Interpretacja indywidualna z dnia 28 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-2.4010.221.2026.2.EJ

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Wniosek został uzupełniony pismem z 22 czerwca 2026 r. - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 14 października 2025 r. spółka A sp. z o.o. z siedzibą (…) (dalej: „Wnioskodawca”, „Kupujący”) nabyła udział wynoszący (…) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni (…) ha, położonej w (…) wraz z udziałem w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych. Nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów numerem (…), objęta jest księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), pod nr (…); (dalej: „Udział w Nieruchomości”).

Zabudowa ma charakter budynków niemieszkalnych i w chwili sprzedaży znajdowała się w fazie realizacji. Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”). Na moment nabycia na nieruchomości znajdowały się cztery budynki niemieszkalne, przy czym - zgodnie z poczynionymi ustaleniami - co najmniej jeden z budynków (lub jego część) był wcześniej zasiedlony, a pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2018 r. w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu, jego sprzedaży oraz wydania do użytkowania nabywcom.

Jednocześnie pozostałe budynki nie były przedmiotem pierwszego zasiedlenia - na moment sprzedaży znajdowały się na etapie realizacji inwestycji. Oznacza to, że transakcja nabycia Udziału w Nieruchomości miała charakter mieszany - obejmowała zarówno elementy, które potencjalnie spełniały przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie budynku zasiedlonego ponad dwa lata przed sprzedażą), jak i elementy, w odniesieniu do których zwolnienie to nie mogło mieć zastosowania (budynki niezasiedlone). Przedmiotem sprzedaży, oprócz udziału w prawie do gruntu i budynków, były także prawa i obowiązki wynikające z posiadanych decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji realizowanej na tej nieruchomości. W związku ze stanem faktycznym wskazanym powyżej, transakcja sprzedaży podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, ponieważ nie wystąpiły przesłanki do jej zwolnienia. Cena sprzedaży została ustalona na kwotę (…) zł netto, do której doliczono podatek od towarów i usług według stawki 23% w kwocie (…) zł, co dało łączną wartość brutto (…) zł. Sprzedaż została udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez sprzedawcę na kwotę odpowiadającą ustalonej cenie. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT i będzie wykorzystywać nabytą nieruchomość w działalności gospodarczej opodatkowanej (nie stanowi ona majątku prywatnego). W związku z objęciem transakcji podatkiem VAT, sprzedaż została wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 680). Udział w Nieruchomości był obciążony licznymi długami zabezpieczonymi hipotecznie, które - zgodnie z treścią aktu notarialnego - Wnioskodawca, jako Kupujący, zobowiązał się spłacić we własnym zakresie bezpośrednio na rzecz wierzycieli. Z działu IV księgi wieczystej wynikały m.in. następujące hipoteki (wierzytelności hipoteczne):

- hipoteka umowna do sumy (…) na rzecz spółki B sp. z o.o. z siedzibą (…) (zabezpieczenie umowy pożyczki),

- hipoteka umowna do sumy (…) zł na rzecz B sp. z o.o. z siedzibą (…) (zabezpieczenie roszczeń z tytułu poręczenia zobowiązań spółki D S.A.),

- hipoteka umowna do sumy (…) zł na rzecz spółki C sp. z o.o. z siedzibą (…) (zabezpieczenie spłaty pożyczki udzielonej sprzedającemu).

Strony zgodnie oświadczyły w akcie notarialnym, że ustalona cena sprzedaży ((…) zł netto) odpowiada wartości rynkowej sprzedawanego Udziału w Nieruchomości pomniejszonej o obciążenia hipoteczne ujawnione w dziale III i IV księgi wieczystej. Zobowiązania te obniżają cenę sprzedaży, a ich spłata przez Kupującego stanowi warunek skutecznego nabycia nieruchomości i element ekonomicznego ciężaru transakcji. W praktyce wartość długów obciążających nieruchomość została potrącona z ceny - Kupujący przejął na siebie obowiązek ich spłaty, przez co część wartości nieruchomości odpowiadająca tym zobowiązaniom nie została zapłacona sprzedającemu w ramach ceny, lecz będzie rozliczona bezpośrednio z wierzycielami hipotecznymi. Zobowiązania te Wnioskodawca ureguluje zgodnie z odrębnymi porozumieniami zawartymi z wierzycielami hipotecznymi. Na mocy odrębnych porozumień zawartych z wierzycielami hipotecznymi Wnioskodawca zobowiązał się do uregulowania, spłaty lub umorzenia przejętych zobowiązań. Taka konstrukcja umowy została wyraźnie zastrzeżona przez strony - w akcie notarialnym wskazano, że należyte wykonanie przez Kupującego zobowiązań wobec wierzycieli stanowi świadczenie wynikające z ustawy, uzasadniające nabycie Nieruchomości za cenę obniżoną o kwotę długów.

W uzupełnieniu wniosku z 22 czerwca 2026 r. (wpływ tego samego dnia) w odpowiedzi na pytania wskazali Państwo, że:

1) Jakie konkretnie wydatki, które ponieśli Państwo w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości są przedmiotem pytania nr 1? Proszę wymienić.

Wydatki będące przedmiotem pytania nr 1.

Przedmiotem pytania nr 1 są następujące wydatki poniesione przez Spółkę w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości:

cena netto nabycia Udziału w Nieruchomości określona w akcie notarialnym, tj. kwota (…) zł;

kwoty zapłacone albo należne do zapłaty przez Spółkę na rzecz wierzycieli hipotecznych w wykonaniu zobowiązań związanych z nabyciem Udziału w Nieruchomości, tj. kwoty przeznaczone na spłatę, uregulowanie lub doprowadzenie do umorzenia zobowiązań zabezpieczonych hipotekami ustanowionymi na Nieruchomości, w wysokościach wynikających z zawartych porozumień z wierzycielami;

koszty transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, obejmujące taksę notarialną, opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego.

W ramach ceny nabycia Udziału w Nieruchomości objęte zostały również prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji realizowanej na Nieruchomości. Spółka nie poniosła odrębnej ceny ani odrębnego wydatku na nabycie tych praw i obowiązków.

Przedmiotem pytania nr 1 nie jest podatek VAT w zakresie, w jakim podlega odliczeniu przez Spółkę.

2) Jaki będzie związek poniesionych wydatków w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości z osiągnięciem/zabezpieczeniem źródła przychodów Spółki, tj. w jakim celu Spółka wykorzystuje/będzie wykorzystywała nabyty Udział w Nieruchomości?

Związek wydatków z osiągnięciem lub zabezpieczeniem źródła przychodów Spółki.

Nabyty Udział w Nieruchomości będzie wykorzystywany przez Spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie realizacji inwestycji deweloperskiej. Spółka będzie wykorzystywała nabyty Udział w Nieruchomości do prowadzenia robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, dokończenia inwestycji realizowanej na Nieruchomości, a następnie sprzedaży lokali, budynków lub innych składników inwestycji w ramach działalności deweloperskiej Spółki. Wydatki poniesione w związku z nabyciem Udziału w Nieruchomości pozostają zatem w bezpośrednim związku z osiągnięciem przychodów Spółki z działalności deweloperskiej. Nabycie Udziału w Nieruchomości umożliwia Spółce kontynuowanie inwestycji oraz uzyskanie przychodów ze sprzedaży efektów tej inwestycji. Spłata zobowiązań hipotecznych zabezpieczonych na Nieruchomości pozostaje związana z nabyciem Udziału w Nieruchomości oraz możliwością jego wykorzystania w działalności gospodarczej Spółki.

