Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.252.2026.4.KAB

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 14 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

·A.A. ul. (…)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

·B.B. ul. (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcami są małżonkowie A.A. oraz B.B. , pozostający w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. A.A. prowadzi działalność gospodarczą o charakterze usługowym, obejmującą m.in. usługi budowlano-remontowe, budowę sieci gazowych, nadzór budowlany oraz usługi projektowe, natomiast B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej. Na moment składania wniosku prowadzona działalność gospodarcza A.A. nie obejmuje obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej oraz nie polega na nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku niemal w całości stanowi składnik majątku wspólnego, który przez wiele lat pozostawał w posiadaniu członków rodziny Wnioskodawców i przechodził pomiędzy nimi w drodze dziedziczenia oraz darowizn, co doprowadziło do znacznego rozdrobnienia struktury własnościowej. Wnioskodawcy, dążąc do uporządkowania stanu własnościowego oraz umożliwienia racjonalnego zarządzania majątkiem rodzinnym, podjęli działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości, w tym nabywali udziały od członków rodziny. W związku z powyższym Wnioskodawcy powzięli wątpliwości co do skutków podatkowych związanych z ewentualną sprzedażą nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowiła składnika majątku z nią związanego. Przyszłe decyzje inwestycyjne Wnioskodawców pozostałą bez wpływu na charakter i sposób wykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

W celu uporządkowania stanu własnościowego podjęto działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości w rękach Wnioskodawców. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny.

W pierwszej kolejności, 1 kwietnia 2019 r., B.B. nabyła - w drodze darowizny, na podstawie aktu notarialnego - od swojej matki udział wynoszący 5664/75264 części w nieruchomości gruntowej, przy czym udział ten wszedł do jej majątku osobistego. Następnie, 18 stycznia 2021 r., B.B. i A.A. nabyli - w drodze warunkowej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego - od członków rodziny udział wynoszący 63936/75264 części w tej nieruchomości, który został objęty majątkiem wspólnym małżonków. Kolejno, 28 maja 2022 r. Wnioskodawcy nabyli - na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego - od członka rodziny dodatkowy (pozostały) udział wynoszący 5664/75264 części, który również wszedł do majątku wspólnego. W rezultacie powyższych czynności Wnioskodawcy stali się właścicielami całości nieruchomości.

Pierwotnie nieruchomość stanowiła jedną działkę ewidencyjną nr 1 o powierzchni 1,8590 ha. Następnie, decyzją z 31 stycznia 2023 r., dokonano jej podziału na mniejsze działki ewidencyjne oznaczone numerami od 1/4 do 1/31.

W dalszej kolejności Wnioskodawcy podejmowali czynności dotyczące nieruchomości. W szczególności wystąpili o sporządzenie wyciągu z dokumentacji urządzeniowej dla nieruchomości (odpowiedź z 28 kwietnia 2024 r.), w wyniku czego uzyskali dokumentację dotyczącą m.in. drzewostanu. Następnie, 13 stycznia 2025 r., uzyskano uproszczony plan urządzenia lasu wydany przez starostę (…) oraz decyzję Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w (…) w zakresie wyłączenia części działki nr 1/4 z produkcji leśnej pod drogę dojazdową. W decyzji tej wskazano, że należność z tytułu wyłączenia gruntu została rozliczona poprzez jej pomniejszenie o wartość gruntu, w wyniku czego wyniosła 0 zł, odstąpiono od ustalenia jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu oraz ustalono opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntu na cele nieleśne. 10 grudnia 2024 r. sporządzono operat szacunkowy dla części nieruchomości obejmującej działkę nr 1/4.

Na nieruchomości wykonano również prace obejmujące ogrodzenie całego terenu wokół nieruchomości, utwardzenie drogi wewnętrznej oraz wykonanie elementów infrastruktury technicznej tj. sieć wodociągowa która zostanie w roku bieżącym przekazana do gminy.

