Interpretacja indywidualna z dnia 21 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.137.2026.3.OS

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość – jest prawidłowe,

-uznania Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą z tytułu wynajmu nieruchomości na rzecz Spółki oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności udostępniania nieruchomości Spółce – jest prawidłowe,

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, które będą rozliczane w ramach kompensaty wzajemnych należności, na zasadach określonych w art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT – jest prawidłowe,

-prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość,

-uznania Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą z tytułu wynajmu nieruchomości na rzecz Spółki oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności udostępniania nieruchomości Spółce,

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, które będą rozliczane w ramach kompensaty wzajemnych należności, na zasadach określonych w art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT,

-prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni.

oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Uzupełnił go Pan pismami z 23 marca 2026 r. (wpływ) oraz z 24 marca 2026 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną (czynny podatnik VAT, prowadzący JDG). Posiada nieruchomość w majątku prywatnym. Nieruchomość została kupiona do majątku prywatnego w 2020 r. na podstawie aktu notarialnego. W momencie zakupu nieruchomość gruntowa była już zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, 1-kondygnacyjnym z użytkowym poddaszem, podpiwniczonym, murowanym, wybudowanym w 1986 r. (i od tego okresu zamieszkiwanym), powierzchnia użytkowa domu wynosi 158 mkw. Działka natomiast ma powierzchnię 0,2093 ha i posiada numer ewidencyjny A. Działka stanowi użytki o symbolach B, tj. tereny mieszkaniowe. Nieruchomość została zakupiona przez Wnioskodawcę na majątek wspólny z małżonką i za środki pochodzące z ich majątku wspólnego.

Następnie Wnioskodawca do majątku prywatnego zakupił również domki całoroczne, każdy po 30 mkw, składające się z 2 sypialni na max 4 osoby, łazienki i aneksu kuchennego.

Dodatkowo Wnioskodawca i jego żona są wspólnikami spółki, w której również pełnią funkcje zarządcze. Z uwagi, iż zakupiony dom był stary wymagał remontu. Koszty tego remontu pokryła Spółka, w której wspólnikami są właściciele działki i domu, czyli m.in. Wnioskodawca. Spółka pokryła również koszt robót ziemnych w ogrodzie takich jak np. odwodnienie, hydroizolacja, plantowanie gruntu, stworzenie muru oporowego, wylanie betonu, utwardzenie terenu itp. Nakłady te były również na domki zakupione przez Wnioskodawcę. Spółka odliczała podatek VAT od tych nakładów. Spółka poniesione nakłady amortyzuje jako środek trwały w budowie.

Obecnie Spółka zamierza sprzedać Wnioskodawcy (do jego majątku prywatnego) poniesione nakłady inwestycyjne. Jednak z uwagi na znaczną wysokość tych nakładów (ponad milion) strony ustalą w umowie, że zapłata nastąpi w systemie ratalnym (np. przez okres 10 lat - szczegóły umowy jeszcze nie zostały ustalone). Nakłady są nabywane wyłącznie w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Po sprzedaży i podpisaniu umowy Wnioskodawca Spółce wystawi z majątku prywatnego fakturę na dzierżawę na kilka lat (wynikające z ustaleń umowy). Najem na spółkę będzie prywatny, nie w ramach prowadzonej JDG i opodatkowany ryczałtem, ze stawką ustaloną według cen rynkowych.

Całość nakładów i spłaty zakupu będzie się kompensować. Spółka będzie wynajmować wynajęte domki - Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz Spółki żadnych usług dodatkowych, w szczególności nie zapewni obsługi technicznej, sprzątania, recepcji, zarządzania najmem ani innych świadczeń towarzyszących. Całokształt czynności związanych z dalszym wynajmem domków osobom trzecim, w tym marketing, obsługa klientów i rozliczenia, realizowany jest wyłącznie przez Spółkę. Wnioskodawca wystawi Spółce faktury za najem (z VAT). Najem nie będzie ujęty w ewidencji działalności gospodarczej Wnioskodawcy i dotyczyć będzie składników jego majątku prywatnego. Zatem bieżące należności Spółki wobec Wnioskodawcy (za najem) będą kompensowane z bieżącymi należnościami Wnioskodawcy wobec Spółki (raty za zakup nakładów). Spółka będzie uzyskiwać bezpośrednią korzyść gospodarczą w postaci prawa do odpłatnego korzystania z nieruchomości oraz czerpania przychodów z jej dalszego podnajmu. Reasumując, spółka naliczy podatek VAT przy sprzedaży nakładów inwestycyjnych, a Wnioskodawca w ramach najmu prywatnego jako czynny podatnik VAT ten podatek odliczy (transakcja neutralna podatkowo).

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na poniższe pytania:

1)„Od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą?

2)W jaki sposób opodatkowane są przychody (dochody) z prowadzonej działalności gospodarczej oraz jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych Pan prowadzi?

3)Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu lub najmu nieruchomości?

4)W jakiej Spółce (cywilnej, jawnej, komandytowej, z ograniczoną odpowiedzialnością) jest Pan wspólnikiem?

5)W jakim zakresie prowadzi działalność Spółka, w której jest Pan wspólnikiem?