Czy nabyty Udział w Nieruchomości, tj. nabyty udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z udziałem w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych (zarówno w budynku (lub jego części) zasiedlonym w 2018 r., jak i budynkach w fazie realizacji) zostaną przez Państwa uznane za:

-środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 16a ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 554)), jeżeli tak, to w jakiej wartości zostaną ujęte w ewidencji (w wartości za jaką nabyli Państwo Udział w Nieruchomości wraz z obciążeniami hipotecznymi, czy w innej, jakiej?),

- towary handlowe (zapasy) przeznaczone do odsprzedaży w ramach działalności deweloperskiej?

Kwalifikacja nabytego Udziału w Nieruchomości jako środka trwałego, wartości niematerialnej i prawnej albo towaru handlowego.

Nabyty Udział w Nieruchomości, obejmujący udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udział w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych, nie zostanie przez Spółkę uznany za środek trwały ani wartość niematerialną i prawną podlegającą ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nabyty Udział w Nieruchomości zostanie potraktowany jako składnik majątku przeznaczony do dalszej realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży w ramach tej działalności. Zostanie on ujęty w księgach Spółki jako zapas związany z inwestycją deweloperską, tj. jako produkcja w toku, a po zakończeniu inwestycji jako produkt deweloperski przeznaczony do sprzedaży. W konsekwencji Udział w Nieruchomości nie zostanie ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zostanie ujęty w księgach Spółki według wartości obejmującej wydatki poniesione na jego nabycie, tj. cenę nabycia oraz wydatki bezpośrednio związane z nabyciem i realizacją inwestycji, w tym wydatki wskazane w odpowiedzi na pytanie nr 1.

3) Czy wydatki poniesione na zakup praw i obowiązków z decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji realizowanej na Nieruchomości będą służyły wytworzeniu środka trwałego czy towaru handlowego?

Przeznaczenie wydatków poniesionych na zakup praw i obowiązków z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Spółka nie poniosła odrębnego wydatku ani nie zapłaciła odrębnej ceny za nabycie praw i obowiązków wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji realizowanej na Nieruchomości. Prawa i obowiązki wynikające z tych decyzji były elementem przedmiotu transakcji nabycia Udziału w Nieruchomości i zostały objęte jedną ceną nabycia określoną w akcie notarialnym. Prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę będą służyły realizacji inwestycji deweloperskiej na Nieruchomości, tj. dokończeniu budowy budynków, lokali lub innych składników inwestycji przeznaczonych następnie do sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej Spółki. Wartość tych praw i obowiązków, jako element ceny nabycia Udziału w Nieruchomości, będzie związana z wytworzeniem zapasów, tj. produkcji w toku oraz produktów deweloperskich przeznaczonych do sprzedaży, a nie z wytworzeniem środka trwałego wykorzystywanego przez Spółkę na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Czy budynek (lub jego część) zasiedlony w 2018 r. jest kompletny i zdatny do użytku w rozumieniu art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz czy zamierzają Państwo go wykorzystywać na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej przez okres przekraczający rok?

Status budynku lub jego części zasiedlonej w 2018 r.

Budynek lub część budynku zasiedlona w 2018 r. jest kompletna i zdatna do użytku w rozumieniu art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Spółka nie nabyła jednak tego budynku lub jego części w celu trwałego wykorzystywania go jako środka trwałego w działalności gospodarczej przez okres przekraczający rok. Budynek lub jego część zasiedlona w 2018 r. stanowi element inwestycji deweloperskiej nabytej przez Spółkę w celu dalszej realizacji, przygotowania do sprzedaży i sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej. Jeżeli okres pozostawania tego składnika w majątku Spółki przekroczy rok, będzie to wynikało z procesu dalszej realizacji inwestycji, przygotowania jej do sprzedaży albo samej sprzedaży, a nie z zamiaru trwałego wykorzystywania tego składnika jako środka trwałego.

Na jakiej podstawie prawnej Kupujący przejął na siebie obowiązek spłaty zobowiązań hipotecznych tzn. czy doszło do formalnego przejęcia długu za zgodą banków (wierzycieli hipotecznych) w myśl art. 519 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), czy na innej podstawie prawnej, jeśli tak proszę wskazać na jakiej innej podstawie prawnej?

Zgodnie z art. 519 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Podstawa prawna przejęcia obowiązku spłaty zobowiązań hipotecznych.

Obowiązek spłaty zobowiązań hipotecznych przez Spółkę wynika z postanowień umowy sprzedaży Udziału w Nieruchomości oraz z odrębnych porozumień zawartych z wierzycielami hipotecznymi. W ramach tych porozumień nie doszło do formalnego przejęcia długu w rozumieniu art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego. Kupujący nie wstąpił w miejsce dotychczasowego dłużnika w taki sposób, aby dotychczasowy dłużnik został zwolniony z długu wobec wierzycieli hipotecznych na podstawie umowy przejęcia długu. Spółka zobowiązała się do dokonania spłaty, uregulowania lub doprowadzenia do umorzenia zobowiązań zabezpieczonych na Nieruchomości bezpośrednio na rzecz wierzycieli hipotecznych na podstawie umowy sprzedaży Udziału w Nieruchomości oraz odrębnych porozumień z wierzycielami, w celu uregulowania zobowiązań zabezpieczonych hipotecznie na Nieruchomości oraz doprowadzenia do zwolnienia Nieruchomości z obciążeń hipotecznych w zakresie wynikającym z tych porozumień. Podstawą tego zobowiązania była konstrukcja umowna przyjęta przez strony transakcji, ukształtowana w ramach zasady swobody umów, o której mowa w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. W akcie notarialnym strony wskazały, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej przedmiotu umowy po potrąceniu obciążeń hipotecznych i praw ujawnionych w działach (…) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Jednocześnie strony wskazały, że na mocy odrębnych porozumień Kupującego z wierzycielami ujawnionymi w księdze wieczystej Kupujący będzie zobowiązany do spłaty, uregulowania lub doprowadzenia do umorzenia zobowiązań wobec tych wierzycieli. Spłacie, uregulowaniu lub umorzeniu podlegały faktyczne zobowiązania wynikające z porozumień z wierzycielami, a nie sumy hipotek ujawnione w księdze wieczystej.

Powyższe oznacza, że zobowiązanie Kupującego nie miało charakteru przejęcia długu w rozumieniu art. 519 Kodeksu cywilnego, lecz stanowiło element konstrukcji transakcji nabycia Udziału w Nieruchomości obciążonego prawami osób trzecich. Strony ustaliły cenę nabycia z uwzględnieniem tych obciążeń, a Kupujący przyjął na siebie obowiązek doprowadzenia do ich spłaty, uregulowania lub umorzenia w sposób wynikający z umowy sprzedaży oraz odrębnych porozumień z wierzycielami. Nabycie Udziału w Nieruchomości obciążonego hipotekami oznaczało także, że Kupujący nabywał składnik majątku obciążony rzeczowo. W tym znaczeniu obowiązek uregulowania obciążeń był związany z nabyciem i dalszym gospodarczym wykorzystaniem Nieruchomości, natomiast nie oznaczał osobistego przejęcia długu Sprzedającego w rozumieniu art. 519 Kodeksu cywilnego.

W pozostałym zakresie Spółka podtrzymuje opis stanu faktycznego oraz stanowisko przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Pytania

 1. Czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem udziału w nieruchomości, obejmujące zarówno cenę zapłaconą sprzedającemu, jak i spłaty zobowiązań hipotecznych uregulowane przez Wnioskodawcę na rzecz wierzycieli hipotecznych oraz pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, stanowią dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p.?

 2. Czy ww. wydatki mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio w momencie poniesienia, czy też powinny zostać ujęte jako element wartości początkowej środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 u.p.d.o.p. i być rozliczane w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z art. 16g ust. 1 i 3 oraz art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p.?