W listopadzie 2025 r. Wnioskodawcy nabyli do majątku wspólnego inną nieruchomość gruntową, dla której uzyskano decyzję o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Na moment składania wniosku nie rozpoczęto realizacji inwestycji, nie podjęto również decyzji co do terminu ani sposobu jej realizacji ani co do przeznaczenia tej nieruchomości.

Ponadto, w lutym i marcu 2026 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabyte zostały trzy działki o powierzchni około 1000 m² każda. Na moment składania wniosku działki te nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności, a Wnioskodawcy nie podjęli ostatecznej decyzji co do ich przeznaczenia. Rozważane są różne warianty ich wykorzystania w przyszłości, w tym możliwość realizacji inwestycji polegającej na zabudowie tych działek, a następnie ich sprzedaży, przy czym na moment składania wniosku nie zostały podjęte czynności zmierzające do realizacji takiej inwestycji. Okoliczność ta ma charakter przyszły i nie pozostaje w związku z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku.

Wnioskodawcy planują dokonanie sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem wniosku w przyszłości. Na moment składania wniosku nie jest jednak przesądzone, czy sprzedaż zostanie dokonana jednorazowo w całości na rzecz jednego nabywcy, czy też sukcesywnie w odniesieniu do poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. Wybór sposobu sprzedaży będzie uzależniony od okoliczności rynkowych, w szczególności możliwości znalezienia nabywcy oraz oferowanych warunków transakcji. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą zostać przeznaczone na różne cele, w tym w szczególności na nabycie innych składników majątkowych, w tym nieruchomości do majątku wspólnego. Na moment składania wniosku nie została podjęta ostateczna decyzja co do sposobu ich wykorzystania.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą wyłącznie działki powstałe z podziału nieruchomości położonej w (…), objętej niniejszym wnioskiem. Przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r., położona w innej miejscowości, stanowiąca odrębny składnik majątku i niezwiązana z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Na moment składania wniosku Wnioskodawcy nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami ani nie prowadzili działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń. W przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości planowane jest w szczególności zamieszczenie standardowych ogłoszeń na portalach internetowych.

Wnioskodawcy nie planują podejmowania aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia stosowane przy sprzedaży majątku prywatnego. W szczególności nie planują prowadzenia zorganizowanych ani profesjonalnych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Dopuszczalne jest natomiast korzystanie ze standardowych form sprzedaży nieruchomości, takich jak zamieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych lub ewentualne skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości.

Nieruchomość objęta wnioskiem od momentu jej nabycia pozostawała składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców i była wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych oraz rekreacyjnych. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze, nie była również wykorzystywana do świadczenia usług ani działalności zarobkowej. Nieruchomość pozostawała niewykorzystywana gospodarczo i pełniła funkcję prywatnego majątku rodzinnego.

Nieruchomość objęta wnioskiem nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

W odniesieniu do nieruchomości nabytej w listopadzie 2025 r. na moment składania niniejszych wyjaśnień zostały wydane warunki techniczne przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz zawarto umowę dotyczącą dostawy energii elektrycznej. Poza wskazanymi czynnościami nie były podejmowane inne działania związane z uzbrojeniem nieruchomości ani profesjonalnym przygotowaniem jej do sprzedaży.

Nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r. została nabyta jako lokata prywatnych środków pieniężnych. Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji o realizacji jakiejkolwiek inwestycji na tej nieruchomości. Rozważane jest jedynie przygotowanie dokumentacji związanej z planowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu zabezpieczenia możliwości przyszłego zagospodarowania nieruchomości oraz ochrony jej wartości. Nieruchomość ta stanowi odrębny składnik majątku Wnioskodawców, położony w innej miejscowości, a okoliczności związane z jej nabyciem oraz potencjalnym przyszłym wykorzystaniem pozostają bez związku z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Nieruchomość nabyta w listopadzie 2025 r. nie została nabyta w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe. Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji co do sposobu wykorzystania tej nieruchomości. Nieruchomość ta stanowi odrębny składnik majątku Wnioskodawców i pozostaje bez związku z nieruchomością objętą niniejszym wnioskiem.

Działki nabyte w lutym i marcu 2026 r. nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomości te zostały nabyte jako forma lokaty prywatnych środków pieniężnych, natomiast na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli ostatecznej decyzji co do ich przyszłego przeznaczenia.

