Opodatkowanie sprzedaży działek w kontekście działalności gospodarczej i majątku osobistego - Interpretacja indywidualna z dnia 18 czerwca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.327.2025.2.KK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 4 czerwca 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani zamieszkują w Polsce, posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Zainteresowani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

7 czerwca 2008 r. Zainteresowani wstąpili w związek małżeński, 15 kwietnia 2020 r. doszło do zawarcia rozdzielności majątkowej w tym małżeństwie, a 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału majątku wspólnego Zainteresowanych.

Zainteresowani są współwłaścicielami w szczególności następujących działek gruntu położonych w A:

• nr 1/5 - nabycie wspólne - 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części);

• nr 1/6 - nabycie wspólne - 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części);
• nr 1/2 - wydzielona z działki nr 7, która została zakupiona - w 1/2 nabycie do majątku wspólnego (w pozostałej części w majątku odrębnym Zainteresowanego) - 12 stycznia 2010 r.

W sąsiedztwie opisanych wyżej nieruchomości, położone są działki, które są w majątku odrębnym każdego z Zainteresowanych.

Informacje uzupełniające:

• Zainteresowani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), ani nie byli zarejestrowani dla celów VAT;
• przy transakcjach nabycia nieruchomości nie był naliczany VAT (transakcje bez VAT);
• podział działki nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Zainteresowanych;
• opisane wyżej nieruchomości są obecnie we współwłasności Zainteresowanych wskutek dokonania podziału Ich majątku wspólnego;
• wskazane wyżej nieruchomości zostały nabyte w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją;
• wszystkie opisywane działki nie są zabudowane budynkami ani budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;
• żadna z ww. działek nie była wykorzystywana przez Zainteresowanych.

Zainteresowani metodą gospodarczą uporządkowali teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

Zainteresowani, w 2016 r. i 2017 r. rozważali sprzedaż działki nr 147. Umieścili w tym celu także samodzielnie stworzoną tablicę z informacją o sprzedaży. Nie było jednak żadnego zainteresowania nabyciem tej działki, z uwagi na jej dużą powierzchnię (ok. 5 000 m²), kształt (działka była wąska) i usytuowanie.

W odniesieniu do ww. działek, w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium, działki objęte wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej miały zostać przeznaczone na tereny zielone.

W 2023 r. Zainteresowani pozyskali informację, że Miasto A przystępować będzie do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rada Miejska w A 3 lipca 2024 r. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do opisanych wyżej nieruchomości, Zainteresowani wystąpili w pierwszej kolejności z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W następnej kolejności (pod koniec 2023 r.) zlecili pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowej nieruchomości i wystąpili z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę.

W okresie od października do grudnia 2024 r. dla opisanych wyżej nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Zainteresowanych odrębnie, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. Zainteresowani zawarli z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Zainteresowanych działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Zainteresowanego, Zainteresowaną oraz działek wspólnych Zainteresowanych.

Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Zainteresowanych w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

·Zainteresowanego - indywidualnie,

·Zainteresowaną - indywidualnie,

·Zainteresowanych wspólnie,

·jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Zatem czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Zainteresowani nie otrzymają wynagrodzenia pieniężnego.

