Interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP2-1.4011.50.2026.2.KW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 kwietnia 2026 r., o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 maja 2026 r. (data nadania 27 maja 2026 r., data wpływu 2 czerwca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od roku 2023 opiekowała się Pani chorym na nowotwór, z którym zawarła Pani umowę o dożywocie (Akt notarialny Rep. (...) z dnia (...) kwietnia 2023 roku oraz Akt notarialny Rep. (...) z dnia (...) stycznia 2024 roku).

Chory w zamian za dożywotnie utrzymanie przeniósł na Pani rzecz prawo własności swojego samodzielnego mieszkania (lokalu mieszkalnego), którego wartość rynkowa została określona w Umowie na 200 tysięcy złotych.

Lokal był obciążony kredytem hipotecznym.

W dniu 28 stycznia 2025 roku chory zmarł, którym się opiekowała Pani.

Lokal ten sprzedała Pani za kwotę 215 tysięcy złotych (Akt notarialny Rep. (...) z dnia (...) kwietnia 2025 roku).

Przed sprzedażą spłaciła Pani Bankowi (...) pozostałą część kredytu hipotecznego w kwocie 41043,05 (dowód potwierdzenia spłaty) ora zdjęcie przez Bank hipoteki.

Poniosła Pani również koszty opłat notarialnych związanych z Umową o dożywociu oraz koszty pogrzebu dożywotnika łącznie 11847,18 zł. (dowody opłat).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Pismami z 26 maja 2026 r. (data nadania 27 maja 2026 r., data wpływu 2 czerwca 2026 r.) doprecyzowała Pani opis stanu faktycznego i wskazała, że:

1. Zobowiązanie z tytułu kredytu mieszkaniowego wynika z zawartej przez Panią umowy o dożywocie z dożywotnikiem AA. Udziały we własności mieszkania w miejscowości (...) przy ulicy (...) o powierzchni 60,3m2 będące własnością dożywotnika zostały przez niego przekazane umową dożywocia (Akt notarialny Repertorium (...) z dnia (...) 04.2023) BB oraz CC. Dożywotnik przeniósł na rzecz każdej z nich po 1/2 [jednej drugiej) udziału w prawie własności posiadanej nieruchomości. Rynkowa wartość nieruchomości została określona w umowie o dożywocie na 200000,- złotych. W umowie dożywocia znajduje się zapis, że nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną [numer księgi wieczystej (…). Kwoty hipoteki to 138 920,00PLN. W dniu (...) stycznia 2024 roku CC zrzekła się opieki nad dożywotnikiem oraz udziału w prawie własności nieruchomości. Dożywotnik rozwiązał z nią [za jej zgodą) zawartą umowę dożywocia z dnia (...) kwietnia 2023 roku [Akt notarialny Repertorium (...) z dnia (...) 01.2024). W dniu (...) stycznia 2024 roku dożywotnik przekazał umową o dożywocie BB odzyskany udział (%) prawa własności w swojej nieruchomości w miejscowości (…) przy ulicy (…) [Akt notarialny Repertorium (...) z dnia (...) 01.2024).

2. Spłata przez Panią niespłaconej przez dożywotnika części kredytu była elementem świadczenia na rzecz dożywotnika w związku z zawartą umową o dożywocie. W momencie śmierci dożywotnik miał jeszcze do spłacenia 41043,05 PLN z zaciągniętego kredytu w (...) Bank Spółka Akcyjna. Zabezpieczeniem wierzytelności było mieszkanie dożywotnika w miejscowości (…).

3. Nie doszło do zmiany kredytobiorcy. Bank (...) w (...) wyraził zgodę na jednorazową spłatę pozostałej części kredytu zaciągniętego przez dożywotnika i po spłacie zadłużenia wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki.

Pytanie

Czy po sprzedaniu lokalu mieszkalnego uzyskanego przez Panią na podstawie umowy o dożywociu należy zapłacić podatek dochodowy, a jeżeli tak to w jakiej wysokości z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu.

Pani stanowisko w sprawie

Zawierając umowę o dożywocie zobowiązała się Pani do dożywotniego sprawowania opieki nad poważnie chorym człowiekiem aż do jego śmierci, to znaczy przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz zapewnić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom (art. 908 § 1 kodeksu cywilnego).

