W jaki sposób obciążyć nabywcę gruntu poniesionym kosztem opłaty za zajęcie pasa drogowego

Spółka z o.o. sprzedała tereny pod budowę stacji paliw. Chociaż nie jesteśmy inwestorami tej budowy, pozostaliśmy właścicielami pozwolenia na budowę. Ponieśliśmy opłatę za zajęcie pasa drogowego i chcemy, zgodnie z umową, obciążyć nią inwestora. Czy powinniśmy wystawić notę obciążeniową czy fakturę VAT? Czy czynność ta jest zwolniona z VAT? Do jakiej kategorii usług można ją zaliczyć?