6)Czy budynek mieszkalny jednorodzinny oraz domki całoroczne stanowią składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą?

7)Czy nieruchomości będące przedmiotem wniosku stanowią Pana majątek odrębny, czy wchodzą w skład wspólności majątkowej małżeńskiej?

8)Ile domków całorocznych Pan zakupił i kiedy?

9)Czy domki zostały posadowione na działce ...?

10)Czy nieruchomości, o których mowa we wniosku, zostały udostępnione Spółce do użytkowania? Jeśli tak to, na podstawie jakiej umowy i jakie były postanowienia tej umowy, czy było to oddanie do użytkowania odpłatne, czy nieodpłatne? Jak zostały uregulowane kwestie rozliczeń

11)Na jakiej podstawie Spółka pokryła koszty remontu domu, koszty robót ziemnych w ogrodzie oraz koszty remontu domków?

12)Jakie konkretnie nakłady poniosła Spółka na ww. nieruchomość?

13)Na jakiej podstawie Spółka amortyzuje poniesione nakłady, jako środek trwały w budowie?

14)Czy nieruchomości wykorzystywał Pan/wykorzystuje w jednoosobowej działalności gospodarczej, czy w Spółce?

15)Czy nieruchomość ta była/jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji i przez kogo)?

16)Należy wskazać jednoznacznie, czy będzie Pan dzierżawił czy wynajmował Spółce nieruchomości, o których mowa we wniosku oraz które konkretnie nieruchomości będą przedmiotem najmu/dzierżawy.

17)Na jaki czas zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy nieruchomości, o których mowa we wniosku?

18)Czy wycena nakładów inwestycyjnych odbyła się na warunkach rynkowych?

19)Czy wyceny nakładów inwestycyjnych dokonał rzeczoznawca majątkowy?

20)Czy bez tych nakładów inwestycyjnych wynajął by Pan nieruchomości Spółce za określoną cenę? Jeśli tak, to czy cena najmu/dzierżawy byłaby taka sama jak w przypadku najmu/dzierżawy po dokonanych nakładach inwestycyjnych?

21)Czy nakłady poniesione na nieruchomościach, o których mowa we wniosku, były konieczne?

22)Czy aktualnie wykorzystuje oraz czy będzie Pan wykorzystywał przedmiotowe nieruchomości, o których mowa we wniosku, w celu zaspokajania potrzeb osobistych, prywatnych?

23)Czy transakcja najmu/dzierżawy nieruchomości o których mowa we wniosku będzie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych? Jeśli tak, to jakich konkretnie?

24)W jakiej relacji będzie pozostawał czynsz najmu/dzierżawy za miesiąc/rok z całkowitymi wydatkami poniesionymi przez Spółkę na przedmiotowe nieruchomości w skali miesiąca/roku? Jaki % w wartości nakładów, poniesionych nieruchomości, będzie stanowił miesięczny/roczny obrót z tytułu najmu/dzierżawy?

25)Czy ustalona kwota czynszu najmu/dzierżawy będzie stała, czy zmienna? Jeśli czynsz będzie zmienny, to od czego będzie zależała zmiana?

26)Jakie czynniki uwzględnił Pan przy kalkulacji czynszu najmu/dzierżawy?

27)W jakim okresie nastąpi zwrot nakładów poniesionych na przedmiotowe nieruchomości?

28)Jaki procent wartości inwestycji (nakładów) otrzyma Pan w ciągu miesiąca?

29)Jaki procent wartości inwestycji (nakładów) otrzyma Pan w ciągu roku?

30)Kiedy zostanie zawarta umowa dzierżawy/najmu nieruchomości pomiędzy Panem a Spółką, o której mowa we wniosku?

31)Jakie przesłanki ekonomiczne/biznesowe i potrzeby stoją za zawarciem umowy dzierżawy/najmu pomiędzy Panem a Spółką?

32)Czy dzierżawa/najem nieruchomości będzie dla Spółki korzystniejsza niż zakup nieruchomości?

33)Czy Pan lub Spółka wynajmuje inne nieruchomości od innych podmiotów, w tym od podmiotów niepowiązanych?

34)Czy powiązania pomiędzy Panem a Spółką będą pozostawać bez wpływu na charakter i warunki planowanej transakcji?

35)Czy świadczy Pan usługi najmu/dzierżawy również dla innych kontrahentów niepowiązanych ze sobą oraz z Panem?

36)Czy kompensata, o której mowa we wniosku stanowi potrącenie, o którym mowa w art. 498 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.)?

37)Jakiej kompensaty wzajemnych należności dotyczy Pana pytanie Nr 7? Proszę szerzej opisać tę kwestię.

38)Czy przychód z dzierżawy/najmu zamierza Pan zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.), czy do przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej?

39)Jakie będą postanowienia umowy najmu, co do kwestii rozliczania czynszu?”,

wskazał Pan:

Ad. 1. Działalność wykonywana od 25.09.1997 r.,

Wykonywana działalność gospodarcza (kody PKD):

86.90.D Działalność paramedyczna (główne PKD)

52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy,

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

93.13.Z Działalność obiektów służących poprawie kondycji fizycznej

Ad. 2. Forma opodatkowania - podatek liniowy, prowadzona KPiR. Forma ta dotyczy wyłącznie działalności (JDG). Wniosek dotyczy wyłącznie majątku prywatnego i jego najmu prywatnie, nie w ramach działalności.