Umowa zamiany zawarta została pod warunkiem dokonania odpowiednich podziałów geodezyjnych działek objętych tą umową. Maksymalny termin na zawarcie ostatecznej umowy zamiany to 31 grudnia 2028 r., ustalony aneksem do umowy przedwstępnej z dnia 23 stycznia 2025 r. Termin na zawarcie umowy ostatecznej został wydłużony z uwagi na uzyskanie pod koniec 2024 r. przez Zainteresowanych, jak również przez właścicielki działek, będące stroną umowy zamiany, informacji o wstrzymaniu przez Miasto A procesów związanych z podziałem działek na co najmniej 1,5 roku. Wskazana umowa przedwstępna zamiany była podstawą i warunkiem zatwierdzenia projektu zabudowy działek objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwiłby wydanie pozwolenia na budowę przedmiotowych działek. Powyższe działania (wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, zawarcie przedwstępnej umowy zamiany oraz wystąpienie o pozwolenie na budowę i działania z tym związane) miały na celu zabezpieczenie możliwości zbycia działek w przyszłości, z uwagi na działania podjęte przez Miasto A i przystąpienie do sporządzania planu miejscowego. Działania te były zasadne, tym bardziej, że Zainteresowani uzyskali informację, że właścicielki działek nr 1/3 i nr 1/4 (będących przedmiotem wskazanej przedwstępnej umowy zamiany), które wystąpiły z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla posiadanych przez nie działek, do chwili obecnej nie uzyskały decyzji, wobec wstrzymania przez Miasto A działań w tym zakresie. Gdyby bowiem ww. działania nie zostały zainicjowane przez Zainteresowanych, podjęcie przez Miasto A stosownych decyzji planistycznych w ostateczności doprowadziłoby do efektywnego zakazu zabudowy, a co za tym idzie - do utraty wartości tego majątku prywatnego. Prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje ważna nawet w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu (zgodnie z art. 65 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W konsekwencji, uzyskanie pozwoleń na budowę pozwala zabezpieczyć możliwość zabudowy posiadanych przez Zainteresowanych działek.

Zainteresowani:

• nie ogrodzili nieruchomości objętych wnioskiem;
• nie wystąpili o doprowadzenie mediów do przedmiotowych działek;
• nie reklamowali tych działek;
• nie zlecali poszukiwania potencjalnych nabywców tych działek podmiotom zewnętrznym;
• nie wynajmowali ani nie wydzierżawiali żadnej z ww. działek.

Zainteresowani zamierzają sprzedać opisane wyżej działki, tj. działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2, przy czym termin zbycia działek nie jest przez Zainteresowanych określony. Zainteresowani nie wykluczają, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będą musieli rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły (zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Z uwagi na zapisy Studium, Zainteresowani obawiają się bowiem, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będą mieli możliwości ponownego uzyskania pozwoleń na budowę dla działek objętych wnioskiem. Ewentualne rozpoczęcie prac budowlanych będzie miało wyłącznie na celu zabezpieczenie ważności wydanych pozwoleń na budowę. Wykonane zostaną jedynie takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie jest zamiarem Zainteresowanych kompletna budowa zaprojektowanych budynków w celu ich sprzedaży. Celem jest sprzedaż gruntu, natomiast ważne decyzje o pozwoleniu na budowę pozwalają w praktyce utrzymać możliwość zbycia działek, a w konsekwencji zabezpieczają Zainteresowanych przed utratą wartości Ich majątku prywatnego.

W związku z planowaną sprzedażą działek, Zainteresowani nie wykluczają zawarcia umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą. Zainteresowani nie udzielili, ani nie planują udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Zainteresowanych celem sprzedaży ww. działek.

Nabywca nie uzyska prawa do dysponowania gruntem przed jego nabyciem.

Zainteresowani dokonywali w przeszłości następujących transakcji związanych z nieruchomościami:

• w 2016 r. zbyli dom w stanie deweloperskim z działką w B, nabyty w 2012 r. wspólnie z matką Zainteresowanego; zakup ten był dokonany w celu ulokowania wolnych środków finansowych; decyzja o zakupie podyktowana była korzystną ceną nieruchomości; ponadto, Zainteresowani rozważali zamieszkanie tam, na co ostatecznie się nie zdecydowali;
• w 2020 r. zbyli 4 działki rekreacyjne położone w E; nabyte w 2012 r. wspólnie; Zainteresowani nabyli własność działek jako formę zwrotu zadatku, jaki wpłacili deweloperowi na poczet wybudowania domu (w atrakcyjnej okolicy, nad jeziorem, dla użytku własnego Zainteresowanych).

Zakupy nieruchomości stanowią dla Zainteresowanych sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją.

