Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.336.2026.1.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłegow podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Dnia (…)2026 Wnioskodawca sprzedał mieszkanie, znajdujące się w A ,przy ulicy B, za Repertorium A Nr (…) za cenę (…) zł. Sprzedaż mieszkania nie była dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Mieszkanie to Wnioskodawca nabył drogą darowizny od rodziców dnia (…)2021, za Repertorium A Nr (…), znajdowało się więc ono w majątku osobistym Wnioskodawcy pomimo pozostawania w związku małżeńskim od dnia (…)2020, w którym nieprzerwanie panuje ustawowa wspólność majątkowa. Sprzedaż ta jest objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na to, że nie upłynął ustawowy okres 5 lat. Jedyny koszt uzyskania dochodu jaki poniósł Wnioskodawca to koszt pośrednictwa agencji nieruchomości przy sprzedaży w kwocie (…) zł. W związku z tym dochód uzyskany ze sprzedaży to (…) zł. Dnia (…)2026 Wnioskodawca podpisał z żoną notarialną umowę przedwstępną na zakup lokalu mieszkalnego przy ulicy C, za Repertorium A nr (…). W lokalu tym Wnioskodawca planuje razem z żoną zamieszkać razem z trójką ich małoletnich dzieci (powierzchnia ok. (…) m2). Zgodnie z treścią umowy, przeniesienie własności lokalu ma nastąpić do (…)2026. Cena tego lokalu to (…) zł i zostanie ona zakupiona do majątku wspólnego małżeństwa Wnioskodawcy. Zakup Wnioskodawca sfinansuje z żoną środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania przy ul. B (tj. … zł) oraz środkami własnymi z majątku wspólnego w wysokości (…) zł. Oprócz tego lokalu, Wnioskodawca posiada jeszcze lokal mieszkalny w A, w majątku osobistym, o powierzchni ok. (…) m2, który nie jest zamieszkały.

Pytanie

Czy jeśli dojdzie do finalizacji zakupu mieszkania przy ulicy C do (…)2026 do majątku wspólnego małżeństwa Wnioskodawcy, cały dochód (… zł) uzyskany ze sprzedaży mieszkania przy ulicy B będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Czy nie ma tu znaczenia duża dysproporcja pomiędzy środkami z majątku osobistego a środkami z majątku wspólnego użytych do sfinansowania zakupu nowego mieszkania?

Czy fakt posiadania innego mieszkania w tym samym mieście nie wpływa na możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko Wnioskodawcy jest następujące - cały dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania (tj….) będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem przeniesienia własności nowego mieszkania (C) na Wnioskodawcę oraz jego żonę zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej. Stanowisko swoje Wnioskodawca motywuje następującymi argumentami:

1.Mieszkanie przy ul. C zostanie zakupione (przeniesienie własności) do (…)2026, a więc zostanie zachowany ustawowy termin 3 lat, w których należy wydatkować dochód na własne cele mieszkaniowe.

2.W mieszkaniu tym Wnioskodawca zamieszka na stałe razem z żoną oraz trójką małoletnich dzieci, jest to więc własny cel mieszkaniowy.

3.Nie ma znaczenia proporcja w jakiej środki pochodzą z majątku osobistego małżonka w stosunku do środków z majątku wspólnego na zakup mieszkania do majątku wspólnego. Oboje małżonków nabywają prawa do całości nieruchomości.

4.Fakt posiadania przez Wnioskodawcę w majątku osobistym mieszkania w tym samym mieście (A) nie wpływa na możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej, gdyż jest to mieszkanie o powierzchni około (…) m2, nie jest więc możliwe realizowanie w nim potrzeb mieszkaniowych małżeństwa z trójką małoletnich dzieci. Mieszkanie to faktycznie nie będzie przez nikogo zamieszkałe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionych informacji wynika, że (…)2026 r. sprzedał Pan mieszkanie znajdujące się na ulicy B w A. Sprzedaż mieszkania nie była dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Mieszkanie nabył Pan drogą darowizny od rodziców (…)2021 r. Znajdowało się ono w Pana majątku osobistym pomimo pozostawania w związku małżeńskim od (…)2020 r., w którym nieprzerwanie panuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

Zatem sprzedaż mieszkania – z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 powołanej ustawy:

Na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 cytowanej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Przy czym warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest wydatkowanie na cele mieszkaniowe konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub określonego prawa majątkowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a omawianej ustawy:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz wszelkiego rodzaju ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

W tym miejscu wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie w wyznaczonym terminie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Ze względu na przedmiot Pana zapytania, należy odnieść się do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 236). I tak, w myśl art. 31 § 1 tej ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

W myśl art. 35 ww. ustawy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie do art. 43 § 1 wskazanej ustawy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na zakup nieruchomości nabywanej do majątku wspólnego - przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że:

• w Pana związku małżeńskim obowiązuje wspólnota majątkowa,
• całość środków uzyskanych z opisanej sprzedaży mieszkania (składnika Pana majątku odrębnego) planuje Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe - zakup mieszkania, które zostanie nabyte przez Pana i Pana żonę jako nieruchomość wspólna,
• zakup mieszkania zostanie dokonany w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży mieszkania nabytego przez Pana do majątku osobistego,
• nieruchomość będzie przeznaczona do zamieszkania przez Pana i Pana rodzinę.

Zatem, dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bowiem całość środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczy Pana na zakup - do majątku wspólnego, lokalu mieszkalnego w celu zamieszkania w nim.

Dla zastosowania ww. zwolnienia nie ma w przedmiotowej sprawie znaczenia dysproporcja pomiędzy środkami z majątku osobistego a środkami z majątku wspólnego użytych do sfinansowania zakupu nowego mieszkania.

Prawa do ww. zwolnienia nie wyklucza również okoliczność, że jest Pan właścicielem drugiego mieszkania w A.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.