Ad. 3. Nie.

Ad. 4. W spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Ad. 5. m.in.: 52.21.z działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, 77.12.z wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych z wyłączeniem motocykli, 68.20.z, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Ad. 6. Nie.

Ad.7. Stanowią wspólność majątkową małżeńską.

Ad.8. Dwa domki, zakup w 2022 r.

Ad. 9. Tak.

Ad. 10. Nieruchomość została udostępniona na podstawie ustnej umowy użyczenia, w nieodpłatne użytkowanie.

Ad. 11. Zgodnie i na podstawie ustnej umowy użyczenia. Nakłady były konieczne, aby w ogóle najem był możliwy.

Ad. 12. Były to roboty ziemne i infrastrukturalne (m.in. odwodnienie, hydroizolację, plantowanie gruntu, wykonanie muru oporowego, utwardzenie terenu), naprawa dachu, elewacja, ocieplenie budynków, wykopanie studni, wyrównanie terenu, wymiana instalacji w budynkach, wymiana okien.

Ad 13. Spółka nie amortyzuje poniesionych nakładów na dzień dzisiejszy, i ich wcześniej też nie amortyzowała.

Ad. 14. Nie, nieruchomości nie są wykorzystywane w działalności Wnioskodawcy, Spółce zostały użyczone jako z majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną działalnością Wnioskodawcy. Stanowią majątek prywatny.

Ad.15.Nie.

Ad. 16. Będzie to najem prywatny, opodatkowany ryczałtem (dom, 2 domki i działka, na której są posadowione te budynki).

Ad. 17. Na czas nieokreślony.

Ad. 18. Tak.

Ad. 19. Nie.

Ad. 20. Bez poniesienia tych nakładów nieruchomość nie nadawałaby się do wynajmu, budynki nie spełniały standardów, które umożliwiłyby ich najem. Konieczny był remont. Bez tych nakładów nieruchomość (w tym dom i domki) Spółka nie wynajęła by ich gdyby nie te nakłady poniesione.

Ad. 21. Tak, bez nich nieruchomość nie nadawała się do wynajęcia/do zamieszkania.

Ad. 22. Nie.

Ad. 23. Tak, transakcja najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku zostanie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych. Cena (czynsz) zostanie ustalona na poziomie, który zaakceptowałyby podmioty niezależne w porównywalnych okolicznościach gospodarczych. W celu rynkowego skalkulowania wynagrodzenia uwzględnione zostaną konkretnie następujące parametry:

Wysokość czynszu zostanie odniesiona do aktualnych stawek rynkowych za 1 m2 powierzchni o podobnym standardzie i przeznaczeniu, obowiązujących w danej lokalizacji (mikroregionie).

Stawka będzie uwzględniać specyficzne cechy nieruchomości, takie jak: powierzchnia, stan techniczny budynków, dostępność infrastruktury (media, place, udogodnienia, atrakcje), a także przeznaczenie nieruchomości.

Kalkulacja bierze pod uwagę okres, na jaki umowa zostaje zawarta, podział kosztów eksploatacyjnych między stronami.

Ad. 24. Relacja czynszu najmu do wydatków ponoszonych na nieruchomość oraz zwrot z nakładów inwestycyjnych zostaną skalkulowane w oparciu o:

Miesięczny czynsz najmu, który zostanie ustalony na poziomie, który w pełni pokryje bieżące wydatki operacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości (takie jak: podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty zarządu).

Roczny obrót z tytułu najmu będzie stanowił ok. 10% całkowitej wartości poniesionych nakładów inwestycyjnych.

Na dzień dzisiejszy jeszcze nie zostało to ustalone, ale na pewno będzie to oparte o aktualne ceny rynkowe.

Ad. 25. Wnioskodawca planuje czynsz stały, jednak Wnioskodawca nie wyklucza, że w umowie może być wprowadzony zapis o tym, że Strony przewidują możliwość renegocjacji stawki bazowej w przypadku istotnych zmian koniunktury na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych.

Ad. 26. Przy kalkulacji kwoty czynszu najmu uwzględni się szereg czynników o charakterze rynkowym, technicznym oraz finansowym, które determinują wartość użytkową nieruchomości.

Do kluczowych czynników należą: analiza stawek ofertowych i transakcyjnych za wynajem nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w danym regionie.

Kalkulacja uwzględni standard wykończenia i wyposażenie obiektu.

Kalkulacja uwzględni wartość nakładów poniesionych na dostosowanie do najmu nieruchomości. Weźmie się pod uwagę wysokość stałych kosztów utrzymania nieruchomości obciążających Wynajmującego.

Ad. 27. Wnioskodawca planuje, że będzie to ok 10 lat.

Ad. 28. Przy powyższym założeniu (10 lat) będzie to niecały procent miesięcznie, ok 0,83%.

Ad. 29. Przy powyższym założeniu (10 lat) będzie to ok 10% rocznie.

Ad. 30. Po otrzymaniu interpretacji indywidualnej.