Państwa stanowisko

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, całość poniesionych przez niego wydatków, tj. zarówno cena nabycia Udziału w Nieruchomości ( (…) zł), jak i spłaty zobowiązań hipotecznych dokonane na rzecz wierzycieli sprzedającego oraz pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p.

Ad 2.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na nabycie udziału w Nieruchomości - tj. cena zapłacona sprzedającemu oraz spłaty zobowiązań hipotecznych uregulowane bezpośrednio na rzecz wierzycieli, jaki i pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości - mają charakter inwestycyjny i powinny zwiększać wartość początkową nabytego środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 u.p.d.o.p. (jako „koszty związane z zakupem” naliczone do dnia przekazania do używania). Następnie są one rozpoznawane w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p., z następującym rozróżnieniem:

 1. Część budynkowa/budowlana - powiększa wartość początkową amortyzowanego środka trwałego i podlega amortyzacji na zasadach ogólnych (art. 15 ust. 6 w zw. z art. 16a-16m u.p.d.o.p.).

 2. Część gruntowa/prawo użytkowania wieczystego gruntu - nie podlega amortyzacji; wydatki te są kosztem uzyskania przychodów dopiero przy odpłatnym zbyciu tego prawa (art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.d.o.p.).

Wartości spłat hipotek należy przyporządkować do składników (grunt vs. budynki) według racjonalnego klucza alokacji (np. proporcja wynikająca z operatu szacunkowego lub innej wiarygodnej kalkulacji wartości). Ewentualne inne wydatki transakcyjne poniesione do dnia przekazania do używania (np. opłaty notarialne, sądowe, odsetki, prowizje) również powiększają wartość początkową na podstawie art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 278; dalej: u.p.d.o.p.), „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1”.

Powyższa definicja ma charakter ogólny, dlatego każdy wydatek poniesiony przez podatnika wymaga indywidualnej analizy pod kątem spełnienia wskazanych kryteriów. Wyjątkiem jest sytuacja, w której ustawa wprost zalicza dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów lub jednoznacznie wyłącza go z takich kosztów. We wszystkich innych przypadkach należy zbadać istnienie związku przyczynowego między poniesieniem kosztu a osiągnięciem przychodu (bądź realną szansą jego osiągnięcia), ewentualnie zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodów podatkowych.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione następujące warunki (tzw. pozytywne przesłanki):

- poniesienie przez podatnika - wydatek musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (wydatek pokryty przez inny podmiot nie stanowi kosztu podatnika);

- definitywność (rzeczywistość) wydatku - wartość poniesionego wydatku nie może zostać podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona;

- związek z działalnością gospodarczą podatnika - wydatek pozostaje w związku z prowadzoną działalnością;

- cel poniesienia: osiągnięcie przychodów lub zachowanie/zabezpieczenie ich źródła - w momencie ponoszenia kosztu istnieją obiektywne przesłanki, by powiązać go z przyszłymi przychodami (bezpośrednio lub pośrednio);

- właściwe udokumentowanie - wydatek został prawidłowo udokumentowany (np. faktury, umowy);

- brak wyłączenia w art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. - wydatek nie należy do kategorii wydatków wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Kosztami uzyskania przychodów mogą być zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z konkretnym przychodem, jak i wydatki związane pośrednio z przychodami - o ile zostanie wykazane, że zostały racjonalnie poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Dotyczy to nawet sytuacji, gdy z obiektywnych powodów przychód ostatecznie nie zostanie osiągnięty. Istotne jest, by już w chwili ponoszenia wydatku istniała uzasadniona ekonomicznie szansa uzyskania przychodów dzięki temu wydatkowi.

Do wydatków, o których Wnioskodawca wspomina w pytaniu nr 1, zaliczają się w szczególności:

 1) cena nabycia Udziału w Nieruchomości - tj. kwota należna sprzedającemu na podstawie aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Udziału w Nieruchomości (cena netto wskazana w akcie, tj. (…) zł);

 2) kwoty przeznaczone na spłatę zobowiązań zabezpieczonych hipotecznie na Nieruchomości, do których uregulowania Spółka zobowiązała się na podstawie zapisów aktu notarialnego dotyczącego nabycia Udziału w Nieruchomości. Chodzi w szczególności o:

- zobowiązania zabezpieczone hipoteką umowną do kwoty (…) zł ustanowioną na rzecz C sp. z o.o.,

- zobowiązania zabezpieczone hipoteką umowną do sumy (…) EUR na B sp. z o.o. (zabezpieczenie umowy pożyczki),

- zobowiązania zabezpieczone hipoteką umowną do sumy (…) zł na rzecz B sp. z o.o., w części przypadającej na nabywany przez Spółkę Udział w Nieruchomości;

 3) pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, poniesione przez Spółkę do dnia zawarcia aktu sprzedaży lub niezbędne dla jego skuteczności, w szczególności:

- wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna i związane opłaty),

- opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej,

- ewentualne inne koszty niezbędne do skutecznego nabycia Udziału w Nieruchomości (np. opłaty za wypisy, opłaty skarbowe).

Wydatki wskazane w pytaniu nr 1 dotyczą zatem całkowitego ekonomicznego ciężaru poniesionego przez Wnioskodawcę w celu nabycia Udziału w Nieruchomości - na który składa się zarówno cena zapłacona sprzedającemu, jak i spłaty wierzytelności hipotecznych oraz pozostałe koszty bezpośrednio związane z transakcją nabycia.

Obowiązkiem podatnika - jako podmiotu odnoszącego korzyść z zaliczenia wydatku do kosztów - jest wykazanie (w oparciu o zebrane dowody) związku przyczynowo -skutkowego między poniesieniem danego kosztu a osiągnięciem przychodu lub zachowaniem/zabezpieczeniem jego źródła. To organ podatkowy w razie kontroli analizuje, czy wykazane przez podatnika koszty faktycznie spełniają kryteria ustawowe, bazując na materiale dowodowym zgromadzonym przez podatnika. Dowody powinny potwierdzać istnienie wskazanego związku przyczynowego między poniesionym wydatkiem a potencjalnym lub osiągniętym przychodem.

W sprawie Wnioskodawca podkreślił, że poniesione przez niego wydatki - cena nabycia Udziału w Nieruchomości oraz spłaty obciążeń hipotecznych dokonane przez Wnioskodawcę jako kupującego, jak i pozostałe koszty bezpośrednio związane z transakcją nabycia - pozostają w ścisłym związku przyczynowo-skutkowym z osiągnięciem (bądź zabezpieczeniem) przychodów z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Nie ulega wątpliwości, że nabycie Udziału w Nieruchomości (oraz konieczne spłaty ciążących na niej hipotek) służyć ma generowaniu przychodów przez Wnioskodawcę lub przynajmniej zachowaniu i zabezpieczeniu źródła tych przychodów. Nie byłoby to też możliwe bez poniesienia dodatkowych kosztów związanych bezpośrednio z transakcją, jak np. koszty notarialne. Wydatki te zostały poniesione w ramach działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy - warunkują uzyskanie prawa do nieruchomości, która następnie będzie wykorzystywana w działalności operacyjnej (np. zabudowa, najem, sprzedaż z zyskiem itp.). Mówiąc szerzej - nabyty przez Spółkę Udział w Nieruchomości jest i będzie składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności deweloperskiej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Spółka zamierza kontynuować przedsięwzięcie inwestycyjne realizowane na Nieruchomości (dokończyć budowę budynków niemieszkalnych), a następnie wykorzystywać Nieruchomość w działalności gospodarczej polegającej w szczególności na ustanawianiu odrębnej własności lokali i ich sprzedaży na rzecz klientów i ewentualnie wynajmie lub użytkowaniu lokali na cele komercyjne w ramach działalności opodatkowanej.

