży działek nr 3 i 4. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismami:

• z 30 marca 2026 r. (wpływ 7 kwietnia 2026 r.),
• z 5 maja 2026 r. (wpływ 12 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. planuje sprzedaż działki położonej w województwie (…), powiat (…), gmina (…), o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,0911 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) oraz działki położonej w województwie (…), powiat (…), gmina (…), o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,0921 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), do której to transakcji ma dojść na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 listopada 2025 roku, Repertorium A Nr (…) sporządzonej przed notariuszem (...).

Przy czym planowany jest podział geodezyjny działek:

• działka o numerze ewidencyjnym 1 na projektowane działki o numerach na 3 o powierzchni około 0,0292 ha i 5 o powierzchni 0,0619 ha,
• działka o numerze 2 na projektowane działki o numerach 4 o powierzchni około 0,0300 ha i 6 o powierzchni około 0,0621 ha.

Pan A.A. po przeprowadzonym podziale geodezyjnym dokona sprzedaży projektowanych działek o numerach 3 i 4.

W ramach tej samej transakcji kuzyn Pana A.A., Pan C.C. sprzeda Panu A.A. projektowaną działkę o numerze 7 o powierzchni około 0,0199 ha. Pan A.A. dokona zakupu przedmiotowej działki do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego.

Pan A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej, występuje w przedmiotowej transakcji jako osoba fizyczna. Pan A.A. nigdy też nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami w celach zarobkowych.

Dnia 13 sierpnia 2025 roku Pan A.A. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego sporządzonego w kancelarii notarialnej notariusza (...), Repertorium A Nr (…) dokonał zbycia na rzecz Spółki z o.o. (…) nieruchomości gruntowej położonej w (...), przy ul. (…), o numerze ewidencyjnym 8 dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) i udziału w nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 9, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Sprzedaż tych nieruchomości nie była objęta podatkiem od towarów i usług.

Nabycia sprzedanych działek Pan A.A. dokonał na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza (...) z dnia 16 grudnia 1991 roku, Repertorium A Nr (…), będąc kawalerem i umów majątkowych rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał.

Sprzedaż nieruchomości, której warunki zostały ustalone i opisane w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 18 listopada 2025 roku, Repertorium A Nr (…) będzie drugą transakcją, którą Pan A.A. jako osoba fizyczna przeprowadzi. Umowa ostateczna przenosząca własność nieruchomości została zaplanowana na dzień 30 czerwca 2026 roku. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży Pan A.A. nabył w drodze umowy sprzedaży z dnia 30 marca 2004 roku sporządzonej przez notariusza (...), Repertorium A Nr (…) oraz umowy darowizny z dnia 16 stycznia 2008 roku sporządzonej przez notariusza (...), Repertorium A Nr (…).

Sprzedaż działek stanowi zwyczajne rozporządzanie posiadanym majątkiem osobistym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) - zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Pan A.A. nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego stanu prawnego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego, co ma miejsce w odniesieniu do Pana A.A.

Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie Pana A.A. za podatnika w zakresie tych czynności.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego - pismo z 30 marca 2026 r.

Pan A.A. nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na działce nr 1 znajduje się dom, w którym mieszka Pan A.A. z rodziną, natomiast na części działki wydzielonej nr 3 znajduje się sad z drzewami.

Działka nr 2 oraz część wydzielona tj. działka 4, była działką rolną przydomową, na której znajduje się sad z drzewami owocowymi oraz rosną drzewa iglaste.

Działki 1, 2 oraz powstałe z ich podziału działki 3 i 4 nie były wykorzystywane do żadnej działalności. Na działce 1 znajduje się dom, w którym p. A.A. mieszka, natomiast działka 2 stanowi część rekreacyjną ogrodu przydomowego.

Pan A.A. nie jest rolnikiem i nigdy nie prowadził takiej działalności.

Pan A.A. nie prowadził i nie będzie prowadzić gospodarstwa rolnego. Działki o nr 1 i 2 oraz powstałe po ich podziale 3 i 4 nie stanowiły obiektu prowadzenia działalności rolniczej i gospodarczej.

