Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.722.2025.1.MC
Nieruchomość nabyta w celu jej późniejszej sprzedaży, która podlega znacznym przeróbkom, nie jest towarem handlowym, lecz produkcją niezakończoną. Wydatki związane z jej ulepszeniem powiększają wartość produkcji w toku i stają się kosztami uzyskania przychodu dopiero przy sprzedaży. Tymczasowe wynajęcie nie zmienia tej kwalifikacji, chyba że wynajem trwa ponad rok, czyniąc nieruchomość środkiem trwałym.
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
-prawidłowe – w części dotyczącej ujmowania wydatków na remont, modernizację i ulepszenia do produkcji w toku;
-nieprawidłowe – w pozostałej części.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 10 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i obrotu nieruchomościami. W ramach tej działalności nabywa Pan nieruchomości (domy, mieszkania) w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem.
Planuje Pan zakup domu jednorodzinnego, który docelowo ma zostać przeznaczony do sprzedaży. W tym celu wykona Pan remont, modernizację, obejmującą m.in. instalację pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość rynkową nieruchomości.
Do momentu sprzedaży nieruchomość będzie traktowana jako składnik obrotowy (towar handlowy).
Rozważa Pan również sytuację, w której po zakończeniu remontu i wystawieniu domu na sprzedaż zostanie on czasowo wynajęty, aby generował dodatkowe przychody do momentu sprzedaży. W tym czasie nadal będzie przeznaczony do sprzedaży i będzie ogłaszany na portalach nieruchomościowych. Wątpliwość Pana dotyczy prawidłowego sposobu zakwalifikowania takiej nieruchomości i ponoszonych na nią wydatków w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. W szczególności chodzi o to, czy w opisanej sytuacji zakup nieruchomości oraz nakłady na jej remont/modernizację należy traktować jako: towar handlowy, a ponoszone wydatki na remont jako powiększające wartość tego towaru, czy też produkcję w toku (produkcję niezakończoną), gdzie wydatki te nie stanowią kosztu bieżącego, lecz zwiększają wartość zapasów i są ujmowane w remanencie do czasu sprzedaży nieruchomości.
Pytania
1. Czy w opisanym stanie faktycznym nabyta nieruchomość (dom) powinna zostać zakwalifikowana jako towar handlowy, czy jako produkcja w toku (produkcja niezakończona) do momentu zakończenia remontu i sprzedaży?
2. Czy ponoszone wydatki na remont, modernizację i ulepszenia (np. montaż pompy ciepła) należy ujmować w księgach jako koszty bieżące, czy też zwiększają one wartość towaru/produkcji w toku i staną się kosztem dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości?
3. Czy fakt czasowego wynajęcia nieruchomości (przed sprzedażą, w okresie gdy jest wystawiona na portalach) zmienia kwalifikację podatkową domu jako towaru handlowego/produkcji w toku?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie – zakupiona nieruchomość, przeznaczona do dalszej sprzedaży z zyskiem, powinna zostać potraktowana jako towar handlowy, natomiast do momentu zakończenia remontu i sprzedaży, w szczególności gdy prace modernizacyjne mają charakter znaczący, należy ją traktować jako produkcję niezakończoną (produkcję w toku). Wydatki na remont, modernizację i ulepszenia zwiększają wartość nieruchomości i nie stanowią kosztów uzyskania przychodu w momencie poniesienia. Powinny być one ujęte w remanencie (produkcja w toku), a kosztem stają się dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości. Tymczasowy wynajem nieruchomości przed sprzedażą nie zmienia jej charakteru jako towaru handlowego/produkcji w toku. Dochód z wynajmu należy ująć w przychodach z działalności gospodarczej, natomiast wydatki remontowe i cena zakupu nadal pozostają kosztami dopiero przy sprzedaży.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w dotychczasowych interpretacjach indywidualnych, m.in. KDIT3.4011.458.2018.2.WM oraz 0115-KDIT3.4011.205.2025.1.AD.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:
-prawidłowe – w części dotyczącej ujmowania wydatków na remont, modernizację i ulepszenia do produkcji w toku,
-nieprawidłowe – w pozostałej części.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
Zatem aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu, musi spełniać łącznie następujące przesłanki:
- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
- nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów,
- musi być należycie udokumentowany.
Zatem generalną zasadą prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych jest ścisłe powiązanie kosztów ponoszonych przez podatnika z celem osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, przy czym cel ten musi być widoczny, a poniesione koszty winny go bezpośrednio realizować lub co najmniej winny go zakładać jako realny.
Należy przy tym zaznaczyć, że wykazanie związku poniesionych kosztów z uzyskiwanymi przychodami oraz okoliczności, że ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów) obciąża podatnika, bo to on wywodzi skutki prawne w postaci zmniejszenia zobowiązania podatkowego.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu i obrotu nieruchomościami. W ramach tej działalności nabywa Pan nieruchomości (domy, mieszkania) w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem. Planuje Pan zakup domu jednorodzinnego (dalej: nieruchomość,budynek mieszkalny), który docelowo ma zostać przeznaczony do sprzedaży. W tym celu wykona Pan remont, modernizację, obejmującą m.in. instalację pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość rynkową nieruchomości. Rozważa Pan również sytuację, w której po zakończeniu remontu i wystawieniu nieruchomości na sprzedaż zostanie ona czasowo wynajęta, aby generowała dodatkowe przychody do momentu sprzedaży. W tym czasie nadal będzie przeznaczona do sprzedaży i będzie ogłaszana na portalach nieruchomościowych.
