Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.326.2026.4.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 19 kwietnia 2026 r. (wpływ 20 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, posiadającą w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Samotnie wychowuje małoletniego syna.

W dniu 20 grudnia 2022 r. Wnioskodawczyni nabyła do swojego majątku osobistego, w drodze umowy darowizny objętej odpowiednim aktem notarialnym, prawo własności lokalu mieszkalnego. W dniu 16 października 2024 r. Wnioskodawczyni, działając w warunkach rynkowych, dokonała odpłatnego zbycia praw własności do lokalu za ustaloną cenę (…) zł. W bezpośrednim związku z tą transakcją, w wykonaniu obowiązków nałożonych przepisami o sprawozdawczości podatkowej, Wnioskodawczyni złożyła we właściwym ze względu na miejsce zamieszkania urzędzie skarbowym zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2024 na formularzu PIT-39. Wnioskodawczyni deklaratywnie objęła dochód rygorami zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natychmiast po odpłatnym zbyciu lokalu, środki finansowe w ten sposób uzyskane, tj. (…) zł, zostały przekazane w formie bezgotówkowej darowizny na rzecz zstępnych pierwszej linii - rodziców Wnioskodawczyni.

W kwietniu 2024 r., rodzice Wnioskodawczyni nabyli w sposób odpłatny prawo własności zupełnie innego, odrębnego lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawczyni od dłuższego czasu zamieszkuje w tym lokalu wraz ze swoim małoletnim dzieckiem. Mieszkanie to stanowi Jej centrum życiowej i gospodarczej aktywności. Aktualny stan posiadania i użytkowania lokalu odbywa się na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia. Wnioskodawczyni planuje jednak stale zamieszkiwać w tym właśnie lokalu.

Strony zaplanowały dokonać zwrotu darowizny, która została wcześniej dokonana przez Wnioskodawczynię ((…) zł).

Następnie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. Na mocy tej umowy Wnioskodawczyni nabędzie udział ułamkowy we własności przedmiotowego lokalu, w którym obecnie zamieszkuje. Wnioskodawczyni nadal będzie zamieszkiwać w tym lokalu. Wartość za jaką Wnioskodawczyni nabędzie udział stanowi kwotę (…) zł. Wartość za jaką Wnioskodawczyni dokona nabycia udziału, tj. (…) zł, odpowiada wartości za jaką rodzice Wnioskodawczyni nabyli pierwotnie ten udział w lokalu mieszkalnym. Finalnie wartość za jaką rodzice Wnioskodawczyni zbyją udział w nieruchomości odpowiada wartości za jaką nabyli pierwotnie ten udział.

Strony nie dokonają fizycznie transferu pieniędzy, ponieważ, w konsekwencji zwrotu darowizny powstanie wierzytelność Wnioskodawczyni względem Jej rodziców, a następnie w związku z nabyciem udziałów w nieruchomości, wierzytelność o tożsamej wartości rodziców względem Wnioskodawczyni.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie złożonym 20 kwietnia 2026 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni udzieliła następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1)jaka jest forma prawna nabytego w 2022 r. przez Panią w drodze umowy darowizny lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży w 2024 r. (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (inny – jaki?))?

Odpowiedź: Forma prawna lokalu nabytego w drodze umowy darowizny w dniu 22 grudnia 2022 r. i sprzedanego w dniu 16 października 2024 r. to: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

2)jaka jest forma prawna nabytego w 2024 r. przez Pani rodziców lokalu mieszkalnego (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (inny – jaki?))?

Odpowiedź: Forma prawna lokalu nabytego 18 kwietnia 2024 r. przez rodziców Wnioskodawczyni to: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.

3)czy opisana we wniosku darowizna środków finansowych w formie bezgotówkowej na rzecz Pani rodziców przyjęła formę umowy darowizny w rozumieniu art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 poz. 1071 ze zm.)? Kiedy (podać datę) dokonano ww. darowizny środków finansowych?

Odpowiedź: Tak, przekazanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na rachunek bankowy rodziców przyjęło formę umowy darowizny w rozumieniu art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) i zostało dokonane w formie bezgotówkowej w dniu 16 października 2024 r. (niezwłocznie po ich otrzymaniu przez Wnioskodawczynię). Wnioskodawczyni chce wyjaśnić, że decyzja o tak szybkim przekazaniu środków była podyktowana obiektywnymi względami bezpieczeństwa. W tym okresie Wnioskodawczyniotrzymywała liczne podejrzane telefony oraz wiadomości e-mail od oszustów podszywających się pod bank (próby wyłudzeń), co wzbudziło Jej wysoce uzasadnione obawy co do bezpieczeństwa przechowywania znacznej kwoty na Jej własnym rachunku bankowym.

