Interpretacja indywidualna z dnia 27 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDST2-1.4011.148.2026.4.KB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 20 marca oraz 4 i 20 maja 2026 r. (daty wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca planuje uzyskać przychody z najmu własnych lokali użytkowych, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości (patrz: umowa najmu to – czynsz najmu) oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych (patrz: umowa najmu to – opłaty administracyjne i opłaty za media) związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu, tzn.: koszty administracyjne lokalu obejmujące m.in.:

-fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów oraz inne remonty,

-koszty bieżącego utrzymania,

-media – części wspólne,

-opłata stała – podgrzanie wody,

-pogotowie lokatorskie,

-przeglądy obowiązkowe,

-ubezpieczenie budynku,

-utrzymanie czystości,

-utrzymanie windy,

-wywóz nieczystości,

-zarządzanie nieruchomością,

-Internet z tv.

Jest to stała wysokość co miesiąc, a wynajmujący pokrywa z tej kwoty opłaty za ww. usługi. Niezależnie od czynszu najmu i opłaty administracyjnej, Najemca, w okresie od dnia wydania Przedmiotu Najmu do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania niniejszej Umowy, albo faktycznego opróżnienia Przedmiotu Najmu, w zależności od tego, co nastąpi później, będzie ponosić dodatkowo następujące koszty – opłaty za media:

a.Energia elektryczna – na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych wyłącznie dla Obiektu Najmu, według stawek i zasad określonych w obowiązującej taryfie – za pośrednictwem Wynajmującego lub bezpośrednio na rachunek dostawcy usług, po przepisaniu urządzenia pomiarowego na Najemcę. Za energię elektryczną zużywaną do części wspólnych w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu Najmu w powierzchni ogólnej budynku.

b.Gaz – centralne ogrzewanie (C.O.) – w proporcji odpowiadającej udziałowi Powierzchni Użytkowej Obiektu Najmu w powierzchni ogólnej budynku – za pośrednictwem Wynajmującego na podstawie zainstalowanych urządzeń pomiarowych.

c.Zużycie wody zimnej, ciepłej i korzystanie z kanalizacji – na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych wyłącznie dla Obiektu Najmu, według stawek i zasad określonych w obowiązującej taryfie za pośrednictwem Wynajmującego lub w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu Najmu w powierzchni ogólnej budynku.

d.Łączność telefoniczna oraz internetowa – na podstawie rachunków operatora sieci telefonicznej lub odczytów z wewnętrznych urządzeń taryfikujących – bezpośrednio na rachunek dostawcy usług telekomunikacyjnych.

Wynajmujący będzie sprawdzał stan liczników. Na podstawie rzeczywistych odczytów Najemca będzie ponosił koszty energii elektrycznej, C.O., zużycia ciepłej i zimnej wody, rozliczanie nastąpi według stanu liczników. Wysokość tych opłaty jest zmienna, wynika ze zużycia, wynajmujący przekazuje te opłaty/kwoty gestorom mediów.

Uzupełnienie

Wnioskodawca doprecyzował, że w kontekście wynajmu lokali nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest to najem prywatny. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, ale nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu CEIDG. Lokale, które są przedmiotem wynajmu nie będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej tylko w ramach najmu prywatnego.

Lokale użytkowe nie stanowią majątku związanego z działalnością gospodarczą, wydatki nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, gdyż nie pozwala na to forma opodatkowania, jaką jest ryczałt ewidencjonowany. Lokale mogą być wynajmowane sp. z o. o., sp. j. bądź prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą, nazwy przyszłych najemców nie są znane. Najemcą w jednym z wynajmowanych lokali jest spółka jawna, z którą Wnioskodawca jest powiązany osobowo. Pozostałe lokale będą wynajmowane podmiotom, z którymi Wnioskodawca nie jest powiązany ani osobowo ani kapitałowo.

W lokalach, których dotyczy wniosek jest/będzie prowadzona działalność gospodarcza. Jednym z nich jest apteka, działalność medyczna. Lokale są wynajmowane wyłącznie w ramach najmu prywatnego. Lokale były wynajmowane w przeszłości w ramach działalności gospodarczej a następnie zostały wycofane do majątku prywatnego. Dlatego, na chwilę obecną najem jest prywatny.