Wątpliwość Pana dotyczy prawidłowego sposobu zakwalifikowania takiej nieruchomości i ponoszonych na nią wydatków w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.
Wydatki na remont, modernizację i ulepszenie są wydatkami związanymi z uzyskiwanymi przez Pana przychodami z działalności gospodarczej, ponieważ istnieje związek przyczynowy między poniesieniem tych wydatków a przychodem, jaki zostanie uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości. Jednocześnie wydatki te nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów. Dlatego też wydatki te mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, jako spełniające przesłanki, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Osoby fizyczne, przedsiębiorstwa w spadku, spółki cywilne osób fizycznych, spółki cywilne osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej „księgą”, z zastrzeżeniem ust. 3, 5 i 5a, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.
Jednocześnie wyjaśniam, że na podstawie art. 24 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
U podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.
Zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zostały określone w rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.).
Ujęte w załączniku Nr 1 do rozporządzenia „Objaśnienia do podatkowej księgi przychodów i rozchodów” wskazują w jakich kolumnach należy wpisywać określone przychody i rozchody.
Zgodnie z pkt 10 Objaśnień: kolumna 10 jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.
Przy czym zgodnie z § 3 pkt 2 ww. rozporządzenia ceną zakupu jest cena, jaką nabywca płaci za zakupione składniki majątku, pomniejszona o podatek od towarów i usług, podlegający odliczeniu zgodnie z odrębnymi przepisami, a przy imporcie powiększona o należne cło, podatek akcyzowy oraz opłaty celne dodatkowe, obniżona o rabaty, opusty, inne podobne obniżenia, w przypadku zaś otrzymania składnika majątku w drodze darowizny lub spadku – wartość odpowiadająca cenie zakupu takiego samego lub podobnego składnika.
Stosownie natomiast do § 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów: za koszt wytworzenia uważa się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.
Natomiast zgodnie z pkt 13 tych Objaśnień: kolumna 13 jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10-12), z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów. W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak: czynsz za lokal, opłatę za energię elektryczną, gaz, wodę, c.o., opłatę za telefon, zakup paliw, wydatki dotyczące remontów, amortyzację środków trwałych, składki na ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez pracodawcę, składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników, wartość zakupionego wyposażenia (…).
Określenie „w szczególności” oznacza, że w punkcie tym nie wymieniono wszystkich pozostałych kosztów, które należy wpisać w kolumnie 13 podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
W tym miejscu wyjaśnienia wymaga użyte pojęcie „towary”, przez które – zgodnie z § 3 pkt 1 tego rozporządzenia – rozumie się:
towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną, wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że:
a)towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej;
b)materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania — puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi;
c)materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości;
d)wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane,
e)produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem;
f)brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość;
g)odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.
Z definicji towarów handlowych zawartej w cytowanym wyżej przepisie wynika zatem, że towary handlowe nabywane są z zamiarem ich sprzedaży w stanie nieprzerobionym.
Na podstawie § 16 ust. 1-2 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:
Zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych jest wpisywany do księgi, z zastrzeżeniem § 27, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym.
Zapisów dotyczących pozostałych wydatków dokonuje się, z zastrzeżeniem § 19 i § 27, jeden raz dziennie, po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem działalności w dniu następnym, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym.
Ponadto zgodnie z § 17 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:
1. Podatnik jest obowiązany dokonywać zapisów w ewidencjach, o których mowa w § 6 i § 7 ust. 1, jeden raz dziennie po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem działalności w dniu następnym.
2. Podatnik jest obowiązany dokonać zapisów w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, najpóźniej w miesiącu przekazania środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych do używania.
Zasady dotyczące sporządzenia spisu z natury określa natomiast § 24 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, w świetle którego:
Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej ,,spisem z natury”, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i 2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.
Sposób sporządzenia spisu i jego wyceny regulują przepisy § 25 i § 26 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
W myśl § 25 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:
1. Spis z natury powinien być sporządzony w sposób staranny i trwały oraz zakończony i zaopatrzony w podpisy osób uczestniczących w spisie.