4)w związku z jakimi okolicznościami/przyczynami nastąpi wskazany we wniosku zwrot darowizny przez Pani rodziców?

Odpowiedź: W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawczyni wskazuje, że modyfikuje i doprecyzowuje opis zdarzenia przyszłego. Ostatecznie nie planuje się dokonania fizycznego zwrotu darowizny (w rozumieniu powrotnego przelewu bankowego tych środków). Pierwotna decyzja o przekazaniu środków pieniężnych w formie darowizny została podjęta nagle, ze względów bezpieczeństwa, bez pełnej wiedzy co do docelowych możliwości ich zagospodarowania, w szczególności w zakresie ich przeznaczenia na nabycie udziału w nieruchomości od rodziców.

5)kiedy (podać przybliżoną datę) i na podstawie jakiej czynności prawnej – umowy lub zdarzenia prawnego (należy wskazać tytuł prawny umowy lub orzeczenia sądu) nastąpi opisany we wniosku zwrot darowizny?

Odpowiedź: W związku z powyższą modyfikacją zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazuje, że nie dojdzie do fizycznego zwrotu darowizny w formie przelewu bankowego. Środki pieniężne przekazane uprzednio w formie darowizny zostaną rozliczone pomiędzy stronami wyłącznie prawnie, poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności przy zawarciu umowy sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym. Umowa sprzedaży oraz opisana kompensata planowana jest do zawarcia w przybliżonym terminie lipiec/sierpień 2026 r.

6)czy opisany we wniosku zwrot darowizny nastąpi na podstawie rozwiązania umowy darowizny czy wskutek odwołania darowizny wobec rażącej niewdzięczności obdarowanego w rozumieniu przepisów prawa cywilnego? Czy i kiedy (podać przybliżoną datę) złoży Pani oświadczenie o odwołaniu darowizny? Czy i kiedy (podać przybliżoną datę) nastąpi zawarcie umowy zwrotu darowizny, która określa, że obdarowany zwraca środki, a darczyńca je przyjmuje? Kiedy (podać przybliżoną datę) nastąpi rozwiązanie/odwołanie/ zwrot darowizny?

Odpowiedź: Aby z prawnego punktu widzenia umożliwić uregulowanie ceny nabycia nieruchomości w drodze potrącenia (co wymaga istnienia po stronie Wnioskodawczyni wymagalnej wierzytelności), nie nastąpi odwołanie darowizny wobec rażącej niewdzięczności – Wnioskodawczyni nie złoży w tym przedmiocie jednostronnego oświadczenia. Zamiast tego strony dokonają przed zawarciem umowy sprzedaży (lub w tym samym akcie notarialnym) rozwiązania umowy darowizny za porozumieniem stron w ramach zasady swobody umów. Rozwiązanie to wygeneruje roszczenie o zwrot równowartości tych środków. Wykreowana na mocy porozumienia wierzytelność ulegnie potrąceniu. Zawarcie porozumienia o rozwiązaniu umowy darowizny oraz kompensata nastąpią w przybliżonym terminie lipiec/sierpień 2026 r.

7)czy łączna wartość zwróconej przez Pani rodziców darowizny odpowiadać będzie łącznej wartości przekazanej przez Panią na ich rzecz darowizny? A zatem, czy wartość majątku Pani wróci do stanu sprzed dokonania darowizny?

Odpowiedź: Tak, wartość wierzytelności powstałej wskutek porozumienia o rozwiązaniu umowy darowizny odpowiadać będzie dokładnie łącznej wartości przekazanej uprzednio darowizny, tj. (…) zł. Tym samym w ujęciu bilansowym (wartości praw i roszczeń) majątek Wnioskodawczyni wróci do stanu sprzed dokonania darowizny, pozwalając na pełne pokrycie ceny nabycia udziału bez przepływów gotówkowych.

8)jaki udział nabędzie Pani we własności lokalu mieszkalnego, w którym obecnie Pani zamieszkuje? Czy cena nabycia ww. udziału będzie odpowiadać jej cenie rynkowej? Kto będzie właścicielem pozostałego udziału w lokalu mieszkalnym?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nabędzie udział w nieruchomości wynoszący 87/146 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego (w którym obecnie zamieszkuje). Cena nabycia odpowiada cenie rynkowej. Właścicielami pozostałego udziału w lokalu mieszkalnym będą rodzice.

