Interpretacja indywidualna z dnia 1 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.483.2022.3.MR

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 stycznia 2023 r. (wpływ 4 stycznia 2023 r.) oraz pismem z 2 stycznia 2023 r. (wpływ 23 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka X (dalej jako Spółka) jest spółką kapitałową, aktywnym podatnikiem VAT.

Spółka nabyła od innej spółki 1 lipca 2022 r. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonych w (...) oraz własność znajdujących się na nim 3 budynków produkcyjnych, 4 budynków niemieszkalnych, budowli i urządzeń. Spółka wykorzystywała nieruchomość do prowadzonej działalności gospodarczej, na tej nieruchomości wyburzyła część budynków i pozyskiwała złom, część budynków niemieszkalnych nie zburzono i nadal pozostało na nieruchomości. Przy nabyciu nieruchomości Spółka odliczyła podatek VAT, natomiast w okresie posiadania nieruchomości nie dokonywała jej modernizacji, która zwiększyłaby jej wartość o co najmniej 30%. Spółka nie zakwalifikowała nieruchomości jako środki trwałe, gdyż nie zakładała, że będzie je posiadała przez okres dłuższy niż rok.

Numery ksiąg wieczystych nieruchomości: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M.

Są to grunty oddane w użytkowanie wieczyste i budynki niemieszkalne. W najbliższych miesiącach Spółka zamierza sprzedać nabytą nieruchomość. W tym celu, xx października 2022 r. została podpisana umowa rezerwacyjna, wpłacono 50 tys. opłaty rezerwacyjnej. Opłata rezerwacyjna zostanie zakwalifikowana na poczet zaliczki przy podpisywaniu właściwej umowy notarialnej kupna-sprzedaży.

Został złożony wniosek o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe, do lutego 2023 r. ma być wydana decyzja. Spółka, która planuje nabyć nieruchomość zamierza na tym miejscu, gdzie posadowione są budynki i położony grunt, realizować budownictwo mieszkaniowe.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.W lipcu 2022 r. Spółka podpisała umowę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej (…), gdzie wcześniej znajdowała się fabryka (...). Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga wpisu w księdze wieczystej, którego w przypadku ww. nieruchomości wpisu dokonano w miesiącu październiku i dopiero w tej dacie Wnioskodawca stał się faktycznym użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Zauważyć należy, że nieruchomość składa się z 17 działek ewidencyjnych, dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi 13 ksiąg wieczystych – poniżej zestawienie ksiąg wieczystych nieruchomości wraz z przyporządkowaniem do nich działek ewidencyjnych.

A – 1, 2

B – 3

C – 4

D – 5

E – 6

F – 7, 8

G – 9

H – 10

I – 11

J – 12

K – 13

L – 14

M – 15, 16, 17

Z uwagi na zły i zagrażający katastrofą budowlaną stan wielu zabudowań znajdujących się na nieruchomości Spółka, w oparciu o stosowne zgłoszenia i wydane przez odpowiednie organy pozwolenia budowlane, podjęła działania mające na celu zabezpieczenie i wyburzenie znajdujących się tam zabudowań i przygotowanie nieruchomości pod inwestycje. Do niniejszej korespondencji Wnioskodawca załącza „zestawienie planowanych obiektów do rozbiórki wraz ze szkicem usytuowania obiektów, autorstwa uprawnionego kierownika budowy (…)”.

W ślad za działaniami wyburzeniowymi, przeprowadzono inwentaryzację powykonawczą prac i dokonano stosownych zgłoszeń do ewidencji gruntów i budynków – w załączeniu aktualne wypisy z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej z 21 listopada 2022 r. (wypisy z rejestru gruntów z 21 listopada 2022 r. 17 szt., wyrysy z mapy ewidencyjnej –12 szt.).

Stosownie do ww. wypisów z rejestru gruntów, Wnioskodawca informuje, że działki ewidencyjne nr 1, 2, 4, 6, 17, 16, 15 zakwalifikowane są w ewidencji gruntów jako użytki dr – drogi i faktycznie znajdują się tam budowle, stanowiące utwardzone ciągi komunikacji pieszej i kołowej – są to drogi wewnętrzne, chodniki i place.

Działka nr 15 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową, która – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 16 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową oraz bocznica kolejowa, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga), które to – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie.

Działka nr 17 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem dr (droga), która zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 14 – działka zabudowana, albowiem posadowione jest na niej utwardzenie terenu na podbudowie pokrytej asfaltem oraz droga dojazdowa do stacji „(…)” i placów manewrowych, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem ba (teren przemysłowy), a które to – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami.