Zainteresowani nie byli zobowiązani do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych już nieruchomości, ani nie byli zobowiązani do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że środki ze sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy wniosek o interpretację indywidualną, zostaną przeznaczone na konsumpcję.

Zainteresowani nie wykluczają nabycia nieruchomości ze środków, które mają uzyskać, na potrzeby bytowe własne lub swojej rodziny. Środki nie zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości na cele inwestycyjne.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A w dniu 13 maja 2021 r. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

Na wyłączną własność Zainteresowanego przyznano działki, objęte wnioskiem o interpretację, o numerach:

1) nr 1/7,

2) nr 1/1,

3) nr 1/4,

4) nr 1/6,

Na wyłączną własność Zainteresowanej przyznano działki:

1) nr 1/8,

2) nr 1/3,

3) nr 1/5.

Podział działki nr 7 nastąpił na potrzeby podziału majątku wspólnego Zainteresowanych. Podział działki nastąpił z dniem częściowego podziału majątku wspólnego Zainteresowanych, do którego doszło na mocy postanowienia sądu z 13 maja 2021 r. Na potrzeby postępowania sporządzone zostały mapy do celów prawnych, z projektem podziału nieruchomości, na podstawie których Sąd dokonał podziału majątku Zainteresowanych.

Z działki nr 7 wydzielone zostały:

• działka nr 1/1 - należąca do Zainteresowanego;
• działka nr 1/2 - będąca własnością wspólną Zainteresowanych;
• działka nr 1/3 - należąca do Zainteresowanej;
• działka nr 1/4 - należąca do Zainteresowanej;
• działka nr 1/5 - należąca do Zainteresowanej;
• działka nr 1/6 - należąca do Zainteresowanego.

Działki objęte wnioskiem mają następującą powierzchnię:

• działka nr 1/5 – 1 952 m²;
• działka nr 1/6 – 857 m²;
• działka nr 1/2 – 820 m².

Na pytanie Organu o treści: „kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierzają Państwo zbyć działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2? W szczególności należy wskazać czy sprzedaż działek nr 1/5 i 1/6 nastąpi do końca 2025 r.?” Zainteresowani wskazali, że termin zbycia działek nie jest przez Zainteresowanych określony. Zainteresowani chcieliby sprzedać działki zanim wygaśnie pozwolenie na budowę, tj. w 2025 lub 2026 r. Jeżeli z uwagi na brak zainteresowania, nie będzie to możliwe. Zainteresowani, aby zachować ważność pozwolenia na budowę, rozpoczną prace budowlane, jednak niezależnie od tego, działki przeznaczone będą na sprzedaż. Trudno wskazać, czy sprzedaż działek objętych wnioskiem nastąpi do końca 2025 r., z uwagi na brak możliwości przewidzenia, jakie będzie zainteresowanie nabyciem tych działek. Ponadto, na termin sprzedaży działek może mieć wpływ możliwość realizacji zobowiązań wynikających z przedwstępnej umowy zamiany (maksymalny termin ostatecznej umowy zamiany określono na 31 grudnia 2028 r.).

Na pytanie Organu o treści: „czy w stosunku do ww. działek będą podejmowali Państwo takie działania jak: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; itp. – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu?” Zainteresowani wskazali, że nie planują podejmowania działań mających na celu uzbrojenie działek objętych wnioskiem, czy ogrodzenie ich, chyba, że będzie to niezbędne do rozpoczęcia budowy zaplanowanych na tych działkach budynków (aby nie wygasło pozwolenie na budowę). Jedyne czynności jakie Zainteresowani mogą wykonywać na przedmiotowych działkach to związane z utrzymaniem na nich porządku (wywożenie śmieci, usunięcie samosiejek itp.).

Na pytanie Organu o treści: „jakie będzie źródło finansowania ww. czynności oraz czynności związanych z rozpoczęciem budowy?” Zainteresowani wskazali, że jeżeli, z uwagi na brak zainteresowania nabyciem działek objętych wnioskiem, rozpoczną budowę (aby nie wygasło uzyskane pozwolenie na budowę), wszelkie czynności jakie będą podejmowane przez Zainteresowanych w tym celu zostaną sfinansowane ze środków prywatnych Zainteresowanych (z ich oszczędności).

