Jaka stawka VAT dla dostawy budynków posadowionych na dzierżawionym gruncie

Firma X w 2003 r. nabyła od firmy Y na podstawie aktu notarialnego nakłady inwestycyjne w postaci 1 budynku murowanego, oraz 20 mniejszych budynków hotelowych (domki) - posadowionych na gruncie Skarbu państwa. Grunt był używany na podstawie umowy dzierżawy, dzierżawca gruntu wyraził zgodę na zmianę wydzierżawiającego i podpisał umowę na kolejne lata dzierżawy. Transakcja udokumentowana była jedynie aktem notarialnym, a kwota transakcji nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Czy jeśli teraz firma X chciałaby sprzedać nabyte w 2003 r. nakłady inwestycyjne powinna opodatkować je stawką podatku 23%, czy jako "ZW"? Uważam, że skoro przy nabyciu nie odliczono podatku VAT, a dokonane naprawy i drobne remonty przez lata użytkowania nie przekroczyły 30% wartości nabycia, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a firma X może zastosować "ZW".