Interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.255.2026.3.ESZ

Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nastąpi w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 28 kwietnia 2026 r. (wpływ 29 kwietnia 2026 r.) i z 5 maja 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca tuż przed wybuchem pandemii COVID-19, tj. w lutym 2020 r. nabył wraz z żoną B.B. działkę budowlaną położoną w miejscowości (..), KW nr (…).

Wnioskodawca wraz z żoną rozważali różne scenariusze wykorzystania tej działki zarówno na własne cele mieszkaniowe, jak i na cele działalności gospodarczej.

Nabycia małżonkowie dokonali do majątku wspólnego, ale ze względu na fakt, że żona Wnioskodawcy prowadziła wówczas jednoosobową działalność gospodarczą (NIP (…)), by zabezpieczyć możliwość wykorzystania z gruntu na cele działalności, poprosili także o dopisanie informacji o nabyciu na tę działalność. Działka została kupiona od firmy i Wnioskodawca wraz z żoną za jej zakup zapłacili VAT w wysokości 23%.

Na tej działce stał stary budynek i z biegiem czasu okazało się, że są do niego podrzucane w dużej ilości śmieci i różne odpady. Wnioskodawca wraz z żoną postanowił więc oczyścić działkę i biorąc pod uwagę różne scenariusze zabezpieczenia przyszłości rodziny, w tym dzieci, postanowił podzielić działkę na pół.

Przez cały czas faktura kupna nie została w żaden sposób wykorzystana do działalności żony Wnioskodawcy, wpisana do majątku firmy, czy też amortyzowana, ani żona Wnioskodawcy nie odliczyła podatku dochodowego bądź VAT, ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną nadal nie podejmował decyzji o wykorzystaniu gruntu na cele działalności.

Obecnie minął już okres 5 lat od otrzymania faktury, który umożliwiałby zaksięgowanie otrzymanego dokumentu.

Niestety, zmiana sytuacji gospodarczej oraz zmiana sytuacji życiowej wynikająca z pojawienia się dzieci spowodowały, iż żona Wnioskodawcy zmuszona była zawiesić, a następnie zamknąć swoją działalność gospodarczą. Jednocześnie z uwagi na kolejne nieprzewidziane okoliczności Wnioskodawca wraz z żoną wyprowadził się z Województwa (…) i zamieszkał z rodziną w (…).

Działka nie jest przez Wnioskodawcę i jego żonę użytkowana, a z uwagi na fakt, że nie została ogrodzona, zaczęła stanowić kłopot, gdyż okoliczni mieszkańcy traktują ją jako teren przejazdu i wysypują ziemię z okolicznych budów.

Wnioskodawca wraz z żoną z ww. powodów obecnie rozważa sprzedaż działki.

Co istotne, Wnioskodawca wraz z żoną nigdy wcześniej nie kupował ani nie sprzedawał żadnych działek budowlanych. Wnioskodawca chce być pewny, co do sytuacji podatkowej związanej z przedmiotem sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwania Organu wskazał Pan:

1.Czy przedmiotem sprzedaży będzie działka przed podziałem, czy działki już wydzielone (proszę o wskazanie numeru ewidencyjnego działki przed podziałem i ewentualnie działek po podziale, które będą przedmiotem sprzedaży).

We wniosku wskazał Pan:

„(…) postanowiliśmy podzielić działkę na pół. (…)”

Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną dokonali podziału działki, ponieważ chcieli ją przeznaczyć na cele rodzinne (mają obecnie trójkę dzieci). Działki po podziale mają numery: 1 i 2. Numer księgi wieczystej (…). Decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości uzyskali pod koniec 2022 r. (na początku 2022 r. urodziło się im drugie dziecko).

2.Jeśli podział działki już nastąpił, to kiedy miało to miejsce i ile działek powstało z tego podziału?

Odpowiedź: Jak wyżej w 2022 r. zostały wydzielone dwie działki o numerach 1 i 2.

3.W jaki sposób Pan oraz Pana żona wykorzystywaliście/wykorzystujecie obecnie nabytą działkę oraz działki powstałe w wyniku jej podziału, będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu nabycia - jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób działki zaspokajały Pana i żony potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żona działkę zakupili, nie posiadając dzieci. Potem się one pojawiły: córka pod koniec 2020 r. a w 2022 syn. To zmieniło ich całe poprzednie plany. Z tego tytułu dla zabezpieczenia ich przyszłości małżonkowie podzielili działkę na połowę. W planach mieli budowę domów dla dzieci. Okresowo działka służyła Wnioskodawcy po prostu do spędzania czasu na świeżym powietrzu. Niedaleko znajdują się las i wiele terenów spacerowych.

4.Czy nabyta w 2020 r. działka oraz działki powstałe w wyniku jej podziału, będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy, bądź innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

• w jakim okresie działka/działki była udostępniana osobom trzecim,
• czy była udostępniana odpłatnie czy nieodpłatnie?
• kto był/jest stroną zawartych umów (Pan, Pana żona, oboje Państwo)?