9)czy umowa sprzedaży, na mocy której nabędzie Pani udział ułamkowy we własności lokalu mieszkalnego, w którym obecnie Pani zamieszkuje, nastąpi na podstawie art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), czy na innej podstawie (jeżeli na innej – proszę żeby Pani wskazała – jakiej)?

Odpowiedź: Umowa sprzedaży udziału ułamkowego we własności lokalu mieszkalnego zostanie zawarta na podstawie art. 155 § 1 Kodeks cywilnego i będzie miała charakter umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na mocy której nastąpi przeniesienie własności udziału na Wnioskodawczynię.

10)czy zawarcie ww. czynności cywilnoprawnej, tj. umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, nastąpi w formie aktu notarialnego?

Odpowiedź: Tak, zawarcie umowy sprzedaży nastąpi w formie aktu notarialnego.

11)kiedy (podać przybliżoną datę) nastąpi opisana czynność prawna, tj. umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź: Umowa sprzedaży nastąpi w przybliżonym terminie lipiec/sierpień 2026 r.

12)jakie obowiązki/ustalenia/rozliczenia/wzajemne roszczenia wynikające z zawartej umowy sprzedaży obejmowały będą Panią oraz Pani rodziców - prosimy dokładnie wyjaśnić jakie dla każdej ze stron?

Odpowiedź: Na podstawie zawartej umowy sprzedaży powstaną następujące obowiązki i rozliczenia stron:

Po stronie Wnioskodawczyni:

·powstanie obowiązek zapłaty ceny za nabywany udział w wysokości (…) zł,

·zapłata ceny nastąpi poprzez potrącenie (kompensatę) wzajemnych wierzytelności przysługujących Wnioskodawczyni wobec rodziców,

·Wnioskodawczyni nabędzie udział ułamkowy w prawie własności lokalu mieszkalnego.

Po stronie rodziców (sprzedających):

·powstanie obowiązek przeniesienia na Wnioskodawczynię udziału ułamkowego w prawie własności lokalu,

·powstanie obowiązek umożliwienia wykonywania prawa współwłasności,

·należna im cena sprzedaży zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności.

Wzajemne rozliczenia:

·strony dokonają umownego potrącenia wzajemnych wierzytelności, w wyniku czego zobowiązanie Wnioskodawczyni do zapłaty ceny oraz odpowiadające mu zobowiązanie z drugiej strony ulegną umorzeniu w całości (do wysokości wierzytelności niższej, czyli (…) zł),

·poza wskazanym rozliczeniem strony nie przewidują innych dodatkowych świadczeń ani roszczeń.

13)jakie zobowiązanie (jaki dług/z jakiego tytułu) Pani rodzice będą mieli wobec Pani jako wierzyciela?

Odpowiedź: Zobowiązanie rodziców względem Wnioskodawczyni będzie wynikać wprost z konieczności rozliczenia środków pieniężnych uprzednio przekazanych przez Wnioskodawczynię, na skutek opisanego wyżej porozumienia o rozwiązaniu umowy darowizny. Wierzytelność Wnioskodawczyni odpowiada kwocie (…) zł i będzie istnieć w obrocie prawnym do momentu jej skutecznego rozliczenia. Rozliczenie to nastąpi poprzez umowne potrącenie przy zawarciu umowy sprzedaży udziału, w wyniku czego wygaśnie.

14)czy dokonane zostanie potrącenie Pani wymagalnej wierzytelności z wierzytelnością Pani rodziców tytułem o zapłatę ceny sprzedaży należnej Pani rodzicom jako zbywającym prawo własności lokalu mieszkalnego? Czy ww. potrącenie wierzytelności będzie wynikało z zawartej ww. umowy sprzedaży? Czy w umowie sprzedaży zostanie wskazane, że Pani rodzice przenoszą na Panią własność udziału w ww. lokalu mieszkalnym w zamian za zwolnienie z długu? Czy może zostanie zawarta odrębna umowa dotycząca kompensaty wierzytelności (jakie będą jej postanowienia)?

Odpowiedź: Tak, dokonane zostanie potrącenie wymagalnej wierzytelności przysługującej Wnioskodawczyni wobec rodziców z wierzytelnością rodziców wobec Wnioskodawczyni z tytułu zapłaty ceny sprzedaży. Potrącenie wierzytelności będzie wynikało wprost z postanowień umowy sprzedaży ujętej w akcie notarialnym (art. 155 § 1 w zw. z art. 498 Kodeksu cywilnego). Strony nie zawrą odrębnej umowy dotyczącej kompensaty – stosowne postanowienia w tym zakresie zostaną zawarte bezpośrednio w głównej umowie sprzedaży. W szczególności umowa będzie zawierała postanowienia, że Wnioskodawczyni zobowiązuje się do zapłaty ceny, rodzice zobowiązują się do przeniesienia udziału, a zapłata ceny następuje poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, skutkujące ich bezgotówkowym umorzeniem.

