Interpretacja indywidualna z dnia 3 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.848.2025.1.EW

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków w podatku VAT związanych ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Zainteresowaną na rzecz Spółki.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• Spółka A

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• Spółka B

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) - Zainteresowany będący stroną postępowania - jest osobą prawną działającą w ramach spółki komandytowej. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki, ujawnionym w Krajowym Rejestrze Sądowym, są „Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych”.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.; dalej: „ustawa o CIT”) .

Spółka jest właścicielem następujących nieruchomości:

1)Nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, obszarze 0,5217 ha, położoną w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Nieruchomość nie jest zabudowana obiektami budowlanymi, tj. nie znajdują się na niej obiekty budowlane, będące budynkami lub budowlami (dalej: „Nieruchomość 1”).

2)Nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz trzema budynkami produkcyjnymi, usługowymi i gospodarczymi dla rolnictwa. Nieruchomość stanowi działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2, obszarze 0,5480 ha, położoną w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 została nabyta od osoby fizycznej aktem notarialnym zawartym 26 marca 2025 r. Natomiast Nieruchomość 2 została nabyta od osoby fizycznej aktem notarialnym zawartym 16 września 2025 r.

Spółka B (dalej: „Nabywca”) - Zainteresowany niebędący stroną postępowania - jest osobą prawną działającą w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT i jest polskim rezydentem podatkowym podlegającym nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce w rozumieniu przepisów ustawy o ClT.

Wnioskodawca oraz Nabywca (łącznie dalej jako: „Zainteresowani”) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży, w której sprzedawca (Spółka) zobowiązał się do zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z którą dokona sprzedaży na rzecz Nabywcy praw własności do Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

We wskazanej umowie, Zainteresowani zobowiązali się do przeniesienia praw i obowiązków do dokumentacji projektowej oraz dokumentacji dotyczącej realizacji inwestycji, zawierającej m.in. decyzje administracyjne, uzgodnienia, warunki, prawa majątkowe i autorskie - za odrębną odpłatnością. Przeniesienie obejmie także inne prawa i dokumenty związane z nieruchomościami i realizacją inwestycji (łącznie dalej jako: „Dokumentacja Projektowa”). Zainteresowani ustalili, że umowa sprzedaży tych praw zostanie zawarta najpóźniej z chwilą zawarcia umowy sprzedaży obejmującej przeniesienie własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Charakter Nieruchomości 1

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość 1 (będąca nieruchomością gruntową niezabudowaną) nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”). Należy zakładać, że na dzień planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomość 1 również nie będzie objęta MPZP. Nieruchomość 1 zgodnie z wypisem z rejestru gruntów jest gruntem rolnym.

Spółka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy związaną z obszarem na którym położona jest Nieruchomość 1 (dalej: „decyzja o warunkach zabudowy”), wydaną przez odpowiedni organ administracji na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

Uzyskana decyzja ustala warunki zabudowy polegające na budowie czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą towarzyszącą oraz drogami dojazdowymi i wewnętrznego - na częściach działek ewidencyjnych o nr 1, 2. Decyzja obejmuje również części innych sąsiednich działek, tj. działki o numerach ewidencyjnych 3, 4, 5, 6. Tym samym, aktualna i pozostająca w mocy decyzja o warunkach zabudowy obejmuje część działki składającej się na powierzchnię Nieruchomości 1.

Należy zaznaczyć, że treść decyzji o warunkach zabudowy nie zawiera precyzyjnej informacji o powierzchni określonej części każdej z działek objętych tym rozstrzygnięciem. Powierzchnię tę można jednak oszacować, w oparciu o treść wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz załączonych do niej map.

Jednym z warunków zawarcia umowy przenoszącej własność na Nabywcę jest również m.in. uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Spółka uzyskała taką decyzję, która obejmuje tożsamy obszar co określony w decyzji o warunkach zabudowy. W związku z realizacją transakcji decyzja ta zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Charakter Nieruchomości 2

Na działce ewidencyjnej o nr 2 znajdują się cztery nieruchomości: budynek mieszkalny oraz trzy budynki niemieszkalne (budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa).