Odpowiedź: Od momentu nabycia aż do chwili obecnej działki nie były wynajmowane ani dzierżawione. Wnioskodawca ani jego żona nie podpisywał żadnych umów z osobami trzecimi na wykorzystywanie czy udostępnianie tych działek.

5.Czy dokonał Pan już rozbiórki starego budynku znajdującego się na działce w momencie jej nabycia (kiedy)?

Odpowiedź: Tak, w roku 2022 Wnioskodawca wraz z żoną zdecydowali się na uprzątnięcie działki i rozbiórkę znajdującego się budynku oraz wyczyszczenie z kilku drzew i tzw. samosiejek. Było to spowodowane faktem, że do ww. budynku oraz na teren samej działki były regularnie podrzucane śmieci w postaci starych opon, tworzyw sztucznych i innych odpadów. Budynek też stanowił zagrożenie. Z uwagi na długotrwałe wystawienie na czynniki zewnętrzne popadł w ruinę, częściowo zawalił się dach.

6.Czy do momentu sprzedaży działki/działek po podziale (będących przedmiotem sprzedaży) podjął Pan/podejmie jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości działki/działek np. przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie działek po ich wydzieleniu, wydzielenie dróg wewnętrznych, itp.? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to były/będą czynności.

Odpowiedź: Nie , Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmował żadnych ww. czynności. Działki nie są ogrodzone ani uzbrojone, nie dokonywał też wydzielenia dróg wewnętrznych itp.

7.Czy dla działki/działek po podziale występował Pan np. o pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną nie występował o pozwolenie na budowę i nie planował występowania o taką zgodę. Po przeprowadzce do (…) zaplanował sprzedaż działek.

8.Czy w związku z planowaną sprzedażą posiadanych udziałów w działkach zawarł/zamierza Pan zawrzeć z nabywcą (sp. z o.o.) przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to:

• jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie działki/działek po podziale będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym;
• jakie zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki? Prosimy wskazać jakie obowiązki i prawa wynikają z niej dla każdej ze stron?

Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać działkę/działki, ale nie miał zaplanowanych poszukiwań firm jako potencjalnych podmiotów nabywających. Planował sprzedać osobie prywatnej lub firmie. Nie sporządził jeszcze umowy przedwstępnej.

9.Czy udzielił Pan/planuje udzielić nabywcy lub innemu niż nabywca podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki/działek po podziale, jeśli tak, to:

• należy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności podejmował/podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje).

Odpowiedź: Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca wraz z żoną nie mieszka już w (…), zaplanowany został udział pośrednika nieruchomości, który w ich imieniu miałby działkę pokazywać oraz pomóc w kwestiach formalnych, takich jak zorganizowanie kancelarii notarialnej, przygotowanie umowy przedwstępnej.

10.Czy Pana żona w momencie nabycia w 2020 r. opisanej działki była czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej? Jaka to była działalność (opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku)?

Odpowiedź: Żona Wnioskodawcy prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą, z uwagi na fakt podejmowania przez nią pracy jako kierownik budowy. Była wtedy czynnym podatnikiem VAT. Pod koniec 2020 r. urodziła się córka. W związku z tym żona Wnioskodawcy zrezygnowała z pracy i już w 2020 r. zawiesiła a następnie zamknęła działalność gospodarczą. Wówczas też zapadła decyzja o pozostawieniu działki w majątku rodzinnym. Następnie po pojawieniu się syna w 2022 r. Wnioskodawca wraz z żoną podzielili działkę na dwie mniej więcej równe działki dla zabezpieczenia ich przyszłości.

11.Czy Pan prowadził kiedykolwiek działalność gospodarczą, z tytułu której był Pan/jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT i czy wykorzystywał Pan w swojej działalności nabytą w 2020 r. działkę (jeśli tak, to jak była wykorzystywana ta działka)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nigdy do tej pory nie prowadził działalności gospodarczej.

12.Czy Panu lub Pana żonie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia w 2020 r. działki?

Odpowiedź: Żonie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Żona jednak, tak jak nadmieniono w poprzedniej wiadomości, nie skorzystała z tego prawa. Nigdy też nie wciągnęła działki w majątek firm, co było związane ze zmianą planów życiowych i koniecznością zawieszenia, a następnie zamknięcia działalności gospodarczej.

13.Czy w celu znalezienia nabywców na działkę/działki po podziale będzie Pan podejmował bądź już Pan podjął aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia np. reklama w internecie, prasie, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp.)? Jak Pan poszukuje/będzie poszukiwał nabywców?

Odpowiedź: Tak jak nadmieniono powyżej, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca wraz z żoną wyprowadzili się z (…) i mieszkają obecnie w (…), Wnioskodawca nie może osobiście zająć się sprzedażą działki/działek. Wnioskodawca wraz z żoną nie podejmował/nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych poza ogłoszeniami w internecie, czy udziałem pośrednika (agencji nieruchomości).

