Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP2-1.4011.56.2026.3.MR1

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia czyma Pan prawo skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z tego samego dnia o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie stosowania ulgi mieszkaniowej.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 21 maja 2026 r. (data wpływu 21 maja 2026 r.) oraz pismem z 10 czerwca 2026 r. (data wpływu 10 czerwca 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca :

Opis stanu faktycznego

W dniu 3 lutego 2025 r. nabyłem lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. W dniu 7 lutego 2025 r. dokonałem sprzedaży innego lokalu mieszkalnego za kwotę (…) zł. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na sfinansowanie zakupu nowego lokalu mieszkalnego (pokrycie wcześniej poniesionego wydatku). Zakupiony lokal służy realizacji własnych celów mieszkaniowych;

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pismem z 21 maja 2026 r. (data wpływu 21 maja 2026 r.) oraz pismem z 10 czerwca 2026 r. (data wpływu 10 czerwca 2026 r.) doprecyzował Pan wniosek w następującym zakresie:

1.Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

2.Lokal mieszkalny sprzedany 7 lutego 2025 r. stanowił Pana wyłączną własność. Lokal mieszkalny nabyty 3 lutego 2025 r. był własnością spółki cywilnej, w której wspólnikami byli:

‒A. - 50% udziału,

‒B. - 50% udziału.

3.Lokal mieszkalny sprzedany 7 lutego 2025 r. został nabyty na podstawie umowy kupna-sprzedaży zawartej w dniu 24.10.2023 r.

4.Lokal mieszkalny nabyty 3 lutego 2025 r. został nabyty na podstawie umowy kupna- sprzedaży.

5.Lokal mieszkalny sprzedany 7 lutego 2025 r. stanowił odrębną nieruchomość lokalową.

6.Lokal mieszkalny zakupiony 3 lutego 2025 r. stanowi odrębną nieruchomość lokalową.

7.Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości nabytej 3 lutego 2025 r. został zawarty w dniu 03.02.2025 r.

8.Akt notarialny przenoszący własność nieruchomości sprzedanej 7 lutego 2025 r. został zawarty w dniu 24.10.2023 r.

9.Powodem sprzedaży lokalu mieszkalnego była potrzeba zakupu większego lokalu mieszkalnego. Poprzedni lokal posiadał jedną sypialnię zlokalizowaną na antresoli, co ze względu na Pana wiek stanowiło istotny problem w codziennym użytkowaniu mieszkania.

10.Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego sprzedanego 7 lutego 2025 r. nie nastąpiło w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

11.Lokal mieszkalny sprzedany 7 lutego 2025 r. był wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe.

12.Oba lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, położone są w Polsce.

13.Lokal mieszkalny zakupiony 3 lutego 2025 r. nie będzie udostępniany osobom trzecim odpłatnie ani nieodpłatnie na podstawie umowy najmu, użyczenia lub innych umów o podobnym charakterze.

14.Przed uzyskaniem środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został poniesiony wydatek związany z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego w postaci zapłaty części ceny zakupu.

15.W przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości, jednak transakcje te miały charakter incydentalny, były związane z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych i nie były dokonywane w ramach działalności gospodarczej.

16.Na pytanie organu: z jakich środków sfinansował Pan zakup lokalu mieszkalnego nabytego 3 lutego 2025 r. skoro we wniosku podał Pan „pokrycie wcześniej poniesionego wydatku”?

Odp.: Zakup lokalu mieszkalnego nabytego 3 lutego 2025 r. został sfinansowany ze środków własnych.

17.Na pytanie organu: czy cały przychód ze sprzedaży 7 lutego 2025 r. lokalu mieszkalnego został przez Pana wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tj. nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości nabytej 3 lutego 2025 r. oraz comiesięczne raty kapitałowo-odsetkowe w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jego sprzedaż

Odp.: Cały przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego 7 lutego 2025 r. zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przysługuje Panu prawo do zwolnienia, ponieważ środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, mimo że nabycie lokalu nastąpiło przed datą sprzedaży. W orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszcza się możliwość uznania wydatków poniesionych przed sprzedażą, o ile środki ze sprzedaży finalnie zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe;

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Jak wynika z treści wniosku, akt notarialny przenoszący własność nieruchomości sprzedanej 7 lutego 2025 r. został zawarty w dniu 24 października 2023 r. Nieruchomość ta została nabyta podstawie umowy kupna-sprzedaży.

Zatem, odpłatne zbycie w dniu 7 lutego 2025 r. przedmiotowej nieruchomości, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że 3 lutego 2025 r. nabył Pan na podstawie umowy kupna- sprzedaży lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. Lokal ten stanowi odrębną nieruchomość lokalową. Lokal mieszkalny nabyty 3 lutego 2025 r. był własnością spółki cywilnej, w której wspólnikami byli: A. - 50% udziału oraz B. - 50% udziału. Zakupiony lokal służy realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych.

Natomiast 7 lutego 2025 r. sprzedał Pan inny lokal mieszkalny za kwotę (…) zł. Lokal mieszkalny sprzedany 7 lutego 2025 r. stanowił Pana wyłączną własność. Powodem sprzedaży lokalu mieszkalnego była potrzeba zakupu większego lokalu mieszkalnego. Poprzedni lokal posiadał jedną sypialnię zlokalizowaną na antresoli, co ze względu na Pana wiek stanowiło istotny problem w codziennym użytkowaniu mieszkania.Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na sfinansowanie zakupu nowego lokalu mieszkalnego (pokrycie wcześniej poniesionego wydatku). Przed uzyskaniem środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został poniesiony wydatek związany z nabyciem nowego lokalu mieszkalnego w postaci zapłaty części ceny zakupu. Zakup lokalu mieszkalnego nabytego 3 lutego 2025 r. został sfinansowany ze środków własnych.

Odnosząc się do Pana wątpliwości, w rozpatrywanej sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy poniesienie wydatków na nabycie w dniu 3 lutego 2025 r. lokalu mieszkalnego (będącego własnością spółki cywilnej, w której wspólnikami byli: A. - 50% udziału, B. - 50% udziału) a więc przed dokonaniem odpłatnego zbycia w dniu 7 lutego 2025 r. innego lokalu mieszalnego, stanowi wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe, a tym samym czy uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z zacytowanego powyżej art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że cele mieszkaniowe uprawniające do zastosowania ww. zwolnienia przedmiotowego obejmują m.in. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele w tych przepisach wskazane jest data faktycznego wydatkowania przychodu. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Wobec powyższego, zakup w dniu 3 lutego 2025 r. nowej nieruchomości przed sprzedażą 7 lutego 2025 r. lokalu mieszkalnego, sfinansowany ze środków własnych, nie możne być uznany za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie spełnił Pan jednego z warunków koniecznych, aby środki ze sprzedaży mogły zostać zwolnione z opodatkowania, bowiem zakupu nowego mieszkania dokonał Pan z innych środków pieniężnych, aniżeli pochodzących ze sprzedaży 7 lutego 2025 r. lokalu mieszkalnego.W odniesieniu do tych środków pieniężnych warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, nie zostały spełnione, gdyż nie stanowiły one przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, ani jego częściowej równowartości – przychód z odpłatnego zbycia jeszcze nie powstał.

Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.