Interpretacja indywidualna z dnia 24 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.408.2026.2.DS
Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez spłatę kredytu hipotecznego i zakup nowego lokalu ze środków ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2026 roku pozwala na zwolnienie z podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznegow podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 maja 2026 r. (wpływ 30 maja 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W grudniu 2022 r. nabył Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za cenę około (…) zł.
Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celach inwestycyjnych ani związanych z działalnością gospodarczą.
Obecnie planuje Pan sprzedaż tego lokalu w maju 2026 r. za cenę około (…) zł, a więc przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W maju 2025 r. nabył Pan kolejny lokal mieszkalny położony w miejscowości A, finansując zakup częściowo ze środków własnych (wkład własny), a częściowo kredytem hipotecznym. Do spłaty pozostaje obecnie około (…) zł kredytu hipotecznego. Lokal ten służy zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych i faktycznie Pan w nim zamieszkuje.
Po sprzedaży lokalu nabytego w 2022 r. planuje Pan przeznaczyć uzyskane środki pieniężne częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego nabytego w 2025 r., a częściowo na zakup kolejnego lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B, który również będzie służył zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z sytuacją osobistą i koniecznością zamieszkania bliżej miasta.
Żaden z lokali nie był i nie będzie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej ani nabywany w celach spekulacyjnych lub inwestycyjnych. Celem wszystkich wskazanych działań jest wyłącznie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.
W związku ze zmianami przepisów obowiązującymi od 1 stycznia 2026 r. powstała wątpliwość, czy w przypadku sprzedaży lokalu nabytego w 2022 r. możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych (ulgi mieszkaniowej) poprzez przeznaczenie środków zarówno na spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego lokalu mieszkalnego nabytego wcześniej na własne cele mieszkaniowe, jak również na zakup kolejnego lokalu mieszkalnego służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ponadto odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:
1)czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592)?
Odpowiedź: Tak, posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych(t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592).
2)w odniesieniu do kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego w miejscowości A, proszę wskazać:
a)czy został on zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?
Odpowiedź: Kredyt został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce.
b)czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynika z tej umowy?
Odpowiedź: W umowie kredytowej został określony cel kredytu jako: „zakup lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego (rynek pierwotny)”.
c)czy był Pan stroną umowy kredytowej i czy odpowiada Pan za spłatę kredytu solidarnie, a więc do pełnej wysokości?
Odpowiedź: Tak, był Pan stroną umowy kredytowej i odpowiada Pan za spłatę kredytu do pełnej wysokości.
3)czy kwotę uzyskaną z planowanej sprzedaży w maju 2026 r. lokalu mieszkalnego przeznaczy Pan na spłatę kredytu hipotecznego oraz na planowany zakup lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B – w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona Pan sprzedaży nieruchomości?
Odpowiedź: Tak, planuje Pan przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w maju 2026 r. na spłatę kredytu hipotecznego oraz na zakup lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B, w terminie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.
Pytanie
Czy w przypadku sprzedaży w 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego w grudniu 2022 r., przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, będzie Pan uprawniony do skorzystania w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe poprzez:
1)częściową lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2025 r. na nabycie lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych oraz/lub
2)nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B, który również będzie służył zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych,
w szczególności czy dla zachowania pełnego zwolnienia podatkowego dopuszczalne jest przeznaczenie środków jednocześnie na oba wskazane cele mieszkaniowe, czy też konieczne jest przeznaczenie całego przychodu wyłącznie na jeden z nich (np. wyłącznie na zakup nowego lokalu albo wyłącznie na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego)?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie, w przypadku sprzedaży w 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego w grudniu 2022 r., przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, będzie Pan uprawniony do skorzystania w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pod warunkiem że cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony w ustawowym terminie na własne cele mieszkaniowe.
Za wydatki na własne cele mieszkaniowe ustawa uznaje między innymi zarówno nabycie lokalu mieszkalnego, jak i spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży na nabycie lokalu mieszkalnego służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w 2025 r., a więc przed planowaną sprzedażą lokalu nabytego w 2022 r., i dotyczy lokalu mieszkalnego faktycznie wykorzystywanego przez Pana na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym jego częściowa lub całkowita spłata powinna stanowić wydatek uprawniający do zastosowania zwolnienia podatkowego.