Zainteresowani nie posiadają wiedzy na temat dokładnej daty wystąpienia pierwszego zajęcia wskazanych wyżej budynków. Z posiadanej dokumentacji wynika, że przedmiotowe budynki zostały oddane do użytku w latach dziewięćdziesiątych minionego wieku. Od co najmniej 15 lat nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Przed zawarciem umów przyrzeczonych zostanie złożone oświadczenie o wyborze opodatkowania o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: „ustawa o VAT”), w którym Zainteresowani zgodnie oświadczą o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości 2.

W związku z nabyciem prawa własności do Nieruchomości 2, Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na ich zakup od osoby fizycznej, która nie występowała w tej transakcji w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności towarzyszące transakcji

Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w celu realizacji na nich inwestycji deweloperskiej (budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych). Nabywca zamierza dokonywać sprzedaży nowo wybudowanych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, znajdujących się w tych budynkach, co stanowić będzie dostawę towarów opodatkowaną stawką, odpowiednio, obniżoną (8%) lub podstawową (23%). W związku z tym uzasadnione jest założenie, że zakup jest jednoznacznie oraz nierozerwalnie związany z przyszłą, planowaną przez Nabywcę sprzedażą opodatkowaną VAT.

Zarówno Nieruchomość 1 jak i Nieruchomość 2, od momentu nabycia do momentu sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT. Bezpośrednim celem nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę jest ich odsprzedaż na rzecz Nabywcy.

Pytania

1.Czy dostawa Nieruchomości 1 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy, wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT?

2.Czy w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości 1 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy, wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego?

3.Czy dostawa Nieruchomości 2 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy, wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

4.Czy w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości 2 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy, wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego?

5.Czy planowana transakcja sprzedaży praw do Dokumentacji Projektowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

6.Czy w zakresie w jakim transakcja sprzedaży praw do Dokumentacji Projektowej będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

W ocenie Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT, a Nabywca dokonuje zakupu Nieruchomości 1 w celu prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie miał pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy transakcji zakupu Nieruchomości 1.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 2 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT, z uwagi na złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania złożone na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4

W ocenie Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT, a Nabywca dokonuje zakupu Nieruchomości 2 w celu prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie miał pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy transakcji zakupu Nieruchomości 2.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5

W ocenie Zainteresowanych, transakcja sprzedaży praw do Dokumentacji Projektowej będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 6

W ocenie Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja sprzedaży praw do Dokumentacji Projektowej będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT, a Nabywca dokonuje zakupu Dokumentacji Projektowej w związku z prowadzeniem działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie miał pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego przy transakcji zakupu praw do Dokumentacji Projektowej.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych - część wspólna dla pytań nr 1-6

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT). Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Tak więc grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że aby zaistniała przesłanka do opodatkowania danej czynności podatkiem VAT, niezbędne jest aby podmiot dokonujący tej czynności, w ramach jej dokonania mógł zostać uznany jako podatnik podatku od towarów i usług.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Spółka jest czynnym podatnikiem VAT oraz prowadzi działalność w zakresie robót budowlanych związanych ze wnoszeniem budynków. Spółka nabyła nieruchomości od osób fizycznych celem ich dalszej odsprzedaży. Spółka podjęła kroki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę (której otrzymanie jest jednym z warunków do realizacji sprzedaży nieruchomości). W świetle tego, w ocenie Zainteresowanych należy stwierdzić, że czynność dostawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na rzecz Nabywcy jest wykonywana w związku z działalnością zarobkowa spełniającą cechy działalności gospodarczej, w konsekwencji jest to czynność wykonywana w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje:

1)podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2)koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Należy przy tym jednocześnie zauważyć, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnień od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. Nr 347, str. 1 ze zm.), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów art. 4 ust. 2 powołanej ustawy - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o VAT w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka (sprzedający) nabyła nieruchomość, na którą składa się Nieruchomość 1. Nieruchomość 1 nie jest zabudowana obiektami budowlanymi i nie została objęta MPZP. Nieruchomość 1 będzie przedmiotem sprzedaży realizowanej przez Spółkę na rzecz Nabywcy, w przypadku realizacji warunków zawartych w umowie przedwstępnej między Zainteresowanymi. Uzyskana przez Spółkę, aktualna i pozostająca w mocy na dzień sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy, dotycząca Nieruchomości 1, nie obejmuje w całości powierzchni działki ewidencyjnej gruntu.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że treść decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określa dokładnej powierzchni danej nieruchomości, która przeznaczona jest pod określoną zabudowę.