Udział w nieruchomości nabyty w drodze darowizny w 2019 r. stanowi majątek osobisty małżonki i nie został objęty wspólnością majątkową małżeńską.

W wyniku podziału nieruchomości wydzielono 27 działek ewidencyjnych.

Dla nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem, tj. działki nr 1 położonej w (...) oraz działek powstałych w wyniku jej podziału, obowiązywał i obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawcy nie występowali o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej nieruchomości ani o zmianę jego postanowień.

Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał już przed nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawców i nadal obowiązuje. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki posiadają przeznaczenie obejmujące rekreację indywidualną. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości może dojść do zawarcia warunkowych umów sprzedaży (umów przedwstępnych) z uwagi na przysługujące Lasom Państwowym prawo pierwokupu nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Lasy Państwowe posiadają termin do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W przypadku niewykonania prawa pierwokupu możliwe będzie zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości na rzecz nabywcy. Po stronie Wnioskodawców obowiązkiem będzie przeniesienie własności nieruchomości oraz udziałów związanych z drogą wewnętrzną, natomiast po stronie nabywcy obowiązek zapłaty ceny sprzedaży, w tym ewentualnego zadatku. Planowane jest również przeniesienie na nabywcę obowiązków związanych z decyzją dotyczącą wyłączenia części gruntu z produkcji leśnej, w zakresie odpowiadającym udziałowi nabywanej nieruchomości. Poza wskazanymi wyżej elementami Wnioskodawcy nie przewidują szczególnych warunków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawcy nie planują udzielania pełnomocnictw ani innych umocowań prawnych podmiotom trzecim do działania w ich imieniu i na ich rzecz w związku ze zbywaniem nieruchomości, w szczególności w celu uzyskiwania decyzji administracyjnych, zgód lub pozwoleń dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości w sposób zorganizowany, powtarzalny ani w ramach działalności gospodarczej. W szczególności Wnioskodawcy nie prowadzili działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami, nabywaniu nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży ani realizacji przedsięwzięć deweloperskich związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości gruntowych w okolicznościach porównywalnych do zdarzenia będącego przedmiotem niniejszego wniosku. Nieruchomości nie były również przed sprzedażą udostępniane osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawcy posiadają następujące nieruchomości:

‒lokal mieszkalny położony w (…) przy ul. (…), nabyty we wrześniu 2024 r.,

‒lokal mieszkalny położony w (…) przy ul. (…), nabyty w drodze darowizny od rodziców w 2012 r.,

‒lokal mieszkalny położony w (…) na Os. (…), nabyty w kwietniu 2025 r.,

‒garaż jednostanowiskowy położony na Os. (…), nabyty w drodze darowizny w 2012 r.

Wskazane wyżej nieruchomości stanowią majątek prywatny Wnioskodawców. Lokale mieszkalne zostały nabyte jako forma lokaty prywatnych środków pieniężnych albo uzyskane w drodze darowizny rodzinnej. Nieruchomości te pozostają w zarządzaniu syna Wnioskodawców.

Ponadto Wnioskodawcy są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usług instalacyjnych i budowlanych. Prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte w 2022 r., natomiast budynek znajdujący się na nieruchomości został wybudowany w latach 2022-2023. Nieruchomość ta stanowi składnik związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Na moment składania niniejszych wyjaśnień Wnioskodawcy nie podjęli decyzji co do sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy planowana sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawców, zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, spowoduje uznanie Wnioskodawców za podatników podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców planowana sprzedaż nieruchomości, zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów. Grunt stanowi towar w rozumieniu ustawy o VAT, a jego sprzedaż co do zasady stanowi dostawę towarów.

Jednakże, jak wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają wyłącznie czynności wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika, tj. prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy.

Tym samym dla powstania obowiązku podatkowego w podatku VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność musi stanowić dostawę towarów, a po drugie - musi być dokonana przez podmiot działający jako podatnik VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji.

Jak wynika z praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do tej konkretnej transakcji.