Pytania

1.Czy nabycie przez Wnioskodawczynię udziału ułamkowego w lokalu, w którym będzie nadal zamieszkiwała, wypełnia dyspozycję wydatków uregulowanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy planowane nabycie przez Wnioskodawczynię ułamkowego udziału we własności lokalu mieszkalnego (w oparciu o umowę sprzedaży zawartą z rodzicami), przy ekwiwalentnym uregulowaniu ceny rynkowej tego nabycia w drodze bezgotówkowego potrącenia (kompensaty) wzajemnych wierzytelności stron, będzie stanowić zdarzenie neutralne podatkowo dla Wnioskodawczyni i w konsekwencji, nie spowoduje powstania po Jej stronie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?(treść pytania po przeformułowaniu pismem z 19 kwietnia 2026 r.)

3.Czy środki pieniężne pochodzące ze zwrotu darowizny (wierzytelność względem rodziców) mogą zostać potrącone z wierzytelnością przysługującą Wnioskodawczyni względem Jej rodziców z tytułu zakupu udziału w nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Nabycie udziału ułamkowego w lokalu a realizacja własnych celów mieszkaniowych: Nabycie przez Wnioskodawczynię udziału ułamkowego w lokalu mieszkalnym, w którym zamieszkuje i planuje nadal zamieszkiwać, wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „ustawa o PIT”). Przepisy te nie uzależniają prawa do zwolnienia od nabycia wyłącznej własności całej nieruchomości. Posiadanie udziału ułamkowego daje prawo do współposiadania rzeczy i korzystania z niej w stopniu dającym się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Skoro Wnioskodawczyni faktycznie przebywa w tym lokalu ze swoim małoletnim dzieckiem, koncentrując tam swoje centrum aktywności życiowej i gospodarczej, wydatek na zakup tego udziału stanowi bezsprzecznie wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabycie na własność udziału w lokalu mieszkalnym, gdzie uregulowanie należnej zbywcom ceny następuje poprzez powszechnie akceptowaną w prawie instytucję potrącenia (kompensaty) wzajemnych wierzytelności, jest zdarzeniem całkowicie neutralnym podatkowo i nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni zdarzenia generującego przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem zwolnionych. Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, przychodami są m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych nieodpłatnych świadczeń.

W ramach opisanego we wniosku zdarzenia Wnioskodawczyni w drodze odpłatnej umowy kupuje prawo majątkowe (udział w nieruchomości). Cena ustalona na (…) zł w pełni odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej ułamkowej części lokalu. Sama w sobie czynność cywilnoprawna zakupu nie skutkuje u nabywcy powstaniem przysporzenia stanowiącego dochód – Wnioskodawczyni w zamian za określone aktywa majątkowe (zobowiązanie do zapłaty ceny) nabywa inne prawo rzeczowe. Jej sytuacja majątkowa pozostaje niezmienna.

Dla takiej oceny na gruncie PIT nie ma znaczenia techniczny sposób uregulowania płatności za nieruchomość. Zastosowanie cywilnoprawnej instytucji potrącenia, o której mowa w art. 498 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego jest równoprawnym sposobem zaspokojenia wierzyciela.

Ad 3

Potrącenie wierzytelności (kompensata) jako forma wydatkowania środków – środki pieniężne pochodzące ze zwrotu darowizny mogą zostać skutecznie potrącone z wierzytelnością o zapłatę ceny za zakup udziałów w nieruchomości, a taka operacja uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Potrącenie wierzytelności (kompensata) uregulowane w art. 498 Kodeksu cywilnego jest traktowane na równi z zapłatą gotówkową lub bezgotówkową. Umorzenie wzajemnych zobowiązań prowadzi do wygaśnięcia roszczeń i stanowi „poniesienie wydatku” w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Fakt braku fizycznego transferu środków na rachunek bankowy nie pozbawia Wnioskodawczyni prawa do zwolnienia z podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody należy zatem uznać otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

Z definicji przychodu można wywieść, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) – mają definitywny, a nie zwrotny charakter.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też w wyniku określonego zdarzenia, które powoduje zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Odrębnym źródłem przychodów są m.in. określone w art. 10 ust. 1 pkt 9 „inne źródła”.

