Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.267.2026.1.MPA.AMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczący opodatkowania podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około (…) m², która ulegnie wydzieleniu z działki nr 1 i która stanowi majątek wspólny małżeński. Uzupełnił go Pan pismem nadanym 16 kwietnia 2026 r. (data wpływu 21 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości do 5 grudnia 2089 r., stanowiącej własność Skarbu Państwa - Starosty Powiatu (...) (REGON: (…)).

Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt położony w (…), składający się z działki ewidencyjnej nr 1 o powierzchni (…) ha ((…)), (dalej jako: działka/nieruchomość).

Dla przedmiotowego prawa Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…).

II.Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego od osoby fizycznej na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności Sądu Rejonowego w (…) Wydział Cywilny wydanego (…), sygn. akt (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal tego stanu pozostają.

Nabycie przedmiotowej działki przez Wnioskodawcę nie zostało udokumentowane fakturą oraz nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

W związku z nabyciem nieruchomości, Wnioskodawcy nie przysługiwało również prawo do odliczenia podatku VAT.

III.Decyzje administracyjne wydane dla przedmiotowej nieruchomości

Działka ewidencyjna nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) z dnia (…)., działka nr 1 objęta jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) i oznaczona symbolem (…) - obszary istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Dla działki ewidencyjnej nr 1 zostały wydane następujące decyzje administracyjne:

a)decyzja nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, z 3 lipca 2014 r.;

b)decyzja nr (…) w sprawie zmiany decyzji w zakresie wysokości elewacji frontowej oraz wysokości budynku, z 14 listopada 2014 r.;

c)decyzja nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowej, z 13 listopada 2015 r.;

d)decyzja nr (…) z 6 maja 2016 r. w sprawie zmiany decyzji nr (…) z 3 lipca 2014 r.;

e)decyzja nr (…) z 14 czerwca 2023 r. (znak: (…)) dotycząca budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.

Ponadto, przedmiotowa działka nie znajduje się na obszarze strefy rewitalizacji ani obszarze zdegradowanym oraz nie leży na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

IV.Wypis z rejestru gruntów

W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę (…) działka ewidencyjna 1 o obszarze (…) ha położona jest w (…), jednostce ewidencyjnej (…), obrębie ewidencyjnym (…) i oznaczona jest jako tereny przemysłowe (symbol: (…)).

V.Przedmiot wniosku

Planowany jest podział działki ewidencyjnej nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona niezabudowana działka gruntu o powierzchni około (…) ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży.

Wydzielona działka będzie posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującej Spółce prawo użytkowania wieczystego do działki gruntu o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki ewidencyjnej numer 1, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

VI.Umowa dzierżawy

Działka ewidencyjna nr 1 nie jest objęta umowami najmu ani dzierżawy na rzecz osób trzecich i nie znajduje się w ich posiadaniu.

Jedynym obowiązującym stosunkiem prawnym dotyczącym nieruchomości jest umowa dzierżawy zawarta z Kupującą Spółką.

Umowa dzierżawy o numerze (…) została zawarta 23 września 2025 r. w (…) pomiędzy Wnioskodawcą i jego małżonką, a Kupującą Spółką.

Przedmiotem dzierżawy jest część działki nr 1 o powierzchni (…) m², dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

Zgodnie z zapisami umowy, Spółka zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy oraz Jego małżonki miesięcznego czynszu dzierżawnego w wysokości (…) zł (słownie: (…)).

Poza czynszem dzierżawnym, Wydzierżawiający nie są zobowiązani do ponoszenia żadnych dodatkowych danin publicznych związanych z przedmiotem umowy, w tym w szczególności podatku od nieruchomości.

Płatność czynszu następuje bezpośrednio na podstawie umowy dzierżawy; dzierżawa ta nie jest opodatkowana podatkiem VAT i nie są z tego tytułu wystawiane faktury VAT.

VII.Pozyskanie Kupującego

Wnioskodawca sam zgłosił się do Kupującej Spółki, wykazując wolę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około (…) m², która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1.

VIII.Oświadczenia Wnioskodawcy

Wnioskodawca oświadczył, iż:

1.Działka o numerze ewidencyjnym 1 nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

2.Nieruchomość służyła wyłącznie celom prywatnym i przez cały okres posiadania stanowiła lokatę kapitału.

3.Działka została nabyta z zamiarem wykorzystywania jej w inwestycji fotowoltaicznej, jednakże do dnia dzisiejszego nie podjęto konkretnych działań dotyczących realizacji.

4.Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych.

5.Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT od 18 maja 2005 r. z tytułu działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami (PKD 68.20).

6.Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

7.Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

8.Działka nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego.

9.Nieruchomość została nabyta w 11 maja 2021 r.

10.Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań zmierzających do uzbrojenia terenu, w szczególności nie dokonywał nakładów na sieć energetyczną, gazową, wodno-kanalizacyjną, ogrodzenie nieruchomości czy budowę dróg dojazdowych.