Z powyższego wynika zatem, że dla Nieruchomości 1 została wydana (przez odpowiedni organ administracji) aktualna i pozostająca w mocy decyzja o warunkach zabudowy. W związku z tym, grunty spełniają cechę definicji terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Fakt objęcia tylko części powierzchni działki decyzją o warunkach zabudowy pozostaje bez wpływu na zmianę charakteru przeznaczenia gruntu jako przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niemniej jednak, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość 1 od momentu jej nabycia przez Spółkę do momentu sprzedaży na rzecz Nabywcy, nie jest wykorzystywana do działalności zwolnionej z VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych, nie zaistnieją przesłanki do objęcia dostawy Nieruchomości 1 zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości 1 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności, będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Natomiast podstawę opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z art. 29a ust. 1 z uwzględnieniem ust. 6 ustawy o VAT, będzie stanowiła cała kwota, jaką Nabywca będzie zobowiązany zapłacić z tytułu dostawy pomniejszona o kwotę podatku.

Mając świadomość, iż interpretacje indywidualne mają moc wiążącą jedynie w indywidualnych sprawach, w których zostały wydane, Wnioskodawca pragnie wskazać, że stanowisko Spółki dotyczące uznania dostawy nieruchomości niezabudowanej, nieobjętej MPZP, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy odnoszącą się do określonej części działki ewidencyjnej jako zdarzenie w całości opodatkowane VAT, znajduje potwierdzenie art. w:

• interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.191.2021.2.MŻA;
• interpretacji indywidualnej z 9 czerwca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.183.2021.2.MMa;
• interpretacji indywidualnej z 22 czerwca 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.188.2021.2.AA;
• interpretacji indywidualnej z 19 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.177.2021.1.MŻ.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość 1 w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej (budowy budynków mieszkalnych). Ponadto, Nabywca zamierza dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Tym samym, zakup Nieruchomości 1 jest związany z przyszłą sprzedażą Nabywcy, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Jak rozstrzygnięto wyżej, dostawa realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości 1, nie korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy o VAT, tym samym podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Spółkę dokumentującej dostawę tej nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Pod pojęciem tym rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania.

Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezzasadne.

Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tym samym, w przypadku złożenia właściwego oświadczenia, strony transakcji mogą wybrać opodatkowanie dostawy budynków.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka zabudowana czterema budynkami (jeden budynek mieszkalny i trzy budynki niemieszkalne). Przedmiotowe budynki powstały w lata dziewięćdziesiątych minionego wieku, a co za tym idzie można domniemywać, że pierwsze zajęcie nastąpiło także w tym okresie. Z powyższego wynika, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą budynku upłynął okres co najmniej 25 lat. Nie ponoszono żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku od co najmniej 15 lat. W stosunku do tego obiektu nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stwierdzić należy, że dostawa ww. budynków nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynku do momentu jego sprzedaży upłynął okres przekraczający 2 lata. Ponadto, nie ponoszono żadnych wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku od co najmniej 15 lat. Zatem spełniony został również drugi warunek umożliwiający zwolnienie ww. budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku minął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie, z uwagi na wskazany w opisie zdarzenia przyszłego, fakt zawarcia oświadczenia o rezygnacji o wyborze opodatkowania dostawy, zwolnienie z podatku dostawy Nieruchomości 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości 2 realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT. Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość 2 w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej (budowy budynków mieszkalnych). Ponadto, Nabywca zamierza dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.