W myśl art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w drodze darowizny w 2022 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tych przepisach wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślić należy, że ustawowy termin na wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, wynosi trzy lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a więc w przypadku sprzedanego przez Panią w 2024 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, termin ten upłynie 31 grudnia 2027 r.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym, jak już uprzednio wskazałem, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przedmiotem analizy w sprawie jest możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia w przypadku uregulowania ceny za nabywany przez Panią udział w lokalu mieszkalnym poprzez dokonanie potrącenia (kompensaty) Pani wymagalnej wierzytelności względem Jej rodziców, powstałej w konsekwencji zwrotu darowizny środków pieniężnych dokonanej przez Panią na rzecz Pani rodziców, z wierzytelnością tych samych osób – Pani rodziców tytułem o zapłatę ceny sprzedaży należnym Pani rodzicom jako zbywającym prawo własności do udziału w lokalu mieszkalnym, czy spełnia ustawowy wymóg wydatkowania środków pochodzących ze zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) na własne cele mieszkaniowe.

W tym zakresie należy zauważyć, że zasady i skutki dokonywania kompensaty (potrącenia) reguluje przepis art. 498 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem:

Potrącenie wierzytelności jest jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia przez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie, czyli kompensata wierzytelności, następuje wówczas, jeżeli jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelność, jak i zobowiązanie względem tej drugiej strony. Potrącenie, mimo że dotyczy świadczeń tego samego rodzaju (z reguły pieniężnych), prowadzi do zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej. Dochodzi w ten sposób do zaspokojenia wierzyciela i osiągnięcia tym samym celu zobowiązania. Na skutek potrącenia wierzytelności obydwu stron umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Instytucja potrącenia jest substytutem świadczenia, dzięki któremu dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania. W momencie potrącenia następuje faktyczne spełnienie świadczenia. Potrącenie jest więc formą wykonania zobowiązania, do którego, w myśl art. 503 Kodeksu cywilnego, stosuje się przepisy o zaliczeniu zapłaty.

Wprawdzie przez potrącenie strony nie otrzymują efektywnie należnych im świadczeń, ale wskutek zaliczenia wierzytelności jednej z nich na poczet wierzytelności drugiej każda ze stron zostaje zwolniona ze swego długu, co pozwala uznać ich długi za spłacone. Tym samym potrącenie jako sposób wygaszenia stosunku zobowiązaniowego uznaje się za równoważny spełnieniu świadczenia (zapłacie).

W sytuacji, gdy dojdzie do umorzenia należności poprzez potrącenie wierzytelności, u Pani nie wystąpi przychód podatkowy. Przychód podatkowy wystąpiłby wówczas, gdy doszłoby do częściowej kompensaty wierzytelności, a wierzyciel zwolniłby dłużnika z pozostałej części długu.

Zatem, odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w przypadku dokonania potrącenia (kompensaty) wymagalnej wierzytelności przysługującej Pani wobec rodziców, powstałej w konsekwencji zwrotu darowizny środków pieniężnych dokonanej przez Panią na rzecz Pani rodziców z wierzytelnością Pani rodziców wobec Pani z tytułu zapłaty ceny sprzedaży, a więc w przypadku umorzenia (równej) wierzytelności Pani względem (równej) wierzytelności Pani rodziców nie powstanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2, uznaję za prawidłowe.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe.

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

Zatem w świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uregulowanie ceny za nabycie przez Panią udziału w lokalu mieszkalnym poprzez dokonanie potrącenia (kompensaty) Pani wymagalnej wierzytelności względem Jej rodziców z tytułu zwrotu darowizny środków pieniężnych nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, bowiem warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe.

Reasumując, wydatkowanie przez Panią przychodu z odpłatnego zbycia w 2024 r. lokalu mieszkalnego, w okresie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na Pani własne cele mieszkaniowe, tj. jak Pani wskazała na nabycie przez Panią udziału w lokalu mieszkalnym poprzez dokonanie potrącenia (kompensaty) Pani wymagalnej wierzytelności względem Jej rodziców z tytułu zwrotu darowizny środków pieniężnych, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawniać będzie do skorzystania ze zwolnienia dochodu od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 i nr 3, że nabycie przez Panią udziału ułamkowego w lokalu mieszkalnym, w którym Pani zamieszkuje i planuje nadal zamieszkiwać, wypełnia dyspozycję art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz że środki pieniężne pochodzące ze zwrotu darowizny mogą zostać skutecznie potrącone z wierzytelnością o zapłatę ceny za zakup udziału w nieruchomości, a taka operacja uprawnia Panią do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.