Działka nr 13  – działka zabudowana, albowiem posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które  – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 12 – działka zabudowana, posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem, przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 11 – działka zabudowana, posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem, przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 5 – działka zabudowana, posadowione są na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem oraz wyjazd z nieruchomości, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami.

Działka nr 6 – działka zabudowana, posadowiona jest na niej droga z nawierzchnią asfaltową na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem dr (droga), która – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 1 – działka zabudowana, z utwardzonym ciągiem pieszo – jezdnym, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga), który – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Działka nr 2 – działka zabudowana z utwardzonym ciągiem pieszo jezdnym, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga), który zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą.

Wnioskodawca informuje, że ww. budowle posadowione na działkach nr 15, 16, 17, 14, 13, 12, 11, 5, 6, 1, 2 stanowiące m.in. utwardzone drogi, ciągi pieszo-jezdne, place manewrowe i parkingi nie zostały usunięte w ramach rozbiórki i w dalszym ciągu są budowlami w rozumieniu przepisów Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie.

Na działce ewidencyjnej nr 4, wg ewidencji gruntów stanowi użytek Bi – inny teren zabudowany i zlokalizowany został na niej budynek – biurowiec, który nie podlegał wyburzeniom (w załączeniu wypis z rejestru budynków z dnia 21 listopada 2022 r.).

Na działkach ewidencyjnych nr 9, 8, 7, 10 i 3 znajdują się wg załączonej mapy zasadniczej – inwentaryzacji powykonawczej z 9 września 2022 r. zatwierdzonej przez Prezydenta Miasta (…), znajdują się – inne budowle – i.b. które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami.

Ponadto, praktycznie na wszystkich działkach ewidencyjnych znajdują się sieci: wodna, kanalizacyjna, gazowa, prąd, które zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami. Są one oznaczone na załączonej mapie zasadniczej, lecz znajdują się one pod powierzchnią ziemi.

2.Wnioskodawca informuje, że na działce ewidencyjnej nr 4 znajduje się budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (w załączeniu wypis z rejestru budynków z dnia 21 listopada 2022 r.).

3.Wnioskodawca informuje, że budowle wskazane pkt 1 są, jak wskazano wyżej, budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

4.Urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się na działce ewidencyjnej nr 4, na której zlokalizowany został budynek – biurowiec.

Ponadto, na pozostałych działkach ewidencyjnych, które wcześniej były zabudowane budynkami, które zostały wyburzone również znajdowały/znajdują się urządzenia budowlane. Zauważyć jednak należy, że w związku z przeprowadzonymi wyburzeniami pozostałe na działkach ewidencyjnych nr 9, 8, 7, 10 i 3 – inne budowle – i.b. straciły swoje pierwotne funkcje, stąd też, trudno w tym momencie mówić, że przedmiotowe urządzenia budowlane, widoczne na załączonej mapie zasadniczej zapewniają możliwość użytkowania obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem.

5.W ciągu 2 lat przed planowaną sprzedażą nie dokonywano ulepszenia lub przebudowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i/lub budowli posadowionych na działkach będących przedmiotem sprzedaży o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej danego obiektu.

6.W przypadku każdej z budowli/budynku z osobna, nie dokonywano ulepszeń lub przebudowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i/lub budowli posadowionych na działkach będących przedmiotem sprzedaży o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej danego obiektu, a od pierwszego zajęcia, oddania do użytkowania poszczególnych budynków/budowli do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Spółki, sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki zwolnionej.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem sposób opodatkowania budynku lub budowli wchodzących w skład nieruchomości wpływa jednocześnie na sposób opodatkowania gruntu, na którym budynek lub budowla się znajduje.

W pierwszej kolejności należy dokonać analizy, czy w przypadku zbywanych nieruchomości może mieć zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10. Dopiero, jeżeli zostanie dowiedzione, iż tego rodzaju przepis nie znajduje zastosowania możliwe jest rozpatrywanie ewentualnego zwolnienia pod kątem art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W taki sposób wypowiedział się m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 lutego 2022 r. znak: 0115-KDIT3.4012.24.2021.2.KK, w której stwierdził, że w tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zdaniem Spółki, przy sprzedaży prawa własności do opisanej w stanie sprawy nieruchomości przysługuje jej prawo do zwolnienia, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W kontekście powyższych przepisów mogą być istotnie wątpliwości, czy nieruchomości stanowiące towar handlowy mogą być przedmiotem pierwszego zasiedlenia. Przepisy stanowią bowiem, że pierwszym zasiedleniem jest m.in. „oddanie do użytkowania w wykonaniu dostawy”. Na gruncie brzmienia polskich przepisów można by to rozumieć w ten sposób, że tylko zakup/sprzedaż nieruchomości do użytkowania – lecz już nie na handel – jest pierwszym zasiedleniem. To zaś wpływałoby na możliwość stosowania zwolnienia podatkowego.