2. Spis z natury zawiera co najmniej następujące dane: imię i nazwisko właściciela zakładu (nazwę firmy), datę sporządzenia spisu, numer kolejny pozycji arkusza spisu z natury, szczegółowe określenie towaru i innych składników wymienionych w § 24, jednostkę miary, ilość stwierdzoną w czasie spisu, cenę w złotych i groszach za jednostkę miary, wartość wynikającą z przemnożenia ilości towaru przez jego cenę jednostkową, wartość wynikającą z przemnożenia ilości innych składników wymienionych w § 24 przez ich cenę jednostkową, łączną wartość spisu z natury oraz klauzulę „Spis zakończono na pozycji ...”, podpisy osób sporządzających spis oraz podpis właściciela zakładu (wspólników), z tym że przy prowadzeniu:
1) księgarń i antykwariatów księgarskich – spisem z natury można obejmować jedną pozycją wydawnictwa o tej samej cenie, bez względu na nazwę i nazwisko autora, z podziałem na książki, broszury, albumy i inne;
2) działalności kantorowej – spisem z natury należy objąć niesprzedane wartości dewizowe;
3) działów specjalnych produkcji rolnej – spisem z natury należy objąć niezużyte w toku produkcji materiały i surowce oraz ilość zwierząt według gatunków z podziałem na grupy.
3. Spis z natury obejmuje również towary stanowiące własność podatnika, znajdujące się w dniu sporządzenia spisu poza zakładem podatnika, a także towary obce znajdujące się w zakładzie podatnika. Towary obce nie podlegają wycenie; wystarczające jest ilościowe ich ujęcie w spisie towarów z podaniem, czyją stanowią własność.
Zgodnie z § 26 ust. 1-3 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:
1. Podatnik jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania.
2. Spis z natury niesprzedanych wartości dewizowych wycenia się według cen zakupu z dnia porządzenia spisu ,a w dniu kończącym rok podatkowy – według cen zakupu, jednak w wysokości nie wyższej niż kurs średni ogłaszany przez Narodowy Bank Polski w dniu kończącym rok podatkowy.
3. Przy działalności usługowej i budowlanej produkcję niezakończoną wycenia się według kosztów wytworzenia, z tym że nie może to być wartość niższa od kosztów materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej.
Na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz opisu sprawy stwierdzam, że w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów zobowiązany jest Pan ująć wydatki poniesione na zakupnieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, a także koszty związane z wykonaniem remontu, modernizacji i ulepszenia.
W mojej ocenie nabyta przez Pana nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ponieważ towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Natomiast Pan nie sprzeda tej nieruchomości w stanie nieprzerobionym, gdyż – jak sam Pan wskazał – wykona Pan remont, modernizację, obejmującą m.in. instalację pompy ciepła i inne ulepszenia tak, aby zwiększyć wartość rynkową nieruchomości.
Dlatego też nabyta przez Pana nieruchomość dopiero po wykonaniu niezbędnych prac związanych z remontem, modernizacją i ulepszeniem będzie stanowiła przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed ich zakończeniem – produkcję niezakończoną. Zatem koszty poniesione na zakup oraz remont, modernizację i ulepszenie nieruchomości będą stanowiły element kosztu wytworzenia tej nieruchomości. W konsekwencji wydatki te – niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży) – podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu, które podlegają spisowi z natury na koniec roku podatkowego.
Podsumowanie: wydatki na zakup nieruchomości (domu) powinien Pan zakwalifikować do momentu zakończenia remontu jako produkcję niezakończoną, a nie towar handlowy, ponieważ nieruchomość zgodnie z opisem sprawy nie zostanie przeznaczona do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. W momencie sprzedaży nieruchomość będzie stanowić wyrób gotowy. Ponoszone wydatki na remont, modernizację i ulepszenie (np. montaż pompy ciepła) zwiększają wartość produkcji niezakończonej i staną się kosztem dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości. Do tego czasu należy korygować koszty z nimi związane przez różnice remanentowe.
W odniesieniu natomiast do czasowego wynajmowania nieruchomości (budynku mieszkalnego) po zakończeniu remontu i wystawieniu jej na sprzedaż, stwierdzam, co następuje.
Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3.
W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
Na podstawie art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Przy czym zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.
Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. z 2023 r. poz. 120 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości:
Ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:
a)nieruchomości – w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
b)maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
c)ulepszenia w obcych środkach trwałych,
d)inwentarz żywy.
Środki trwałe oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy, zgodnie z warunkami określonymi w ust. 4.
Co prawda zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2022 r. przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych budynki mieszkalne nie podlegają amortyzacji, jednak przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych, ani też dokonywania jego amortyzacji.
Należy zatem uznać, że po upływie 12 miesięcy liczonych od dnia, w którym nieruchomość (budynek mieszkalny) odda Pan do używania na podstawie umowy najmu, jako kompletny i zdatny do użytku składnik majątku, stanie się środkiem trwałym niepodlegającym amortyzacji.
Podsumowanie: fakt czasowego wynajęcia nieruchomości (przed sprzedażą, w okresie gdy jest wystawiona na portalach) nie zmienia kwalifikacji podatkowej domu jako wyrobu gotowego, a nie – jak Pan wskazał we własnym stanowisku – jako towaru handlowego/produkcji w toku.
Dodatkowo zauważam, że w przypadku gdy najem budynku mieszkalnego stanowiącego wyrób gotowy trwać będzie ponad rok, nastąpi przekwalifikowanie wyrobu gotowego na środek trwały.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?