W konsekwencji wydatki związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości są ponoszone w celu uzyskania przez Spółkę przychodów z działalności deweloperskiej, tj. robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie sprzedaży lokali (ewentualnie najmu). Spełnione są zatem pozytywne przesłanki uznania ich za podatkowe koszty uzyskania przychodów, w tym cel poniesienia, obejmujący osiągnięcie przychodów albo zabezpieczenie ich źródła. Ponadto zostały pokryte z zasobów majątkowych Wnioskodawcy (definitywnie, bezzwrotnie) i właściwie udokumentowane - a więc spełniono również pozostałe ogólne kryteria zaliczenia do kosztów. W przedmiotowym przypadku całość wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na nabycie udziału w nieruchomości - tj. zarówno cena zapłacona sprzedającemu, jak i kwoty spłacone bezpośrednio na rzecz wierzycieli hipotecznych oraz pozostałe koszty związane bezpośrednio z transakcją nabycia - pozostaje w bezpośrednim związku z nabyciem środka trwałego (Udziału w Nieruchomości). Bez dokonania tych spłat Wnioskodawca nie uzyskałby pełnego prawa do nieruchomości wolnego od obciążeń, a więc nie mógłby skutecznie nabyć składnika majątku przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji spłaty zobowiązań hipotecznych stanowią element ekonomicznego ekwiwalentu należnego sprzedającemu - ich poniesienie było nieodzowne dla skutecznego przeniesienia własności prawa do nieruchomości na Wnioskodawcę. Innymi słowy, spłaty te stanowią warunek sine qua non nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę, a więc element kosztu poniesionego w celu osiągnięcia przychodów. Podobna sytuacja ma miejsce z pozostałymi kosztami związanymi bezpośrednio z transakcją.

Takie ujęcie jest prawidłowe i zgodne z ustawą, pod warunkiem że nie znajdzie zastosowania żadne szczególne wyłączenie z art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. W ocenie Wnioskodawcy, w analizowanym stanie faktycznym żadne z tych wyłączeń nie ma zastosowania. Jedynym przepisem, który mógłby potencjalnie budzić wątpliwości co do możliwości zaliczenia omawianych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, jest art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p., zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę innych zobowiązań, w tym wynikających z udzielonych gwarancji i poręczeń. Organy podatkowe niekiedy interpretują ten przepis szeroko, obejmując nim również sytuacje, gdy podatnik reguluje zobowiązanie formalnie ciążące na innym podmiocie (np. spłaca cudzy kredyt, dług kontrahenta wobec osoby trzeciej, realizuje gwarancję bankową czy poręczenie). Przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 26 marca 2021 r. (znak: 0111-KDIB1-2.4010.35.2021.1.BG) stwierdził, że „kosztów nie stanowią natomiast wydatki na spłatę zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń”. W takim ujęciu w analogicznych stanach faktycznych fiskus mógłby próbować kwalifikować spłaty hipotek dokonane przez nabywcę jako wydatki na spłatę zobowiązań zbywcy nieruchomości (kredytów zaciągniętych przez poprzedniego właściciela), a w konsekwencji wyłączać je z kosztów uzyskania przychodów powołując się na art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. Z tego względu konieczne jest wykazanie, że w omawianym przypadku art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. nie znajduje zastosowania, ponieważ spłaty wierzycieli hipotecznych dokonane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru spłaty cudzego długu, lecz stanowią element zapłaty ceny za nabywaną nieruchomość.

W ocenie Wnioskodawcy, interpretacja prowadząca do odmowy uznania tych wydatków za koszt byłaby nieprawidłowa, a omawiany przepis nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania. Należy bowiem zauważyć, że art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b u.p.d.o.p. jest przepisem o charakterze szczególnym (wyjątkiem od zasady wynikającej z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p.), który nie może podlegać wykładni rozszerzającej. Jak konsekwentnie wskazuje orzecznictwo sądów administracyjnych, wyjątków zawartych w art. 16 u.p.d.o.p. „nie można interpretować w sposób rozszerzający”, a ich zakres należy rozumieć ściśle, zgodnie z ratio legis przepisu. Jak stwierdził WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 1004/18: sam fakt nadania danemu zobowiązaniu charakteru gwarancyjnego nie uzasadnia automatycznie uznania płatności za spłatę poręczeń lub gwarancji w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b. Przepis ten powinien być zatem stosowany ściśle do takich sytuacji, do jakich został literalnie zaprojektowany - typowo do realizacji cudzych zobowiązań o charakterze gwarancyjnym lub poręczeniowym, ewentualnie innych zobowiązań niemających związku z nabyciem aktywów przez podatnika. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 25 czerwca 2021 r., znak: 0111-KDIB1-1.4010.149.1.2021.ŚS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmówił uznania za koszt zapłaty przez podatnika zaległego czynszu za inny podmiot (uznając to za spłatę cudzego zobowiązania), jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 12 września 2018 r. (sygn. akt III SA/Wa 3689/17) wskazał, że „spłata cudzych długów mogłaby zostać zakwalifikowana jako koszty uzyskania przychodów w sytuacji, gdy spłata tych długów jest warunkiem zawarcia dla podatnika korzystnych umów najmu”. Innymi słowy, sądy dostrzegają, że jeżeli uregulowanie cudzej należności stanowi warunek uzyskania przez podatnika ekwiwalentu w postaci prawa lub usługi generujących przychód, to może ono spełniać kryterium kosztu uzyskania przychodu - oczywiście pod warunkiem, że nie dochodzi przy tym do niedozwolonego rozszerzenia zakresu art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p.

W realiach niniejszej sprawy spłata zobowiązań hipotecznych była nieodzownym warunkiem nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości - bez uwolnienia nieruchomości od hipotek nie doszłoby do skutecznego przeniesienia tytułu prawnego (wierzyciele nie wyraziliby zgody na zwolnienie nieruchomości spod zabezpieczenia). W istocie zatem Wnioskodawca spłacał „cudze” zobowiązania we własnym interesie i na własną rzecz - celem uzyskania czystego tytułu do nieruchomości. Nie można tego utożsamiać z typowym przypadkiem zapłaty cudzej zaległości, z której podatnik nie otrzymuje niczego w zamian (lub jedynie ubocznie zabezpiecza swoje źródło przychodów).