Dodatkowo w odpowiedzi na pytania tut. organu zawarte w wezwaniu:

1)Czy koszty administracyjne lokalu obejmujące m.in.:

-fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów oraz inne remonty,

-koszty bieżącego utrzymania,

-media – części wspólne,

-opłata stała – podgrzanie wody,

-pogotowie lokatorskie,

-przeglądy obowiązkowe,

-ubezpieczenie budynku,

-utrzymanie czystości,

-utrzymanie windy,

-wywóz nieczystości,

-zarządzanie nieruchomością,

-Internet z tv,

– to opłaty, które Pan jako wynajmujący będzie pobierał od najemcy i przekazywał bezpośrednio na rachunek bankowy spółdzielni/wspólnoty/zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego za zarządzanie Pana lokalami użytkowymi, które są przedmiotem wniosku?

2)Czy jednak ww. opłaty administracyjne pozostaną w Pana dyspozycji, a opłaty wnoszone przez najemców będą gromadzone na funduszu celowym/remontowym stworzonym dla nieruchomości i Pan jako właściciel nieruchomości będzie rozliczać rachunki związane z ww. kosztami dokonując zapłaty bezpośrednio na konta bankowe wystawców tych rachunków?

Wnioskodawca wskazał, że jako osoba wynajmująca nie pobiera opłat do najemców i nie przekazuje wspólnocie (zarządcy nieruchomości), gdyż taka nie powstała. Opłaty są gromadzone na rachunku celowym i przekazywane dalej do gestorów.

Pytanie

Co w tak opisanym przykładzie stanowi podstawę opodatkowania?

W piśmie z 20 maja 2026 r. zostało doprecyzowane ww. pytanie w następujący sposób:

Czy podstawę opodatkowania stanowić będzie jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za najem lokalu użytkowego, co będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a zatem czy tylko to będzie stanowić podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie

Podstawę opodatkowania będzie stanowić jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za wynajem lokalu użytkowego, tj. czynsz najmu, bez opłaty administracyjnej oraz bez opłat za zużycie mediów, wysokość czynszu za wynajem lokalu użytkowego będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Należności ponoszone z tytułu opłat administracyjnych (na które składają się: fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji i inne remonty, koszty bieżącego utrzymania, media – części wspólne, opłata stała za podgrzanie wody, pogotowie lokatorskie, przeglądy obowiązkowe, ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, utrzymanie windy, wywóz nieczystości, zarządzanie nieruchomością) wraz z opłatami za media nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

Wnioskodawca stwierdził, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotów najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami (którzy wykonują ww. czynności) lub/i dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca jest zgłoszony do VAT.

W piśmie z 20 maja 2026 r. doprecyzował Pan, że podstawę opodatkowania będzie stanowić jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za wynajem lokalu użytkowego co będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a zatem tylko to będzie stanowić podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

·pozarolnicza działalność gospodarcza;

·najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

·zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz

·wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono, że:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Odnosząc się do powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Należy zwrócić uwagę, że konstrukcja opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodów. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów uzyskania przychodów, wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.

Natomiast ustawodawca wyraźnie wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (...) z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu)”.

Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Wynajmujący nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego własnych lokali użytkowych, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz opłaty eksploatacyjnej pobieranej w stałej wysokości, związanej z comiesięcznym utrzymaniem lokalu (tzw.: koszty administracyjne lokalu), obejmującej m.in.:

-fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów oraz inne remonty,

-koszty bieżącego utrzymania,

-media – części wspólne,

-opłata stała – podgrzanie wody,

-pogotowie lokatorskie,

-przeglądy obowiązkowe,

-ubezpieczenie budynku,

-utrzymanie czystości,

-utrzymanie windy,

-wywóz nieczystości,

-zarządzanie nieruchomością,

-Internet z tv,

gromadzonej na rachunku celowym. Pan jako wynajmujący pokrywa z tej kwoty opłaty za ww. usługi. Doprecyzował Pan, że jako osoba wynajmująca nie przekazuje ww. opłaty wspólnocie (zarządcy nieruchomości), gdyż taka nie powstała.

Niezależnie od czynszu najmu i opłaty administracyjnej, w związku z przedmiotem najmu najemca ponosi dodatkowo następujące koszty – opłaty za media, tj.: energię elektryczną, gaz, zużycie ciepłej i zimnej wody, korzystanie z kanalizacji oraz łączność telefoniczna i internetowa. Wysokość tych opłat jest zmienna, wynika ze zużycia. Przekazuje Pan te opłaty gestorom mediów.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu opisanych umów najmu.

