Interpretacja indywidualna z dnia 26 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.179.2026.3.KD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych, jak również podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 27 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…), wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej RP od dnia 16 maja 2013 r. oraz jest czynnym podatnikiem VAT.

Zgodnie z wpisem do CEIDG przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest działalność sklasyfikowana pod numerem PKD 45.20.Z – Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli.

Wnioskodawca zawarł umowy cesji wierzytelności, na podstawie których przejął nieodpłatnie, w ramach stosunku powiernictwa, następujące wierzytelności:

· Umowa cesji wierzytelności zawarta w dniu 3 czerwca 2025 r. – wierzytelności w wysokości (…) zł wynikające z 8 faktur wystawionych przez (…) (Cedent 1) na rzecz spółki (…) (Dłużnik),

· Umowa cesji wierzytelności zawarta w dniu 3 czerwca 2025 r. – wierzytelności w wysokości (…) zł wynikające z 5 faktur wystawionych przez (…) (Cedent 2) na rzecz Dłużnika,

· Umowa cesji wierzytelności zawarta w dniu 3 czerwca 2025 r. – wierzytelności w wysokości (…) zł wynikające z 2 faktur wystawionych przez (…) (Cedent 3) na rzecz Dłużnika.

Ponadto, Wnioskodawca posiada również własne wierzytelności wobec Dłużnika na łączną kwotę: (…) zł wynikającą z 4 faktur wystawionych na rzecz na rzecz (…).

Zarówno Cedenci, jak i Dłużnik są rezydentami polskimi.

Wskazane wierzytelności zostały przejęte w celu ich wyegzekwowania od Dłużnika w sposób opisany poniżej i dokonania rozliczenia ściągniętych wierzytelności z poszczególnymi Cedentami.

W dniu 2 lipca 2025 r. Wnioskodawca wraz z małżonką (z uwagi na obowiązujący ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej) zawarł w formie aktu notarialnego umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie z Dłużnikiem, tj. (…) (dalej: „Umowa”).

Na podstawie Umowy, Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) o pow. (…) ha położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest niezabudowana (nie stanowi nieruchomości rolnej), przy czym całość położona jest na obszarze objętym aktualnie obowiązującym MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą.

Zgodnie z § 3 ust. 1 Umowy, Wnioskodawcy przysługuje wierzytelność wobec Dłużnika na łączną kwotę (…) zł (dalej: „Wierzytelność”), w tym własne wierzytelności na kwotę (…) zł.

Stosownie do postanowień zawartych w Umowie Dłużnik zobowiązał się do spłaty na rzecz Wierzyciela Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami w terminie najpóźniej do dnia 2 września 2025 r.

W celu zabezpieczenia spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami, Strony postanowiły, że Dłużnik przeniesie na rzecz Wnioskodawcy oraz Jego małżonki (…) Nieruchomość.

Zgodnie z postanowieniami wskazanymi w Umowie, jeśli Wierzytelność wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami zostanie spłacona na rzecz Wnioskodawcy w przewiedzianym terminie, Wnioskodawca wraz z żoną obowiązany jest do zwrotnego przeniesienia przewłaszczonej Nieruchomości na rzecz Dłużnika w terminie 30 dni od dnia całkowitej spłaty Wierzytelności. W przypadku natomiast niespłacenia w całości Wierzytelności przez Dłużnika wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami w terminie wskazanym w Umowie, Wnioskodawca wraz z żoną zatrzymują na własność Nieruchomość.

Co jednak istotne, stosownie do postanowień § 3 ust. 5 pkt 3 Umowy, w przypadku zaspokojenia się Wnioskodawcy z przewłaszczonej Nieruchomości po upływie terminu wskazanego w Umowie, poprzez sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości, tj. uzyskania z ceny sprzedaży Nieruchomości spłaty w całości Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami, Wnioskodawca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Dłużnika kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży Nieruchomości netto, a kwotą potrzebną do całkowitej spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami, innymi kosztami, w tym również kosztami związanymi z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, podatkiem dochodowym oraz wszelkimi innymi kosztami, które Wnioskodawca wraz z małżonką poniosą w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nabyciem Wierzytelności i ustanowieniem zabezpieczenia na podstawie Umowy (dalej: „Zapłata”).

Wnioskodawca może również ponosić inne koszty związane z przejętą Wierzytelnością, jak wysyłanie monitów, wezwań do zapłaty, czy innej korespondencji niezbędnych do doprowadzenia do spłaty Wierzytelności przez Dłużnika wraz z należnymi odsetkami.