Umowa o dożywocie jako umowa wzajemna i odpłatna zakłada zbycie nieruchomości w zamian za spełnienie przez nabywcę powyżej wymienionych świadczeń. W rzeczywistości nabywca nieruchomości może nie spełniać na rzecz nabywcy żadnych świadczeń, jeżeli nie będzie potrzeby ich spełniania, może spełniać świadczenia o wartości mniejszej lub równej wartości nieruchomości, ale także zależnie od okoliczności o wartości przewyższającej wartość nabytej nieruchomości. Oznacza to, że w momencie nabycia nieruchomości nie ma możliwości określenia wartości świadczeń w stosunku do nabywanej nieruchomości (ryzyko nabywcy). Zatem skoro nie można określić świadczeń, nie można także ustalić podstawy opodatkowania, a tym samym nie ma podstaw do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od zbycia nieruchomości uzyskanej w drodze umowy o dożywocia, chociaż została ona zbyta przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stanowisko takie podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 17 listopada 2014 roku, sygn. Akt II FPS 4/14 stwierdzając, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywociu nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i ust. 3 tej ustawy. W uzasadnieniu cytowanego wyroku podkreślono, że ustawodawca nie mówi, że uprawnienia dożywocia z tej umowy są ceną za przeniesienie własności nieruchomości. Jest to oczywiste, bo, mimo że zarówno umowa sprzedaży jak i umowa o dożywociu są umowami wzajemnymi, w których świadczenia jednej strony jest odpowiednikiem drugiej i subiektywnie biorąc mają one charakter ekwiwalentny, to czas trwania świadczeń w umowie o dożywocie może być różny, a to oznacza, że nie sposób choćby z tego powodu ich utożsamiać z ceną. Już tylko z tego powodu do świadczeń z umowy o dożywocia nie można było zastosować reguł określania wartości rynkowej z art. 19 ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podobne stanowisko prezentują również organy podatkowe. Przykładem może być pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 maja 2015 roku sygn. IPPB4/4511-163/16-4/MS2, z którego wynika, że przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie stanowi źródło przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże pomimo istnienia źródła przychodu, z którym wiąże się powstanie obowiązku podatkowego (odpłatne zbycie nieruchomości), jak również ustalenia podmiotu zobowiązanego do zapłaty podatku, nie jest możliwe określenie na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 w/w ustawy przychodu z tytułu zbycia nieruchomości w drodze umowy o dożywocie. Skoro na podstawie umowy o dożywociu nie jest możliwe określenie podstawy opodatkowania, oznacza to, że jeśli wnioskujący dokona przeniesienia prawa własności nieruchomości uzyskanego na drodze umowy o dożywociu nie będzie zobowiązany do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z treści wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że od roku 2023 opiekowała się Pani chorym na nowotwór, z którym zawarła Pani umowę o dożywocie (Akt notarialny (...) z dnia (...) kwietnia 2023 roku oraz Akt notarialny Rep. (...) z dnia (...) stycznia 2024 roku). Chory w zamian za dożywotnie utrzymanie przeniósł na Pani rzecz prawo własności swojego samodzielnego mieszkania (lokalu mieszkalnego), którego wartość rynkowa została określona w Umowie na 200 tysięcy złotych. Lokal był obciążony kredytem hipotecznym. W dniu 28 stycznia 2025 roku chory zmarł, którym się opiekowała Pani. Lokal ten sprzedała Pani za kwotę 215 tysięcy złotych (Akt notarialny Rep. (...) z dnia (...) kwietnia 2025 roku). Przed sprzedażą spłaciła Pani Bankowi (...) pozostałą część kredytu hipotecznego w kwocie 41043,05 (dowód potwierdzenia spłaty) oraz zdjęcie przez Bank hipoteki. Poniosła Pani również koszty opłat notarialnych związanych z Umową o dożywociu oraz koszty pogrzebu dożywotnika łącznie 11847,18 zł. (dowody opłat).

Spłata przez Panią niespłaconej przez dożywotnika części kredytu była elementem świadczenia na rzecz dożywotnika w związku z zawartą umową o dożywocie. W momencie śmierci dożywotnik miał jeszcze do spłacenia 41043,05 PLN z zaciągniętego kredytu w (...) Spółka Akcyjna. Zabezpieczeniem wierzytelności było mieszkanie dożywotnika. Nie doszło do zmiany kredytobiorcy. Bank (...) w (...) wyraził zgodę na jednorazową spłatę pozostałej części kredytu zaciągniętego przez dożywotnika i po spłacie zadłużenia wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Jak wynika z przywołanego przepisu, przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną. Nabywca nieruchomości, który staje się jej właścicielem z mocy umowy dożywocia, nie jest ograniczony mimo zobowiązań, jakie na siebie przyjął wobec dożywotnika, w rozporządzaniu nabytą nieruchomością. Może on zarówno dokonywać wszelkiego rodzaju obciążeń tej nieruchomości prawami rzeczowymi ograniczonymi, jak i zbyć tę nieruchomość osobie trzeciej. Na skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości już w dacie zawarcia tej umowy. Z dniem podpisania aktu notarialnego dochodzi do nabycia nieruchomości.

Reguła ogólna wyrażona w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje, że opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie m.in. nieruchomości (lokalu mieszkalnego), jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie.

W opisanym stanie faktycznym datą nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego jest data zawarcia umowy dożywocia, tj. (...) kwietnia 2023 r. oraz (...) stycznia 2024 r., na skutek których stała się Pani właścicielem całego lokalu. Zatem bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od momentu wskazanego we wniosku. W związku z tym, dokonane (...) kwietnia 2025 r. odpłatne zbycie przez Panią lokalu mieszkalnego (nieruchomości) nabytego w częściach (...) kwietnia 2023 r. oraz (...) stycznia 2024 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Należy wskazać, że nabywca nieruchomości w umowie dożywocia staje się właścicielem, ale przyjmuje na siebie dożywotnie obowiązki wobec zbywcy (domownik, wyżywienie, opieka, leczenie, opał, pogrzeb) oraz koszty utrzymania nieruchomości.

Ponadto, jeżeli przejęcie długu będzie częścią składową świadczeń nabywcy lokalu mieszkalnego w ramach umowy dożywocia, to bez znaczenia jest zgoda banku na zmianę kredytobiorcy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość (udział) lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższego, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Tak więc dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że w przedstawionej sytuacji, wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni możliwe jest ustalenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. prawa określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ww. ustawy katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.

Jak wskazano np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 27 maja 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 223/21:

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone m.in. koszty opłat notarialnych. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie do dnia śmierci dożywotnika, z uwzględnieniem poniesionych kosztów pogrzebu i pochówku w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Ponadto, kosztem nabycia może też być spłata przejętego długu, który jest częścią składową świadczeń nabywcy lokalu mieszkalnego w ramach umowy dożywocia. Kosztem nabycia dla podatnika będą więc faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.

Reasumując, dokonana przez Panią (...) kwietnia 2025 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze dożywocia w części (...) kwietnia 2023 r. oraz (...) stycznia 2024 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zbycie to podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.