11.Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

12.Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałby sprzedać.

13.Wnioskodawca nie zajmuje się działalnością deweloperską.

14.Wnioskodawca nie udzielała osobom trzecim pełnomocnictw do podejmowania działań w Jego imieniu.

IX. Postanowienia umowne dotyczące nieruchomości

Wnioskodawca zobowiązuje się zawrzeć umowę przyrzeczoną pod następującymi warunkami:

1.uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej (…) miejsc postojowych;

2.uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m² (…), w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej (…) miejsc postojowych;

3.uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość albo pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu, według koncepcji Kupującego, na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacyjną nieruchomości, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

4.uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

5.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością przeprowadzenia rekultywacji;

6.potwierdzenia w badaniach geotechnicznych możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

7.wydania przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki nr 1, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

8.uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, umożliwiających realizację planowanej inwestycji w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

9.uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym;

10.przekształcenia przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni około (…) ha, wydzielonej z działki nr 1, w prawo własności albo wykupu prawa użytkowania wieczystego tej działki na własność, niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni od spełnienia się wszystkich powyższych warunków, nie później jednak niż do 23 marca 2027 r.

X.Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, planuje sprzedać prawo użytkowania wieczystego do wydzielonej działki o powierzchni ok. (…) ha w miejscowości (…), stanowiącej Jego majątek prywatny nabyty w 2021 r. bez prawa do odliczenia VAT na rzecz Kupującej Spółki, która zamierza wybudować tam obiekt handlowo-usługowy.

Finalizacja transakcji uzależniona jest od warunków opisanych w niniejszym wniosku, w tym: dokonania podziału geodezyjnego, uzyskania przez nabywcę prawomocnych decyzji WZ i pozwolenia na budowę oraz przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

W ramach umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu szerokiego, nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania Go przed organami administracji oraz podejmowania czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do przygotowania inwestycji.

Zakres umocowania obejmuje w szczególności:

• uzyskanie decyzji i pozwoleń: w tym warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz zgód na lokalizację zjazdu publicznego,
• infrastrukturę techniczną: występowanie o warunki przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnych i elektroenergetycznej,
• dysponowanie nieruchomością: zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane (zgodnie z Prawem budowlanym) oraz udostępnienie terenu pod badania gruntu,
• prace tymczasowe: zgodę na wykonanie przez Kupującego tymczasowego przyłącza energetycznego, z obowiązkiem jego usunięcia w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², która zostanie wydzielona z działki o numerze ewidencyjnym 1, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn.zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca wskazuje, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle powyższej definicji nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia wyłącznie wówczas, gdy jest ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej dokonaniem występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny i pozwala na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów prowadzących określoną działalność, występujących w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Działalność gospodarcza obejmuje bowiem również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie ich używanie, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długotrwałym charakterem.

Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot posiadający status podatnika VAT oraz działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla uznania, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT, jest ustalenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano powyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym działalność rolniczą oraz wykonywanie wolnych zawodów.

Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu.

Oznacza to, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która dokonuje nawet okazjonalnie czynności opodatkowanych, o ile czynności te są związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest zatem łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność ta musi zostać wykonana przez podmiot będący podatnikiem podatku VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawach aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić wówczas, gdy czynności podejmowane przez do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około (…) m², która ulegnie wydzieleniu z działki o numerze ewidencyjnym 1ego przybierają formę zorganizowaną, taką jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszeń, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanego obszaru czy prowadzenie działalności deweloperskiej lub o podobnym charakterze.

Przy czym na taką aktywność handlową musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą okoliczności, a nie jedynie pojedyncze działania.

Należy przypomnieć, że na działce nr 1 od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza.

W odniesieniu do tej nieruchomości, Wnioskodawca samodzielnie nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie ani radiu.

Jednocześnie należy podkreślić, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem.

Pełnomocnictwo obejmowało w szczególności składanie wniosków oraz odbiór decyzji i postanowień, dokonywanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych przyłączenia działki nr 1 do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz elektroenergetycznej, a także uzyskanie decyzji dotyczącej lokalizacji zjazdu publicznego.

Zgodnie z art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może wynikać z ustawy (przedstawicielstwo ustawowe) albo z oświadczenia reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo ogólne obejmuje czynności zwykłego zarządu, natomiast do czynności przekraczających ten zakres konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest szczególna forma, pełnomocnictwo do jej dokonania powinno być udzielone w tej samej formie.

Natomiast zgodnie z § 2 tego przepisu pełnomocnictwo ogólne powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku reprezentowania obu stron.