Ad. 31. Spółka, ze względu na skalę swojej działalności wymaga dostępu do obiektu o konkretnych parametrach technicznych, którymi dysponuje Właściciel Wnioskodawca. Wynajem jest dla Spółki korzystniejszy niż zakup własnej nieruchomości, gdyż nie zamraża kapitału obrotowego, bez poniesionych nakładów na nieruchomość nie mogłaby ona być przedmiotem najmu z uwagi na zły stan techniczny, a Wnioskodawca nie dysponował kwotą, która pozwoliłaby te konieczne nakłady pokryć.

Ad. 32. Tak, w obecnej sytuacji rynkowej oraz na obecnym etapie rozwoju Spółki, najem nieruchomości jest rozwiązaniem znacznie korzystniejszym niż jej zakup.

Ad. 33. Nie.

Ad. 34. Tak, powiązania nie będą miały wpływu na warunki i charakter całej transakcji, wszystko zostanie ustalone w oparciu o realia rynkowe.

Ad. 35. Nie.

Ad. 36. Tak.

Ad. 37. Pytanie dotyczy kompensaty (potrącenia ustawowego lub umownego) wzajemnych, wymagalnych wierzytelności istniejących pomiędzy Wnioskodawcą (osobą fizyczną) a Spółką.

Kompensata dotyczy dwóch przeciwstawnych strumieni należności:

Wierzytelność Wnioskodawcy wobec Spółki: z tytułu należnego czynszu najmu nieruchomości prywatnej.

Wierzytelność Spółki wobec Wnioskodawcy: poniesione nakłady na nieruchomość.

Mechanizm rozliczenia: Zamiast dokonywania fizycznych przelewów pieniężnych, strony składają oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (zgodnie z art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego).

W dacie skutecznego dokonania kompensaty:

Zobowiązanie Spółki do zapłaty czynszu wygasa.

Po stronie Wnioskodawcy powstaje przychód z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), ponieważ wierzytelność została „skonsumowana” – Wnioskodawca wzbogacił się o wartość zmniejszenia swojego długu wobec Spółki.

Ad. 38. Będzie to najem prywatny - najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotowa nieruchomość stanowi jego majątek prywatny i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w ramach jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto, najem ten nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły w ramach struktur przedsiębiorstwa, a jedynie jako forma racjonalnego zarządzania własnym majątkiem osobistym.

Ad. 39. Na dzień dzisiejszy umowa nie została sporządzona, aktualnie planowane jest rozliczenie miesięczne oraz zawarcie umowy na czas nieokreślony. Umowa będzie przewidywać, że zapłata czynszu nastąpi w drodze kompensaty (potrącenia umownego) a Wynajmujący będzie dokumentował należny czynsz poprzez wystawianie faktur (zgodnie z przepisami o VAT). Umowa będzie też zawierać standardowe postanowienia.

Pytania

Pytanie nr 1 (VAT - prawo do odliczenia)

Czy Wnioskodawcy, będącemu czynnym podatnikiem VAT, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość stanowiącą jego majątek prywatny, jeżeli nieruchomość ta będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego najmu na rzecz Spółki?

Pytanie nr 2 (VAT - najem prywatny)

Czy odpłatne udostępnienie nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, realizowane poza pozarolniczą działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT (najem prywatny), stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pytanie nr 3 (VAT - kompensata)

Czy w przypadku rozliczenia należności z tytułu czynszu najmu poprzez kompensatę z należnościami Wnioskodawcy wobec Spółki, Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych, tj. czy rozliczenie należności w drodze kompensaty stanowi uregulowanie zobowiązania, które umożliwia Wnioskodawcy realizację prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ustawy o VAT na zasadach określonych w art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT? (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Pytanie 4 (VAT - termin zwrotu podatku)

Czy w przypadku gdy w danym okresie rozliczeniowym kwota podatku naliczonego wynikająca z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych przewyższy kwotę podatku należnego z tytułu odpłatnego najmu nieruchomości na rzecz Spółki, Wnioskodawcy przysługuje zwrot nadwyżki podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni, o którym mowa w art. 87 ust. 2 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. (VAT - Prawo do odliczenia VAT przez Wnioskodawcę)

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje mu prawo do odliczenia VAT naliczonego od nabycia nakładów inwestycyjnych, mimo że nieruchomość stanowi majątek prywatny.

Decydujące znaczenie ma związek nabycia z czynnościami opodatkowanymi, a nie formalna kwalifikacja majątku jako prywatnego [art. 86 ust. 1 ustawy o VAT]. Zgodnie z tym przepisem, prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W opisanym stanie faktycznym: Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Nabyte nakłady (towary i usługi) są ściśle powiązane z nieruchomością, która będzie generować obrót opodatkowany (faktury za najem wystawiane Spółce ze stawką 23%).

Istnieje zatem bezsporny, bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy między wydatkiem a działalnością opodatkowaną. W świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) oraz krajowych sądów administracyjnych, fakt, że nieruchomość należy do majątku prywatnego (nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych w JDG), nie stanowi przeszkody dla odliczenia VAT. Kluczowy jest zamiar wykorzystania składnika majątku do czynności opodatkowanych.