Również nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B, wynikające z konieczności zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z sytuacją osobistą, powinno zostać uznane za realizację własnych celów mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
W Pana ocenie przepisy obowiązujące w odniesieniu do nieruchomości nabytych przed wejściem w życie nowych ograniczeń dotyczących ulgi mieszkaniowej nie wymagają, aby cały przychód został przeznaczony wyłącznie na jeden lokal mieszkalny ani na jeden rodzaj wydatku mieszkaniowego.
Zarówno według dotychczasowego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, jak i utrwalonej praktyki interpretacyjnej, dopuszczalne jest przeznaczenie środków jednocześnie na różne wydatki realizujące własne cele mieszkaniowe podatnika, w tym zarówno na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, jak i na nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego służącego zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Ponadto planowane ograniczenia wynikające z nowych przepisów dotyczących ulgi mieszkaniowej, obowiązujących od 1 stycznia 2026 r., w szczególności dotyczące ograniczenia możliwości korzystania z ulgi w przypadku posiadania więcej niż jednej nieruchomości mieszkalnej, nie powinny mieć zastosowania do lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w grudniu 2022 r., ponieważ zgodnie z przepisami przejściowymi do przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2025 r. stosuje się przepisy obowiązujące przed dniem 1 stycznia 2026 r.
W konsekwencji uważa Pan, że zarówno wariant polegający na częściowej lub całkowitej spłacie kredytu hipotecznego oraz równoczesnym zakupie kolejnego lokalu mieszkalnego, jak również przeznaczenie całego przychodu wyłącznie na jeden z tych celów, powinny uprawniać do skorzystania w całości ze zwolnienia z podatku dochodowego, pod warunkiem spełnienia pozostałych przesłanek ustawowych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.
Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.
W konsekwencji planowana w maju 2026 r. sprzedaż nabytego przez Pana w grudniu 2022 r. lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż będzie miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia ww. lokalu mieszkalnego.
Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1)wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2)wydatki poniesione na:
a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Na mocy art. 21 ust. 29 powyższej ustawy:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.
Należy również wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 30 tejże ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym uprzednio art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie wartości przychodu (w całości lub w części) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.
Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej.
Do celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia, ustawodawca zalicza wskazaną w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego.
Z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy jasno więc wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.
Z opisu sprawy wynika, że:
·W grudniu 2022 r. nabył Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość.
·Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celach inwestycyjnych ani związanych z działalnością gospodarczą.
·Obecnie planuje Pan sprzedaż tego lokalu w maju 2026 r., a więc przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
·W maju 2025 r. nabył Pan kolejny lokal mieszkalny położony w miejscowości A, finansując zakup częściowo ze środków własnych (wkład własny), a częściowo kredytem hipotecznym. Lokal ten służy zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych i faktycznie Pan w nim zamieszkuje.
·Po sprzedaży lokalu nabytego w 2022 r. planuje Pan przeznaczyć uzyskane środki pieniężne częściowo na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego nabytego w 2025 r., a częściowo na zakup kolejnego lokalu mieszkalnego położonego bliżej miasta B, który również będzie służył zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych związanych z sytuacją osobistą i koniecznością zamieszkania bliżej miasta, w terminie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości.
·Kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego w miejscowości A został zaciągnięty w banku mającym siedzibę w Polsce.
·Był Pan stroną umowy kredytowej i odpowiada Pan za spłatę kredytu do pełnej wysokości.
·W umowie kredytowej został określony cel kredytu jako: „zakup lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego (rynek pierwotny)”.
·Żaden z lokali nie był i nie będzie wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej ani nabywany w celach spekulacyjnych lub inwestycyjnych. Celem wszystkich wskazanych działań jest wyłącznie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wobec powyższego dochód z planowanej sprzedaży w maju 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego w grudniu 2022 r., będzie mógł korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem przychodu z tego tytułu na częściową lub całkowitą spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed jego sprzedażą na nabycie lokalu mieszkalnego w miejscowości A służącego zaspokajaniu Pana własnych potrzeb mieszkaniowych.
Również przeznaczenie części przychodu z planowanej sprzedaży w maju 2026 r. lokalu mieszkalnego nabytego w grudniu 2022 r. na kupno nowej nieruchomości (lokalu mieszkalnego położonego bliżej Poznania), która będzie wykorzystywana do zaspokajania Pana potrzeb mieszkaniowych, pomimo tego że będzie Pan posiadać inną nieruchomość mieszkalną (lokal mieszkalny w A), powodowuje, że dochód z tej sprzedaży w ww. części będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