Wnioskodawca nie udzielał tu żadnej gwarancji ani poręczenia spłaty długów zbywcy - zamiast tego uzgodnił obniżenie ceny nabycia i przejął ciężar spłaty hipotek jako substytut części ceny sprzedaży. Z perspektywy ekonomicznej zapłacone kwoty stanowiły element należnego zbywcy wynagrodzenia za nieruchomość (przekazany jednak bezpośrednio jego wierzycielom). Taka sytuacja nie mieści się w hipotezie art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p., jeśli przepis ten interpretować ściśle. Nie jest to bowiem „spłata cudzych zobowiązań” w typowym znaczeniu - Wnioskodawca nie występuje tu jako poręczyciel ani gwarant cudzego długu, lecz jako nabywca we własnym imieniu i na własny rachunek reguluje dodatkowy element ceny zakupu własnego aktywa (nieruchomości). Innymi słowy, pieniądze zostały wydatkowane nie w celu abstrakcyjnego uwolnienia poprzedniego właściciela od długu, ale w celu nabycia nieruchomości na warunkach zapewniających czyste prawo własności. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w wypowiedziach sądów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych. Jak wskazano wyżej, WSA w Gliwicach w wyroku z 29 stycznia 2019 r., sygn. akt I SA/GL 1004/18, stwierdził, że art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.pd.o.p. jako przepis szczególny nie może być interpretowany z użyciem wykładni rozszerzającej. Z kolei NSA w wyroku z 12 sierpnia 2025 r. (sygn. akt II FSK 1519/22) zaakcentował, że wyłączenie kosztów dotyczące gwarancji/poręczeń obejmuje tylko gwarancje sensu stricto, nie zaś wszelkie świadczenia potocznie nazywane „gwarancyjnymi”. NSA podkreślił, że samo określenie wypłat mianem „gwarancyjnych” nie przesądza o zastosowaniu wyłączenia z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. Jeśli spółka nie udziela gwarancji w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz zobowiązuje się do określonych świadczeń w ramach swojej oferty handlowej (warunkujących zawarcie umowy z kontrahentem), to takie świadczenia mogą stanowić koszt uzyskania przychodu - wyłączenie z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. nie ma wtedy zastosowania. W rozpatrywanej sprawie NSA zgodził się z wcześniejszym wyrokiem WSA, iż wypłaty dokonane przez spółkę na rzecz kontrahenta z tytułu gwarancji minimalnego zysku nie mieszczą się w pojęciu spłaty innych zobowiązań (w tym gwarancji, poręczeń) w rozumieniu art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. gdyż nie mają charakteru gwarancji sensu stricto ani spłaty cudzego długu, lecz elementu oferty handlowej ściśle powiązanego z uzyskiwaniem przychodów. Bez zaoferowania takiego świadczenia spółka być może nie zawarłaby w ogóle kontraktu generującego przychód - a zatem wydatek miał oczywisty związek z jej przychodami. NSA stwierdził, że spółka może zaliczyć te wydatki do kosztów uzyskania przychodów, o ile spełnione są ogólne warunki z art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p. Tę argumentację można przełożyć na grunt niniejszej sprawy: spłata hipotek przez Wnioskodawcę była warunkiem otrzymania prawa do nieruchomości wykorzystywanej w działalności, stanowiła element uzgodnionej ceny nabycia - w efekcie służyła uzyskaniu przychodu i nie była poręczeniem ani gwarancją w typowym znaczeniu. Zdaniem Wnioskodawcy, spłata wierzytelności hipotecznych jako element transakcji nabycia nieruchomości nie stanowi odrębnej, „obcej” operacji gospodarczej, lecz jest immanentną częścią tej transakcji (sposobem realizacji zobowiązania do zapłaty ceny). Brak jest zatem podstaw, by tak poniesiony wydatek kwalifikować jako wyłączony z kosztów na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o CIT. Przeciwnie - wydatek ten, jako składowa ceny nabycia środka trwałego, spełnia warunki uznania go za koszt uzyskania przychodu (poprzez odpisy amortyzacyjne, zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT).

W orzecznictwie prezentowane jest również odmienne stanowisko w zbliżonych stanach faktycznych. W szczególności Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 grudnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 3653/16) uznał, iż spłata ciążących na nabytym budynku hipotek nie mieści się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, przypisując jej charakter zbliżony do wykonania cudzych zobowiązań z tytułu poręczeń lub gwarancji. W tamtej sprawie podatnik kupił budynek obciążony cudzym długiem - cena nabycia budynku została obniżona o wartość ustanowionych hipotek, a podatnik świadomie wynegocjował niższą cenę, licząc się z koniecznością późniejszej spłaty hipotek. Budynek wprowadzono do ewidencji środków trwałych w wartości odpowiadającej faktycznie zapłaconej cenie (tj. pomniejszonej o kwotę niespłaconych hipotek), i od tak ustalonej niższej wartości dokonywano odpisów amortyzacyjnych. Dopiero po kilku latach, gdy ostatecznie doszło do spłaty hipotek (pod groźbą egzekucji ze strony funduszu sekurytyzacyjnego, który nabył wierzytelności banku), podatnik chciał ująć te wydatki w kosztach jednorazowo. NSA odmówił mu tego prawa, argumentując m.in., że nabywca zasadniczo uwolnił poprzedniego dłużnika od jego zobowiązań, a wydatek miał charakter spłaty cudzych długów, co zdaniem sądu należało uznać za równoznaczne z wykonaniem cudzych zobowiązań z tytułu gwarancji lub poręczenia. Warto jednak zwrócić uwagę na specyficzne okoliczności tamtej sprawy. Nabywca uwolnił poprzedniego dłużnika od długu, co nie służyło bezpośrednio jego własnym przychodom (budynek i tak już użytkował, amortyzując go w wartości pomniejszonej).

Zdaniem Wnioskodawcy, stanowisko to nie powinno znaleźć zastosowania w przedmiotowej sprawie, z kilku powodów. Po pierwsze, w przywołanej sprawie podatnik ex post próbował zaliczyć do kosztów wydatek, który początkowo pominął przy ustalaniu wartości początkowej środka trwałego (amortyzował tylko kwotę zapłaconą sprzedawcy, ignorując obciążenia hipoteczne). W sprawie Wnioskodawca od początku konsekwentnie traktuje spłaty wierzycieli hipotecznych jako część ceny nabycia nieruchomości - zamierza ująć je w wartości początkowej środka trwałego i od początku amortyzować pełną wartość nieruchomości (uwzględniającą wszystkie poniesione wydatki). Nie powstaje zatem ryzyko tzw. doubezpieczenia kosztu ani wybiórczego ujmowania wydatków. Z punktu widzenia Wnioskodawcy spłata hipotek nie jest żadnym dodatkowym, nieplanowanym kosztem „cudzym”, lecz elementem uzgodnionej ceny zakupu. Po drugie, nawet jeśli w pewnych stanach faktycznych uznano spłatę cudzych długów za niestanowiącą kosztu (ze względu na brak dostatecznego związku z przychodem podatnika), to w okolicznościach będących przedmiotem wniosku związek taki niewątpliwie występuje. Przepis art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. nie może zaś niweczyć prawa do rozpoznania kosztu nabycia środka trwałego (rozliczanego poprzez amortyzację) w sytuacji, gdy wydatek ten jest immanentnie związany z uzyskaniem przychodów z prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Jak wykazano powyżej, w analizowanym stanie faktycznym żadne z wyłączeń wymienionych w art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p. nie znajduje zastosowania. W konsekwencji wydatki poniesione przez Wnioskodawcę powinny zostać uznane za koszty uzyskania przychodów - z tym zastrzeżeniem, że mają one charakter inwestycyjny, ponieważ dotyczą nabycia składnika majątku trwałego. Taki sposób rozliczenia wynika wprost z art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p. który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są m.in. odpisy z tytułu zużycia środków trwałych dokonywane zgodnie z przepisami podatkowymi (art. 16a-16m u.p.d.o.p.). Wnioskodawca podkreśla, że zarówno cena nabycia udziału w nieruchomości, jak i spłaty wierzycieli hipotecznych związane z tą nieruchomością, mają charakter nakładów inwestycyjnych poniesionych w celu uzyskania składnika majątku trwałego - udziału w nieruchomości gruntowej wraz z częścią budynku. Zgodnie z przepisami ustawy o CIT, wydatki tego rodzaju nie mogą obciążać wyniku podatkowego jednorazowo w momencie ich poniesienia, lecz podlegają rozliczeniu w czasie - poprzez odpisy amortyzacyjne, a w części nieamortyzowanej dopiero przy odpłatnym zbyciu środka trwałego.

Ustawodawca wyraźnie wyłącza takie wydatki z bieżących kosztów na mocy art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) u.p.d.o.p.

 a) W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na: nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

 b) nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

 c) ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

- wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Jednocześnie art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p. przesądza, że kosztami uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne od środków trwałych, dokonywane zgodnie z przepisami ustawy. Innymi słowy, wydatki na nabycie środka trwałego zasadniczo nie mogą być zaliczone do kosztów w dacie ich poniesienia - stają się natomiast kosztem pośrednio, poprzez odpisy amortyzacyjne, a ponadto (w części nieumorzonej) mogą zostać zaliczone do kosztów przy odpłatnym zbyciu środka trwałego (por. art. 16 ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. in fine).