Podatnik, działając jako taki, może nabyć towary do swojego majątku prywatnego, a następnie przeznaczyć je do najmu, co daje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tymi nakładami.

Podstawową cechą podatku VAT jest jego neutralność dla przedsiębiorcy. Skoro Wnioskodawca przejmuje na siebie obowiązek naliczenia podatku należnego z tytułu najmu (obciąża Spółkę podatkiem VAT), to musi mieć prawo do odliczenia podatku, który „został zaszyty” w nakładach niezbędnych do świadczenia tej usługi. Pozbawienie Wnioskodawcy tego prawa prowadziłoby do nieuzasadnionego opodatkowania konsumpcji na etapie inwestycji, co jest sprzeczne z istotą VAT.

Nabywane nakłady (remont domu, domki całoroczne, prace ziemne) podnoszą standard i wartość użytkową nieruchomości, co bezpośrednio wpływa na możliwość uzyskania wyższego czynszu najmu od Spółki. Wydatki te są więc ekonomicznie uzasadnione i niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie najmu.

Ponieważ nabyte od Spółki nakłady będą służyły wyłącznie sprzedaży opodatkowanej (najem), a Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, spełnione zostaną wszystkie ustawowe przesłanki warunkujące prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca będzie wykorzystywał nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT - odpłatnego najmu na rzecz Spółki, dokumentowanego fakturami VAT. Tym samym spełniony jest warunek funkcjonalny do odliczenia podatku naliczonego.

Ad 2. (VAT - Najem prywatny a VAT)

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatny najem nieruchomości na rzecz Spółki, nawet jeśli realizowany poza działalnością gospodarczą w rozumieniu PIT, podlega opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Najem nieruchomości, ze swej natury, ma charakter ciągły i zarobkowy, co automatycznie wpisuje go w tę definicję. Definicja działalności gospodarczej w ustawie o VAT jest autonomiczna względem definicji zawartej w ustawie o PIT czy ustawie Prawo przedsiębiorców. Oznacza to, że dana czynność może nie być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu PIT (ze względu na decyzję podatnika o pozostawieniu składnika w majątku prywatnym), a jednocześnie być uznana za działalność gospodarczą na gruncie VAT.

Wnioskodawca jest już zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT z tytułu prowadzonej JDG. Zgodnie z zasadą jedności podatnika, osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą jest jednym podatnikiem VAT. Nie może ona występować w obrocie jako „podatnik VAT” w ramach firmy i „nie-podatnik” w ramach najmu prywatnego, jeżeli ten najem ma charakter odpłatny i ciągły. Wszystkie czynności opodatkowane wykonywane przez tę osobę (zarówno w ramach JDG, jak i najmu prywatnego) muszą być objęte jednym systemem rozliczeń VAT.

Skoro najem stanowi usługę świadczoną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu VAT), a Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem tego podatku, to usługa ta podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla danego przedmiotu najmu (zasadniczo 23% dla najmu na cele komercyjne Spółki).

Fakt rozliczania najmu w ramach tzw. „najmu prywatnego” (ryczałt w PIT) nie zwalnia Wnioskodawcy z obowiązku naliczania podatku VAT od tej czynności. Działanie to jest spójne z orzecznictwem sądów administracyjnych i praktyką organów podatkowych, które uznają najem majątku prywatnego za odpłatne świadczenie usług podlegające VAT. Najem stanowi odpłatne świadczenie usług i - przy braku zastosowania zwolnienia - podlega opodatkowaniu VAT. W przedmiotowym stanie faktycznym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma zastosowania, gdyż najem nie jest realizowany na cele mieszkaniowe najemcy.

Ad. 3 (ostatecznie przedstawione w uzupełnienie wniosku)

Rozliczenie należności w drodze kompensaty (potrącenia) nie wpływa ani na prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ani na moment jego realizacji.

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego powstaje na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT, niezależnie od formy uregulowania zobowiązania. Kompensata stanowi jedynie formę wygaśnięcia zobowiązania i jest równoważna zapłacie. Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczenie należności za czynsz najmu poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności nie wpływa na prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego ani na moment jego realizacji.

Ad. 4. (VAT - termin zwrotu podatku)

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym przysługuje mu prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy w terminie 60 dni.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w danym okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy.

W myśl art. 87 ust. 2 ustawy o VAT, zwrot różnicy podatku następuje co do zasady w terminie 60 dni od dnia złożenia deklaracji podatkowej.

W analizowanym przypadku:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, nabyte nakłady inwestycyjne są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego najmu nieruchomości na rzecz Spółki, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, transakcja nabycia nakładów inwestycyjnych jest dokumentowana prawidłowo wystawioną fakturą VAT.

Spełnione są zatem wszystkie przesłanki materialne do skorzystania z prawa do zwrotu podatku VAT w terminie podstawowym, tj. 60 dni.

Jednocześnie fakt, iż rozliczenia pomiędzy stronami dokonywane są w drodze kompensaty wzajemnych należności (czynsz najmu oraz raty za nabycie nakładów inwestycyjnych), pozostaje bez wpływu na prawo do zwrotu podatku VAT oraz termin jego dokonania. Kompensata stanowi jedynie formę uregulowania zobowiązań cywilnoprawnych i nie eliminuje istnienia zobowiązania ani należności w rozumieniu przepisów ustawy o VAT [art. 498 Kodeksu cywilnego].