Na pytanie Organu o treści: „czy będą Państwo podejmowali działania zmierzające do przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży, np. ogłoszenia w Internecie, mediach; inne działania w celu reklamy; jakie?” Zainteresowani wskazali, że planują posadowienie na działkach banneru z informacją o przeznaczeniu ich na sprzedaż. Zainteresowani nie planują podejmowania działań ukierunkowanych na reklamę działek.

Na pytanie Organu o treści: „czy planuje Pan lub Pana żona prowadzić działalność gospodarczą; jeżeli tak, to należy wskazać:

• co będzie przedmiotem tej działalności,
• czy w zakres prowadzonej przez Pana/Pana żonę działalności gospodarczej będzie wchodził: obrót nieruchomościami, usługi budowlane,
• w jakich okresach będzie Pan/Pana żona prowadzić działalność gospodarczą,
• w jakiej formie prowadzona będzie działalność gospodarcza?”.

Zainteresowani nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Nie planują także prowadzić działalności gospodarczej w przyszłości.

Na pytanie Organu o treści: „czy posiada Pan, Pana żona lub Państwo wspólnie aktualnie inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/Pana żona/Państwo w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie, czy nieruchomości te były/są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?” Zainteresowani wskazali, że poza działkami objętymi wnioskiem, posiadają wspólnie mieszkanie w A (o powierzchni 122 m²), nabyte w 2015 r., w celu ulokowania wolnych środków finansowych (cena mieszkania była korzystna). Mieszkanie jest wynajmowane przez Zainteresowaną. Ponadto, Zainteresowany jest właścicielem domu w A (wyłączna własność), który został nabyty w 1997 r. W tym domu zamieszkują Zainteresowani (nabycie dokonane zostało na potrzeby własne Zainteresowanych i ich rodziny).

Na pytanie Organu o treści: „czy dokonywał Pan, Pana żona lub Państwo wspólnie kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości – kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/Pana żona/Państwo w posiadanie tych nieruchomości, w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte, w jaki sposób były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży, kiedy dokonał Pan/Pana żona/Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży, w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży, czy przed odpłatnym zbyciem nieruchomości te udostępniał Pan innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?” Zainteresowani wskazali, że nie dokonywali wspólnie sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku.

Zainteresowany dokonywał w przeszłości następujących transakcji związanych z nieruchomościami:

• w 1992 r. sprzedał mieszkanie w A, nabyte w 1983 r., gdzie zamieszkiwał; sprzedaż związana była z przeprowadzką;
• w 1998 r. sprzedał udział 1/2 we własności domu w A, nabyty w 1996 r. z byłą żoną Zainteresowanego; sprzedaż związana była z rozwodem;
• w 2006 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Zainteresowanego); nabycie miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
• w 2007 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2004 r. w celach zainwestowania wolnych środków finansowych; sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
• w 2009 r. zbył mieszkanie w A, nabyte w 2007 r. - nie zamieszkiwał tam; nabycie było okazją do ulokowania wolnych środków finansowych (z uwagi na zadłużenie mieszkania, jego cena była niższa); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję (bieżące potrzeby), a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
• w 2010 r. sprzedał dom z działką w B - nabyte w 2008 r. (co także miało związek z upadłością znajomego); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego;
• w 2013 r. sprzedał działkę w B, nabytą w 2005 r. od syndyka (prowadzącego postępowanie upadłościowe, będącego znajomym Zainteresowanego); nabycie miało na celu zainwestowanie wolnych środków finansowych; ponadto, cena nabycia działki była korzystna (z uwagi na jej oferowanie przez syndyka); sprzedaż związana była z potrzebą pozyskania przez Zainteresowanego środków finansowych; środki ze sprzedaży przeznaczone były częściowo na konsumpcję, a w późniejszym czasie na zakup innych nieruchomości na potrzeby własne Zainteresowanego.