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji sprzedaż działek nie podlega podatkowi VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w zaistniałej sytuacji sprzedaż działek nie podlega podatkowi VAT, ponieważ jest to zarządzanie jego majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działki zakupionej w 2020 r., podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że w 2020 r. nabył Pan wraz z żoną działkę budowlaną do majątku wspólnego z możliwością wykorzystania gruntu na cele działalności gospodarczej żony, która w momencie jej nabycia prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą (kierownik budowy) i była czynnym podatnikiem VAT. Działka została zakupiona od firmy i został zapłacony VAT w wysokości 23%. Działka nie została w żaden sposób wykorzystana do działalności gospodarczej ani Pana, bo jej Pan nigdy nie prowadził, ani żony, gdyż ze względu na narodziny dziecka pod koniec 2020 r. żona zrezygnowała z pracy i już w 2020 r. zawiesiła, a następnie zamknęła działalność gospodarczą. Pana żona nigdy nie zaliczyła działki do majątku firmy, nie amortyzowała jej oraz nie odliczyła podatku VAT od jej zakupu.

Na działce w momencie zakupu stał stary budynek, który w 2022 r. został przez Pana rozebrany ze względu na to, że był w złym stanie technicznym, groził zawaleniem i przez okolicznych sąsiadów był traktowany jako miejsce składowania odpadów budowlanych. Po narodzinach syna w 2022 r. i przeprowadzce do innego miasta Wnioskodawca wraz z żoną podzielił działkę na dwie działki o nr 1 i 2 głównie w celu zabezpieczenia przyszłości swoich dzieci.

Działka przed podziałem, ani działki nr 1 i nr 2 powstałe w wyniku jej podziału nie były przez Pana ani żonę wynajmowane, dzierżawione ani udostępniane osobom trzecim, nie są przedmiotem żadnej zawartej przez Pana umowy przedwstępnej. Niepodjął Pan i nie podejmie żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości działek np. przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie działek po ich wydzieleniu, wydzielenie dróg wewnętrznych. Nie występował Pan dla działek o pozwolenie na budowę i nie planował występowania o taką zgodę. Nie podejmował Pan i nie zamierza podejmować żadnych działań marketingowych poza umieszczaniem ogłoszeń o chęci sprzedaży w internecie czy skorzystaniem z usług pośrednika agencji nieruchomości. Pomoc pośrednik jest konieczna ze względu na to, że przeprowadził się Pan z (...) do (...) i nie może Pan osobiście zająć się sprzedażą działek, a pośrednik w Pana imieniu miałby działkę pokazywać potencjalnym klientom i pomagać w kwestiach formalnych takich jak zorganizowanie kancelarii notarialnej czy przygotowanie ewentualnej umowy przedwstępnej.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż udziału w działkach powstałych w wyniku podziału działki zakupionej w 2020 r. nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa udziału w działkach nr 1 i nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży udziału w wydzielonych działach nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej.

W stosunku do działki przed podziałem, ani do działek powstałych po podziale, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosił Pan nakładów w celu ich uatrakcyjnienia np. na wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, nie wynajmował ani nie dzierżawił Pan działki/działek po podziale, nie występował Pan o pozwolenie na budowę. Podział działki na 2 mniejsze był podyktowany wyłącznie zmianą planów życiowych, przeprowadzką do innego miasta i chęcią zabezpieczenia przyszłości dzieci (w planach była budowa domów dla dzieci). Co prawda, z wniosku wynika, że w celu znalezienia nabywców zamierza Pan skorzystać z pomocy pośrednika - agencji nieruchomości, lecz pomoc pośrednik jest konieczna ze względu na to, że przeprowadził się Pan z (…) do (…) i nie może Pan osobiście zająć się sprzedażą działek, a pośrednik w Pana imieniu miałby działkę pokazywać potencjalnym klientom i pomagać w kwestiach formalnych takich jak zorganizowanie kancelarii notarialnej czy przygotowanie ewentualnej umowy przedwstępnej.

Ponadto, należy podkreślić, że ani działka przed podziałem, ani działki po podziale nie były przez Pana ani Pana żonę wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy żony i tylko okresowo służyły po prostu do spędzania czasu na świeżym powietrzu, gdyż niedaleko znajdują się las i wiele terenów spacerowych.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach nr 1 i nr 2 nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działek wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie planuje podjąć takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży posiadanego udziału w działkach nr 1 i nr 2, skorzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku sprzedaż oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziału w działkach nr 1 i nr 2 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż działek nie podlega podatkowi VAT, ponieważ jest to zarządzanie Pana majątkiem prywatnym, uznaję zaprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaścicielki działek nr 1 i 2 powstałych w wyniku podziału działki nabytej w 2020 r.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.