Wartość rynkowa Nieruchomości została określona przez Strony w wysokości (…) zł. Wnioskodawca wskazuje, że do momentu złożenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego Dłużnik nie zwrócił w całości Wierzytelności, wobec czego na podstawie Umowy Wnioskodawca wraz z małżonką stali się właścicielami Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości w celu zaspokojenia Wierzytelności wraz z odsetkami należnymi oraz innymi kosztami, w tym kosztami dotyczącymi sprzedaży nieruchomości, ustanowienia zabezpieczenia, czy przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawca ma świadomość, że w przypadku odpłatnego zbycia Nieruchomości po stronie Wnioskodawcy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia Nieruchomości. Wobec powyższego, po stronie Wnioskodawcy powstała wątpliwość co do wysokości kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość zasadniczo nie była/nie jest/nie będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej poza stanem faktycznym wskazanym we wniosku, tj. poza tym, że prawo własności do Nieruchomości przeniesione zostało na Wnioskodawcę (wraz z małżonką) w celu zaspokojenia Wierzytelności wraz z odsetkami należnymi oraz innymi kosztami, w tym kosztami dotyczącymi sprzedaży nieruchomości, ustanowienia zabezpieczenia, czy przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Nieruchomość nie była/nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych lub w innej ewidencji prowadzonej dla celów działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była/nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób do celów prywatnych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości. Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nawiązał współpracę z pośrednikiem.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości. Na ten moment nie przywiduje dokonywania podobnych transakcji w przyszłości, jednak takiej sytuacji nie można całkowicie wykluczyć.

Jak wskazano we wniosku, nabycie Nieruchomości (w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenia) jest związane z działalnością gospodarczą w taki sposób, że nastąpiło w celu zabezpieczenia spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami.

Z kolei, Wierzytelności obejmują należności od kontrahenta, z tytułu prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (wierzytelności własne opisane we wniosku) oraz wierzytelności z tytułu zawartych umów cesji wierzytelności, na podstawie których Wnioskodawca przejął je w ramach stosunku powiernictwa (opisane w pkt 4 wniosku).

Wnioskodawca przewiduje, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca przejął wierzytelności wymagalne.

Sprzedaż zostanie dokonana przez Wnioskodawcę w Jego imieniu i na Jego rzecz, a następnie dokonane zostanie rozliczenie z poszczególnymi Cedentami.

Z tytułu dokonywanych czynności powierniczych Wnioskodawcy nie przysługuje/nie będzie przysługiwało wynagrodzenie.

Z poszczególnymi Cedentami Wnioskodawca zawarł umowy cesji, celem ich wyegzekwowania, od Dłużnika i dokonania rozliczenia ściągniętych wierzytelności z poszczególnymi Cedentami. Umowy Cesji nie zawierają kwestii dotyczących warunków zbycia Nieruchomości.

Działka, od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie użytkowana w żaden sposób. Nabyta została wyłącznie celem zabezpieczenia spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami opisanymi we wniosku.

Przewidywana data sprzedaży Nieruchomości to czerwiec 2026. Nieruchomość nie była/nie jest wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (np. najem, dzierżawa).

Pytania

1.Czy Wnioskodawca obowiązany będzie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia Nieruchomości w ramach źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, od dochodu uzyskanego z tytułu zbycia Nieruchomości, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu?

2.Czy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wysokości sumy następujących kwot:

a)wartości niespłaconej wierzytelności (kwota długu, która nie została uregulowana przez Dłużnika w dacie wskazanej w Umowie),

b)kwoty przekazanej faktycznie nadwyżki ponad zobowiązanie Dłużnika wobec Wierzyciela, tj. kwotę zapłaty,

c)innych wydatków związanych ze zbyciem Nieruchomości oraz obsługą długu, które zostały faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę, tj. w zakresie w jakim Wierzyciel poniósł ekonomiczny ciężar tych kosztów (np. monit, wezwanie do zapłaty, usługi prawne)?

3.Czy odpłatne zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniem podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT, a na Wnioskodawcy będzie spoczywał obowiązek naliczenia podatku VAT należnego z tytułu zbycia tejże Nieruchomości?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie pytań Nr 1-2 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych. Odnośnie pytania Nr 3 dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Wnioskodawca obowiązany będzie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia Nieruchomości w ramach źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, od dochodu uzyskanego z tytułu zbycia Nieruchomości, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu.