Zakupy nieruchomości stanowią dla Zainteresowanego sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją. Dokonywane przez Zainteresowanego transakcje pozwalały Mu zachować posiadany majątek, bez utraty jego wartości. Podkreślenia wymaga także, że w odniesieniu do wymienionych wyżej nieruchomości Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności mających na celu podniesienie ich wartości. W szczególności, nie dokonywał podziału działek gruntu, uzbrojenia terenu itp. Przed odpłatnym zbyciem nieruchomości nie udostępniał ich innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była przez Zainteresowanego prywatnie, bez zaangażowania pośredników.

Zainteresowany nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek ze zbytych nieruchomości, ani nie był zobowiązany do wykazania należnego podatku VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości. Z tytułu sprzedaży nieruchomości, przychód opodatkowywany był przez Zainteresowanego na zasadach określonych w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadkach, w których było to możliwe, Zainteresowany korzystał ze zwolnienia z opodatkowania w podatku dochodowym transakcji zbycia nieruchomości.

Na pytanie Organu o treści: „jakie będą skutki prawne wskazanej we wniosku umowy zamiany dla każdej ze stron oraz co będzie przedmiotem zamiany (jakie działki/udziały w działkach)?” Zainteresowani wskazali, że umowa zamiany została zawarta z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom objętym wnioskiem. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i 1/4, podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej zamianie). Z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.

Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

• Zainteresowanego - indywidualnie,
• Zainteresowaną - indywidualnie,
• Zainteresowanych - wspólnie,
• jak również przez właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Zainteresowany nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Na pytanie Organu o treści: „czy zamianie towarzyszyły będą spłaty lub dopłaty wynikające z różnic wartości rynkowej zamienianych nieruchomości, przysługujących poszczególnym właścicielom przed zamianą – w przypadku pozytywnej odpowiedzi należy wskazać właścicieli uprawnionych i zobowiązanych do spłat?” Zainteresowani wskazali, że żadna ze stron umowy zamiany nie będzie zobowiązana do dokonania spłat lub dopłat. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m (powierzchnia wydzielona z działek nr 1/3 i nr 1/4, podlegająca zamianie, odpowiadać będzie powierzchni części działki nr 1/6 podlegającej zamianie). Zamieniane powierzchnie mają taką samą wartość rynkową (nie wystąpią różnice wartości rynkowej zamienianych nieruchomości).

Na pytanie Organu o treści: „czy planowana zamiana nieruchomości opisana we wniosku będzie miała wpływ na działki nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2, które zamierzają Państwo zbyć? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie będą skutki tej zamiany i czy w jego wyniku zamiany zwiększy się lub zmniejszy wielkość zbywanych działek przed ich zbyciem?” Zainteresowani wskazali, że z dokonaniem czynności zamiany nie będzie związana zmiana powierzchni działek objętych wnioskiem, ani działek będących przedmiotem umowy zamiany.

Skutkiem zamiany będzie możliwość wyznaczenia drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla działek posiadanych przez:

• Zainteresowanego – indywidualnie,
• Zainteresowaną – indywidualnie,
• Zainteresowanych – wspólnie, (tj. działek o nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2),
• właścicielki działek sąsiadujących, będące stroną umowy zamiany.

Czynności te są także rezultatem potrzeb sąsiadek, a za dokonanie tej czynności Zainteresowany nie otrzyma wynagrodzenia pieniężnego.

Pytania

1. Czy sprzedaż działki nr 1/2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2. Czy sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1.Sprzedaż działki nr 1/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

2.Sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli ich zbycie zostanie dokonane przed 1 stycznia 2026 r. Z kolei w przypadku dokonania zbycia działek nr 1/5 i nr 1/6 po 31 grudnia 2025 r., ich sprzedaż będzie neutralna podatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej. Okoliczność, że istotna jest data nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) do majątku wspólnego, a nie data podziału majątku wspólnego, znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 24 sierpnia 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.459.2020.1.KR.