Powyższe rozumienie pojęcia „wydania do użytkowania” wydaje się być sprzeczne z poglądami TSUE (TSUE z 16.11.2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), który wskazywał, że pojęcie pierwszego zasiedlenia ma służyć temu, aby wyłączyć z opodatkowania dostawę takich budynków (lokali), w przypadku których doszło już do konsumpcji, która z kolei jest równoznaczna z zakończeniem budowy. To zaś oznaczałoby, że zdaniem TSUE po zakończeniu budowy (bądź po upływie pewnego czasu po zakończeniu budowy – w Polsce: 2 lata) generalnie powinno być stosowane zwolnienie od podatku względem budynków.

W związku z powyższym można stwierdzić, że nieruchomości nabywane jako towar handlowy na rynku wtórnym, są już w stanie po pierwszym zasiedleniu; w związku z tym, jeśli upłynęły 2 lata od ich zasiedlenia, zastosowanie będzie miało zwolnienie podatkowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zarówno budynki i budowle, jak i grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Wskazać należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

-rzy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu.

Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również mieć na uwadze art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” lub „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast według zapisu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka (aktywny podatnik VAT) nabyła od innej spółki xx lipca 2022 r. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości oraz własność znajdujących się na nim 3 budynków produkcyjnych, 4 budynków niemieszkalnych, budowli i urządzeń. Spółka wykorzystywała nieruchomość do prowadzonej działalności gospodarczej, na tej nieruchomości wyburzyła część budynków i pozyskiwała złom, część budynków niemieszkalnych nie zburzono i nadal pozostało na nieruchomości. Przy nabyciu nieruchomości Spółka odliczyła podatek VAT, natomiast w okresie posiadania nieruchomości nie dokonywała jej modernizacji, która zwiększyłaby jej wartość o co najmniej 30%. Spółka nie zakwalifikowała nieruchomości jako środki trwałe, gdyż nie zakładała, że będzie je posiadała przez okres dłuższy niż rok. Nabyte nieruchomości to grunty oddane w użytkowanie wieczyste i budynki niemieszkalne. Spółka zamierza sprzedać nabytą nieruchomość. W tym celu, xx października 2022 r. została podpisana umowa rezerwacyjna. Został złożony wniosek o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe. Spółka, która planuje nabyć nieruchomość zamierza na tym miejscu, gdzie posadowione są budynki i położony grunt, realizować budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomość składa się 17 działek ewidencyjnych, dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi 13 ksiąg wieczystych:

-A – 1, 2,

-B – 3,

-C – 4,

-D – 5,

-E – 6,

-F – 7, 8,

-G – 9,

-H – 10,

-I – 11,

-J – 12,

-K – 13,

-L – 14,

-M – 15, 16, 17.