W świetle powyższego cena nabycia udziału w nieruchomości nie może zostać zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, lecz powinna zwiększyć wartość początkową nabytego środka trwałego (lub jego poszczególnych składników: gruntu i budynku). Rozliczenie tej ceny nastąpi następnie poprzez odpisy amortyzacyjne (w części przypadającej na budynki i budowle) albo jednorazowo, jako koszt przy ewentualnej sprzedaży (w części przypadającej na grunt). Taki sposób rozliczenia wynika wprost z przepisów u.p.d.o.p. dotyczących amortyzacji. Wartość początkową środka trwałego nabytego odpłatnie stanowi cena nabycia - zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p. za wartość początkową środków trwałych uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia. Ustawa o CIT definiuje jednocześnie pojęcie ceny nabycia.

Zgodnie z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p., przez cenę nabycia środka trwałego rozumie się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia, opłaty notarialne, skarbowe i inne, odsetki, prowizje itd. Powyższy katalog ma charakter otwarty - ustawodawca posługuje się sformułowaniem „w szczególności”, co oznacza, że do ceny nabycia można doliczyć wszelkie wydatki koniecznie poniesione w celu skutecznego nabycia i przystosowania środka trwałego do używania.

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno kwota zapłacona zbywcy tytułem ceny za udział w nieruchomości, jak i kwoty uiszczone przez Wnioskodawcę bezpośrednio na rzecz banków (wierzycieli hipotecznych) w celu spłaty ciążących na tej nieruchomości kredytów, stanowią element ceny nabycia środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. Innymi słowy, są to wydatki bezpośrednio związane z zakupem nieruchomości przez Wnioskodawcę, poniesione do dnia przekazania środka trwałego do używania (warunkujące to przekazanie). Należy zauważyć, że w praktyce obrotu gospodarczego nabywanie nieruchomości obciążonych hipotekami jest transakcją złożoną, wymagającą często trójstronnych rozliczeń między nabywcą, zbywcą a wierzycielami hipotecznymi. W większości przypadków elementem transakcji nabycia nieruchomości jest zawarcie porozumień z wierzycielami hipotecznymi, na mocy których część zapłaty za przedmiot transakcji trafia do wierzyciela w zamian za zgodę na wykreślenie hipoteki. Taka sytuacja ma miejsce również w stanie faktycznym Wnioskodawcy - uzgodniono, że określona część ceny za udział w nieruchomości zostanie wypłacona przez Kupującego bezpośrednio wierzycielom celem spłaty długów zabezpieczonych hipotecznie na nabywanej nieruchomości (i uzyskania zgody na wykreślenie tych hipotek). Łączny ekonomiczny ciężar poniesiony przez Wnioskodawcę w celu nabycia prawa do nieruchomości obejmuje więc sumę kwoty przekazanej zbywcy oraz kwot przekazanych wierzycielom hipotecznym. W konsekwencji wydatki na spłatę hipotek to warunek sine qua non zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę - stanowią de facto substytut części ceny należnej sprzedającemu (która została przekierowana do banków). Podkreślić należy, że Wnioskodawca, decydując się na nabycie nieruchomości obciążonej cudzymi kredytami, świadomie skalkulował cenę nabycia z uwzględnieniem konieczności spłaty tych zobowiązań. Cena ustalona w umowie sprzedaży została odpowiednio pomniejszona o kwoty hipotek, które zobowiązał się uregulować Kupujący - Wnioskodawca miał jednak świadomość, że rzeczywisty całkowity koszt nabycia (suma wydatków niezbędnych, aby nieruchomość mogła przejść na własność nieobciążoną hipotekami) będzie wyższy o te właśnie kwoty. Innymi słowy, spłacone zobowiązania hipoteczne są integralnym elementem kosztu nabycia udziału w nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że całość poniesionych przez niego wydatków związanych z nabyciem nieruchomości (zarówno kwota zapłacona sprzedającemu, jak i kwoty spłat hipotecznych dokonane na rzecz banków) powinna zwiększać wartość początkową nabytego środka trwałego - udziału w nieruchomości gruntowej (oraz przypadającej na niego części budynku).

Zgodnie z art. 16g ust. 1 u.p.d.o.p. wartość początkową ustala się w cenie nabycia, a zgodnie z art. 16g ust. 3 - cenę tę powiększa się o wszelkie koszty związane z zakupem. Nie ma wątpliwości, że przedmiotowe wydatki hipoteczne są takim kosztem zakupu. W efekcie zostaną one rozpoznane podatkowo poprzez odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej (w części przypadającej na budynek - zastosowanie znajdzie art. 16a ust. 1 pkt 1 u.p.d.o.p., zgodnie z którym amortyzacji podlegają budynki, budowle oraz lokale będące przedmiotem odrębnej własności) oraz ewentualnie jako koszt przy zbyciu (w części przypadającej na grunt - zastosowanie znajdzie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.p., który przewiduje możliwość uwzględnienia wydatków na nabycie gruntu dopiero przy jego zbyciu).

Mając na względzie treść art. 16g ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. oraz art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p., sposób ujęcia omawianych wydatków w kosztach podatkowych wymaga rozróżnienia części przypadającej na budynki/budowle (składniki amortyzowane) oraz części dotyczącej gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu (składniki niepodlegające amortyzacji). Wydatki związane z budynkami/budowlami, w tym spłaty wierzycieli hipotecznych w zakresie, w jakim pełnią funkcję substytutu ceny i stanowią „koszty związane z zakupem” w rozumieniu art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p., naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, zwiększają wartość początkową środka trwałego i podlegają rozliczeniu w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane na zasadach ogólnych przewidzianych w rozdziale 4a ustawy (art. 15 ust. 6 w zw. z art. 16a–16m u.p.d.o.p.). Do kosztów związanych z zakupem, które - o ile spełniają kryterium „do dnia przekazania do używania” - powiększają wartość początkową, należą również m.in. taksa i opłaty notarialne, opłaty sądowe i skarbowe, prowizje, odsetki oraz inne niezbędne wydatki około‑transakcyjne, co wynika z otwartego charakteru katalogu z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. Do momentu oddania do używania nakłady te ujmuje się jako środki trwałe w budowie; dzień przekazania do używania stanowi granicę między kapitalizacją a rozliczaniem bieżącym. Odmiennie traktuje się część wydatków przypadającą na grunt lub prawo użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z art. 16c pkt 1 u.p.d.o.p. składniki te nie podlegają amortyzacji, zaś - stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) u.p.d.o.p. - wydatki na ich nabycie nie stanowią kosztów uzyskania przychodów na bieżąco, lecz są potrącalne dopiero przy odpłatnym zbyciu danego prawa.

Ewentualne opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego (jeśli wystąpią) pozostają co do zasady kosztami pośrednimi okresu i nie wpływają na wartość początkową.

Z praktycznego punktu widzenia kwoty spłat na rzecz wierzycieli hipotecznych należy alokować pomiędzy część budynkową/budowlaną a grunt/użytkowanie według racjonalnego i weryfikowalnego klucza, w szczególności w proporcji wynikającej z operatu szacunkowego (lub innej niezależnej wyceny) sporządzonego na dzień nabycia. Utrwalenie przyjętej metody alokacji w dokumentacji (operat, kalkulacja, notatka uzasadniająca) pozwala wykazać, że kapitalizowane kwoty odzwierciedlają faktyczny ciężar ekonomiczny nabycia poszczególnych komponentów i nie prowadzą do podwójnego zaliczania tych samych wydatków.