Ad 2.

Do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wysokość sumy następujących kwot:

a)wartości niespłaconej wierzytelności (kwota długu, która nie została uregulowana przez Dłużnika w dacie wskazanej w Umowie),

b)kwoty przekazanej faktycznie nadwyżki ponad zobowiązanie Dłużnika wobec Wierzyciela, tj. kwoty zapłaty,

c)innych wydatków związanych ze zbycie nieruchomości oraz obsługą długu, które zostały faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę, tj. w zakresie w jakim Wierzyciel poniósł ekonomiczny ciężar tych kosztów (np. monit, wezwanie do zapłaty, usługi prawne).

Uzasadnienie

Ad 1.

Źródłem przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast, zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumieć należy działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym, zastosowania nie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie Nieruchomości ściśle związane jest z Wierzytelnościami, które nabyte zostały przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, a zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło przejawu zarządu majątkiem prywatnym (w tym majątkiem wspólnym Wnioskodawcy i żony), jednakże zbycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu uregulowania przez Dłużnika nabytych przez Wnioskodawcę w sposób powierniczy Wierzytelności, a zatem zbycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu zaspokojenia roszczeń wynikających z Wierzytelności.

Jak natomiast stanowi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, aby odpłatne zbycie Nieruchomości mogło zostać zaliczone do tego źródła, nie może nastąpić w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ten warunek w przedstawionym stanie faktycznym, w ocenie Wnioskodawcy, nie zostanie spełniony. Zdaniem Wnioskodawcy nie zmienia również fakt, że pomiędzy Wnioskodawcą, a Jego małżonką istnieje ustawowa wspólność małżeńska, bowiem fakt ten pozostaje bez wpływu na ustalenie źródła przychodu ze zbycia Nieruchomości, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Ustawowa wspólność majątkowa miałaby istotne znaczenie, gdyby zastosowanie znalazły przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, co jednak w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca.

Wobec powyższego, Wnioskodawca obowiązany będzie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia Nieruchomości w ramach źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, od dochodu uzyskanego z tytułu zbycia Nieruchomości, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu.

Ad 2.

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług (art. 14 ust. 1 ustawy PIT).

Zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy PIT, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1) wystawienia faktury albo

2) uregulowania należności.

Stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy PIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PIT, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2023 r. sygn. II FSK 2678/20 „Za koszty uzyskania przychodu powinna zostać - oprócz wartości nominalnej pożyczki - uznana także kwota nadwyżki jaką podatnik był zobowiązany przekazać przewłaszczającemu. Kwota ta stanowiła rzeczywiste uszczuplenie majątku podatnika, a do jego poniesienia został on zobowiązany umową. Bez tego kosztu podatnik nie mógł nabyć przedmiotowej nieruchomości i w jakikolwiek sposób dowolnie nią dysponować. Kwota ta nie może zatem stanowić jego dochodu.”

Podobnie wskazał NSA w wyroku z 19 lipca 2022 r. sygn. II FSK 1386/21, w którym skład orzekający uznał, że „Za koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości uzyskanej w wyniku przewłaszczenia na zabezpieczenie powinna zostać uznana także kwota spłaconego kredytu na rzecz banku oraz nadwyżki jaką podatnik był zobowiązany przekazać przewłaszczającemu na poczet spłaty jego osobistych zobowiązań.”

Przy sprzedaży przewłaszczonego mienia kosztem jest każdy wydatek, który trzeba ponieść, aby odzyskać pożyczone pieniądze. Będzie nim zarówno nominalna wartość pożyczki, jak i kwota nadwyżki zwrócona pożyczkobiorcy (por. wyrok NSA z 22 marca 2017 r. sygn. II FSK 555/15).

Idąc w ślad za ww. przepisami ustawy PIT oraz wyrokami NSA, w ocenie Wnioskodawcy analogiczna sytuacja będzie miała miejsce w przedmiotowej sprawie.

Z postanowień Umowy jednoznacznie wynika bowiem, że Wnioskodawca obowiązany jest do zwrotu na rzecz Dłużnika Zapłaty, tj. kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży Nieruchomości netto, a kwotą potrzebną do całkowitej spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami, innymi kosztami, w tym również kosztami związanymi z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, podatkiem dochodowym oraz wszelkimi innymi kosztami, które Wnioskodawca wraz z małżonką poniosą w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nabyciem Wierzytelności i ustanowieniem zabezpieczenia na podstawie Umowy.

