Interpretacja indywidualna z dnia 1 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.358.2025.1.LM

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 29 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość położona w (…), działka nr (…), (…), stanowi własność (…). Nieruchomość obejmuje budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy w stanie surowym zamkniętym. Wartość rynkowa nieruchomości, według szacunku stron, wynosi ok. (…) tys. zł. Nieruchomość jest obciążona hipotekami zabezpieczającymi pożyczki w łącznej wysokości ok. (…) tys. zł (dwie istniejące umowy pożyczki na kwoty po ok. (…) tys. zł każda, z pozostałym saldem do spłaty ok. (…) tys. zł; rozważana jest też trzecia pożyczka (…) tys. zł).

Strony planują ustanowić współwłasność nieruchomości w częściach równych 50/50 poprzez dopisanie Pana (…) do księgi wieczystej. Jednocześnie strony zamierzają uregulować między sobą sposób spłaty istniejących zobowiązań hipotecznych – każdy ze współwłaścicieli miałby odpowiadać za połowę tych zobowiązań.

Rozważanym sposobem przeniesienia udziału jest umowa darowizny, która co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn wg III grupy podatkowej (stawka 20%).

Pytania

Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn) można pomniejszyć wartość darowanego udziału w nieruchomości o istniejące na niej obciążenia hipoteczne (hipoteki zabezpieczające kredyty/pożyczki)?

Czy w sytuacji, gdy suma obciążeń hipotecznych przewyższa wartość nieruchomości, podstawa opodatkowania może wynieść 0 zł?

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym podatek od darowizny nie wystąpi, bądź jego wysokość będzie naliczana od wartości pomniejszonej o ciężary hipoteczne?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, tj. wartość rynkowa pomniejszona o długi i ciężary. Hipoteka ustanowiona na nieruchomości w celu zabezpieczenia pożyczki stanowi „ciężar” w rozumieniu powyższego przepisu. W związku z tym wartość darowanego udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o obciążenia hipoteczne. Jeżeli wartość obciążeń przewyższa wartość nieruchomości, czysta wartość wynosi 0 zł, a tym samym nie powstaje obowiązek podatkowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.

Ustawa nie definiuje pojęcia darowizny, w związku z tym należy sięgnąć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Jak stanowi art. 890 § 1 cyt. Kodeksu:

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 cyt. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty.

Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Stosownie do treści art. 244 § 1 i 2 ustawy Kodeks cywilny:

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.

W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j.Dz. U. z 2025 r. poz. 341).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Na podstawie art. 8 ust. 3 cyt. ustawy:

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 cyt. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

3) do grupy III – innych nabywców.

Stosownie do art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1) 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;

2) 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;

3) 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Przy obliczeniu podatku od nabycia tytułem darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w tym roku (w którym ma miejsce darowizna) oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, a także odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 2 omawianej ustawy:

Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.

Podatek oblicza się na zasadach określonych w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Art. 18 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że:

Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego:

1) darowizny;

2) umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie;

3) umowy nieodpłatnego ustanowienia służebności;

4) umowy nieodpłatnego ustanowienia użytkowania.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rozważana jest umowa darowizny przenosząca na Pana 1/2 udział w nieruchomości (działce z posadowionymi na niej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym). Wartość rynkowa nieruchomości, według szacunku stron, wynosi ok. (…) tys. zł. Nieruchomość jest obciążona hipotekami zabezpieczającymi pożyczki w łącznej wysokości ok. (…) tys. zł.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Podstawę opodatkowania w przedmiotowej sprawie zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Należy podkreślić, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość, a nie wysokość zaciągniętych pożyczek zabezpieczonych taką hipoteką. Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia również fakt jaka kwota pożyczek pozostała do spłacenia. To nie pożyczka stanowi ciężar, stanowi go hipoteka, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo własności nieruchomości.

W związku z powyższym należy zgodzić się z Pana stanowiskiem, że istniejące na nieruchomości hipoteki stanowić będą obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.

Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość udziału 1/2 w nieruchomości nabytej w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 kwoty hipoteki.

W przypadku, gdy w opisanej sprawie wartość hipotek nie przekracza wartości nabywanej nieruchomości obowiązek podatkowy wystąpi, dojdzie także do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa udziału w nieruchomości pomniejszona o wartość stanowiącej ciężar hipoteki przypadającej na darowany udział.

W przypadku, gdy hipoteka obciążająca nieruchomość przekracza jej wartość to podstawa opodatkowania nabywanej nieruchomości (udziału w niej) wyniesie zero. Tym samym w takiej sytuacji obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na Panu ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny 1/2 udziału w nieruchomości.

Zatem Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Podkreślam, że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku. Interpretacja została wydana wyłącznie na podstawie opisu zdarzenia przyszłego, przedstawionego we wniosku.

Jednocześnie informuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem – została wydana wyłącznie dla Pana i tylko Pan może czerpać z niej ochronę.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.