W konsekwencji, w przypadku wykazania w deklaracji podatkowej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, Wnioskodawcy przysługuje zwrot podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni od dnia złożenia deklaracji, zgodnie z art. 87 ust. 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w podatku od towarów i usług w zakresie:

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość – jest prawidłowe,

-uznania Pana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą z tytułu wynajmu nieruchomości na rzecz Spółki oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności udostępniania nieruchomości Spółce – jest prawidłowe,

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, które będą rozliczane w ramach kompensaty wzajemnych należności, na zasadach określonych w art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT – jest prawidłowe,

-prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Według art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć również należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Podkreślenia również wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie obrotu lub najmu nieruchomości. W ramach majątku prywatnego zakupił Pan nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, 1-kondygnacyjnym z użytkowym poddaszem, podpiwniczonym, murowanym, wybudowanym w 1986 r. (i od tego okresu zamieszkiwanym). Następnie zakupił Pan również domki całoroczne, każdy po 30 mkw, składające się z 2 sypialni na max 4 osoby, łazienki i aneksu kuchennego. Dodatkowo Pan i Pana żona są wspólnikami spółki, w której również pełnią funkcje zarządcze. Z uwagi, iż zakupiony dom był stary wymagał remontu. Koszty tego remontu pokryła Spółka, w której wspólnikami są właściciele działki i domu, czyli m.in. Pan. Spółka pokryła również koszt robót ziemnych w ogrodzie takich jak np. odwodnienie, hydroizolacja, plantowanie gruntu, stworzenie muru oporowego, wylanie betonu, utwardzenie terenu itp. Nakłady te były również na domki zakupione przez Pana. Budynek mieszkalny jednorodzinny oraz domki całoroczne nie stanowią składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość została udostępniona Spółce na podstawie ustnej umowy użyczenia, w nieodpłatne użytkowanie. Nieruchomości nie są wykorzystywane w Pana działalności, Spółce zostały użyczone jako z majątku prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną Pana działalnością, stanowią majątek prywatny. Będzie Pan najmował nieruchomości na rzecz Spółki na czas nieokreślony. Transakcja najmu nieruchomości będącej przedmiotem wniosku zostanie skalkulowana z uwzględnieniem realiów rynkowych. Cena (czynsz) zostanie ustalona na poziomie, który zaakceptowałyby podmioty niezależne w porównywalnych okolicznościach gospodarczych. W celu rynkowego skalkulowania wynagrodzenia uwzględnione zostaną konkretnie następujące parametry:

-wysokość czynszu zostanie odniesiona do aktualnych stawek rynkowych za 1 m2 powierzchni o podobnym standardzie i przeznaczeniu, obowiązujących w danej lokalizacji (mikroregionie),

-stawka będzie uwzględniać specyficzne cechy nieruchomości, takie jak: powierzchnia, stan techniczny budynków, dostępność infrastruktury (media, place, udogodnienia, atrakcje), a także przeznaczenie nieruchomości,

-kalkulacja bierze pod uwagę okres, na jaki umowa zostaje zawarta, podział kosztów eksploatacyjnych między stronami.

Relacja czynszu najmu do wydatków ponoszonych na nieruchomość oraz zwrot z nakładów inwestycyjnych zostaną skalkulowane w oparciu o:

-miesięczny czynsz najmu, który zostanie ustalony na poziomie, który w pełni pokryje bieżące wydatki operacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości (takie jak: podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty zarządu),

-Roczny obrót z tytułu najmu będzie stanowił ok. 10% całkowitej wartości poniesionych nakładów inwestycyjnych.

Planuje Pan czynsz stały, jednak nie wyklucza Pan, że w umowie może być wprowadzony zapis o tym, że Strony przewidują możliwość renegocjacji stawki bazowej w przypadku istotnych zmian koniunktury na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych. Przy kalkulacji kwoty czynszu najmu uwzględni się szereg czynników o charakterze rynkowym, technicznym oraz finansowym, które determinują wartość użytkową nieruchomości. Do kluczowych czynników należą: analiza stawek ofertowych i transakcyjnych za wynajem nieruchomości o podobnym przeznaczeniu w danym regionie. Kalkulacja uwzględni standard wykończenia i wyposażenie obiektu. Kalkulacja uwzględni wartość nakładów poniesionych na dostosowanie do najmu nieruchomości. Weźmie się pod uwagę wysokość stałych kosztów utrzymania nieruchomości obciążających Wynajmującego. Zwrot nakładów poniesionych na przedmiotowe nieruchomości, planuje Pan, że będzie to ok 10 lat. W ciągu miesiąca otrzyma Pan zwrot, około 0,83% nakładów, w ciągu roku będzie to około 10% rocznie. Powiązania między Panem a Spółką nie będą miały wpływu na warunki i charakter całej transakcji, wszystko zostanie ustalone w oparciu o realia rynkowe. Na dzień dzisiejszy umowa nie została sporządzona, aktualnie planowane jest rozliczenie miesięczne oraz zawarcie umowy na czas nieokreślony. Umowa będzie przewidywać, że zapłata czynszu nastąpi w drodze kompensaty (potrącenia umownego) a Wynajmujący będzie dokumentował należny czynsz poprzez wystawianie faktur (zgodnie z przepisami o VAT). Umowa będzie też zawierać standardowe postanowienia. Zamiast dokonywania fizycznych przelewów pieniężnych, strony składają oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (zgodnie z art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego). Zobowiązanie Spółki do zapłaty czynszu wygasa.

