Jak gmina powinna rozliczyć sprzedaż lokalu wraz z ustanowieniem prawa wieczystego użytkowania

Gmina na podstawie aktu notarialnego sprzedała budynek, w którym znajdują się lokale użytkowe. Budynek ten jest towarem używanym. Zarazem oddała udział w działce kupującym - osobom fizycznym prowadzącym działalność gospodarczą - w użytkowanie wieczyste. Na cenę oddanego w wieczyste użytkowanie udziału w gruncie składa się pierwsza opłata i opłaty roczne, które nabywca lokalu jest zobowiązany płacić do 31 marca każdego roku, poczynając od roku 2009. Opłaty będą ustalane corocznie dla danego roku. Gmina przed podpisaniem aktu notarialnego otrzymała zaliczkę na poczet ceny nieruchomości lokalowej oraz pierwszej opłaty z tytułu oddania ułamkowej części gruntu w użytkowanie wieczyste. Z tego tytułu wystawiła zaliczkową fakturę VAT. W trakcie realizacji prawa wieczystego użytkowania gmina zamierza dokumentować otrzymywanie opłat rocznych, wystawiając sukcesywnie faktury VAT. Jak rozliczyć tę transakcję? Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w tym przypadku?