Interpretacja indywidualna z dnia 27 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.387.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu faktycznego oraz darzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 31 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada siedzibę (miejsce zamieszkania) na terenie Polski, podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, posiada polski Numer Identyfikacji Podatkowej (NIP) i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT korzystającym ze zwolnienia podmiotowego. Wynajmuje (najem prywatny – w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) innym przedsiębiorcom na cele prowadzenia przez nich działalności gospodarczej dwa lokale użytkowe stanowiące współwłasność małżeńską. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo Przedsiębiorców. Wartość dokonywanej rocznej sprzedaży nie przekroczyła w 2025 roku 200 000 zł ani w roku bieżącym nie przekroczy kwoty 240 000 zł, natomiast łączna wartość sprzedaży wraz z kwotą podatku będzie w miesiącu większa niż 10 000 zł. Z otrzymywanych przychodów rozlicza się w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Kontrahentom wystawia elektroniczne faktury VAT (zw.) na całą, łączną kwotę obejmującą otrzymywany czynsz, opłaty administracyjne, opłaty eksploatacyjne oraz równowartość podatku od nieruchomości (refaktury, bez dodatkowej marży).

W zawartej przez Wnioskodawcę, za zgodą żony – ze względu na ustawową wspólność majątkową, umowie najmu, oprócz określenia wysokości miesięcznego czynszu należnego Wnioskodawcy za wynajęcie lokalu, określono także konieczność ponoszenia przez najemcę dodatkowych płatności na rzecz zarządcy budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal, na rzecz dostawców mediów do lokalu oraz na rzecz gminy, przy czym te płatności technicznie wpływają na konto Wnioskodawcy jako pośrednika tych płatności. Zarządca budynku, dostawcy mediów oraz gmina swoje dokumenty wystawiają na rzecz Wnioskodawcy i jemu doręczają. W szczególności:

1.Najemca, oprócz czynszu najmu, jest obowiązany dokonywać płatności na rzecz zarządcy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej) wszelkich opłat administracyjnych związanych z używaniem przedmiotu najmu, a w szczególności kosztów nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego, kosztów wody i ścieków, kosztów utrzymania wnętrza obiektu wraz z halą garażową oraz kosztów wywozu śmieci.

Najemca jest obowiązany dokonywać płatności tych opłat administracyjnych dla zarządcy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej) za pośrednictwem i na ręce wynajmującego (Wnioskodawcy), poprzez wskazane konto bankowe wynajmującego w terminie 7 dni od dnia otrzymania rozliczenia od wynajmującego a wynajmujący jest obowiązany do przekazywania tych opłat oraz bezpośredniego rozliczania z zarządcą budynku. Na żądanie najemcy wynajmujący obowiązany jest do przedstawienia dokumentów, rachunków i rozliczeń od zarządcy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej).

2.Najemca, oprócz czynszu najmu, jest obowiązany dokonywać płatności wszelkich opłat eksploatacyjnych na rzecz dostawców mediów, a w szczególności za dostawy energii cieplnej (ogrzewanie centralne), zimnej wody, energii elektrycznej, gazu oraz za odprowadzanie ścieków z użytkowanej powierzchni przedmiotu najmu.

Najemca jest obowiązany dokonywać płatności tych opłat eksploatacyjnych dostawcom mediów za pośrednictwem i na ręce wynajmującego (Wnioskodawcy), poprzez wskazane konto bankowe wynajmującego, w terminie 7 dni od dnia otrzymania rozliczenia od wynajmującego, a wynajmujący jest obowiązany do przekazywania tych opłat i bezpośredniego rozliczania z dostawcami mediów w wysokości wynikającej z faktur i dokumentów wystawianych przez dostawców tych usług oraz z uwzględnieniem początkowego i końcowego stanu liczników, a także opłat stałych pobieranych przez tych dostawców. Najemca ma obowiązek odczytywania i dokumentowania aktualnych stanów liczników zużycia tych mediów oraz przekazywania tych stanów drogą elektroniczną wynajmującemu na każde jego żądanie. Na żądanie najemcy wynajmujący obowiązany jest do przedstawienia dokumentów, rachunków i rozliczeń od dostawców mediów. Najemca jest uprawniony do zawarcia umów o dostawy innych mediów (w szczególności: Internet, światłowód, telewizja) bezpośrednio z odpowiednim dostawcą, za wyjątkiem umowy o dostarczanie energii elektrycznej, której dostawa odbywać się będzie na podstawie umowy zawartej przez wynajmującego.

3.Niezależnie od opłat eksploatacyjnych na rzecz dostawców mediów oraz opłat administracyjnych na rzecz zarządcy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej), oprócz czynszu najmu, najemca obowiązany jest do zapłaty na rzecz Gminy Miasta za pośrednictwem i na ręce wynajmującego (Wnioskodawcy), poprzez wskazane konto bankowe wynajmującego, kwot stanowiących równowartość podatku od nieruchomości, który ma być zapłacony przez wynajmującego (Wnioskodawcę). Kwota ta będzie płacona przez najemcę w terminie płatności podatku od nieruchomości na podstawie dostarczonych przez wynajmującego dokumentów, rachunków i rozliczeń z Urzędem Miasta.