Istotnym jest bowiem w przedmiotowej sprawie fakt, że na mocy Umowy przewłaszczenie następujące w celu zabezpieczenia spłaty Wierzytelności wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Wobec powyższego Nieruchomość zabezpiecza Wnioskodawcę przed brakiem możliwości wyegzekwowania od Dłużnika spłaty Wierzytelności.

Co więcej, Wnioskodawca może również ponosić inne koszty związane z przejętą Wierzytelnością, jak wysyłanie monitów, wezwań do zapłaty, obsługi prawnej niezbędnej do doprowadzenia do spłaty Wierzytelności przez Dłużnika wraz z należnymi odsetkami.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia Nieruchomości Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wysokość sumy następujących kwot:

a)wartości niespłaconych wierzytelności (kwota długu, która nie została uregulowana przez Dłużnika w dacie wskazanej w Umowie), w tym wartość wierzytelności nabytych od Cedentów w ramach stosunku powiernictwa oraz własnych wierzytelności,

b)kwotę przekazanej faktycznie nadwyżki ponad zobowiązanie Dłużnika wobec Wierzyciela, tj. kwotę zapłaty,

c)innych wydatków związanych ze zbyciem nieruchomości oraz obsługą długu, które zostały faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę, tj. w zakresie w jakim Wierzyciel poniósł ekonomiczny ciężar tych kosztów (np. monit, wezwanie do zapłaty, usługi prawne).

Powyższe stanowisko, w zakresie samej metodyki ustalania kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, potwierdzone zostało w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z:

·9 października 2023 r., znak: 0112-KDIL3-2.4011.184.2019.7.MKA,

·26 października 2021 r., znak: 0113-KDIPT2-3.4011.429.2017.11.IR,

·12 marca 2019 r., znak: 0111-KDIB2-3.4010.440.2018.1.LG.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) powołanej ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma jednak zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy – nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło sześć lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

Stosownie natomiast do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów jest określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 przywołanej wyżej ustawy:

Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyjaśnić należy, że umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności.

Konstrukcja umowy może opierać się na warunku rozwiązującym, po spełnieniu którego własność automatycznie przechodzi na dłużnika lub warunku zawieszającym, gdzie istnieje dopiero zobowiązanie do przeniesienia własności rodzące obowiązek ponownego zawarcia umowy przenoszącej tę własność. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r. sygn. akt III CKN 246/00, stwierdził, że: „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia zwrotne przez dłużnika.

Z uwagi na to, że nabycie własności nieruchomości (prawa) przez wierzyciela następuje bezwarunkowo i bezterminowo, zobowiązanie wierzyciela do zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości (prawa) na dłużnika po zaistnieniu określonych przesłanek ma charakter obligacyjny. Własność przechodzi od razu na pożyczkodawcę z tym, że mocą umowy jest on zobowiązany powrotnie przenieść własność na pożyczkobiorcę, poprzez złożenie stosownego oświadczenia woli, gdy ten wykona swoje zobowiązanie z tejże umowy w terminie. W tym stanie rzeczy własność nieruchomości (prawa) przewłaszczonej zostaje „ostatecznie” przeniesiona na pożyczkodawcę, mocą jednak umowy obligacyjnej pożyczkodawca zostaje ograniczony w rozporządzaniu tą nieruchomością (prawem) w zakresie określonym w umowie do upływu terminu spłaty pożyczki oraz zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności po wykonaniu zobowiązań z umowy przez pożyczkobiorcę.

Z powyższego wyjaśnienia wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości (prawa) na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później.

Tym samym, umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje jedynie prawo posiadania i używania rzeczy.

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, w świetle którego przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie – jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika – podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, w oparciu o który dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości. Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia pieniężnego (kredyt, pożyczka) przez dłużnika.