Tym samym, zakup Nieruchomości 2 jest związany z przyszłą sprzedażą Nabywcy, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Jak rozstrzygnięto wyżej, dostawa realizowana przez Spółkę na rzecz Nabywcy wskutek zawarcia umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości 2, nie korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z uwagi na fakt zawarcia oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy), tym samym podlega w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Spółkę dokumentującej dostawę nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5

Co do zasady, sprzedaż autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej oraz sprzedaż nieruchomości mają charakter samoistny i mogą być wykonywane niezależnie od siebie, jak również nie występuje między nimi na tyle ścisły związek, by nie było możliwe ich wyodrębnienie. Zarówno opisane we wniosku prawa majątkowe do Dokumentacji Projektowej, jak i sprzedaż nieruchomości są rodzajem świadczeń, które nabywca może kupić oddzielnie, co miało miejsce uprzednio w przypadku Spółki. W konsekwencji, w analizowanej sprawie pomimo, że sprzedaż nieruchomości oraz sprzedaż praw własności intelektualnej dokonywane są w ramach jednej transakcji, należy zakwalifikować je jako dwa odrębne, niezależne świadczenia, które powinny być odrębnie opodatkowane VAT według właściwych dla nich zasad.

Należy podkreślić, że nabycie praw do Dokumentacji Projektowej ułatwi wykorzystanie nieruchomości , natomiast nie stanowi warunku niezbędnego do korzystania z niej. Świadczenia te (zakup nieruchomości oraz zakup Dokumentacji Projektowej) można więc rozdzielić. Fakt, że Nabywca zainteresowany jest wyłącznie nabyciem całości świadczeń, nie oznacza, że nie ma możliwości nabycia tych świadczeń oddzielnie, a przede wszystkim nie oznacza, że nabycie tej konkretnej Dokumentacji Projektowej (czyli świadczenia pomocniczego) jest niezbędne, aby móc z nieruchomości korzystać. Nabywca może nabyć dokumentację oddzielnie. Okoliczność, że nabywca nieruchomości nie ma możliwości nabycia analogicznej wiązki praw i obowiązków związanych z procesem inwestycyjnym od innego podmiotu zewnętrznego w tak krótkim czasie, nie oznacza, że nabywca w ogóle nie ma takiej możliwości. Sporządzenie dokumentacji projektowej i innej związanej z projektem złożonym do otrzymania pozwolenia na budowę stanowi cel sam w sobie. Sprzedaż nieruchomości oraz ww. dokumentacji nie są ze sobą tak ściśle związane, że ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Ponadto, zawierając przedwstępną umowę sprzedaży, strony wyodrębniły cenę nabycia autorskich praw majątkowych do dokumentacji. Sprzedaż nieruchomości obejmująca także sprzedaż autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej, nie stanowi zatem jednego świadczenia kompleksowego. Tym samym, nie stanowi dostawy towaru podlegającej opodatkowaniu według zasad opodatkowania właściwych dla zbycia nieruchomości.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, w analizowanej sprawie sprzedaż nieruchomości oraz sprzedaż praw do Dokumentacji Projektowej, należy zakwalifikować je jako dwa odrębne, niezależne świadczenia.

Dla czynności zbycia praw majątkowych do dokumentacji projektowej przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku. Tym samym, sprzedaż praw do Dokumentacji Projektowej nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. W konsekwencji, transakcja sprzedaży praw do Dokumentacji Projektowej będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 6

Jak rozstrzygnięto powyżej - dostawa Nieruchomości 1 będzie w pełni podlegała opodatkowaniu VAT. Natomiast dostawa Nieruchomości 2, pomimo, że będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to jednak Zainteresowani planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie transakcji w tym zakresie na zasadach ogólnych. Również dostawa praw własności intelektualnej do dokumentacji projektowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z planowanym nabyciem praw własności intelektualnej do Dokumentacji Projektowej. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyty przez Nabywcę przedmiot transakcji będzie służył czynnościom opodatkowanym, a Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa. Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.