Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.9.AKR

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

1) ponownie rozpatruję sprawę Pana wniosku z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Po 249/25; i

2) stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 2 stycznia 2025 r. (wpływ 7 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i jest stanu wolnego. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w której świadczy usługi związane z (…). Wnioskodawca jest udziałowcem w różnych spółkach polskich i zagranicznych. Oprócz dochodów z działalności gospodarczej, Wnioskodawca uzyskuje także dochody z innych źródeł, w tym m.in. dywidend, zysków kapitałowych oraz ze świadczenia pracy. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), składającej się z niezabudowanych działek nr 1, 2 i 3, o łącznym obszarze (…) m², dla której Sąd Rejonowy (…).

Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył (…) 2013 r. od osoby fizycznej do swojego majątku osobistego będąc stanu wolnego.

Księga wieczysta dla niniejszej nieruchomości jest wolna od jakichkolwiek wpisów i obciążeń.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady (…), przedmiotowe działki położone są na terenach zabudowy usługowej („10U”). Podkreślić przy tym należy, że Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią grunty orne („RIVa”, „RV”).

W stosunku do przedmiotowych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu jako położonych na obszarze rewitalizacji ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym powyższe działki Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość nie jest i nie była również przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Ponadto podkreślić należy, że nieruchomość nie została amortyzowana, a także nie została wprowadzona do środków trwałych.

Wnioskodawca chce zbyć na rzecz (…) część nieruchomości stanowiącą działki nr 1 i 2 o łącznej powierzchni (…) m².

Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte żadne działania marketingowe. Nie zostały podjęte też żadne działania mające na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone, a Wnioskodawca nie uzyskał dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki nie były i nie będą aż do ich sprzedaży w żaden sposób użytkowane.

Działki od chwili ich zakupu leżą odłogiem. Działki nie były, nie są i do dnia sprzedaży nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych. Wnioskodawca nigdy na działkach nie prowadził żadnej działalności, w tym działalności rolnej. Działki były, są i będą do czasu ich sprzedaży wykorzystywane jedynie do celów osobistych.

Pomiędzy Wnioskodawcą a (…) zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży. Końcowa umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem:

1) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m² i (…) metrów kwadratowych), w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2) uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działek,

3) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

4) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5) uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

6) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

7) uzyskania przez zbywcę interpretacji,

8) zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej dwudziestu pięciu ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy.

Przy sprzedaży niniejszej nieruchomości Wnioskodawca nie będzie korzystał z pomocy żadnego pośrednika, do sprzedaży niniejszej nieruchomości nie wyznaczy również pełnomocnika.

Wnioskodawca udzielił w umowie przedwstępnej Kupującemu jedynie pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach według uznania pełnomocnika.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W § 4 aktu notarialnego – umowy przedwstępnej sprzedaży wynikają następujące decyzje i pozwolenia:

a) prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

b) prawomocna, ostateczna i wykonalna decyzja lub pozwolenie na budowę wydane przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działek,

c) warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodne z koncepcją nabywcy, pozwalające na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

d) warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Pytanie

Czy w przedmiotowej sytuacji sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym przypadku sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy VAT wskazuje z kolei, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, za towary należy uznawać rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z powyższego, co do zasady sprzedaż gruntu będzie uznawana za odpłatną dostawę towarów.

Jednocześnie jednak, aby transakcja sprzedaży była objęta zakresem VAT, konieczne jest, aby czynność była dokonywana przez podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na tle powyższego wskazuje się, że definicja działalności gospodarczej w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza strefą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1)dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

2)czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy.

Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, istotną kwestią na gruncie przedmiotowej sprawy jest określenie zakresu czynności uznawanych za działalność gospodarczą w odniesieniu do handlu nieruchomościami (działkami) oraz ustalenie co można uznawać za „majątek prywatny” będący przedmiotem rozporządzenia. Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Pana wniosek – 21 stycznia 2025 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.2.AKR, w której uznałem Pana stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Panu 4 lutego 2025 r.

Skarga na interpretację indywidualną

6 marca 2025 r. wniósł Pan skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Wniósł Pan o:

1) uchylenie decyzji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 stycznia 2025 r., znak pisma: 0112-KDIL1-3.4012.596.2024.2.AKR oraz orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uznanie, że sprzedaż nieruchomości objętej postępowaniem nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a w konsekwencji, że Sprzedający nie może zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług,

2) zasądzenie od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądem administracyjnym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Po 249/25.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 24 lipca 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

•uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w ww. wyroku;

•ponownie rozpatruję Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyr. TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że podpisał Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości – działek nr 1 i 2. Przed sprzedażą działek nie zostały i nie zostaną podjęte przez Pana żadne działania marketingowe. Nie podjął Pan też żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości, w tym przede wszystkim nie zostały wydzielone drogi, działki nie zostały podzielone ani połączone, działki nie zostały utwardzone, nie został wybudowany również wodociąg lub gazociąg, ani w żaden inny sposób działki nie zostały uzbrojone. Nie uzyskał Pan dla działek warunków zabudowy ani pozwoleń na budowę. Działki nie były i nie będą aż do ich sprzedaży w żaden sposób użytkowane. Działki od chwili ich zakupu leżą odłogiem. Działki nie były, nie są i do dnia sprzedaży nie będą wykorzystywane w celach zarobkowych. Na działkach nigdy nie prowadził Pan żadnej działalności, w tym działalności rolnej. Działki były, są i będą do czasu ich sprzedaży wykorzystywane jedynie do celów osobistych. W umowie przedwstępnej udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 aktu notarialnego – umowy przedwstępnej sprzedaży, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień – na warunkach według uznania pełnomocnika. Umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. pod warunkiem uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że udzielił Pan nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 4 aktu notarialnego, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Udzielenie nabywcy pełnomocnictwa umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

W świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb kupującej Spółki nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 10 czerwca 2025 r., sygn. akt I SA/Po 249/25, zapadłym w analizowanej sprawie wskazał, że:

WSA w Poznaniu zwrócił również uwagę, że:

Ponadto, w wyroku z 10 czerwca 2025 r. WSA w Poznaniu uznał, że:

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży opisanych nieruchomości nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym.

Dokonując sprzedaży nieruchomości – działek nr 1 i 2 – będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych nieruchomości będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana nieruchomości (działek nr 1 i 2) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania pierwotnej interpretacji, tj. 21 stycznia 2025 r.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.