Z kolei art. 109 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepisy dotyczące przedstawicielstwa stosuje się odpowiednio, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Oznacza to, że każda czynność dokonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w granicach udzielonego pełnomocnictwa wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień, uzyskiwanie warunków technicznych przyłączy oraz decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego wywołuje skutki prawne dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działki podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r., sygn. C-213/24, E.T. Trybunał wskazał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, iż za podatnika VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą można uznać osobę sprzedającą grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku prywatnego, jeżeli przygotowanie sprzedaży zostało powierzone profesjonalnemu przedsiębiorcy działającemu jako pełnomocnik i podejmującemu aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Trybunał podkreślił, że dyrektywa 2006/112/WE zawiera bardzo szeroką definicję podatnika oraz działalności gospodarczej, obejmującą w szczególności wykorzystywanie majątku w sposób ciągły w celu uzyskania dochodu.

Odwołując się do wyroków w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., TSUE wskazał, że kluczowym kryterium jest podejmowanie aktywnych działań podobnych do tych, jakie podejmują producenci, handlowcy lub usługodawcy, takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe. Działania te nie mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz wpisują się w działalność gospodarczą prowadzoną w celu uzyskiwania ciągłego dochodu.

Powracając do analizy wyroku C-213/24 E.T., należy podkreślić, że kluczowe znaczenie miało ustalenie, czy podatnik podejmował aktywne i samodzielne działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeżeli były one realizowane za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku takie działania bez wątpienia mają miejsce. Czynności podejmowane przez pełnomocnika prowadzą do uzyskania przez działkę szeregu pozwoleń, w tym dotyczących uzbrojenia terenu oraz zjazdów.

Tym samym, Wnioskodawca wskazuje, że dokonywała czynności charakterystycznych dla profesjonalnego sprzedawcy nieruchomości.

Trybunał w wyroku C-213/24 E.T. trafnie zauważył, że działania pełnomocnika przypisuje się właścicielowi nieruchomości, jeżeli to on ponosi ryzyko gospodarcze i osiąga efekt ekonomiczny.

Zlecenie działań profesjonalistom nie wyklucza samodzielności podatnika, lecz świadczy o zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji zachowuje się ona jak podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu czynności związanych ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², wydzielonej z działki nr 1.

Przechodząc do kwestii zwolnienia od podatku VAT, jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, zwolnienie to nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 3 500 m², wydzielonej z działki nr 1, stanowiącej teren budowlany, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia.

Na zakończenie należy wskazać, że w opinii Wnioskodawcy, w związku z brakiem zastosowania zwolnienia sprzedaż prawa użytkowania wieczystego powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, w przypadku sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT na rzecz Spółki będącej czynnym podatnikiem VAT, sprzedawca jest zobowiązany do wystawienia faktury.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

W myśl art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Z treści cytowanych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - czynność powinna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tej sprawie zasadnym jest przywołanie orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawertyn, jak również wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan użytkownikiem wieczystym nieruchomości do 5 grudnia 2089 r., stanowiącej własność Skarbu Państwa, do którego nabył Pan prawo, będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt składający się z działki ewidencyjnej nr 1. Planowany jest podział działki nr 1, w wyniku którego zostanie wydzielona działka o powierzchni ok. (…) ha, stanowiąca przedmiot sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni ok. (…) ha, wydzielonej z działki nr 1, bez zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W rozpatrywanym przypadku jednym z czynników decydujących o uznaniu transakcji zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest cel nabycia zbywanej nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, działka została nabyta z zamiarem wykorzystywania jej w inwestycji fotowoltaicznej. 14 czerwca 2023 r. otrzymał Pan decyzję dotyczącą budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Przez cały okres posiadania działka stanowiła lokatę kapitału. Jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT od 18 maja 2005 r. z tytułu działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami (PKD 68.20).

Zatem dokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni (…) ha wydzielonej z działki nr 1 będzie Pan działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni (…) ha, wydzielonej z działki nr 1, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże otrzymał Pan dla terenu sprzedawanej nieruchomości decyzję dotyczącą budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 4 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz do dnia sprzedaży Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości obiektami (w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym) zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego.

Tym samym, na dzień dostawy ww. działka stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy przez Pana ww. nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Nabycie działki nr 1, z której zostanie wydzielona działka o powierzchni (…) ha, nie zostało udokumentowane fakturą oraz nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Zatem w momencie nabycia ww. działki nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można bowiem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Ponadto, warunkiem zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, będących przedmiotem dostawy przez podatnika, wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W konsekwencji, z tego zwolnienia nie może korzystać dostawa towarów, które nigdy nie zostały wykorzystane na cele działalności zwolnionej. Warunek wykorzystania wyłącznie na cele działalności zwolnionej oznacza, że od momentu ich nabycia do momentu zbycia muszą służyć wyłącznie takiej działalności, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr 1 nie była wykorzystywana w żaden sposób. Tym samym, działka ta nie była wykorzystywana przez Pana od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni (…) ha, wydzielonej z działki nr 1 i stanowiącej majątek wspólny małżeński, nie będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy, a w konsekwencji ww. transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko - pomimo odmiennego uzasadnienia podstawy opodatkowania transakcji - uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko Pana jako Wnioskodawcy, który wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności dotyczące obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.