Pytanie w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

Co podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: wyłącznie otrzymywany przez Wnioskodawcę czynsz najmu – jako jego przychód czy również płatności wpływające od najemcy z tytułu opłat administracyjnych, opłat eksploatacyjnych i równowartości podatku od nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podlega wyłącznie otrzymywany przez Wnioskodawcę czynsz najmu.

Przychód, a tym samym podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stanowi jedynie określona w umowach najmu wysokość czynszu za wynajem lokali – to jest czynsz najmu bez opłat administracyjnych, opłat eksploatacyjnych i kwot stanowiących równowartość podatku od nieruchomości, który ma być zapłacony przez Wnioskodawcę.

Jedynie czynsz najmu stanowi definitywne przysporzenie majątkowe dla wynajmującego (Wnioskodawcy), a tym samym tylko czynsz generuje przychód do opodatkowania tym zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Dodatkowe płatności najemców ponoszone z tytułu opłat administracyjnych, eksploatacyjnych oraz równowartości podatku od nieruchomości nie stanowią przysporzenia majątkowego u Wnioskodawcy. W przypadku tych dodatkowych płatności Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami, którzy wykonują wyżej wymienione czynności lub/i dostarczają media. W związku z tym te dodatkowe płatności nie stanowią dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Nie można mówić o powstaniu przychodu, jeżeli kwota otrzymywana nie ma charakteru definitywnego przysporzenia. Istotą przychodu podatkowego jest bowiem realny, trwały i definitywny charakter przysporzenia majątkowego, to jest taki, w którym ostatecznie powiększone zostają aktywa podatnika. W przypadku, gdy – zgodnie z umową – koszty opłat administracyjnych, eksploatacyjnych oraz równowartości podatku od nieruchomości są przerzucone na najemców, to nie można twierdzić, że definitywne przysporzenie majątkowe z tego tytułu występuje u Wnioskodawcy.

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II FSK 559/23 z dnia 17.01.2026 r. orzekając, że przychód musi mieć charakter definitywny, a więc można o nim mówić, gdy mamy do czynienia z przyrostem majątku osoby, która go otrzymuje. Jeśli wynajmujący (Wnioskodawca) jest jedynie pośrednikiem w opłacaniu powyższych, dodatkowych opłat, a więc przerzuca je na najemców, to nie można twierdzić, że opłaty te są dla niego jakimkolwiek przysporzeniem. Tych opłat ponoszonych przez najemcę nie należy wliczać do przychodów opodatkowanych ryczałtem. Nie są więc przychodem Wnioskodawcy w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ponoszone przez najemcę powyższe opłaty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponadto wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: woda, energia elektryczna, gaz, centralne ogrzewanie, odprowadzanie ścieków), jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w ramach najmu prywatnego wynajmuje Pan innym przedsiębiorcom dwa lokale użytkowe stanowiące współwłasność małżeńską. W zawartej umowie najmu – za zgodą żony – oprócz określenia wysokości miesięcznego czynszu za wynajęcie lokalu, określono także konieczność ponoszenia przez najemcę dodatkowych płatności na rzecz zarządcy budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal, na rzecz dostawców mediów do lokalu oraz na rzecz gminy. Płatności technicznie wpływają na Pana konto jako pośrednika tych płatności. Najemca, oprócz czynszu najmu, jest zatem obowiązany:

·dokonywać płatności na rzecz zarządcy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej) wszelkich opłat administracyjnych związanych z używaniem przedmiotu najmu, a w szczególności kosztów nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego, kosztów wody i ścieków, kosztów utrzymania wnętrza obiektu wraz z halą garażową oraz kosztów wywozu śmieci;

·dokonywać płatności wszelkich opłat eksploatacyjnych na rzecz dostawców mediów, a w szczególności za dostawy energii cieplnej (ogrzewanie centralne), zimnej wody, energii elektrycznej, gazu oraz za odprowadzanie ścieków z użytkowanej powierzchni przedmiotu najmu;

·do zapłaty na rzecz Gminy Miasta za Pana pośrednictwem kwot stanowiących równowartość podatku od nieruchomości.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów wskazuję, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane przez Pana kwoty czynszu najmu. Natomiast pozostałe należności, tj.opłaty administracyjne, opłaty eksploatacyjne oraz podatek od nieruchomości – skoro do ich ponoszenia są zobowiązani najemcy – nie stanowią przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po Pana stronie jako wynajmującego.

Podsumowanie: skoro zgodnie z zawartą umową najmu, najemcy są zobowiązani do uiszczania opłat administracyjnych, opłat eksploatacyjnych oraz podatku od nieruchomości, to należności te nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym. Opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega jedynie otrzymany przez Pana czynsz najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.