Oznacza to, że działka nr 1/2 została nabyta dawniej niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Ich odpłatne zbycie nie powoduje więc powstania przychodu z tego względu, że zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jak stanowi bowiem art. 5a pkt 6 ww. ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

W niniejszej sprawie nie można mówić o tym, że zbycie działki nr 1/2 nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Świadczą o tym następujące okoliczności:

a)Zainteresowani nie podejmowali aktywnych działań z zakresu obrotu nieruchomościami, tj. nie ulepszali, nie reklamowali nieruchomości (ponad czynności standardowe, jak np. samodzielnie wykonana tablica z ogłoszeniem o zamiarze sprzedaży - ze sprzedaży ostatecznie zrezygnowano);

b)działania podejmowane przez Zainteresowanych (oczyszczenie nieruchomości) służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym).

Ponadto Zainteresowaninie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej, tym bardziej w branży nieruchomościowej. Dotychczas sprzedawane nieruchomości były związane z wykonywaniem zarządu majątkiem osobistym.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18, podkreślono, że „działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania”. Przedstawione okoliczności faktyczne sprawy nie dają podstawy do uznania, że przychody ze zbycia nieruchomości stanowią dla Zainteresowanych stałe źródło dochodu. Przeciwnie, mowa o jednej transakcji sprzedaży 4 działek w sytuacji, w której pozostałe (dokonywane w przeszłości) transakcje sprzedaży nieruchomości miały stricte prywatny charakter.

Powyższe argumenty prowadzą więc do uznania, że sprzedaż działki nr 1/2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie oraz jako dokonana w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ad 2

Stosownie do przepisów i okoliczności faktycznych powołanych w stanowisku do pytania nr 1, sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6, jeżeli nastąpi przed 1 stycznia 2026 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż cena sprzedaży tej działki zostanie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. W takim bowiem przypadku, zbycie tych działek nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, a ponadto zbycie nastąpi w wykonaniu zarządu majątkiem osobistym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wobec faktu, że cena sprzedaży działek nr 1/5 i nr 1/6 stanowić będzie przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, będzie on opodatkowany według zasad określonych w art. 30e ww. ustawy. W szczególności, zastosowanie znajdzie ustęp 1 tego artykułu, w myśl którego od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Powyższe argumenty prowadzą więc do następującej konstatacji: sprzedaż działek nr 1/5 i nr 1/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, jeśli ich zbycie zostanie dokonane przed 1 stycznia 2026 r.

Z kolei w przypadku zbycia działek nr 1/5 i nr 1/6 po 31 grudnia 2025 r., ich sprzedaż będzie neutralna podatkowo w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej – art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Jednocześnie podkreślić należy, że zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb. Oczywiście nie zawsze można utożsamiać zarobkowy charakter działalności gospodarczej z faktycznym osiąganiem dochodów z tej działalności, albowiem działalność gospodarcza często związana jest z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Czym innym jest bowiem motyw zysku, a czym innym efekt osiągnięcia zysku.

Działalność gospodarcza handlowa natomiast – zgodnie z definicją Wielkiego Słownika Języka Polskiego (www.wsjp.pl) – jest to działalność polegająca na kupowaniu towaru od kogoś i sprzedawaniu go następnie z zyskiem komuś innemu. Oznacza to, że działalnością handlową jest sprzedaż tego majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży, a nie w celu spożytkowania go na własne potrzeby. Przede wszystkim istotne jest w jakim celu nabywana jest nieruchomość. Jeżeli np. nabycie gruntu następuje z zamiarem jego późniejszego zbycia i osiągnięcia z tego tytułu zysku, to możemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ocena jednak, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji) i wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Element ciągłości świadczy o względnie stałym zamiarze wykonywania działalności gospodarczej, co nie wyklucza możliwości prowadzenia jej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu. Ustawodawcy chodzi o wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powinna to być działalność stała, planowa (celowa), przy czym obojętne jest, czy plan obejmuje dłuższy czy krótszy okres.

Opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku spełnione zostały wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana była we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Należy wskazać, że dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane. O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej.

Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł przychodów.

Powyższe potwierdza m.in. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17: „Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą”.

Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Państwa działalność będzie miała charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły, a także podjęta zostanie we własnym imieniu. Planowana sprzedaż nie będzie miała charakteru przypadkowego, incydentalnego.

W przedmiotowej sprawie, nie sposób stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości będących przedmiotem wniosku będzie realizacją prawa do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem. Całokształt czynności dokonywanych przez Państwo świadczy o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w celach zarobkowych. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że:

·Zakupy nieruchomości stanowią dla Państwa sposób lokowania wolnych środków finansowych i ochrony przed inflacją.

·Działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m²) nabyli Państwo w udziale 1/2 do majątku wspólnego małżonków w 2010 r.

·W odniesieniu do wskazanych we wniosku działek w 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A (zmieniane następnie w 2019 r. i 2021 r.). Zgodnie ze Studium przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone.

• W dniu 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części) nabyli Państwo działki nr 1/5 (o pow. 1 952 m²) i nr 129/6 (o pow. 857 m²), sąsiadujące z działką nr 7.

·Uporządkowali Państwo teren ww. działek poprzez usunięcie samosiejek, drzew, wywóz śmieci.

·W dniu 13 maja 2021 r. doszło do częściowego podziału Państwa majątku wspólnego. Częściowy podział majątku wspólnego został orzeczony przez Sąd Rejonowy dla A. Podział dotyczył wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości obejmującej działki o numerach: 1/7, 1/8, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6.

·Nie dokonali Państwo zniesienia współwłasności mieszkania w A nabytego w 2015 r. dowspółwłasności, które zostało nabyte okazyjnie (korzystna była cena nabycia) i którego celem nabycia było ulokowanie wolnych środków finansowych – dokonali Państwo zniesienia współwłasności tylko nieruchomości (działek) dotyczących przedmiotowej inwestycji.

·Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej wspólnie przez Nich działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwo. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Państwo w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Nich działek.

·W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

·Następnie pod koniec 2023 r. zlecili Państwo pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpili z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również nieruchomości posiadanych przez Państwo odrębnie, wydane zostały pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy.

·Nie wykluczacie Państwo, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będziecie musieli rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Niepodważalny w sprawie jest fakt, że nabywali Państwo przedmiotowe nieruchomości z zamiarem zarobkowym. Jak sami wskazali Państwo w opisie sprawy, nabywali nieruchomości w celu ulokowania wolnych środków finansowych w celu ochrony przed inflacją (czyli innymi słowy późniejszej ich sprzedaży w zyskiem). Ponadto, z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby przedmiotowe nieruchomości służyły do zaspokojenia Państwa potrzeb osobistych lub potrzeb Państwa najbliższej rodziny w jakimkolwiek momencie od dnia ich nabycia. Oceniając Państwa działania należy również zwrócić uwagę, że celem nabycia nieruchomości była lokata kapitału, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych (osobistych) potrzeb.