Pana wątpliwości dotyczą m. in. ustalenia czy odpłatne udostępnienie nieruchomości przez Pana na rzecz Spółki, stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Najem został zdefiniowany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 659 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy – płacenie umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy. Czynsz stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.

Zatem – na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy zatem stwierdzić, że wykonywana przez Pana czynność najmu nieruchomości na gruncie ustawy wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Na gruncie przepisów ustawy działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku nieruchomości) w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co w okolicznościach rozpatrywanej sprawy ma miejsce. Spełnione są więc przesłanki, o których mowa w art. 15 ust. 2 ustawy wskazujące, że opisane we wniosku czynności polegające na najmie ww. nieruchomości wpisują się w definicję działalności gospodarczej, a Pan jest podatnikiem z tego tytułu w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Reasumując, skoro świadczone przez Pana ww. usługi będą wykonywane odpłatnie – w odniesieniu do tych usług – będzie Pan działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a ww. czynności – jako usługi zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy – będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy oraz nieruchomości o charakterze niemieszkalnym.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·świadczenie usługi na własny rachunek,

·charakter mieszkalny nieruchomości,

·mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z okoliczności sprawy wynika, że będzie Pan najmował nieruchomości na rzecz Spółki na czas nieokreślony. Następnie Spółka będzie dokonywała podnajmu tych nieruchomości. Spółka będzie uzyskiwać bezpośrednią korzyść gospodarczą w postaci prawa do odpłatnego korzystania z nieruchomości oraz czerpania przychodów z jej dalszego podnajmu. Celem dalszego najmu przez Pana nieruchomości nie będą cele mieszkaniowe, tylko celem tego najmu będzie dalszy podnajem.

Jak już wyżej wskazano, usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Pana usługi najmu nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem, usługi najmu nieruchomości na rzecz Spółki będą stanowiły czynności podlegające opodatkowaniu VAT, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Stosownie do treści ww. przepisu:

Według art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:

Przy czym, co również istotne, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 13 ustawy:

Zatem, prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury lub dokumentu celnego, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz nieruchomości będzie Pan wynajmował na rzecz Spółki na podstawie umowy najmu, która to czynność – jak rozstrzygnięto wyżej – odpłatne udostępnianie nieruchomości na rzecz Spółki (odpłatne usługi najmu) będzie stanowiła czynności podlegające opodatkowaniu VAT, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku. Nakłady poczynione na nieruchomość będą miały zatem związek z wykonywanymi przez Pana czynnościami opodatkowanymi.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego od nakładów poczynionych na nieruchomość będą spełnione, ponieważ nieruchomość będzie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem będzie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość. Prawo to będzie przysługiwało Panu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również możliwości o odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, które będą rozliczane w ramach kompensaty wzajemnych należności, na zasadach określonych w art. 86 ust. 10 i nast. ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 498 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 486 § 2 Kodeksu cywilnego:

Wzajemna kompensata wierzytelności, polega na zaliczeniu jednej wierzytelności na poczet drugiej – zwana jest również potrąceniem. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie, czyli kompensata wierzytelności, następuje wówczas, jeżeli jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem tej drugiej strony. Na skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Nie dochodzi do efektywnej zapłaty w pieniądzu. Pomimo, iż potrącenie dotyczy zobowiązania do świadczeń tego samego rodzaju, nie prowadzi do ich realizacji, a jedynie do zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej, co w rezultacie skutkuje zaspokojeniem wierzyciela i osiągnięciem przez to celu zobowiązania. Na skutek potrącenia wierzytelności obydwu stron umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie wierzytelności jest więc jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia przez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami.

Ponadto, poza potrąceniem ustawowym wynikającym z ww. art. 498 Kodeksu cywilnego, prawu polskiemu znane jest również potrącenie umowne, które podstawę prawną czerpie z zasady swobody umów zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że potrącenie umowne, jako umowa nienazwana, może być swobodnie kształtowane przez strony, w związku z czym jest zawierane na warunkach ustalonych przez strony danego stosunku prawnego.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan zawrzeć umowę ze Spółką w ramach której, zapłata czynszu nastąpi w drodze kompensaty (potrącenia umownego). Wynajmujący będzie dokumentował należny czynsz poprzez wystawianie faktur (zgodnie z przepisami o VAT). Zamiast dokonywania fizycznych przelewów pieniężnych, strony składają oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (zgodnie z art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego). Zobowiązanie Spółki do zapłaty czynszu wygasa.