Podkreślić trzeba, że przychodów z tytułu najmu prywatnego nie stanowią prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:

·bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz

·poniesione niezależnie od wynajmującego.

Niewątpliwie w analizowanej sprawie w ramach najmu obciąża Pan najemców nie tyko kosztami niezależnymi od Pana, jako właściciela lokali, tj. związanymi z aktywnością najemców w wyniku użytkowania przez nich lokali (opłaty za media, których wysokość jest zmienna i wynika ze zużycia, tj.: energia elektryczna, gaz, woda i korzystanie z kanalizacji oraz łączność telefoniczna i internetowa), ale również opłatami nazwanymi jako koszty administracyjne, obciążającymi wprost Pana, jako właściciela nieruchomości. Opłaty te pobiera Pan od najemców comiesięcznie w stałej wysokości oraz gromadzi na rachunku celowym, a następnie pokrywa z nich poszczególne należności za nabywane usługi (podobnie jak ma to miejsce przykładowo we wspólnotach mieszkaniowych). Zatem koszty przypadające na najemcę są oszacowane, bez powiązania pobieranych kwot z faktycznymi kosztami ponoszonymi przez Pana.

Jak wynika z powyższego, realizuje Pan we własnym imieniu obciążenia/powinności, do których jest zobowiązany jako właściciel nieruchomości, natomiast najemcy obok czynszu wnoszą stałą opłatę na pokrycie opisanych kosztów, a nie w wysokości odpowiadającej rzeczywistej kwocie, jaką comiesięcznie płaci Pan dostawcom usług. Dlatego też w przedstawionych we wniosku okolicznościach zasadne jest uznanie, że w przypadku kosztów administracyjnych pobieranych w stałej kwocie nie pełni Pan funkcji pośrednika pomiędzy najemcą, a podmiotami świadczącymi opisane usługi. Co istotne, w Pana sytuacji, ww. koszty administracyjne niewątpliwie służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Pana są w istocie kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z tytułu najmu. Do ich ponoszenia jest Pan zobowiązany niezależnie od aktywności najemców poszczególnych lokali użytkowych.

Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy zarówno kwota czynszu, jak i kosztów administracyjnych pobierana comiesięcznie w stałej wysokości stanowi dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Gdyby uznać zatem Pana stanowisko w odniesieniu do ww. kosztów administracyjnych za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do sytuacji analogicznej, jak w przypadku uwzględniania w rozliczeniu podatkowym kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość tych kosztów pomniejszałaby podstawę opodatkowania (przez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dlatego też nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że w opisanej sprawie wyłącznie wartość czynszu najmu za lokal użytkowy stanowi przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W odniesieniu natomiast do opłat za media, tj.: energię elektryczną, gaz, zużycie zimniej i ciepłej wody, korzystanie z kanalizacji oraz łączność telefoniczną i internetową, wskazać trzeba, że co do zasady opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wysokość tych opłaty jest zmienna, wynika ze zużycia, a Pan jako wynajmujący przekazuje te opłaty gestorom mediów. Dlatego też opłaty te – jak słusznie Pan wskazał – nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stąd pobierane na podstawie umów najmu opłaty za media dotyczące wynajmowanych lokali, tj. energię elektryczną, gaz, zużycie zimniej i ciepłej wody, korzystanie z kanalizacji oraz łączność telefoniczną i internetową, nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu tzw. „najmu prywatnego”.

Reasumując, w opisanej sytuacji przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym są/będą kwoty czynszu najmu, a także pobierane w stałej wysokości koszty administracyjne (przeznaczone na fundusz celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów oraz inne remonty, koszty bieżącego utrzymania, media – części wspólne, opłata stała – podgrzanie wody, pogotowie lokatorskie, przeglądy obowiązkowe, ubezpieczenie budynku, utrzymanie czystości, utrzymanie windy, wywóz nieczystości, zarządzanie nieruchomością, Internet z tv), natomiast opłaty za media dotyczące wynajmowanych lokali, tj. energię elektryczną, gaz, zużycie zimnej i ciepłej wody, korzystanie z kanalizacji oraz łączność telefoniczną i internetową, nie stanowią/nie będą stanowić dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu tzw. „najmu prywatnego”.

W świetle powyższego, oceniając całościowo Pana stanowisko, uznano je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zastrzec, że interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście sformułowanego pytania interpretacyjnego, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii opisanych we wniosku.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.