Jednocześnie należy podkreślić, że - zgodnie z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p. - wyłącznie koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania zwiększają wartość początkową. Wydatki poniesione po tej dacie co do zasady nie podlegają już kapitalizacji; są rozliczane jako koszty bieżące zgodnie z ich charakterem, chyba że spełniają przesłanki ulepszenia środka trwałego - wówczas, stosownie do art. 16g ust. 13 u.p.d.o.p., powiększają wartość początkową i są rozliczane poprzez odpisy amortyzacyjne.

W konsekwencji, wydatki przypadające na budynki/budowle (w tym proporcjonalna część spłat wierzycieli hipotecznych spełniających rolę substytutu ceny) zwiększają wartość początkową i są rozpoznawane poprzez odpisy amortyzacyjne, natomiast wydatki przypadające na grunt lub użytkowanie wieczyste nie podlegają amortyzacji i stanowią koszt uzyskania przychodów dopiero przy odpłatnym zbyciu tego prawa; całość rozliczenia opiera się na rzetelnej alokacji i na regule „do dnia przekazania do używania” z art. 16g ust. 3 u.p.d.o.p.

Podsumowując, wydatki poniesione na nabycie Udziału w Nieruchomości - w tym wydatki na spłatę ciążących na niej zobowiązań hipotecznych, dokonane w wykonaniu porozumień z wierzycielami hipotecznymi jako warunek przeniesienia własności - pozostają w związku z osiągnięciem przychodu lub zachowaniem jego źródła i stanowią element wartości początkowej nabytego środka trwałego. Wydatki te stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.d.o.p., jako koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia ich źródła. Mają one charakter inwestycyjny i powinny zostać ujęte jako element wartości początkowej środka trwałego (nieruchomości), zgodnie z art. 16g ust. 1 i 3 u.p.d.o.p. W konsekwencji nie mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów w dacie poniesienia, lecz będą rozpoznawane stopniowo poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od tej wartości początkowej (stosownie do art. 15 ust. 6 u.p.d.o.p.).

Przepis art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b) u.p.d.o.p. nie wyłącza w tym przypadku prawa do uznania omawianych nakładów za koszt podatkowy, gdyż spłata hipotek stanowi w istocie substytut części ceny nabycia nieruchomości, a nie odrębne zobowiązanie o charakterze gwarancyjnym czy poręczeniowym. Stanowisko Wnioskodawcy znajduje oparcie w powołanych przepisach u.p.d.o.p., a także w licznych interpretacjach indywidualnych i tezach z orzeczeń sądów administracyjnych, które potwierdzają prawidłowość takiej kwalifikacji podatkowej. Wobec powyższego, Wnioskodawca wnosi o uwzględnienie jego stanowiska w całości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytań). Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

- został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

- jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

- pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

- poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

- został właściwie udokumentowany,

- nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Kosztami będą zarówno koszty pozostające w bezpośrednim związku z uzyskiwanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu osiągnięcia przychodów, nawet wówczas, gdy z obiektywnych powodów przychód nie zostanie osiągnięty.

Art. 16 ust. 1 ustawy o CIT zawiera enumeratywną listę wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, co oznacza, że każdy koszt dający się zakwalifikować do którejkolwiek z pozycji wymienionej na tej liście nie będzie mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, nawet jeśli był poniesiony w celu osiągnięcia przychodów.

Jednocześnie podkreślić należy, że nieujęcie danego wydatku w katalogu kosztów niepotrącalnych, wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie oznacza automatycznie, że inne koszty w nim niewymienione, tymi kosztami być mogą. W takim przypadku należy bowiem badać, czy dany koszt poniesiony został w celu uzyskania przychodu z jego źródła (zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu).

Stosownie natomiast do treści art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT:

Wskazane w tym przepisie wydatki, nie stanowią katalogu zamkniętego, mają charakter przykładowy. Oznacza to, że nie tylko zobowiązania z tytułu gwarancji i poręczeń nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu, ale także spłata innych zobowiązań. Wobec powyższego, zasadnym jest przyjęcie, że dyspozycją tego przepisu objęte zostały także te zobowiązania, których obowiązek poniesienia, co do zasady, spoczywa z mocy prawa na innym niż podatnik podmiocie. Świadczy o tym użyte przez ustawodawcę sformułowanie „spłata innych zobowiązań” oraz podkreślenie, że do tej kategorii należy także spłata długów wynikających z poręczeń i gwarancji, a więc instytucji, które z natury swojej stanowią zabezpieczenie cudzego zobowiązania i z których wynika obowiązek zapłaty zobowiązania osoby trzeciej. Do tej grupy należy zatem zaliczyć także spłatę należności za dłużnika.

Instytucja przejęcia długu uregulowana została w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 r. poz. 795, dalej: „KC”). Zgodnie z art. 519 § 1 KC:

Z powyższego przepisu wynika, że przejemca wstępuje w sytuację prawną dotychczasowego dłużnika, który zostaje z długu zwolniony.

Zgodnie z art. 519 § 2 pkt 1 i 2 KC:

Przejęcie długu może nastąpić:

 1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

 2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

Należy w tym miejscu podkreślić, że na mocy art. 353¹ KC:

Podmiotom prawa cywilnego przyznano zatem określoną swobodę w kształtowaniu łączących je stosunków umownych. Należy jednak odróżnić skutki, jakie dana czynność prawna wywołuje na gruncie prawa cywilnego i na gruncie prawa podatkowego. W szczególności, wejście - na gruncie prawa cywilnego - w określone prawa i obowiązki danego podmiotu może być wynikiem porozumienia zainteresowanych podmiotów. Na gruncie prawa podatkowego skutek taki ma miejsce wyłącznie w sytuacjach wskazanych przez ustawodawcę. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą powinien mieć zatem świadomość odrębności pomiędzy cywilnoprawnymi i podatkowoprawnymi skutkami dokonania czynności prawnej.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. czy wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z nabyciem udziału w nieruchomości, obejmujące zarówno cenę zapłaconą sprzedającemu, jak i spłaty zobowiązań hipotecznych uregulowane przez Wnioskodawcę na rzecz wierzycieli hipotecznych oraz pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, stanowią dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo udział w nieruchomości w celu dalszej realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży w ramach tej działalności. Nabyty Udział w Nieruchomości, obejmujący udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udział w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych, nie zostanie przez Państwa uznany za środek trwały ani wartość niematerialną i prawną podlegającą ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zostanie on ujęty w księgach Państwa Spółki jako zapas związany z inwestycja deweloperska, tj. jako produkcja w toku, a po zakończeniu inwestycji jako produkt deweloperski przeznaczony do sprzedaży.

Wydatki poniesione przez Państwa obejmują:

- cena netto nabycia Udziału w Nieruchomości określona w akcie notarialnym,

- kwoty zapłacone albo należne do zapłaty przez Spółkę na rzecz wierzycieli hipotecznych w wykonaniu zobowiązań związanych z nabyciem Udziału w Nieruchomości,

- koszty transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, obejmujące taksę notarialną, opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w odniesieniu do kwot zapłaconych na rzecz wierzycieli hipotecznych nie doszło do przejęcia długu w rozumieniu art. 519 ustawy z dnia 23 kwietnia 1994 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795). Obowiązek ich uregulowania stanowił element konstrukcji transakcji nabycia Udziału w Nieruchomości obciążonego prawami osób trzecich. Strony ustaliły cenę nabycia z uwzględnieniem tych obciążeń, a Kupujący przyjął na siebie obowiązek doprowadzenia do ich spłaty, uregulowania lub umorzenia w sposób wynikający z umowy sprzedaży oraz odrębnych porozumień z wierzycielami.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że wśród wymienionych w tzw. negatywnym katalogu kosztów ujętym w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT wyszczególniono pkt 10 lit. b, zgodnie z którym nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń. Ustawodawca jedynie przykładowo wskazuje na gwarancje oraz poręczenia jako inne zobowiązania, których spłata nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Nie zostało precyzyjnie zdefiniowane, jakiego rodzaju miałyby być te „inne zobowiązania”.

