Komentarz do ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego

KOMENTARZ

Uchwalona 21 czerwca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego uchyliła z dniem 10 lipca 2001 r. ustawę o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. W związku z tym najem lokali mieszkalnych jest obecnie ustawowo uregulowany w kodeksie cywilnym, natomiast przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stanowią regulację szczególną w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego i w związku z tym mają pierwszeństwo przed regulacjami kodeksowymi, jak również przed postanowieniami innych ustaw, chyba że ustawy te przewidują zasady korzystniejsze dla najemców.

Obecnie wszystkie umowy o odpłatne używanie lokalu podlegają rygorom nowej ustawy, która znacznie ogranicza swobodę zawierania takich umów. Dotyczy to również tzw. umów najmu okazjonalnego, zawieranych dotychczas zgodnie z ogólnymi zasadami najmu zawartymi w kodeksie cywilnym.

Ustawa przewiduje możliwość zawarcia umowy o odpłatne używanie lokalu wyłącznie na czas nieoznaczony lub czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata. W razie zawarcia umowy na czas krótszy niż 3 lata umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (nie dotyczy to lokali socjalnych).

Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. To zabezpieczenie w obecnym stanie prawnym jest w zasadzie jedynym instrumentem dyscyplinowania lokatorów przez właściciela. Kaucja nie może jednak przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji.