Interpretacja indywidualna z dnia 4 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.202.2023.2.AC

Zakres obowiązków podatkowych zarządcy nieruchomości.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lutego 2023 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek z 22 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie obowiązków podatkowych zarządcy nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem (wpływ 26 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pani zarządcą sądowym nieruchomości, który stanowi własność mieszaną są tu: dwie osoby fizyczne i jedna osoba prawna. Jako zarządca sądowy ma Pani upoważnienie do działania w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Podpisuje umowy o najem lokali mieszkalnych i użytkowych, płaci rachunki, zleca prace konserwacyjne, podpisuje umowy z dostawcami i odbiorcami. Odprowadza Pani podatek VAT, taka sytuacja jest od 2009 roku, czyli od powołania Pani na funkcje zarządcy.

W okresie roku sporządza Pani sprawozdania sądowe, które systematycznie są zatwierdzane.

Do końca 2022 roku sporządzała Pani zestawienia dla współwłaścicieli do podatku dochodowego, który dokonywali współwłaściciele. Takie zestawienie zostało sporządzone za styczeń 2023 do współwłaściciela będącego osobą prawną. Forma opodatkowania właścicieli była indywidualna i nie zna Pani tej formy.

Obecnie zwrócili się do Pani współwłaściciele będący osobami fizycznymi o dokonywanie ze środków finansowych, będących na koncie budynku zryczałtowanego podatku dochodowego. Nadmienia Pani, że od 2009 roku pożytki nie były wypłacane współwłaścicielom. W styczniu 2023 roku otrzymała Pani od współwłaścicieli będących osobami fizycznymi stosowne pełnomocnictwa w celu obsługi księgowej ich przychodu z nieruchomości. Współwłaściciele zawnioskowali, aby w ich imieniu płacić podatek z najmu lokali będących w zarządzanej przez Panią nieruchomości. Z tym wnioskiem wystąpiły tylko osoby fizyczne.

Za styczeń 2023 naliczyła Pani należny podatek ryczałtowy i dokonała wpłat na konto urzędu skarbowego wg. miejsca zamieszkania współwłaścicieli budynku będącymi osobami fizycznymi. Dokonała Pani tego na podstawie wniosku współwłaścicieli i stosownych pełnomocnictw.

Pytania

Kto jest płatnikiem zryczałtowanego podatku dochodowego od najmu w nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego? (zarządca sądowy jest powoływany postanowieniem).

Pani stanowisko w sprawie

Zryczałtowany podatek dochodowy w nieruchomości od przychodu powinien być regulowany przez współwłaściciela, bo to on jest podatnikiem, a zarządca jedynie zarządza, a nie włada. Zarządca może wykonywać te czynności tylko na podstawie pełnomocnictw, wpłaty należnego podatku stanowią wydatek płatnika, współwłaściciela, a nie całego budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ww. ustawy:

Według art. 21 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 21 ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny(t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) zgodnie, z którym :

Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych.

Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 197 Kodeksu cywilnego zgodnie, z którym:

Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z kolei współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli podlega pewnym ograniczeniom.

Według art. art. 206 ustawy Kodeks cywilny:

Ponadto według zasady zawartej w art. 207 ww. ustawy:

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej – wyjątkiem.

W myśl art. 201 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 203 ustawy Kodeks cywilny:

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.).

Zgodnie z art. 184a ww. ustawy:

W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy:

Według art. 612 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.):

Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są bowiem właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem. Skutki podatkowe uzyskania przychodu z najmu nieruchomości spoczywają na każdym ze współwłaścicieli stosownie do posiadanych przez nich udziałów.

Przychody z najmu nie są przychodami zarządcy, lecz każdego ze współwłaścicieli nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonania niektórych uprawnień płynących z prawa własności. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nie tracą własności swojego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w określonych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli nieruchomości z obowiązków podatkowych. Podatnikiem podatku dochodowego pozostaje każdy współwłaściciel nieruchomości i to na nim spoczywa obowiązek rozliczania się z uzyskanych z tytułu najmu przychodów.

Podsumowując, zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku dochodowego powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu są właściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca majątkiem.

Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).