Znaczenie dla oceny planowanej przez Państwo sprzedaży działek wymienionych we wniosku będzie miała także analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww. działek. Treść wniosku wskazuje, że w 2010 r. nabyli Państwo działkę nr 7 (o pow. ok. 5 000 m²). W 2018 r. Rada Miejska w A uchwaliła Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta A, zgodnie z którym, przedmiotowe działki miały zostać przeznaczone na tereny zielone. W dniu 9 listopada 2020 r. (w udziałach po 1/2 części) nabyli Państwo działki nr 1/5 (o pow. 1 952 m²) i nr 1/6 (o pow. 857 m²), sąsiadujące z działką nr 7. Następie dokonano podziału ww. działek na większą ilość działek. Z uwagi na konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej, 23 sierpnia 2023 r. zawarli Państwo z właścicielkami dwóch sąsiadujących działek, umowę przedwstępną zamiany części posiadanej przez Państwo działki nr 1/6, na część dwóch działek o nr 1/3 i 1/4, sąsiadujących z działkami posiadanymi przez Państwo. Zamiana dotyczyć ma wydzielonych ze wskazanych nieruchomości (działek nr 1/3, nr 1/4 i nr 1/6) pasów gruntu o szerokości 6 m, tak aby uzyskane przez Państwo w drodze zamiany części nieruchomości utworzyły fragment drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla posiadanych przez Państwo działek. W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości wystąpili Państwo z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Następnie pod koniec 2023 r. zlecili Państwo pracowni architektonicznej sporządzenie projektów na zabudowę przedmiotowych nieruchomości oraz wystąpili z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę. W okresie od października do grudnia 2024 r. dla ww. nieruchomości, jak również dla innych nieruchomości posiadanych przez Państwo oraz będących we współwłasności każdego z Zainteresowanych, wydane zostały pozwoleniana budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi (łącznie 15 budynków). Wszystkie decyzje są ostateczne i prawomocne, mają zarejestrowane dzienniki budowy. Nie wykluczacie Państwo, że jeżeli zbycie działek nie nastąpi w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzje o wydaniu pozwoleń na budowę stały się ostateczne, będziecie musieli rozpocząć prace budowlane, aby decyzje te nie wygasły. Wykonane zostaną takie prace, które pozwolą na utrzymanie ważności decyzji, jak np. prace przygotowawcze, rozpoczynające budowę w myśl art. 41 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Powyższe działania podjęte przez Państwo świadczą zatem o zorganizowanym charakterze sprzedaży. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2, wystąpi bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Państwo, które rozpatrywane łącznie świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W związku z powyższym, wskazać należy, że takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami podejmowane przez Państwa nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnili Państwo działki i przyczynili się do wzrostu ich wartości.

Wobec tego, opisane powyżej zdarzenia pozwalają na ustalenie, że w Państwa przypadku spełnione zostaną wszystkie przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. działalność wykonywana będzie we własnym imieniu i na własny rachunek, w sposób zorganizowany i ciągły oraz w celu zarobkowym.

Zakup prawa własności lub udziału w prawie własności do przedmiotowych nieruchomości przez Państwa, zlecenie pracowni architektonicznej sporządzenia projektów na zabudowę działek, a następnie ich sprzedaż – a tym samym, czerpanie korzyści finansowych przez Państwa – świadczą o zarobkowym charakterze dokonania przedmiotowych transakcji.

Dokonywane przez Państwa i planowane czynności mają charakter profesjonalny i zorganizowany – wymagają one bowiem podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych praktyk, wynikających ze znajomości rynku nieruchomości. Ponadto, czynności te nakierowane są na osiągnięcie określonego dochodu, gdyż zakładają Państwo uzyskanie zysku na obrocie, jaki ewentualnie pojawi się w przyszłości, który będzie rezultatem naturalnego stopniowego wzrostu cen na rynku nieruchomości oraz działań podjętych przez Nich w celu ich uatrakcyjnienia.

Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Państwa majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całokształtu działań wynika więc, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności zaangażowali Państwo środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, dochód jaki uzyskają Państwo ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie podlegał opodatkowaniu jako pochodzący z wyodrębnionego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychodów z ww. sprzedaży nie można kwalifikować do przychodów ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W Państwa przypadku nie został spełniony pierwszy warunek określony w tym przepisie, który precyzuje, że odpłatne zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Reasumując, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że w okolicznościach faktycznych analizowanej sprawy przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek nr 1/5, nr 1/6 i nr 1/2) nie będzie – wbrew Państwa stanowisku – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i opodatkowany według zasad przewidzianych dla tego źródła.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu zdarzenia przyszłego, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.