W tym miejscu należy powołać się na art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341 ze zm.), zgodnie z którym:

Wskazać należy, że sens hipoteki polega na tym, że w sytuacji nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego, wierzyciel może uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego - do wysokości hipoteki - pomimo tego, że żaden stosunek obligacyjny pomiędzy nimi nie istnieje. Powołany wyżej przepis, regulujący ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest hipoteka, wskazuje, że jest ona prawem akcesoryjnym związanym z oznaczoną wierzytelnością, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia się z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością. Do istoty tego prawa należy więc istnienie zobowiązania, dla którego zabezpieczenia została ustanowiona hipoteka. Możliwe są przy tym sytuacje, gdy dłużnik odpowiadający za należność główną (powodującą ustanowienie hipoteki), jest zarówno dłużnikiem osobistym, jak dłużnikiem rzeczowym, ale może się zdarzyć, że dłużnik rzeczowy odpowiadający z nieruchomości obciążonej hipoteką nie będzie tożsamy z dłużnikiem osobistym. Kim innym będzie osoba, która zaciągnęła zobowiązanie, kto inny będzie dłużnikiem rzeczowym. Do takiej sytuacji dojść może w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką, ale także w przypadku, gdy dłużnik rzeczowy ustanawia hipotekę dla zabezpieczenia cudzego długu. Każdorazowo jednak odpowiedzialność dłużnika hipotecznego ograniczać się będzie do danej nieruchomości obciążonej hipoteką i to do wysokości ustanowionej hipoteki. Wierzyciel nie jest uprawniony do prowadzenia egzekucji do innych części jego majątku (odmiennie niż w przypadku dłużnika osobistego).

W doktrynie i judykaturze przyjmuje się pogląd, że dłużnik rzeczowy i osobisty odpowiadają wobec wierzycieli „in solidum” a więc spłata zobowiązania w postaci egzekucji z obciążonej nieruchomości będącej we własności dłużnika rzeczowego powoduje zwolnienie z długu dłużnika osobistego. Można zatem wskazać, że w przypadku zaspokojenia wierzyciela dochodzi do zmniejszenia w sensie cywilistycznym zobowiązania zarówno dłużnika rzeczowego, jak i dłużnika osobistego (por. wyrok WSA z 20 września 2016 r. sygn. akt SA/Po 208/16).

Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że kwoty wydatkowane przez Państwa na spłatę hipotek umownych ciążących na nieruchomości będących Państwa własnością na podstawie aktu notarialnego potwierdzającego, iż zobowiązali się Państwo spłacić wierzytelność hipoteczną we własnym zakresie bezpośrednio na rzecz wierzycieli stanowi zobowiązanie, za które ponoszą Państwo odpowiedzialność rzeczową, jako dłużnik hipoteczny. Odpowiedzialność za te zobowiązanie nabyto razem z własnością nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje fakt, że spłata zobowiązań hipotecznych była warunkiem nabycia przez Państwa nieruchomości. Mając na uwadze fakt, że wraz z nabyciem własności nieruchomości przyjęli Państwo na siebie odpowiedzialność za cudzy dług, zobowiązania hipoteczne należy uznać za zobowiązania o charakterze zbliżonym do wskazanych w art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT zobowiązań z tytułu poręczeń i gwarancji.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że kwoty wydatkowane przez Państwa na spłatę hipotek umownych ciążących na nieruchomości mają charakter zbliżony do poręczeń i gwarancji (czyli wydatków na spłatę cudzych zobowiązań) zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o CIT, zatem nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów.

Do kosztów uzyskania przychodów będziecie Państwo mogli zaliczyć cenę zapłaconą sprzedającemu, jak również pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że całość poniesionych przez Państwa wydatków, tj. zarówno cena nabycia Udziału w Nieruchomości ((…) zł), jak i spłaty zobowiązań hipotecznych dokonane na rzecz wierzycieli sprzedającego oraz pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości, stanowi koszt uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalania, czy ww. wydatki mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio w momencie poniesienia, czy też powinny zostać ujęte jako element wartości początkowej środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o CIT i być rozliczane w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z art. 16g ust. 1 i 3 oraz art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:

Przepis ten ustanawia szczególny sposób rozliczania wydatków ponoszonych na nabycie lub wytworzenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Oznacza to, że w przypadku składników majątku spełniających przesłanki uznania ich za środki trwałe, wydatki poniesione na ich nabycie nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów, lecz podlegają rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej ustalonej zgodnie z art. 16g ustawy o CIT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 16a ust. 1 ustawy o CIT:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 16c pkt 1 ustawy o CIT:

Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

Natomiast zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy o CIT:

Przepis art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o CIT znajdują zastosowanie wyłącznie do składników majątku stanowiących środki trwałe albo wartości niematerialne i prawne.

W przedstawionym stanie faktycznym nabyty Udział w Nieruchomości, obejmujący udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udział w prawie współwłasności posadowionych na tej nieruchomości budynków niemieszkalnych, nie zostanie przez Spółkę uznany za środek trwały ani wartość niematerialną i prawną podlegającą ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nabyty Udział w Nieruchomości zostanie potraktowany jako składnik majątku przeznaczony do dalszej realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży w ramach tej działalności. Zostanie on ujęty w księgach Spółki jako zapas związany z inwestycją deweloperską, tj. jako produkcja w toku, a po zakończeniu inwestycji jako produkt deweloperski przeznaczony do sprzedaży.

W tym miejscu należy powołać art. 15 ust. 4 ustawy o CIT zgodnie z którym:

Jak sami Państwo wskazali we wniosku udział w Nieruchomości nie stanowi środka trwałego.

Oznacza to, że wydatki poniesione na jego nabycie nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego ustalanej na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT.

Wydatki te stanowią element kosztu wytworzenia produktu deweloperskiego i podlegają rozliczeniu podatkowemu jako koszty bezpośrednio związane z przychodami zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, a nie poprzez odpisy amortyzacyjne. Przy czym należy podkreślić, że jak wskazano w niniejszej interpretacji, kosztem uzyskania przychodu może być wyłącznie cena zapłacona sprzedającemu i pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości.

Nie mogą natomiast stanowić kosztu uzyskania przychodu wydatki na spłatę zobowiązań hipotecznych uregulowane przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji należy uznać, że w przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do ustalenia wartości początkowej środka trwałego na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o CIT. Poniesione przez Państwa wydatki (w części w jakiej mogą stanowić koszty uzyskania przychodów) stanowią element kosztu wytworzenia inwestycji deweloperskiej (produkcja w toku) i będą stanowiły koszty uzyskania przychodów w momencie osiągnięcia przychodów ze sprzedaży efektów tej inwestycji.

Zatem, nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na nabycie udziału w Nieruchomości - tj. cena zapłacona sprzedającemu oraz spłaty zobowiązań hipotecznych uregulowane bezpośrednio na rzecz wierzycieli, jaki i pozostałe wydatki transakcyjne bezpośrednio związane z nabyciem Udziału w Nieruchomości - mają charakter inwestycyjny i powinny zwiększać wartość początkową nabytego środka trwałego w rozumieniu art. 16g ust. 1 pkt 1 i ust. 3 ustawy o CIT (jako „koszty związane z zakupem” naliczone do dnia przekazania do używania). Następnie są one rozpoznawane w kosztach podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę tut. organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie. Odnosząc się natomiast do przywołanych przez Państwa wyroków należy zaznaczyć, że orzeczenia sądowe są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Natomiast organ, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuje się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów, to nie ma możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.