Sprzedaż działek odbywa się z inicjatywy Kupującego. Nabywca działek skontaktował się z A.A. przez agenta nieruchomości, jako że nabył okoliczne działki i zaproponował Panu A.A. ich zakup. Pan A.A. nie podejmował samodzielnie działań w celu sprzedaży działek.

Pan A.A. nie ponosił żadnych nakładów i nie przygotowywał działek na sprzedaż. Działki 3 oraz 4 nie posiadają dostępu do mediów, zostały ogrodzone 20 lat temu w ramach ogrodzenia całej nieruchomości, składającej się z działek 1 i 2.

Nabycie działek zostało uwarunkowane jedynie przeprowadzeniem podziału geodezyjnego i wydzieleniem działek 3 i 4 z działek 1 i 2.

Działki 1 i 2 oraz wydzielone działki 3 i 4 nie są i nie były udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych lub innych umów o podobnym charakterze.

Pan A.A. nie udzielał innym osobom pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawie działek 1 i 2 oraz 3 i 4.

Działki o nr 1 i 2 oraz 3 i 4 znajdują się na terenie, dla którego uchwalono Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przez Radę Miejską w (...) uchwałą nr (…) z dnia (…) 2003 r. (Dziennik Urzędowy Woj. (…) (…)).

Pan A.A. nie był jego wnioskodawcą. Zgodnie z tym planem teren tych działek jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi.

Dla działek 1 i 2 oraz 3 i 4 na dzień sprzedaży nie zostały wydane warunki zabudowy.

Pan A.A. nie prowadził działań w celu uatrakcyjnienia działek 3 i 4 i podniesienia ich wartości. Działki zostaną sprzedane w takim stanie, w jakim się znajdują.

Działka 1 była zabudowana domem, w którym mieszka A.A., działka 2 była niezabudowana. Powstałe z ich podziału działki 3 (z podziału 1) oraz 4 (z podziału 2) są działkami niezabudowanymi.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego - pismo z 5 maja 2026 r.

Działka nr 1 powstała z przekształcenia administracyjnego działki 10 wynikającego z wywłaszczenia jej części pod drogę powiatową w 2022 roku. Natomiast działka 10 została nabyta przez Pana A.A. umową kupna-sprzedaży od ojca F.F. w dniu 30 marca 2004 roku.

Działka nr 2 powstała natomiast z przekształcenia administracyjnego działki nr 11 wynikającego z wywłaszczenia jej części pod drogę powiatową w 2022 roku. Natomiast działka 11 została nabyta przez A.A. w drodze umowy darowizny, od ojca F.F. w dniu 16 stycznia 2008 roku.

Działka 7, którą A.A. nabędzie od C.C. nie zostanie sprzedana innemu nabywcy, ponieważ została kupiona w celu zwiększenia powierzchni posiadanego terenu. Sformułowanie „w ramach tej samej transakcji” dotyczy aktu sprzedaży w ramach tego samego aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży innych działek, aby proces sprzedaży i zakupu działek zlokalizowanych obok siebie przeprowadzić w ramach jednego aktu notarialnego. Nie ma warunków sprzedaży działki 7 w planowanym akcie notarialnym.

Działki 7 A.A. nie będzie sprzedawał innemu nabywcy, tylko będzie ją nabywał od C.C., co jest zapisane w akcie notarialnym umowy przedwstępnej sprzedaży dołączonym do wniosku o interpretację indywidulną. A.A. nie planuje jej sprzedaży.

Pytanie

Czy Pan A.A. winien uiścić podatek od towarów i usług (VAT), w sytuacji zbycia nowoprojektowanych działek o numerze ewidencyjnym 3 i 4 powstałych w wyniku podziału działek o numerze ewidencyjnym 1 i 2?

Pana stanowisko w sprawie, sformułowane w piśmie z 30 marca 2026 r.

Pan A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej, w ramach podpisanej umowy przedwstępnej sprzedaży działek 3 i 4 występuje jako osoba fizyczna. Pan A.A. nie prowadził nigdy zorganizowanej sprzedaży nieruchomości, a przedmiotowa transakcja ma charakter zwykłego rozporządzenia własnym majątkiem osobistym. Nabycia działek, które są przedmiotem sprzedaży, Pan A.A. dokonał na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 grudnia 1991 r. Rep. A nr (…).