Zauważenia wymaga, że przepisy ustawy o VAT nie wiążą prawa do odliczenia podatku naliczonego ze źródłem pochodzenia środków finansowych przeznaczonych na zakup towarów i usług, przy nabyciu których podatek został naliczony. Przepisy ustawy nie wykluczają prawa do odliczenia podatku naliczonego w zależności od ustalonego miedzy kontrahentami sposobu płatności.

Dla ustalenia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego podstawowe znaczenie ma związek dokonanych zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, przy czym przy ustalaniu tego prawa należy mieć na uwadze ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy.

Jak wskazano wyżej, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak rozstrzygnięto wyżej – odpłatne usługi najmu nieruchomości na rzecz Spółki będą stanowiły czynności podlegające opodatkowaniu VAT, niekorzystające ze zwolnienia od tego podatku. Nakłady poczynione na nieruchomość będą miały zatem związek z wykonywanymi przez Pana czynnościami opodatkowanymi. Tym samym, będzie miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu wydatków związanych z nakładami na nieruchomość, które będą rozliczane w ramach kompensaty wzajemnych należności.

Zaznaczyć należy, że prawo do odliczenia powstaje w związku z powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu czynności będącej źródłem podatku naliczonego. Zatem jeżeli obowiązek podatkowy z tytułu danej czynności powstanie u dostawcy towarów czy usług, to u podatnika będącego odbiorcą tej czynności powstanie także prawo do odliczenia (którego źródłem jest ta właśnie czynność).

Natomiast, o ile podstawą odliczenia podatku będzie powstanie obowiązku podatkowego u dokonującego dostawy lub świadczącego usługi, możliwość zrealizowania prawa do odliczenia nastąpi za okres otrzymania faktury.

Tym samym, będzie przysługiwało Panu w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów i usług powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma Pan fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 w zw. z art. 86 ust. 10 ustawy) lub w jednym z trzech następnych okresów rozliczeniowych (art. 86 ust. 11 ustawy).

W przypadku, gdy nie dokona Pan odliczenia podatku naliczonego w ww. terminach, będzie miał Pan prawo dokonać korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia podatku lub za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego (art. 86 ust. 13 ustawy).

W świetle powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3, należało uznać za prawidłowe

Pana wątpliwości dotyczą także prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT na rachunek bankowy w terminie 60 dni.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 87 ust. 2 ustawy (obowiązującego do 31 stycznia 2026 r.):

Na podstawie art. 87 ust. 2 ustawy (obowiązującego od 1 lutego 2026 r.):

Zgodnie z art. 87 ust. 5 ustawy:

Jak stanowi art. 87 ust. 5a ustawy:

Cytowane wyżej przepisy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zwrot różnicy zgodnie z tym przepisem następuje w terminie 40 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika.

Jednocześnie z powyższych uregulowań prawnych wynika, iż 40-sto dniowego terminu zwrotu nie będzie można zastosować, co do zasady, do tych podatników, którzy w okresie rozliczeniowym nie dokonali czynności opodatkowanych. W tym przypadku termin na dokonanie zwrotu wynosi 180 dni.

Natomiast z art. 87 ust. 5a ustawy wynika, że ustawodawca pozwala podatnikom, którzy w danym okresie w ogóle nie dokonywali żadnych czynności opodatkowanych, na uzyskanie zwrotu bezpośredniego. Zwrot ten będzie następował na umotywowany wniosek podatnika.

Zatem ww. termin może zostać skrócony do 60 dni na sporządzony na piśmie wniosek podatnika i pod warunkiem, że podatnik złoży zabezpieczenie majątkowe w kwocie odpowiadającej kwocie wnioskowanego zwrotu podatku.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, tj. jeśli wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym będzie Pan mógł ubiegać się o zwrot podatku w terminie określonym w ww. przepisach. Tym samym, zgodnie z art. 87 ust. 2 ustawy, będzie przysługiwał Panu zwrot różnicy podatku VAT w terminie 40 dni od dnia złożenia rozliczenia. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że zwrot podatku, w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym jest uzależniony od ostatecznej decyzji naczelnika urzędu skarbowego, po spełnieniu wszystkich wymogów określonych w przepisach art. 86 i art. 87 ustawy.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że termin 40 dni jest podstawowym terminem zwrotu, licząc od dnia złożenia rozliczenia (deklaracji za właściwy okres rozliczeniowy) przez podatnika, z tym że przepisy przewidują również możliwość przeprowadzenia przed dokonaniem zwrotu tzw. postępowania wyjaśniającego czy też postępowania sprawdzającego, gdy zasadność zwrotu wymaga dodatkowego sprawdzenia. Natomiast tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach podanego przez Pana zdarzenia przyszłego. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Ponieważ Pana wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego oraz z okoliczności sprawy wynika, że transakcja nabycia nakładów jeszcze nie nastąpiła (wskazał Pan, że obecnie Spółka zamierza sprzedać Panu poniesione nakłady inwestycyjne), zatem oceny prawnej ww. sytuacji dokonano wg stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Z uwagi na powołanie przez Pana treści przepisu art. 87 ust. 2 ustawy obowiązującego do 31 stycznia 2026 r., który uległ zmianie z dniem 1 lutego 2026 r., Pana stanowiska uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja dotyczy wniosku w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.