Interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.337.2026.1.MZ

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 stycznia 2022 r. Wnioskodawca oraz jego brat otrzymali w drodze darowizny od swoich rodziców udziały wynoszące po 1/2 części w prawie własności lokalu mieszkalnego położonego w (...). Darowizna została dokonana do majątku osobistego obdarowanych.

Przedmiotem darowizny był lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz związanymi z nim prawami.

Rodzicom Wnioskodawcy przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego od 1981 r. Następnie w dniu 30 maja 2008 r. ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono jego własność na rzecz rodziców Wnioskodawcy.

Od tego momentu rodzice Wnioskodawcy byli właścicielami lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.

Lokal mieszkalny stanowił wieloletnie miejsce zamieszkania darczyńców i nie był przedmiotem obrotu gospodarczego ani działalności inwestycyjnej.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż swojego udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, ewentualnie sprzedaż całej nieruchomości wspólnie z bratem.

Sprzedaż może nastąpić przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca otrzymał darowiznę, tj. przed końcem 2027 r.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej ani nie stanowiła składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym otrzymanym w drodze darowizny od rodziców w 2022 r. będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli darczyńcy byli właścicielami tej nieruchomości od 2008 r., a więc ponad pięć lat przed dokonaniem darowizny?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W analizowanej sprawie darczyńcy byli właścicielami przedmiotowej nieruchomości od 2008 r., kiedy ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono ją na rzecz rodziców Wnioskodawcy.

Oznacza to, że pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2013 r.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości dokonana przez Wnioskodawcę, nawet jeżeli nastąpi przed upływem pięciu lat od otrzymania darowizny w 2022 r., nie powinna stanowić źródła przychodu w rozumieniu wskazanego przepisu, ponieważ nieruchomość pozostawała własnością darczyńców przez okres znacznie dłuższy niż wymagany w ustawie.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że przedmiotowy lokal pozostawał w posiadaniu darczyńców przez okres znacznie przekraczający pięć lat, a darowizna dokonana w 2022 r. stanowiła jedynie nieodpłatne przeniesienie własności pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, bez zmiany ekonomicznego władztwa nad nieruchomością.

W ocenie Wnioskodawcy przy wykładni art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uwzględnić rzeczywisty moment nabycia nieruchomości przez rodzinę Wnioskodawcy oraz ciągłość posiadania tej nieruchomości przez darczyńców przed dokonaniem darowizny.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Pojęcie nabycia

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Z informacji przedstawionych przez Pana wynika, że 21 stycznia 2022 r. otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców udział 1/2 cz. w prawie własności lokalu mieszkalnego. Rozważa Pan sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym. Sprzedaż może nastąpić przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał Pan darowiznę, tj. przed końcem 2027 r.

Nabycie w drodze darowizny

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest zatem umową. Istotą jej jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Umowa darowizny prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Zatem za datę nabycia udziału w lokalu mieszkalnym należy przyjąć dzień, w którym nastąpiła darowizna, tj. 21 stycznia 2022 r.

Wobec powyższego sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym przed 31 grudnia 2027 r. będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Uzyskany ze sprzedaży dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że datą nabycia przez Pana udziału w lokalu mieszkalnym jest dzień 21 stycznia 2022 r.

Wobec powyższego, pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w drodze darowizny, liczony jest od końca roku, w którym darowizna ta miała miejsce, tj. od końca 2022 r., a nie jak Pan wskazał od końca 2008 r., kiedy to ustanowiono odrębną własność lokalu i przeniesiono własność na rzecz Pana rodziców.

Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynie z końcem 2027 r. Sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym od 1 stycznia 2028 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym na aprobatę nie zasługuje Pana stanowisko, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, powinien być liczony od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta przez darczyńcę, a nie od daty dokonania darowizny.

Podkreślić należy, że wprowadzony przez ustawodawcę na mocy art. 1 pkt 4 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ustęp 5, w którym znaczenie ma data nabycia przez poprzednich właścicieli - dotyczy nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych wyłącznie w drodze spadku. Przepis ten nie obejmuje innych sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze innej czynności cywilnoprawnej (np. darowizna), niż w drodze spadku. Z przedstawionego przez Pana we wniosku opisu zdarzenia jednoznacznie wynika, że udział w lokalu mieszkalnym nabył Pan w drodze umowy darowizny w 2022 r., czyli nabycie nie nastąpiło w drodze spadku.

Na poparcie powyższego stanowiska należy przywołać wyrok NSA z 30 października 2025 r. sygn. akt II FSK 761/25:

(...) art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f. dotyczy nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych wyłącznie w drodze spadku. A contrario, przepis ten nie obejmuje innych sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze innej czynności cywilnoprawnej (w tym darowizny), niż w drodze spadku. W konsekwencji prawidłowo uznał organ interpretacyjny, a Sąd pierwszej instancji tę ocenę podzielił, że w stanie faktycznym sprawy dochód Skarżącej z tytułu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia w drodze darowizny od babci - podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. (...)

Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622).

Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 146; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.