Dlatego też Pan A.A. uważa, że nie ma statusu podatnika VAT i transakcje sprzedawanych działek 3 i 4 nie powinny być objęte obowiązkiem zapłaty podatku VAT. Pan A.A. nie prowadził żadnych działań komercyjnych w celu zbycia działek. Nie ponosił również żadnych nakładów finansowych, aby uatrakcyjnić działki. Pan A.A. nie prowadził nigdy działalności zarobkowej związanej ze zbyciem nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy:

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), jest odpłatną dostawą towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Aby czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Incydentalne czynności wykonywane poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwalają na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie wystąpienie jedynie pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z ww. orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. TSUE potwierdził to również w wyroku z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym wskazał, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2004 r. nabył Pan od swojego ojca działkę nr 10 (umowa kupna-sprzedaży), a w 2008 r. - działkę nr 11 (umowa darowizny). W 2022 r. działki te zostały podzielone w związku z wywłaszczeniem ich części pod drogę powiatową, w Pana posiadaniu zostały odpowiednio działki nr 1 i 2. Planuje Pan podział tych działek i sprzedaż powstałych w jego wyniku działek nr 3 i 4.

Pana wątpliwości dotyczą braku obowiązku uiszczenia podatku od towarów i usług w sytuacji zbycia nowoprojektowanych działek o numerach ewidencyjnych 3 i 4.

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, należy najpierw ustalić, czy sprzedając działki nr 3 i 4 będzie Pan spełniać przesłanki, aby uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tej czynności.

Na działce nr 1 znajduje się dom, w którym Pan mieszka z rodziną, a działka 2 stanowi część rekreacyjną ogrodu przydomowego. Działki te nie były wykorzystywane do żadnej działalności, w szczególności nie były udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Nie jest Pan rolnikiem i nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego.

Działki, które zamierza Pan sprzedać, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę. Nie był Pan wnioskodawcą tego planu.

Inicjatywa sprzedaży wyszła od przyszłego nabywcy, z którym zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży. Nie podejmował Pan samodzielnie działań w celu sprzedaży działek – działki nr 3 i 4 nie mają dostępu do mediów, a ogrodzone zostały 20 lat temu w ramach ogradzania całej nieruchomości, składającej się z działek 1 i 2. Jedynym warunkiem transakcji jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego i wydzielenie działek 3 i 4 z działek 1 i 2.

Istotne jest również, że nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i nigdy nie wykorzystywał w działalności gospodarczej działek mających być przedmiotem sprzedaży – wyłącznie w ramach majątku prywatnego.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży działek nr 3 i 4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Mimo, że dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych działek, należy mieć na uwadze cytowany wyżej wyrok w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE podkreślił, że:

A zatem fakt, że w ubiegłym roku sprzedał Pan posiadane od 1991 r. działki nie wpłynie na ocenę planowanej przez Pana transakcji sprzedaży działek nr 3 i 4, tym bardziej, że zeszłoroczna transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług.

Na ocenę planowanej przez Pana transakcji sprzedaży działek nr 3 i 4 nie wpłynie również zamiar nabycia działki nr 7 od Pana C.C. Podkreślił Pan, że nie ma zamiaru jej sprzedawać, nabywa ją Pan w celu powiększenia powierzchni posiadanego terenu. Transakcje nabycia przez Pana działki 7 i sprzedaży działek nr 3 i 4 zostaną objęte jednym aktem notarialnym, ale są to odrębne transakcje.

Zatem sprzedając działki nr 3 i 4, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym i nie będzie Pan wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do tej dostawy nie będzie Pan podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z tym sprzedaż działek nr 3 i 4, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podstawą do wydania interpretacji indywidualnej jest wyłącznie wyczerpująco przedstawiony przez wnioskodawcę opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). W toku postępowania w sprawie o wydanie interpretacji indywidualnej nie analizuję dokumentów załączonych do wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.