Z zacytowanego art. 14 ust. 3 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 i 2 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Nadmienić jeszcze raz należy, że w przypadku niewywiązania się dłużnika z obowiązku spłaty pożyczki, wygasa warunek odnośnie złożenia oświadczenia co do zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Wierzyciel jako bezwarunkowy właściciel nieruchomości przestaje być ograniczony w zakresie rozporządzania nią.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą. Zawarł Pan umowy cesji wierzytelności związanych z działalnością gospodarczą. Zawarł Pan wraz z małżonką z dłużnikiem umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie, w wykonaniu której nastąpiło przeniesienie prawa własności nieruchomości nr (…) na Pana rzecz celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności. Nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie w celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami. Wierzytelności objęte zabezpieczeniem związane były z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą, natomiast przejęcie ww. nieruchomości stanowiło element zabezpieczenia oraz dochodzenia tych wierzytelności. Tym samym, nabycie ww. nieruchomości nie nastąpiło do Pana majątku prywatnego ani w celu realizacji potrzeb osobistych, lecz pozostawało funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedaż ww. nieruchomości stanowi konsekwencję działań podejmowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej związanej z nabyciem i egzekwowaniem wierzytelności. Jak Pan wskazał, planuje sprzedaż ww. nieruchomości w celu zaspokojenia wierzytelności wraz z odsetkami należnymi oraz innymi kosztami. Tym samym, istnieje bezpośredni związek pomiędzy planowaną sprzedażą a prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Okoliczności sprawy nie wskazują, aby ww. nieruchomość stanowiła składnik Pana majątku prywatnego. Nieruchomość nie została nabyta w celu prywatnym, mieszkaniowym, czy rekreacyjnym, lecz wyłącznie jako forma zabezpieczenia wierzytelności związanych z działalnością gospodarczą. W konsekwencji, planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie stanowi zwykłego wykonywania prawa własności.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości uzyska Pan przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie ma Pan prawo pomniejszyć osiągnięty przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości o koszty jego uzyskania.

Zgodnie bowiem z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W powołanym przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła.

Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów. Koszty poniesione przez podatnika należy zatem oceniać pod kątem ich celowości a więc dążenia do uzyskania przychodu a nie niezbędności.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

·zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz

·nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Poza tym należy podkreślić, że koszty muszą być bezwzględnie poniesione przez podatnika oraz udokumentowane w prawidłowy sposób.

Aby więc dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać następujące kryteria: musi zostać poniesiony przez podatnika, zostać odpowiednio udokumentowany, celem jego poniesienia jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów (związek przychodu z kosztem) i nie został on wymieniony w art. 23 cytowanej ustawy. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości następujących kwot:

·wartości niespłaconej wierzytelności (kwota długu, która nie została uregulowana przez dłużnika w dacie wskazanej w umowie),

·kwoty przekazanej faktycznie nadwyżki ponad zobowiązanie dłużnika wobec wierzyciela, tj. kwoty zapłaty,

·innych wydatków związanych ze zbyciem nieruchomości oraz obsługą długu, które zostały faktycznie poniesione przez Pana, tj. w zakresie w jakim wierzyciel poniósł ekonomiczny ciężar tych kosztów (np. monit, wezwanie do zapłaty, usługi prawne).

Należy podkreślić, że za koszty uzyskania przychodów mogą być uznane wyłącznie te koszty, które spowodowały uszczuplenie w majątku podatnika i są definitywne. Ustalając wysokość kosztów uzyskania przychodów w przypadku zbycia przez Pana nieruchomości uzyskanej od dłużnika na skutek przejęcia tej nieruchomości, będzie Pan miał możliwość rozpoznania jako koszt uzyskania przychodów jedynie tych wydatków które poniósł w sposób definitywny.

Podsumowując stwierdzić należy, że w opisanej sprawie, kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może być:

·wartość niespłaconej wierzytelności (kwota długu, która nie została uregulowana przez dłużnika w dacie wskazanej w umowie),

·kwota przekazanej faktycznie nadwyżki ponad zobowiązanie dłużnika wobec wierzyciela, tj. kwoty zapłaty,

·inne wydatki związane ze zbyciem nieruchomości oraz obsługą długu, które zostały faktycznie poniesione przez Pana, tj. w zakresie w jakim wierzyciel poniósł ekonomiczny ciężar tych kosztów (np. monit, wezwanie do zapłaty, usługi prawne), o ile koszty te zostaną faktycznie poniesione i prawidłowo udokumentowane.

Wobec powyższego, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejszy wniosek dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczyć należy, że pytania przedstawione przez Pana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Pana zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Jednocześnie informuję, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Pana i dotyczy skutków podatkowych (opisanego zdarzenia przyszłego) powstałych wyłącznie po Pana stronie. Niniejsza interpretacja nie odnosi więc do Pana małżonki.

Odnosząc się do powołanych interpretacji indywidualnych należy wskazać, że dotyczą one indywidualnej sprawy podatnika w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i wyłącznie w tych danych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.