Z uwagi na zły i zagrażający katastrofą budowlaną stan wielu zabudowań znajdujących się na nieruchomości, Spółka w oparciu o stosowne zgłoszenia i wydane przez odpowiednie organy pozwolenia budowlane, podjęła działania mające na celu zabezpieczenie i wyburzenie znajdujących się tam zabudowań i przygotowanie nieruchomości pod inwestycje. W ślad za działaniami wyburzeniowymi, przeprowadzono inwentaryzację powykonawczą prac i dokonano stosownych zgłoszeń do ewidencji gruntów i budynków. Stosownie do ww. wypisów z rejestru gruntów, Wnioskodawca wskazał, że działki ewidencyjne nr 1, 2, 4, 6, 17, 16, 15 zakwalifikowane są w ewidencji gruntów jako użytki dr – drogi i faktycznie znajdują się tam budowle, stanowiące utwardzone ciągi komunikacji pieszej i kołowej – są to drogi wewnętrzne, chodniki i place. Działka nr 15 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową, która – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 16 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową oraz bocznica kolejowa, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga). Działka nr 17 – jest to działka zabudowana, albowiem posadowiona na niej jest droga z nawierzchnią asfaltową, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem dr (droga), która – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 14 – działka zabudowana, albowiem posadowione jest na niej utwardzenie terenu na podbudowie pokrytej asfaltem oraz droga dojazdowa do stacji i placów manewrowych, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem ba (teren przemysłowy), a które to – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami. Działka nr 13 – działka zabudowana, albowiem posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem, przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 12 – działka zabudowana, posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem, przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 11 – działka zabudowana, posadowione jest na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem, przeznaczone do celów parkingowych i manewrowych, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 5 – działka zabudowana, posadowione są na niej utwardzenie terenu pokryte asfaltem oraz wyjazd z nieruchomości, na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem ba (teren przemysłowy), które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami. Działka nr 6 – działka zabudowana, posadowiona jest na niej droga z nawierzchnią asfaltową na mapie ewidencyjnej oznaczona symbolem dr (droga), która – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 1 – działka zabudowana, z utwardzonym ciągiem pieszo-jezdnym, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga), który – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Działka nr 2 – działka zabudowana z utwardzonym ciągiem pieszo-jezdnym, oznaczona na mapie ewidencyjnej symbolem dr (droga), który – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – jest budowlą. Wnioskodawca wskazał, że ww. budowle posadowione na działkach nr 15, 16, 17, 14, 13, 12, 11, 5, 6, 1, 2 stanowiące m.in. utwardzone drogi, ciągi pieszo-jezdne, place manewrowe i parkingi nie zostały usunięte w ramach rozbiórki i w dalszym ciągu są budowlami w rozumieniu przepisów Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie.

Na działce ewidencyjnej nr 4, według ewidencji gruntów stanowi użytek Bi – inny teren zabudowany i zlokalizowany został na niej budynek – biurowiec, który nie podlegał wyburzeniom.

Na działkach ewidencyjnych nr 9, 8, 7, 10 i 3, według mapy zasadniczej – inwentaryzacji powykonawczej z 9 września 2022 r. zatwierdzonej przez Prezydenta Miasta (...), znajdują się – inne budowle – i.b., które – zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami. Ponadto, praktycznie na wszystkich działkach ewidencyjnych znajdują się sieci: wodna, kanalizacyjna, gazowa, prąd, które zgodnie z przepisami Ustawy Prawo budowlane oraz Warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki, budowle i ich usytuowanie – są budowlami. Urządzenia budowlane, w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane znajdują się na działce ewidencyjnej 4, na której zlokalizowany został budynek – biurowiec. Ponadto, na pozostałych działkach ewidencyjnych, które wcześniej były zabudowane budynkami, które zostały wyburzone również znajdowały/znajdują się urządzenia budowlane.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem opisanych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą nieruchomości zabudowane. Wnioskodawca wskazał, że w okresie 2 lat przed planowaną sprzedażą nie dokonywano ulepszenia lub przebudowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i/lub budowli posadowionych na działkach będących przedmiotem sprzedaży o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej danego obiektu. Ponadto, w przypadku każdej z budowli/budynku z osobna, nie dokonywano ulepszeń lub przebudowy w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynków i/lub budowli posadowionych na działkach będących przedmiotem sprzedaży o wartości wyższej niż 30% wartości początkowej danego obiektu, a od pierwszego zajęcia, oddania do użytkowania poszczególnych budynków/ budowli do dnia ich dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie dostawa Nieruchomości zabudowanych, tj. działek nr 1, 2, 4, 6, 17, 16, 15, 14, 13, 12, 11, 5, 9, 8, 7, 10, 3, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w odniesieniu do znajdujących się na nich budynku i budowli – jak wynika z opisu sprawy – doszło do ich pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) ww. obiektów a planowaną przez Wnioskodawcę dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntów, na których znajdują się ww. budynek i budowle (tj. działek nr 1, 2, 4, 6, 17, 16, 15, 14, 13, 12, 11, 5, 9, 8, 7, 10, 3), również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Przy czym należy wskazać, że ww. dostawa będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży opisanych budynku i budowli, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem sprzedaż Nieruchomości (tj. budynku znajdującego się na działce nr 4 oraz budowli znajdujących się na działkach nr 1, 2, 6, 17, 16, 15, 14, 13, 12, 11, 5, 9, 8, 7, 10, 3), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z powyższym, w odpowiedzi na zadane pytanie należy stwierdzić, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).