W szczególności podkreśla się, że kluczowe znaczenie ma całokształt podejmowanych działań, w tym brak aktywności charakterystycznej dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami oraz brak zorganizowanego i ciągłego modelu działania.

W interpretacjach indywidualnych wskazuje się, że nawet podejmowanie pojedynczych czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takich jak podział gruntu czy działania porządkujące, nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, o ile nie towarzyszy im aktywność o charakterze profesjonalnym i powtarzalnym (por. interpretacje Dyrektora KIS z 30 września 2025 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.759.2025.1 MKA, z 6 października 2025 r., nr 0114-KDIP1- 3.4012.547.2025.2.MPA oraz z 10 sierpnia 2023 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.151 2019.8.TK).

W realiach niniejszej sprawy Wnioskodawcy nie podejmują aktywności charakterystycznej dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Podejmowane czynności mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności deweloperskiej dotyczącej nieruchomości objętej wnioskiem, nie organizują procesu inwestycyjnego na rzecz potencjalnych nabywców oraz nie udzielają pełnomocnictw umożliwiających przygotowanie nieruchomości pod inwestycję.

W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Tym samym planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki, jak również udziału w działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Zatem, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych po podziale działki nr 1, tj. działki nr 1/4-1/31, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Państwa wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą kwestii, czy sprzedaż nieruchomości, zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, spowoduje uznanie Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w celu uporządkowania stanu własnościowego podjęto działania zmierzające do skupienia udziałów w nieruchomości w Państwa rękach. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny. Planują Państwo sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1, tj. działki nr 1/4-1/31.

Analizując okoliczności przedstawione we wniosku na tle przywołanych przepisów prawa i orzeczeń TSUE, należy zwrócić uwagę na czynności, jakie wykonali Państwo odnośnie nieruchomości, a mianowicie: sukcesywnie nabywali Państwo udziały w nieruchomości w celu – tak jak Państwo wskazali - skupienia udziałów w nieruchomości w Państwa rękach. Nabycie udziałów następowało etapami i odbywało się od członków najbliższej rodziny, co nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Następnie dokonali Państwo podziału gruntu na 27 działek, wystąpili o sporządzenie wyciągu z dokumentacji urządzeniowej dla nieruchomości w wyniku czego uzyskali dokumentację dotyczącą m.in. drzewostanu. Następnie, uzyskano uproszczony plan urządzenia lasu wydany przez starostę (…) oraz decyzję Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w (…) w zakresie wyłączenia części działki nr 1/4 z produkcji leśnej pod drogę dojazdową oraz sporządzono operat szacunkowy dla części nieruchomości obejmującej działkę nr 1/4. Na nieruchomości wykonano również prace obejmujące ogrodzenie całego terenu wokół nieruchomości, utwardzenie drogi wewnętrznej oraz wykonanie elementów infrastruktury technicznej tj. sieć wodociągowa, która zostanie w roku bieżącym przekazana do gminy. Zatem wykonane czynności, to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Państwa opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. W celu sprzedaży działek podjęli Państwo i zamierzają podejmować świadomie ww. czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Państwa czynności oraz te, które zamierzają podjąć, byłyby nieuzasadnione. Natomiast, podjęte przez Państwa działania nie mają na celu zaspokajania jedynie potrzeb własnych.

Dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowują się Państwo jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zatem planowana sprzedaż działek powstałych po podziale działki nr 1, tj. działki nr 1/4-1/31, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro sprzedaż będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo wystąpią dla tej czynności w charakterze podatników podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy oraz przedstawiony stan prawny należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek zarówno w przypadku sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy, jak i w przypadku sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku jej podziału, będą Państwo działać jak podatnicy podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a dostawa działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję je zanieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Państwa interpretacji na poparcie własnego stanowiska należy zwrócić uwagę, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, co jest zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Wskazane przez Państwa rozstrzygnięcia potraktowane zostały jako element argumentacji lecz nie mogły one wpłynąć na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii, gdyż rozstrzygnięcia te są osadzone w odmiennych stanach faktycznych.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.